安庆市住房价格走势分析研究论文终稿带封面Word文档格式.docx

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【关键词】住房、2008年市场分析、价格走势分析研究、安庆市

目录

第一章安庆市简介……………………………………………………………1

第二章房地产供需的相关概念………………………………………………1

一、基础理论……………………………………………………………1

二、影响因素……………………………………………………………2

第三章安庆房地产供需分析…………………………………………………2

一、2006年安庆市房地产市场…………………………………………2

二、2007年安庆市房地产市场…………………………………………2

三2008年安庆市房地产市场……………………………………………3

四、2009年1-2月份安庆市房地产市场………………………………4

五、住宅市场分析………………………………………………………4

第四章影响因素分析…………………………………………………………4

第五章2008年安庆市房地产情况分析………………………………………5

一、房地产市场供给和销售情况分析…………………………………5

二、房地产供销结构分析………………………………………………7

三、房地产价格分析……………………………………………………9

四、房地产物业形态分析………………………………………………11

五、版块分析……………………………………………………………11

六、2008年安庆市房地产总结…………………………………………11

第六章安庆市住房价格走势分析……………………………………………13

第七章结论……………………………………………………………………18

参考文献…………………………………………………………………18

第一章、安庆市简介

安庆市位于安徽省西南部，长江下游北岸，是长江沿岸著名的港口城市。

现辖桐城市、怀宁、枞阳、潜山、岳西、太湖、望江、宿松7县及迎江、大观、宜秀3区，总面积1.53万平方公里，总人口610万人，其中市区面积821平方公里，人口73万。

安庆居民收入在沿江地区居处于较为落后水平。

2007年城市居民人均可支配收入达到首次突破10000万元达到10710元，城市居民人均消费性支出为7754元，人均可支配收入在安徽沿江八市排名为第7位，仅比宣城市高200多元，与马鞍山、芜湖、铜陵三市差距较大。

由于大别山老区的贫困人口过去分布的较多，多年安庆市进行卓有成效扶贫开发工作，使的贫困人口减少。

但安庆农村居民收入水平与沿江其他市相比仍然是最低的，2007年全市农民人均纯收入为3502元，居安徽沿江八市的第8位，比最高的马鞍山市（6145元）低2643元。

安庆市是新兴的综合工业城市，经济发展方面，国内生产总值保持10%以上的增长速度，经济结构优化升级加快，经济增长质量和效益显著提高；

改革开放方面，国有企业建立现代企业制度取得重大进展，社会主义市场经济体制不断完善，对外开放领域进一步扩大；

城市建设方面，基础设施供给能力显著改善，生态建设和环境保护得到加强，城市现代化管理和服务水平进一步提高；

社会发展方面，科技教育加快发展，社会事业产业化水平提高，精神文明建设和民主法制建设取得明显进展，人民文明素质显著提升；

人民生活方面，就业渠道拓宽，社会保障制度基本健全，城乡居民收入持续增加，物质文化生活质量进一步改善。

到“十五”末城镇居民人均可支配收入达到1万元，农民人均纯收入超过3000元。

安庆城市未来的发展目标是建设成一个融传统和现代化为一体的中型科教文化旅游城市。

第二章、房地产供需的相关概念

一、基础理论

西方经济学理论认为，任何一种商品的价格的变动主要是通过供求关系来实现的，当商品供不应求时，买者之间就会发生竞争，导致商品价格上涨；

当商品供大于求时，卖者之间就会开展竞争，引起价格下降。

这就是人们通常所说的物以稀为贵。

房地产是一种特殊的商品，作为商品，它的价格变化同样要受到供求关系的影响。

供求关系的变化是引发商品价格变化的一个主要原因。

二、影响因素

1、经济因素。

经济学理论认为，经济的持续快速发展，有助于扩大消费和投资，引发物价上涨。

房地产的供需及价格当然也不例外。

2、人口因素。

人是社会生活的主体，人口的数量﹑质量﹑结构等都会对房价产生较大的影响。

人口增加必然要有住房的需求，这也包括长期定居的外来人口，尤其是家庭规模的缩小，当总人口不变时，随着家庭规模的减小，住房需求必将引发上涨。

人口的文化教育水平﹑生活质量和文明程度，可以引起房地产价格高低的变化。

3、政策因素。

房价和地价是一种相互促进的关系，国家出台的各项土地政策都可能引起房价的上升，房地产商开发房地产必须先拿到国家出让的土地，土地出让金的抬高会引发房价的上涨。

现在我国实行的是住房商品化﹑社会化，这样房价就能反映供求的变化。

和房地产市场有关的各种税费的高低也直接影响了房价的变化，房价的变化又直接影响了人们的消费需求。

4、社会因素。

国内外局势稳定，社会秩序安定有序，这样的条件可以促使人们购买住房，增加住房需求。

反之，社会环境动荡不安，社会秩序混乱，人们不可能安居乐业，对住房的实际需求将下降。

第三章、安庆房地产供需分析

一、2006年安庆房地产市场

2006年房地产开发购置土地总面积98.86万平方米，完成开发土地36.23万平方米，房地产投资32.5亿元。

商品房销售面积为19.07万平方米，销售额4.76亿元，增长率58%。

二、2007年安庆房地产市场

2007年房地产开发购置土地总面积106.71万平方米，完成开发土地42.89万平方米，房地产投资68.7亿元，增长率18.7%。

商品房销售面积为26.66万平方米，销售额9.85亿元，增长率11%。

三、2008年安庆房地产市场

2008年，全市商品房批准预售面积为115.03万平方米，同比增长59.87%；

其中商品住房批准预售面积73.9万平方米，同比增长34.93%。

2008年，安庆市商品房预售面积为46.92万平方米，占批准预售面积的40.7%，同比下降30.86%；

其中商品住房预售面积37.41万平方米，占商品住房批准预售面积的50.6%，同比下降37.76%。

2008年度，安庆市销售的商品住房中，价格在1000元/平方米以下的，成交面积为0.37万平方米，占总成交量的1%；

价格在1000-1500元/平方米的，成交面积为0.67万平方米，占总成交量的2%；

价格在1500-2000元/平方米的，成交面积为4.14万平方米，占总成交量的11%；

价格在2000-2500元/平方米的，成交面积为3.9万平方米，占总成交量的11%；

价格在2500-3000元/平方米的，成交量为11.5万平方米，占总成交量的31%；

价格在3000-4000元/平方米的，成交面积为13.6万平方米，占总成交量的36%；

价格在4000元/平方米以上的，成交面积为3.1万平方米，占总成交量的8%。

从以上数据来看，安庆市目前的商品房价格主要集中在2500-4000元/平方米，其所占比例为67%，是目前市场的主流消费价格。

四、2009年1-2月份安庆市房地产

2009年1-2月，全市商品房批准预售面积为10.29万平方米，同比下降72%；

其中商品住房批准预售面积8.11万平方米，同比下降25%。

2009年1-2月，安庆市商品房预售面积为7.28万平方米，占批准预售面积的70.75%，同比下降14%；

其中商品住房预售面积6.24万平方米，占商品住房批准预售面积的76.94%，同比增长6%。

2009年1-2月，安庆市商品房可售面积为99.57万平方米，其中商品住房可售面积75.78万平方米。

五、住宅市场分析

1、我市商品住房市场从供给来看，具有以下几个特征：

总体供给规模扩大，产品结构趋向合理。

随着我市房地产开发环境的日益成熟，商品住房投资增幅近两年均在30%左右，在持续的消费需求支持下，全市商品住房供给规模不断扩大，呈现供销两旺的良性发展局面。

从产品结构上看，我市商品住房一直占据房地产市场的主体地位，达90%左右，各物业类型物业档次和分布区域均较为合适。

旧城改造和新区开发互动发展，城区市场正逐步向郊县（区）市场拓展。

加大旧城改造力度是我市今年的重大举措。

城市环境综合整治工程等重点工程的相继实施，有效地推动了我市城区商品住房市场的发展。

产品供给呈多元化和精品化方向发展。

我市商品住房除在房型、户型、面积、质量、功能等内在品质上越来越走向市场细分的多元化发展外，品牌、环境、企业形象等也日益成为重要品质指标。

同时，高品质而不是高档化的精品住房越来越赢得消费者的认同，竞争的加剧也使开发企业更为注重产品的内涵质量和外在形象。

今年我市商品住房市场需求有以下几个特点：

消费群体特征：

通过商报进行的大型需求问卷调查来看，目前的商品房消费群体中，35岁以下年收入10万元以内的青年消费者占36.9%，实际签订合同消费者年龄在35岁以下的占57%，表明中低收入水平的年轻消费者是目前我市商品住房市场的主力消费群体。

　需求特征：

　购房目的：

多数消费者均是出于成家立业、改善居住环境、孝敬父母、置业投资目的而产生购房需求的；

　对现住房的不满：

多数消费者对现有住房的物管、绿化、配套、房间布局等不满呼声较高，具备较为强烈的二次置业需求。

　影响购房决策因素：

价格、位置、户型设计、绿化、配套、交通等均是影响消费者购房决策的重要因素；

　面积、价格的选择：

对住房价格的选择则有90%以上选择单价在3000元/平方米以下，总价在30万元以下的中低档住宅。

从签订合同结果来看，70-150平方米、2000-3500元/平方米的商品住宅均最受欢迎。

数据显示2008年安庆市房地产市场开发量大、在建工程量大、实际销售量也较大。

房地产开发购置土地总面积、住宅投资同比增长在23%以上，全年商品住宅竣工量714.9万平方米，年度结转面积为323.17万平方米，住宅销售量总面积为918.4万平方米，同比增长97.8%。

由此可见安庆的购买力和供应能力基本持平，商品房市场供销两旺，住房消费潜力较大。

2、住房价格有升。

2007、2008年，安庆市商品住房价格创出了新高，一些住宅小区每平方米低于2000元的商品住房已经很少。

目前，市区商品住房均价每平方米达到3000元至4000元之间，而座落于原新华书店地址的“名仕金座”小高层公寓，售价每平方米4000元以上，为安庆市有史以来商品住房最高的房价。

过去的10多年，安庆市城区商品住房每平方米每年上升100元左右，2007年，突然跃升了400至500元，上升幅度较大。

第四章影响因素分析

在国内经济持续快速发展、人口基数稳定、社会秩序健康、稳定的前提下，政策因素对房地产供需的影响显得尤为突出。

抛开国家及地方政府针对房地产市场所采取的土地、行业规范、金融、税收等政策调整不说，仅安庆市近几年规划建设等政策的出台即对房地产供需市场产生了莫大的影响。

对于住房价格未来的走向，理性认为应该从以下几个因素来分析考虑，首先是需求，其次是供给，最后是政策。

第一、先来看住房需求。

表面看需求取决于住房购买者。

住房是一种资产，一种特殊商品，可以供自己居住（自住需要也就是所谓的刚需），可以出租获得租金收入，也可以作为资产投资转手出售以获得利润。

由于住房的这些特点，决定了影响住房需求的主要是以下一些因素：

1、住房价格，像一切商品一样，住房的需求与住房的价格呈反向变动

2、财产总量的大小。

住房是资产的一种形式，财产总量越大，对住房的需求越大，即对住房的需求与财产总量呈同向变动。

这也是很多联合财团及富有个人或家庭投资房产的理论依据之一。

3、利率及拥有住房所得到的净实际收益。

这里的净收益是指拥有住房所得到的总收益与为此付出的总成本之差额。

拥有住房的总收益包括房租[出租房屋时得到的实际房租与自己住房时的暗含房租（暗含房租为不买住房时，自己为有住房居住而为租房支付的租金，在此可理解为节省的沉没成本）]和资本收益（由于住房价格上涨而带来的住房增值）。

拥有住房的成本包括首付款、利息成本（一般是以银行当期抵押贷款利率水平来计）、物业费及折旧（这里以大部分人贷款买房为例，全款购买的成本包括全款、物业费及折旧）。

拥有住房的净收益增加，则住房需求增加；

反之亦然。

4、其他资产的实际收益。

结合第三个因素，人们要根据各种资产的收益率多少来配置各种资产，决定它们各自的拥有量，因此住房作为一种资产，它的需求还要取决于其他资产的实际收益率。

其他资产的实际收益率相对住房资产的实际收益率越高，则对住房的需求就越小，即对住房的需求与其他资产的实际收益呈反向变动。

这也是很多联合财团及富有个人或家庭发现有更高收益率的可投资资产后退出投资房产的理论依据之二。

第二、说说供给，表面看供给取决于开发商，开发商对住房投资影响着新住房的供给，住房投资增加也就是新住房的增加，新住房的增加是住房的净投资——在原来住房存量上的总增加量。

而新住房的增加量又受住房需求、建筑业中所用的生产要素成本、影响建筑成本的技术因素以及市场上的住房价格影响。

住房需求越大，住房价格越高、建筑成本越低，所提供的新住房就越多；

住房需求越小，住房价格越低、建筑成本越高，所提供的新住房就越少。

简而言之，影响新住房供给的因素主要有住房需求、建造成本、住房价格。

住房需求前面已经论述过，这里再结合住房需求归纳一下住房价格变化及建筑成本对新住房供给的影响因素。

1、利率。

根据前面的住房需求分析，当利率上升时对住房的需求减少，从而住房的价格下降，新住房建设的速度也放缓，住房投资减少，新住房供给下降。

因为住房所有者发现其他资产投资收益率高于住房投资收益时，将会选择其他资产投资而不会选择住房投资，这在住房需求时也分析过，而且影响住房投资的利率是长期抵押贷款的利率，住房投资也是一种也是一种长期投资，与这种利率关系最密切

2、财产与人口。

在短期，原有住房存量已经很大，目前新住房现期供给量对住房价格的影响可以忽略。

而在长期，新住房投资使住房存量增加。

财产与人口的影响是通过住房需求与住房价格的变动来影响住房投资的。

当财产与人口不变时，住房需求不变，价格不变，价格稳定在使住房投资等于折旧，原有住房存量不变的水平上，此时住房市场达到了长期均衡。

当财产与人口增加时，住房需求增加，价格上升，为保持长期均衡，住房投资除弥补折旧外，还应按财产与人口的增长率相应增加。

当财产与人口减少时，住房需求减少，价格下降，从而住房投资小于折旧。

目前我国由于计划生育政策，人口数量稳步上升，长期来看将处于下降趋势。

而由于国内物价飞涨，财产实际价值缩水。

长期来看，住房需求将减少，住房价格将下降，从而导致新住房供给量长期呈下降趋势。

从前期开发建设来看建造成本包括生产要素成本等，主要分析其中的拿地成本、资金成本、劳动力成本、原材料成本。

1、土地供应量随着人口不断密集增加，土地实际供应量开始下降，但拿地成本在稳步上升。

2、由于建筑时滞，开发商要在出售住房之前就支付各种费用，包括土地出让金等，要为这些费用筹资，其主要办法是获得长期贷款，这样住房投资就要受到长期贷款利率与可得到的贷款数量的影响。

目前国内利率水平、存款准备金率不断上涨，并对外资进入房地产开发进行相应限制。

这导致不少上市规模小或者未上市开发商资金紧张，首先是量不足，其次是持有资金成本随着时间的流逝，利率的上涨而不断上涨，而新住房并不会由于住宅价格上升迅速建成，建房有一个时滞，也就是开发周期，所幸这个时滞并不长，目前国内开发周期为1年左右，但这种时滞对住房投资依然有一个主要影响：

新住房供给并不是对现期实际住房价格作出反应，而是对新住房建成时的住房预期价格水平作出反应，因此在住房投资的决定中预期起到了重大作用。

为此目前开发商不断压缩建设周期，缩短建筑时滞，减少长期时间内可能产生的众多因素对预期判断的影响以及不断上涨的贷款利息。

一句话对于现金流中大部分为贷款的开发商对占资金过多的项目都希望尽早开发完成免得长期成本过高。

目前来看，开发商可贷款额以及持有成本已经很高。

3、国家执行计划生育政策后所生育的孩子，目前已成长为青壮年，而随着教育水平的提高，以及人口数量的稳步控制，就业岗位可选择的多样性，作为国内劳动力市场主力的数量也在下降，对比建筑市场近年连续扩大的规模，建筑市场的劳动力供应相比前几年开始出现不足。

国家也制定了要求提高建筑定额中人工项水平的政策。

此两者共同决定了未来建筑业劳动力成本将不断上升。

4、钢材作为建筑行业中的主要原材料，随着国际铁矿石价格的上涨，国内钢材的价格也不断水涨船高。

2007年初4000元左右一吨的钢材到2008年5月份已经上涨到6000元左右一吨，上涨了50%，相应涨价的还有铜材质电线电缆、砖、阀门等原材料。

四大成本，除了第一项拿地成本后期略有下降外，其他三项长期都将处于稳步上涨状态。

第三、谈谈政策，国家制定了相应的经济适用房、廉租房以及两限商品房政策，从备受关注的两限商品房政策来看，国家从土地供应、住房价格、财产及人口、利率等多方位条件限制来控制两限商品房的建设和购买。

而两限房的供应量逐步增大，短期来看，对庞大的原住房存量影响不大，可忽略不计，但长期来看两限房政策将影响住房价格的变动。

再补充一点，长期抵押贷款主要靠储蓄与贷款机构来提供资金，而金融机构所发放贷款的资金主要来自存款者的储蓄，国家会调整存款准备金率，同时存款者随时有权提取自己的储蓄。

目前国家不断提高存款准备金率，而存款者发现有其他投资收益，比如说股市等收益率高于银行向其支付的利率时，存款者就要提取存款，用于购买股票，目前的确有很多人提取存款来炒股，从而使从事长期抵押贷款的金融机构不得不减少贷款，而长期抵押贷款的减少又使住房投资得不到充裕的资金，进一步消弱了住房投资，减少了新住房供给量。

对于安庆房价上涨的原因，地价拍卖价格不断升高，钢材、水泥等建材成本上涨，新建小区越来越高档，多层楼房在减少，小高层和高层住宅楼房渐多，配套设施在提升，这些构成了房价上涨的自然因素。

政策、供求、成本、消费和质量环境因素是安庆市房价上涨的五个主要因素。

政策方面，从实行土地拍卖起，底价一路走高，土地交易价格大幅上扬带动了房价的上涨，今年一季度，安庆市土地交易价格上涨7.2%，居全省第二位。

供求方面，随着安庆市实施“双百”城市战略，“东进北扩”、“两湖两带”，城镇化建设推进，农业人口涌入城市需要住房，居民收入增加，百姓二次置房，以旧换新，以小换大，以租还贷越来越多，对房地产产品需求呈现多样化趋势。

成本以及房屋质量和居住环境的提高也推动房屋价格的上升。

此外，消费心理错位，即一方面开发商与消费者信息不对称，某些开发商误导消费者，另一方面民间闲散资金和外地游资对楼盘炒作，刺激了楼市消费，加剧了需要购买住房者涨价心理预期，不少居民担心房价会持续上涨，纷纷借助于贷款提前消费，造成住房供应缺口加大，无形中也促成了房价的抬高。

第五章2008年安庆市房地产情况分析

2008年，安庆市房地产市场在国内外经济等多重因素的影响下，出现了一些明显的变化。

土地市场交易量萎缩，土地流拍现象增加，房地产企业的资金压力也普遍增大。

同时，商品房供求矛盾逐渐显现，房价涨幅增速趋缓，市场的观望气氛日益浓厚。

为应对这一局面，部分项目开始选择以团购，打折等方式促进销售。

一、房地产市场供给和销售情况分析

（一）商品房供销总量分析

2008年，安庆市商品房年末累计可售面积为80.85万平方米，其中商品住房年末累计可售面积60.56万平方米。

2008年，安庆市房地产市场中商品房非住宅类产品投放量增大，商品住宅类产品投放量减少。

商品房成交量大幅下滑；

尤其是住宅类商品房成交量下降明显，同比下降37.76%。

商品房市场观望气氛浓厚，市场萎缩加剧。

商品房成交均价为3134.53元，同比增长20.52%。

（二）存量房交易情况分析

2008年安庆市存量房共成交5103套，同比下降13.67%；

其中存量住房成交4605套，同比下降14.41%。

　　存量房成交总面积为44.96万平方米，同比下降5.76%；

其中存量住房量成交总面积为34.07万平方米，同比下降16.88%。

（三）商品房市场与二手房市场联动分析

　　2008年安庆市商品房与二手房成交量的比值为1.04：

1。

其中商品住房与二手房成交量的比值为1.1：

去年的同期比值分别为1.42：

1和1.26：

数据表明安庆市的二手房市场与商品房市场的发展，正逐步趋于均衡。

二、房地产供销结构分析

（一）价格段供销结构分析

2008年度，安庆市销售的商品住房中，价格在1000元/平方米以下的，成交面积为0.37万平方米，占总成交量的1%；

从以上数据来看，安庆市目前的商品房价格主要集中在2500-4000元/平方米，其所占比例为67%，是目前市场的主流消费价格。

（二）面积段供销结构分析

在不同面积的商品住房中，60平方米以下户型的成交量为0.23万平方米，占总成交量的1%；

60-80平方米户型的成交量为0.9万平方米，占总成交量的2%；

80-90平方米户型的成交量为1.6万平方米，占总成交量的4%；

90-100平方米户型的成交量为3.4万平方米，占总成交量的9%；

100-120平方米户型的成交量为6.7万平方米，占总成交量的18%；

120-144平方米户型的成交量为12.06万平方米，占总成交量的33%；

144-180平方米户型的成交量为6.8万平方米，占总成交量的18%；

180平方米以上户型的成交量为5.6万平方米，占总成交量的15%。

从以上分析数据来看，安庆市商品住房的热销户型主要集中在100-180平方米之间，其占总成交量的69%，且热销户型有向大面积户型发展的趋势。

90平方米及以下户型只占销售面