商业综合体 项目策划全案.docx

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商业综合体项目策划全案

商业综合体策划全案

第一章项目定位分析

第一节、项目地块属性分析

1、项目地理位置

项目位于市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临三中，西临20米规划路，北临15米规划路。

分析：

A、书林街项目地处老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。

这一带历来是城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。

而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行围分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些的重点医院。

举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场

B、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。

在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”（今儿童医院），往西是永宁清真寺。

解放后，市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。

其中，与项目紧邻的三中，是最好的中学之一。

所以，书林街是人文环境的典型代表；

C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经行成了良好的自然环境。

2、项目地质、水文、气候情况

项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。

原有建筑的基础大部分还没有拆除。

项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。

分析：

项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋，

在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。

项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。

项目原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。

3、项目地形、地貌

项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。

项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。

分析：

项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。

项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。

4、项目的市政配套情况

项目地处市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。

项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便捷。

分析：

A、据项目现有的周边市政配套情况，项目的水、电、气、通讯、排污可能从书林街，巡津街两个方向来，建议本项目在规划设计时，比较项目两面临路的情况，选择最经济、合适的市政配套方案。

B、书林街是是项目通往三市街商区和螺蛳湾商区的主要交通要道，建议项目规划设计时，项目的主入口应选择在书林街上，同时，在巡津街一侧设次入口。

5、项目周边城市配套情况

由于本项目位于市传统的老城区，周边、中学、小学、幼儿园、医院、等设施齐全。

同时，步行程20分钟，分别可到三市街商区和螺蛳湾商区。

可以满足现有社区的各类消费需求。

第二节、项目地块SWOT分析

1、优势

1.1、地段优势：

地块位于一环路，是城区的优势地位口岸。

1.2、城市配套优势：

位于城中区，能享受到城市中心区域高度成熟、完善的城市配套；

1.3、交通优势：

临城市主干道——巡津街；邻近一环路、东寺街、金碧路等城市主干道，交通十分便利；附近有十几路公交车网络，出行方便、快捷；

1.5、景观优势：

项目临近的盘龙江景观良好；

1.6、人文环境：

紧靠市最好的中学之一——三中，浓郁的人文底蕴为项目形象借势奠定了一定的先天基础；

1.7、地块优势：

临街面长达115米左右，有利于商业地产的开发规划设计及后期经营。

2、劣势

2.1、项目位于老城区，周边建筑物普遍比较旧、有许多建筑待拆迁，项目周围现状整体品质感不是很高。

2.2、项目地块较小，且开发条件苛刻。

不利于规划设计。

2.2、项目属于商业用地，银行贷款首付款比例高、时间短、利息高。

3、机会

3.1、城中区可供开发的土地十分稀缺，如此项目地块已经是罕有的“黄金宝地”；

3.2、螺蛳湾商圈为项目提供了，庞大的目标客户群体。

4、威胁

4.1、，项目同时面临着市中心及一环路边的大规模，高档次的楼盘竞争。

项目有一定的市场竞争压力

4.2、CPI连续创新高,银行可能连续加息.

4.3、由于，某些特殊原因。

今年，是的楼盘供应量远远小于客户的需求量。

如果，明年供应量集中释放，市场竞争的压力将进一步升级。

第三节、项目定位

1、总体定位

建议定位以住宅为主，商业为辅。

项目总体定位

标志性的高品质人文楼盘

住宅

“大人物，小公馆”“教育改变未来”

商业

24小时高品质法式风情街

总体定位说明

迎合城市的发展节奏，提供与城市发展进程相匹配的高档次住宅产品和生活商业中心。

历史上的书林街，大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄罗斯面包店，南盛来咖啡店等。

解放后，市政府在书林街建立了很多知名的学校、出版机构、工厂、居民区。

随着市城市化进程，书林路的工厂及居民区拆迁是必然的。

而书林街的文化特性，已经深深印入人的心里。

从历史属性和文化属性来看，项目应该主定位标志性的高品质人文楼盘；项目临近，金碧夜市、三市街商圈、螺蛳湾商圈。

项目无法与三个商圈相比，可考虑商业的互补。

三个商圈的经营时间有限，（螺蛳湾—17：

00，三市街—19：

00，金碧夜市—2：

00），可从时间上来弥补位置上的差异。

结合，项目地块的历史属性，项目商业定位为24小时高品质法式风情街。

2、项目的形象定位

书林街的高品质标志性楼盘

项目形象定位说明

市的房地产开发已经进入品牌时代和品质时代。

消费者消费心理和消费理念已经成熟，对有品牌和高品质的楼盘认同度高。

3、产品定位

项目产品定位

文化气息浓郁的标志性楼盘

法国式的烂漫生活情调

高层公寓—纯法国现代建筑风格的高品质电梯公寓

产品定位说明

大型餐饮：

纯法国菜，（如：

枫丹白露），面积约2000㎡；

法式风情街，法式教育培训机构：

面积7000㎡；

高品质电梯公寓：

约4栋，面积约20000㎡；

对项目地块而言，充分发挥地块的区位优势、位置优势、文化优势、历史优势，争取项目开发的效益最大化，同时，与项目的总体定位和形象定位相匹配，因此项目定位为纯法式人文高品质楼盘。

4、建筑风格定位

项目建筑风格定位

纯法国现代建筑风格

建筑风格定位说明

法国人以丰富的文化遗产而自豪，这是毋庸置疑的。

法国相当重视教育艺术和知识性讨论被认为是每天生活的一部分。

无论是哥特式建筑的催人向上的精神（哥特式的大小教堂都有着高耸的尖塔和飞拱柱、镶着彩色玻璃的大型花饰窗格。

）还是现代的科比西埃式建筑。

（科比西埃代建筑学派的创始人物之一非常捍卫以功用为主的理性都市计划。

他的作品有摩天大楼、网状道路系统、开放式空间，以及环绕着大城市的卫星城镇等）。

其建筑风格吸收和传承了丰富的人文底蕴文，其建筑风格与本项目所在的区域——书林街相吻合，同时，现有房地产开发的项目，缺乏具有纯法国建筑风格的项目，项目的建筑风格定位具有市场空白性机会。

项目采用纯法国现代建筑风格，不仅可以做到项目产品的差异化，同时也与项目所在的城市地段区域属性和总体定位、形象定位匹配。

5、目标客户定位

5.1、住宅客户定位

都市精英、城市新贵

住宅客户来源：

以喜欢城市生活、在城市中心工作、生活的私营业主、自由职业

者、企业中高层及外资单位的高级员工、企事业单位的中高层管理人员等高

收入人群；

住宅客户背景特征：

以28岁以上的高收入人员为主要客户，家庭月收入在7000

元以上（未含隐性收入）为主；

住宅客户心理特征：

喜欢城市生活、以城市中心地段来体现其自我价值与身份的

人群。

住宅客户消费特征：

以二次置业为主，一次置业为辅。

5.2、大型餐饮客户定位

知名品牌的大型餐饮企业。

5.3、休闲生活商业客户定位

经营餐饮、娱乐、休闲业、零售业的商家和具有

一定经济实力的投资者

休闲生活商业客户来源：

本地或长时间在的生意人、企事业单位及私

营企业的高层管理者、政府官员等以投资为主的投资型客户群体；

休闲生活商业客户心理特征：

讲究“市场空白和填补性商业机会”的高投资回报性，注重现实经营与未来经营的平衡性和投资回报周期，理性购买为主；

休闲生活商业客户消费特征：

以投资为主，自用或租赁用途为辅。

6、物业管理定位

根据项目形象、产品、客户定位，需要与之匹配高标准物业管理，其定位为：

人性化、酒店式的物业管理。

第二章项目规划设计

第一节、项目规划设计条件

1、用地面积

规划建设净用地面积约：

9773.38㎡；

代征道路面积：

713.34㎡

2、用地性质：

商业用地

3、容积率：

不大于3。

4、建筑密度：

建筑密度不大于60%。

5、绿化率：

不小于25%。

6、建筑限高:

小于30米

6、建筑高度和楼间距：

按市规划局对该项目的规划要求，结合国家和市规划和建筑设计规进行。

7、建筑退让红线：

按市规划局对该项目的规划要求，结合市规划设计规和建筑设计规进行。

8、其他规划要求:

参考市城市规划条件2007（0165号）

第二节、项目技术指标

根据项目的地形条件和项目的规划设计指标，经分析，建议项目的技术指标如下：

总用地面积

10486.72

代征地面积

713.34

净用地面积

9773.38

容积率

3.0

容积率建筑面积

29320.14

总建筑面积

41320

商业建筑面积

9000.00

2层　

住宅建筑面积

20320.14

地下建筑面积

12000.00

　2层

住宅户数

339

60㎡/户

住宅车位

237

按0.7比例

商业车位

90

每100㎡0.7车位

合计车位

327

车位需要面积

5886

每车位18㎡

地下设备用房

800.00

绿化率

25%

绿化面积

2621.68

总用电负荷

21171.03

住宅用电负荷（KW0

1422

8

按6KW/户计算

商业用电负荷

90

100

按100W/㎡计算

配套用房及设备用电

100

供电设备负荷

1047.8

按0.65的同时系数计算

样板房装修面积

120

装修2套

销售中心

800

住宅每层面积

360

一梯6户计算

每栋8层计算的面积

2880

住宅栋数

4

住宅公共面积

8800

住宅电梯

2

每栋2台

商业电梯

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覆盖率

46%

配套公厕

5000

配套社区用房

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第三节、项目规划设计

1、规划设计理念

根据项目的总体定位和形象等