农贸综合市场改扩建为新型农贸综合市场可行性研究报告.docx

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农贸综合市场改扩建为新型农贸综合市场可行性研究报告

农贸综合市场

改扩建为新型农贸综合市场

可

行

性

研

究

报

告

第一章：

总论

一、项目提出的背景

二、项目建设的必要性

三、编制可研报告的依据和范围

第二章：

市场预测和改扩建规模及经营范围

一、市场预测

二、改扩建的规模和经营范围

第三章：

场址和建设方案

一、场址

二、建设方案

三、建筑防火设计

四、排水系统（环保处理）

五、电气

六、防雷接地

七、抗震

八、公厕

第四章：

农贸综合市场管理职能组织机构和人员编制

一、职能组织机构

二、人员编制及来源

第五章：

投资估算与资金筹措

一、投资估算

二、资金筹措

第六章：

财务测算与评价

一、经济效益分析

二、社会效益分析

第七章：

项目及开发企业概况

一、项目概况

二、开发企业的概况

第八章：

结论与建议

一、结论

二、建议

第九章：

附件

第一章总论

一、项目提出的背景

XX市政府2007年8月份在第9次常务会议中研究决定“为加强城区市场的规划建设和管理，加快川滇黔渝结合部区域性商贸中心的培育发展步伐”，形成共识：

用5年时间，重点推进“五个一”工程和“三个一批”工程建设的市场战略发展目标，其中一个重点的战略发展目标就是“建设一个标准化的大型农产品批发市场”，“新建和改造提升一批农贸市场；鼓励引导建设一批农贸超市”，积极发展现代农副物资产品流通组织形式，在重要商品的产地，销地或集散地，在推进农业化过程中，在加强市场建设，培育形成本地生产要素市场和农产品体系。

XX市政府就此在财政、土地、税收等多方面给出了一系列扶持鼓励引导政策和优惠政策，并制定了许多切实可行的工作措施。

要求“切实抓好农副产品物流的农贸市场建设和改造工作”，“按照《规划》建设发展目标，切实加大对农贸市场新建和改扩建的工作力度”，强力推进“新建的农贸市场按标准化建设”，着力引导农贸市场改扩建为新型农贸市场。

（附1：

《XX市人民政府关于加强城区市场规划建设和管理的决定》宜府办发［2007］80号）

二、项目建设的必要性：

某农贸综合市场是批准的一个大型物流农贸市场，地处XX市江北片区旧州某西路以北，综合市场业主是“XX工程机械化有限责任公司”，从1998年建立农贸综合市场至今已有10年，对促进XX市江北片区及周边农村场镇的农业蔬菜、水果、农副食品、及酒类、饮食，农村日常工业用品的交流、销售，贸易曾发挥过很大的影响，随着城市化建设的推进和农村经济的发展，某农贸综合市场的功能迫切需要扩大，需要更新。

流通经济的发展和市政府加强城区市场规划建设和管理的战略布置，一致要求将某农贸综合市场改扩建为一个新型的农产品物流综合市场。

为了适应地区经济发展和市政府的经济发展战略规划，XX工程机械化有限责任公司作为某农贸综合市场的业主，决定改变原来的组织管理体制，公司专门设置对某农贸综合市场改扩建项目部，进行新的“现代化农贸综合市场”的开发建设和管理，并对某农贸综合市场的改扩建项目的必要性、进行了充分的调查分析，从地方政府的战略规划要求，城乡农贸交易市场的发展，项目地址的区域优势，物流态势、经济效益、社会效益，财务投资等方面进行了可行性研究，并形成如下的可行性研究报告。

三、编制可研报告的主要依据

1、《XX市人民政府关于加强城区市场规划建设和管理的决定》，宜府办发［2007］80号文。

（附件1）

2、《XX市人民政府关于XX工程机械化有限责任公司原为划拨土地改变用途后调整容积率补办出让的批复》，宜府国土发［2006］126号文（附件2）。

3、XX市国土资源局《国有土地使用权出让合同》，合同编号2006-00202（附件2）。

4、《企业投资项目备案通知书》备案号：

川投资备［5115000705094］5816号（附件3）。

5、“XX市旧州控制性详细规划”（该“详细规划”属于XX市城市规划的控制性详细规划。

江北旧州组团是以产业功能为主，集生产、物流、生活、行政、文化、科教、商贸及其他功能为一体的综合型的城市组团，现“XX某农贸综合市场”所在E-01-11地块已规划为“农贸综合市场”建设用地内容之一。

）（附件4）

6、某农贸综合市场规划设计定位图及负一、二、三层平面图。

（附件5）

7.《XX市规划和建设局规划设计条件通知书》，《建设项目选址意见书》，《建设用地规划许可证》，《建设工程施工许可证》等（附件）。

8、E-01-11地块拆除房屋明细表（附件19）。

9、XX市人民政府对新建，改扩建农贸综合市场进行优惠扶持的相关政策。

第二章市场预测和改扩建规模及经营范围

一、市场预测

1、地理位置优势：

作为“农贸综合市场”具有的地理位置优势。

根据江北旧州组团“一轴一核三片六区”详细规划，E-01-11地块正处“一核”（以五岔口为核心），东南片区、西片区、东北片区（新居住区）一核三片区的交汇点。

作为改扩建后的新型农贸物流综合市场，周边辐射3000米范围内的居住小区，西北面是内宜高速公路出入口及公交总站，与成渝、成昆高速通道连接，是XX农副产品进出的主要通道，东北面是江北新居住区，XX学院及吊白公路，汇集了大量的农副产品的消费者；通过五道口的各条公路连接着XX近郊象鼻、金坪、观音、白花等主要的农副产品生产乡镇。

西边经振兴大道连接新规划的XX飞机场和宗场农业生产基地。

世界500强之一的五粮液集团名酒生产厂房和销售基地也在这个辐射圈内。

东南面是规划已开工建设的长江XX水运港口，直接连接长江下游的南溪、江安和上游的屏山等农副产品主要生产县区。

根据地理位置优势，将某农贸综合市场改扩建为（XX）江北最大的新型农贸综合市场完全符合XX市政府关于积极发展流通、特别是农贸产品流通，推动农业经济发展、培育形成本地农产品体系和生产要素市场的重要任务要求。

2、消费群体优势：

改扩建后的某农贸综合市场周边的消费群。

江北旧州组团2010年规划人口为12万人，日常生活消费的农副产品需求量越来越大。

E-01-11地块位于旧州组团的中心，是几大规划片区的交汇点，在周边已形成了集中人口居住的许多居民小区，例如葡萄园小区、阳光名城、紫荆茗园小区、汇申花园小区、碾子山小区、学府花园、金田小区、锦绣花园小区、银龙小区、金松苑小区、谐苑小区、阳光苑小区、和苑小区、酒香苑小区、五粮液上下生活小区、某东路小区、轴承厂小区、机械厂小区、制材厂小区、广厦小区、正和小区等，江北规划的多条居民集中居住的新街区，围绕着现在的某农贸综合市场四周已经建成。

改扩建的农贸综合市场（将周边9万人口和市区28万人口提供生活必需品）周边居住人口已近9万多人，每日需要消耗和交易的农贸产品的数量非常集中和巨大。

3、人力资源优势：

改扩建后的某农贸综合市场可增大社会就业平台。

XX市江北片区是旧工业区，XX纸业股份有限公司、制材厂、轴承厂、机械厂、纸机厂、三江厂、岷江机械厂、叙府茶叶公司、中国农业银行上江北分行、中国工商银行上江北分行、中国银行上江北分行、中国建设银行上江北分行、中国商业银行上江北分行、川南医院、XX一医院上江北分院、XX二医院上江北分院、XX骨科医院、XX市第四中学、XX学院A、B区等大中型企事业都在这个片区内，随着经济体制改革、企业破产等多方面的原因，有大量的职工下岗待业，随着农贸综合市场的改扩建，完全可以为下岗职工搭建一个新的就业和创业的工作平台。

4、增加地方的财税收入。

随着农贸综合市场的改扩建和新型化的建设，集中的农贸交易市场不仅在市场规模上会扩大，在交易农贸产品的范围和流通量上都会得到一个较大的发展和提升，必然会为地方的财税收入带来较大数量的增加。

5、对周边的农副产品生产起到促进作用。

市场发展是由消费的需求引起的，消费需求的扩大必然会带动生产供给的增加，改扩建后的新型农贸综合市场对周边和附近的农村乡镇、农副产品的生产发展必然会起到一个较大的促进作用，对农村经济的提升也会发生重大影响。

6、XX雄居长江上游，素有万里长江第一城之称，是国家西部沿江开发两大经济走廊的结合部和川、滇、黔三省结合部的交通要冲和物资集散地，腹地辽阔，辐射范围广。

同时XX还是由XX、自贡、泸州组成的川南“金三角”的重要支撑。

农贸综合市场的发展是XX经济基础更加坚实的一个重要物质支柱。

江北旧州地处XX市门户，内宜高速公路、内昆铁路横贯中部，川云中路穿越全境，是出入XX的必经之路。

改扩建后的某农贸综合市场会充分地利用所处XX市江北旧州对外交通的核心地点、区位、交通优势突出，及时地对某农贸综合市场进行改扩建完后，必然会对XX市的整体农贸物资市场发展提升一个新台阶，有着美好的市场前景和发展的契机与保障。

二、改扩建的规模和批文

1、XX市发改委对立项的改扩建某农贸综合市场的备案书（附5：

2007年5月9日企业投资项目备案通知书：

川投资备[5115000705094]5816号文）中确认，改扩建的“农贸综合市场”建设地点在“XX市上江北某西路（8号）北侧”，农贸市场“商业用房8336平方米”，“临致富路进半地下室18000平方米”，用于交易物资及配套用房，建设内容主要还包括办公、管理及设备用房、公厕、污水沉渣处理等。

2、XX市规建局已于2007年发文同意在该地块内规划增大建设“农贸市场约9000m2”。

（附6：

XX市规建局[2007]69号文“对E-01-11地块农贸市场建设审查意见函”）

3、改扩建农贸综合市场上市的商品范围：

农副产品，农村日用工业品，农业生产资料等。

采用市场组织形式的交易方式，批零兼营，以批发为主。

第三章场址和建设方案

一、场址

XX工程机械化有限责任公司经XX市国土部门办理相关手续，将“XX某农贸综合市场”场址所在的E-01-11地块土地性质由“划拨”转换为“出让”并已完清了有关的出让金费用。

该地块的土地使用权属于XX工程机械化有限责任公司所有。

E-01-11地块作为物资交流的优越区位及对周边地区市场辐射的集聚影响，具有选择为农贸综合市场的位置优势。

该地块不存在权属转移问题，四周的基础建设和公共设施齐备，旧有市场及附属建筑的拆迁属于XX工程机械化有限责任公司内部的事务，基本上不存在拆迁纠纷。

同时，E-01-11地块在XX市城市规划和江北旧州控制性详细规划中已作为“农贸市场建设用地”。

将E-01-11地块作为XX市江北旧州“新型农贸综合市场”的场址，对原某农贸综合市场进行改扩建是完全可行的开发建设场址的最好选择。

二、建设方案

1、E-01-11地块位于上江北某西路北侧8号，居江北中心地块，总占地面积16.7亩，规划总建筑面积：

62680㎡，属于农贸市场规划的地下室：

18000㎡，营业房8336㎡，楼上住宅;35100㎡,配套设计有公厕和污水处理的综合建设用地。

2、该地块地形地貌是南高北低半面坡，高差较大，规划设计主体建筑分别为18层、23层、23层的三栋商住楼，其中地面层，半地下层负一、二、三层及裙楼第一、二、三层为农贸综合市场管理服务区，形成一个集农副产品零售、批发及管理、办公、服务、加工、仓储、配送等多种功能为一体的现代化农贸综合市场。

3、E-01-11地块地形地貌呈南高北低单面坡，高差较大。

四周城市主、次道路环绕，市政基础设施齐备。

根据该地块的形态特征、设计单位充分利用现状地形进行新型农贸综合市场立体和平面的布置设计（附7：

设计施工景观定位图）。

4、地面沿地块周边两条城市主、次道路布置农贸综合市场的临街商业铺面。

地面层以上三四层设计为管理办公服务用房，由上述楼层建筑围成农贸交易市场，分设蔬菜、水果、家畜，水产等各类专业市场及各服务区。

（附8：

改扩建后农贸综合市场平面布景图）

5、利用现状地形南北高差的单面坡布置设计成半地室和地下室，分设农资、农业生产日用品等市场及服务区。

6、地下室设置成品仓库、冷库及服务车、停车库等，以利于农副产品的加工和储藏。

（附9：

地下室设计平面布景图）

三、建筑防火设计

本方案市场空间单层建筑高度为4.6米，消防安全按GB50