土地增值税清算文件Word文档下载推荐.docx

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与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证。

3、税务机关应掌握的内部资料

①房地产业项目登记管理的资料。

核对房地产项目登记管理的相关表格，掌握房地产项目的建设进度和销售进度情况；

②税款入库资料。

从信息系统中获取房地产开发企业营业税的缴纳情况、土地增值税的预缴情况。

二、案头审核

税务机关要对纳税人报送的资料进行核实，了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。

主要核实项目开发用地面积、房屋开发面积、可销售房屋面积、实际已销售面积，各种面积确认可为销售收入的确认和开发成本的分配奠定基础。

案头审核中应至项目开发现场实地擦看，确认房屋开发面积。

①项目用地面积：

了解《建设用地规划许可证》、《土地使用权证》中土地面积，（主要以土地使用权证中登记土地面积确认），对分期开发的项目（分期开发的项目以发改委批文为依据）还应了解土地的分期占用情况，便于确认本期的土地成本。

②房屋开发面积：

建设工程规划许可证、备案表中建筑面积的核对，备案的建筑面积应与建设工程许可证登记的建筑面积相同，备案

的所有子项目应与建设工程许可证登记的工程名称相符，以核对相符

的建筑面积确认房屋开发面积（与房产局复测的面积会有小额差异，如有差异则以房管局测绘数据为准）。

③公共配套设施开发面积：

重点审核开发商向规划部门提交的《规划报告》中有关公共配套的配置以及开发面积情况；

对于分期开发的，可要求开发商提供全部公共配套设施的配置总体情况。

④可销售房屋面积（含地下室）：

商品房销（预）售许可证、建设工程规划许可证、备案表中可售建筑面积的核对，注意备案表中的地下人防面积（A）与销售许可证中地下车库面积（B）以及建设工程规划许可证中地下车库面积（C）之间的关系，应该是：

A十B=C,销售许可证中只有车库数而没有面积，车库的销售面积要参照房屋分户（室）面积对照表上登记的面积。

⑤实际己销售面积：

房屋分户（室）面积对照表、公司相关项目销售售楼处窗口表、销售合同及合同登记簿、销售发票存根，结合财务上的账务处理，确认实际已销售面积。

⑥未销售面积：

房屋分户（室）面积对照表、公司相关项目销售窗口表，确认未销售面积。

⑦经营或转作固定资产的用房面积。

第二节土地增值税清算的审核工作

、转让房地产收入审核要点

1、审核收入确认的完整性

销售收入应包括货币收入、实物收入及其它收入，按照财务制度的规定，房地产开发企业在房产销售实现确认收入时应当记入“主营业务收入”科目。

因此，应当结合企业提供的商品房销（预）售许可证（市房产管理局核发）、物价部门核价批复、房产部门房屋测绘面积、相关项目销售窗口表、销售合同及合同登记簿和销售发票存根等资料，与“主营业务收入”科目进行比对，判定其是否存在未完全确认收入的情况。

对存在疑点的，进一步审核房地产企业“预收帐款”、

“应付账款”、“其他应付款”、“应收帐款”、“其他应收款”、“营业外支出”、“固定资产清理”、“资本公积”、“待处理财产损溢”等科目，确认是否存在将开发商品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等未确认收入和故意漏记、错记、隐藏项目收入的行为。

2、审核收入确认的符合性

对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产成交价格明显偏低又无正当理由的（明显偏低原则上掌握在低于物价部门核定价10%以下部分，无物价部门核定价的掌握在同类商品房均价10%以下部分），地税机关应当对房地产开发企业相关项目销售明细和物价部门批复进行核对，确认同时期的销售价格是否存在不合理变动的情况，对低价格销售的情况进行核实，对销售价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行收入纳税调整处理，其收入按下列方法和顺序确认：

⑴按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

⑵由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评

估价值确定。

3、审核收入确认的准确性

审核过程中要结合“主营业务收入”、“其他业务收入”科目的核算，与房地产开发企业提供的商品房销（预）售许可证、物价部门核价批复、房产部门房屋测绘面积、相关项目销售明细表、销售合同及合同登记簿核对，判定房地产开发企业是否准确划分了房产出售和出租的收入。

对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：

⑴代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。

实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

⑵代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

在确认房地产收入时，应当了解房地产开发企业销售价格的组成，核对房地产开发企业“主营业务收入”、“开发成本”、“预收帐款”、“预付帐款”、“应收帐款”、“应付帐款”、“应收帐款”、“其他应收款”和“其他应付款”等科目，以准确界定房地产企业取得的代收费用收入和房地产的销售收入。

二、取得土地使用权所支付的金额审核要点

1、审核取得土地使用权所支付金额的真实性

取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：

⑴审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。

⑵如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。

⑶审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。

⑷审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。

⑸审核有无预提的取得土地使用权支付金额。

（6）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

房地产开发企业在支付取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用记入“开发成本一土地征用及拆迁补偿”科目。

因此，应结合房地产开发企业提供的土地使用权证、出让合同、土地收据、契税票据（契税可作费用扣除，但不允许作为加计20%扣除

的基数）、银行支付记录和与政府相关部门的协议，计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”是否真实、正确，审核其受让土地面积是否正确，判定其是否存在政府返还和以地补路等情况。

对

存在以地补路的情况要结合政府的相关文件和协议进一步核实。

对政

府返还的土地款一律抵减土地支付款，即抵减土地成本。

2、审核取得土地使用权所支付金额分摊的准确性

纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，原则上土地可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，其它扣除项目按建筑面积计算分摊。

特殊情况按税务机关确认的其他方式计算分摊。

对房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套设施

的，应结合房地产开发企业提供的土地使用权证，经规划部门审核同

意的规划图、房屋分户（室）测绘面积对照表等资料（加盖市房屋产权监理处面积复核专用章），按照上述原则分摊土地成本，以判定其上地成本的分摊是否合理、准确。

3、审核取得土地使用权所支付金额核算的正确性

土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容：

⑴审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。

⑵审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。

⑶审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。

房地产开发企业确认取得土地使用权所支付的金额，必须以实际发生为前提。

因此，应当结合房地产开发企业“开发成本一土地征用及拆迁补偿费用”、“预提费用”和往来帐等科目的审核，判定房地产开发企业在核算过程中是否存在预提尚未实际支付土地出让金的行为。

三、房地产开发成本审核要点

1、审核成本费用的真实性

在土地增值税清算过程中，允许扣除的成本费用必须是真实的。

税前扣除的金额，除要求取得税务部门监制的票据或其他合法凭据

（财政部门监制收据）外，还要求该款项已实际支付。

这要根据费用发生的性质、与项目的关联程度进行判断。

要重点关注金额较大的成

本费用，调取查看原始凭证，确定发票真假情况、付款方式、内部报

销审核记录等，从而判断其交易的真实性。

2、审核成本费用的配比性

在计算土地增值税时，应特别注意收入与成本费用的配比。

对

于房地产企业存在几期项目滚动开发的，应着重划分本期清算的成本费用与下期的成本费用。

对不属于当期的成本费用，应予以剔除；

对当期的成本和其他各期成本混合的，应确定合理的分摊方法，加以合理分摊。

在审核中，应当分项目核对项目预决算报告，结合判断，核对是否有串用开发成本的情况。

对于“开发成本”科目，还应当查看建筑合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费等，要注意查看企业是否重复列支材料价款。

同时，还应关注成本对象计税成本在已售完工产品与未售完工产品之间分摊。

检查当期准

予扣除的已销开发产品的计税成本，是否按当期已实现销售的可售而积和可售而积单位工程成本确认。

可售面积单位计税成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位成本=成本对象可售部分成本+总可售面积

已售开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积x可售面积单位计税成本

通过去年下半年和今年上半年的土地增值税清算试点，我们发现大部分房地产企业开发的营业用房销售率偏低，未售营业用房用于自用或出租，如果以平均成本在已售面积与未售面积进行成本分摊，会

造成售价高的营业用房成本、售价低的车库的未售面积的预留成本分摊不合理，市局多次进行调研，并征求基层参与清算人员的意见，经

研究决定对房地产开发企业未售营业用房及车库等采用平均售价系数分摊法进行成本分摊，以确保已售面积的成本、土地增值税增值额

的合理性，同时解决了以后营业用房销售后因售价与扣除成本差异太大、增值率高、税负重等问题。

具体计算办法如下：

将住宅商品房的平均售价作为参数，门面房平均售价、车库平均

售价同时计算成本分摊系数，后按各自的分摊系数在总成本中进行分摊。

所用数据

营业用房平均售价

营业用房总可售面积

营业用房已售面积总开发成本（含加计扣除费用，不包括已交的营业税等税金）

计算步骤

（1）营业用房与住宅商品房开发成本分摊系数（M1）=营业用房

平均售价/住宅商品房平均售价

车库与住宅商品房开发成本分摊系数（M2）=车库平均售价/

住宅商品房平均售价

营业用房平均售价=已售营业用房收入/已售营业用房面积

车库平均售价=已售车库收入/已售车库面积

住宅商品房平均售价=已售住宅商品房收入/已售住宅商品房面

（2）营业用房应分摊的总开发成本=［总开发成本/（营业用房总可

售面积xM1+住宅商品房总可售面积x1+车库总可售面积

xM2）]x（营业用房总可售面积XM1）

住宅商品房应分摊的总开发成本=[总开发成本/（营业用房总可售

面积XM1+住宅商品房总可售面积X1+车库总可售面积

xM2）]x（住宅总可售面积x1）

车库应分摊的总开发成本=[总开发成本/（营业用房总可售面积XM1+住宅商品房总可售面积X1+车库总可售面积XM2）]X（车库总可售面积xM2）

（3）营业用房单位成本=营业用房应分摊的总开发成本/营业用房

总可售面积

住宅商品房单位成本=住宅商品房应分摊的总开发成本/住宅商

品房总可售面积

车库单位成本=车库应分摊的总开发成本/车库总可售面积

（4）已售营业用房开发成本=营业用房已售面积X营业用房单位

成本

已售住宅商品房开发成本=住宅商品房已售面积x住宅商品房单

位成本

已售车库开发成本=车库已售面积x车库单位成本

（5）已售房屋总开发成本=已售营业用房开发成本+已售住宅商

品房开发成本+已售车库开发成本

（6）已售房屋可扣除成本=已售房屋总开发成本+税金

（7）未售营业用房开发成本=营业用房未售面积X营业用房单位

未售住宅商品房开发成本=住宅商品房未售面积x住宅商品房单

未售车库开发成本=车库未售面积X车库单位成本

（8）对成本差异、售价差异较大的不同类型的房屋，如多层、小高层、高层可比照此方法进行计算

对于一些纳税人预提“开发成本”，“公共配套设施费”等，在项目结算后，应审查成本部分是否没有结转完毕以及结转的科目是否正确，是否有成本多提的情况存在。

3、审核成本费用的重要性

对于在工程中出现的大额建安票据、材料票据，审核人员除核对“开发成本”“工程物资”等科目外，还应当查看相关合同，参照建设主管部门颁发的料工费参数标准，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费及单位用量等，同时也要查验票据的真伪及开票方与领票方是否一致。

审核监理方的监理日记，以判断料工费的真实耗用情况，必要时，外调了解施工方收入、成本、费用情况。

4、审核票据取得的规范性

根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据是否规范，主要依据以下的原则：

⑴如果对方单位是经营性企业（例如：

建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司），就必须提供税务部门监制的发票。

⑵如果对方是行政机关（例如：

房产局、土地局、规划局、公安局等）或是政府行业管理机构（例如：

质监站、防疫站、测绘队、消防局、市容管理等），则可以是行政事业性收据，而并非一定为税务部门监制的发票。

以上部门若提供的是应税行为，则需提供发票，开发

企业一般可以相应的计入成本费用中；

以上部门若提供的为非应税行为的政府性收费，则提供行政事业性收据，开发企业一般应将该部分支出列入“开发费用”或“期间费用”中。

⑶如果是征地及拆迁补偿费用，则要根据实质重于形式的原则，只要有证明该项费用发生的书面凭据（合同协议、收据），具备对方单位或个人签章要件，应予以认可。

金额较大的补贴合同，税务人员应至拆迁户抽查了解获取补贴情况。

⑷其他的白条和收据不能作为确认支出及扣除项日的凭证。

5、审核会计核算的规范性

开发成本中的各明细项目的划分方式，可以直接参考企业的明细核算，如果企业明细核算不规范或根本没有明细核算，应根据上地

增值税条例及相关文件进行归集分类。

具体分类如下：

⑴土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动

力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

⑵前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

⑶建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

⑷基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

⑸公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出

（6）开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括：

工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

在划分各项目费用时，要对房地产开发的过程、阶段有较为清晰的了解，根据票据上的费用性质进行分类。

要特别关注“开发成本”、“开发间接费用”科目以及“管理费用”等科目，防止企业会计对成本或是费用把握不准，把应该计入“管理费用”科目的费用计入“开发间接费用”科目，从而导致多加计扣除。

6、审核代收费用的准确性

根据物价局有关文件，以下列举的政府性收费（县级人民政府规定的收费）已在房价中体现，可按照土地增值税对代收费用的有关规定进行处理，即列举的各项费用可计入对应的土地或开发成本中，但不允许作为加计20%扣除的基数。

⑴市政公用基础设施配套费（经济适用房含安居工程免收）一“土地征用及拆迁补偿费”；

⑵建制镇市政公用基础设施配套费一”土地征用及拆迁补偿费”；

⑶发展新型墙体材料专顶用费（经济适用房含安居工程免收）一“建筑安装工程费”；

⑷人防经费一”公共基础设施费”；

⑸供电工程贴费一“前期工程费”；

（6）消防设施建设费一“公共基础设施费”；

⑺煤气建设费一”公共基础设施费”；

⑻散装水泥专项资金一“建筑安装工程费”；

⑼教育地方附加费（经济适用房含安居工程和已配套教育设施的项目免收）一公共基础设施费（建委代收）。

（10）其它。

7、审核成本费用的可比性

在清算中，审核人员在得出各项成本费用后，应与总成本作比较，得出各项成本占总成本的比例，并拿该比例与其他类似项目做横向比较。

对于比值较为接近的，则基本可确认该项成本费用基本真实。

如比值与同类项目比值相差较大，则可能存在较大疑点，审核人员应对此情况进一步核查。

⑴前期工程费的审核，应当包括下列内容：

①审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。

②审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。

对于前期工程费，主要根据合同约定的内容、是否已取得合法票据及对应的款项是否实际支付款确认。

同时，审核人员还应计算出前期工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。

⑵建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容：

①出包方式。

重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。

当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：

i从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与