枣庄市物业管理办法Word格式.docx

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对物业管理区域划分有争议的，由物业所在地的物业主管部门会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府确定。

第九条新建建设项目拟实行物业管理的,建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、建设项目规划设计方案和地名核准文件等资料向物业所在地的物业主管部门提出划分物业管理区域的申请。

区（市）物业主管部门应当自受理之日起二十日内，在征求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府、房地产开发主管部门的意见后进行划分登记，报枣庄市房产管理局备案并书面告知建设单位.建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示.

物业管理区域划定后，确需调整的，由物业所在地的物业主管部门按照本办法的规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意.

第十条新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条件,方可交付使用：

（一）生活用水纳入公共供水管网，并供水到户；

（二）用电纳入供电网络，不得使用临时施工用电;

（三）雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统；

（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和热计量装置；

（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；

（六）住宅区道路与城市道路或者公路直接相连；

（七）按照规划要求完成住宅区的车库（位）、公共服务设施、公用消防设施的建设，具备必要的绿化用地和设施;

（八）分期建设的住宅区，其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求；

（九）法律、法规、规章规定的其他条件.

建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。

第十一条建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

第十二条前期物业管理是指业主委员会或者业主与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

第十三条建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;

投标人少于三个或者住宅规模不超过二万平方米的,经物业所在地的物业主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第十四条住宅物业的建设单位采用招标方式选聘物业服务企业时，现售商品房应当在出售前三十日完成招标，预售商品房应当在取得《商品房预售许可证》前完成招标。

第十五条建设单位应当在销售物业前制定临时管理规约，并与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

临时管理规约和前期物业服务合同应当自合同签订之日起十五日内，经物业所在地物业主管部门初审后报枣庄市房管局备案。

第十六条建设单位应当将备案后的临时管理规约在销售场所公示。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业管理服务费的时间、标准和方式。

物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

第十七条前期物业服务合同可以约定期限；

但是期限尚未届满，业主委员会或者业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止.

第十八条建设单位和物业服务企业办理物业交接手续时,应当共同对物业的共用部位、共用设施设备进行交接查验，不符合竣工验收资料的，由建设单位负责处理。

第十九条建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单；

（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）业主名册；

（六）物业管理必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第二十条新建物业管理区域内,建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：

（一）物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的3‰提供，但最低不得少于一百平方米；

（二）物业建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的3‰提供外，超过部分按1‰的标准提供；

（三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的50%.

业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于二十平方米。

物业管理用房物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有,并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途.业主委员会不得将物业服务用房转让或者改作他用。

第二十一条建设单位在申请商品房预售许可证和办理所有权初始登记时,应当提供物业服务用房面积和位置，并在商品房预售或者销售时予以公示.

房产行政主管部门应当在房地产登记簿中注明物业服务用房面积和位置，业主有权查询.

第二十二条住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；

住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。

住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有,建设投资由政府承担,具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。

第二十三条按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。

约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。

第二十四条物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位,下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。

约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售.

第二十五条住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。

建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工,并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。

住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费（含综合开发费），并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。

住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。

城市基础设施配套费的收取标准枣庄市人民政府确定.

专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

第二十六条2009年5月1日前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收.具体办法枣庄市人民政府另行制定。

第二十七条专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任,按照与业主签订的服务合同服务到最终用户,保证服务质量.

物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备，属于相关业主共有，但由经营单位投资经营的除外。

第二十八条城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见.

第三章业主、业主大会与业主委员会

第二十九条物业管理范围内各类房屋的所有权人为业（含尚未办理房屋权属证书的合法买受人）。

业主对物业共有部分享有权利、承担义务,不得以放弃权利为由不履行义务.

第三十条一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由该物业管理区域内全体业主组成。

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第三十一条物业管理区域符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上;

（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

建设单位或者前期物业服务企业选聘的物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，提供物业管理区域内业主名单、房屋及其附属设施和相关场地的基本情况等文件资料，并在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持。

第三十二条物业管理区域符合本办法第条规定的街道办事处、乡（镇）人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组.

筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

第三十三条筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

（三）确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告,并书面通知全体业主.业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起，移交业主名册等有关资料，并终止活动。

业主大会筹备组工作所需经费，由建设单位承担。

第三十四条业主大会履行下列职责:

（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会成员；

（三）听取和通过业主委员会的工作报告；

（四）选聘、解聘物业服务企业；

（五）使用和续筹专项维修资金;

（六）改建、重建建筑物及其附属设施;

（七）撤销业主委员会不适当的决定；

（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第三十五条业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定.未作约定的，按照下列规定确定：

（一）按照业主户数计算的，一户计算为一票；

建设单位未售出的专有部分,计算为一票；

（二）按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；

建筑面积不足一平方米的按一票计算。

业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据.

第三十六条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主;

无法送达的,应当在物业管理区域内公告。

不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。

第条物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议.业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见,并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

第三十七条业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。

有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

（一）占总人数五分之一以上业主提议的；

（二）发生突发事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项.

业主委员会应当在组织召开业主大会会议十五日前，将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告,并书面告知全体业主，但前款第

（二）项情况除外。

业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织业主召开业主大会。

第三十八条业主委员会是业主大会的执行机构,业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。

业主委员会履行下列职责：

（一）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订;

（三）执行业主大会的决议、决定；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行；

（五）监督管理规约的实施；

（六）业主大会赋予的其他职责。

第四十条业主委员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成。

业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。

业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。

执行委员负责业主委员会的日常事务工作,经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职.

第四十一条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业所在地的物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案:

（一）业主大会会议决议；

（二）业主大会议事规则;

（三）管理规约；

（四）业主委员会委员名单和基本情况;

（五）法律、法规规定的其他资料。

物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。

业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。

业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业所在地的物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。

第四十二条业主委员会组成人员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）履行业主义务，未拖欠专项维修资金或者未违反物业服务合同恶意拖欠物业管理服务费;

（三）本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职；

（四）遵纪守法，热心公益事业,责任心强，具有一定的公信力和组织能力；

（五）具备必要的工作时间。

第四十三条业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议.

业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，可以邀请社区居民委员会派人参加会议.

业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席,作出决定时应当经全体委员过半数同意。

业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告.

业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第四十四条业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会;

不及时移交的，物业地的街道办事处、乡（镇）人民政府应当协调督促其移交。

第四十五条业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求的；

（二）拒不履行委员职责的；

（三）业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的;

（四）违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；

（五）因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的.

第四十六条业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定.

第四章物业的使用、维护和业主自治管理

第四十七条业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，合理正当地使用物业.

第四十八条物业管理区域内禁止从事下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为：

（一）损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗；

（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

（三）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;

（四）擅自将住宅改变为经营性用房；

（五）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

（六）侵占绿地，毁坏花草树木；

（七）随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；

（八）乱设摊点、乱停车辆；

（九）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；

（十）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

（十一）占用消防通道等违反消防管理规定的行为；

（十二）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂;

（十三）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

发生上述行为时,业主有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止;

劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理.

第四十九条业主或物业使用人应当按照规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用住宅，不得擅自改变其使用性质。

确需改变的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意；

并依法经规划、国土、卫生、环保、消防等行政主管部门审批。

第五十条通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有,禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的，应当经相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关手续。

所得收益属于全体业主共有,主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十一条业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业.

业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。

业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续.

第五十二条业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的,应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。

业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，影响房屋安全，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。

业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。

第五十三条业主或者使用人装修物业，应当遵守房屋使用说明书和业主公约。

业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;

按照规定需要报有关部门批准的,应当依法办理批准手续.

物业服务企业应当将装饰、装修工程的禁止行为和注意事项告知装饰、装修人及其委托的装饰、装修企业。

业主拒不办理登记、批准手续的,物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域.

第五十四条业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。

住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容:

（一）装饰装修工程的实施内容和实施期限；

（二）允许施工的时间；

（三）废弃物的清运与处置；

（四）住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；

（五）禁止行为和注意事项；

（六）装修保证金的收取和退还；

（七）违约责任；

（八）其他需要约定的事项。

第五十五条物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查,业主应当予以配合。

物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本条例规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定以及业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止；

劝阻、制止无效的，应当及时报告物业所在地的物业主管部门或者有关行政管理部门。

其他单位或者个人发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规和本条例规定行为的，可以向物业主管部门或者有关行政管理部门投诉或者举报。

物业主管部门或者有关行政管理部门接到报告、投诉、举报后，应当依法及时处理.

第五十六条业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。

物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主不得拒绝和阻碍.

第五十七条物业管理区域内,规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需