精编完整版亚太旅游部长国际会议中心项目可研报告.docx

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精编完整版亚太旅游部长国际会议中心项目可研报告

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珠海淇澳岛

亚太旅游部长国际会议中心项目

可行性研究报告

亚太旅游部长国际会议中心项目可行性研究报告

第一章项目概况及可行性报告编制的依据1

1.1项目名称1

1.2项目建设单位1

1.3地块坐落位置与环境：

1

1.4本报告编制的依据2

1.5项目开发公司状况2

1.6项目概况3

1.7项目建设招投标形式5

1.8结论概述5

第二章珠海政治经济自然社会环境及房地产市场发展状况6

2.1珠海历史沿革6

2.2珠海自然地理交通人文环境6

2.3珠海宏观政治经济环境7

2.4珠海房地产市场现状11

2.5珠海房地产市场发展前景分析19

2.6项目所在区域房地产发展规划和趋势21

2.7建设条件23

第三章项目分析及市场定位24

3.1中国休闲度假物业市场的需求分析24

3.2国内休闲度假地产市场的发展情况27

3.3珠海构建休闲旅游度假基地的优势28

3.4珠海会展业发展前景分析33

3.5珠海休闲度假物业及会展市场供应分析34

3.6项目分析36

3.7项目定位38

3.8销售价格及销售预测39

3.9项目营销方案40

第四章方案比选及技术方案43

4.1总体规划设计要素43

4.2方案生成过程及选择理由43

4.3工程地质、水文地质条件46

4.4市政给水设计49

4.5室外排水排污设计50

4.6用电设计50

4.7酒店、会展中心智能化系统设计50

4.8燃气设计53

第五章公用设施及环境保护方案54

5.1项目对公共设施的需求54

5.2环境保护方案54

5.3项目物业管理55

第六章项目实施计划58

6.1工程筹划与管理58

6.2分期实施计划58

6.3资源供求61

第七章项目经济评价分析和社会效益评价63

7.1房地产开发项目投资与成本费用估算63

7.2房地产开发项目收入估算与资金筹措66

7.3房地产开发项目财务评价68

7.4财务盈利能力分析72

7.5资金平衡分析和资产负债分析74

7.6房地产开发项目不确定性分析74

7.6社会效益评价77

第八章风险分析与对策79

第九章研究结论83

第十章附件84

第一章项目概况及可行性报告编制的依据

1.1项目名称

项目名称：

亚太旅游部长国际会议中心项目

1.2项目建设单位

项目建设单位：

珠海市淇洲岛影视城有限公司

1.3地块坐落位置与环境：

淇澳岛项目位于珠海市高新区淇澳岛东线道路东侧、望赤领山群及附近。

1.4本报告编制的依据

※珠海市规划局《建设用地规划许可证》2006用地字（香洲）第088号及用地红线图、规划设计要点

※珠海市旅游局《关于申请将淇洲岛影视城项目改为会展旅游度假项目的报告的复函》

※珠海市整顿和规范市场经济秩序领导小组《房地产项目开工通知》

※参考资料：

《珠海市城市规划条例》

《珠海工程造价信息》

《房地产开发项目经济评价方法》

《建设项目经济评估方法与参数》（第三版征求意见稿）

1.5项目开发公司状况

珠海市淇洲岛影视城有限公司是中新集团（控股）有限公司下属中外合资企业。

中新集团（控股）有限公司创立于1999年，2003年在香港联交所主板上市，是一家以中国大陆房地产开发、土地一级开发和资产经营为主要投资方向的大型综合性集团公司。

先后在上海、北京、天津、深圳、重庆、西安、长沙、成都、沈阳等地开发了20多个大型房地产项目，主要包括北京“后现代城”、“西钓鱼台嘉园”、“青年汇”、天津“老城厢”、重庆“中新城上城”、深圳“中国凤凰大厦”、西安“中新浐灞半岛”和长沙“中新森林海”等精品楼盘，开发量逐年递增，累计开发和储备面积达1500万平方米。

先后有北京的后现代城荣获“2006－2007北京地产十大区域领袖楼盘”大奖、后现代城5期荣获“2006年度最具人气创新楼盘”大奖、重庆中新城上城获“2006年创新中国主力户型综合设计奖”、天津老城厢获“2006年中国华北地区品牌前三名”等共20余项殊荣，2007年销售额达到277.98亿元，已发展成为中国最具影响力的房地产运营商之一，名列2007中国房地产百强企业盈利性前10位、2007中国混合所有制房地产公司品牌前10位。

珠海市淇洲岛影视城有限公司成立于2007年，注册资本9000万元人民币，实行独立核算、自主经营、自负盈亏的经营管理体制，于2008年1月获得单项房产开发资质。

公司现有主要管理人员28人，并获得集团公司大力支持。

随着项目实施阶段地推进，将增加工程管理、营销代表、物业管理人员若干名。

公司财务状况良好，目前无负债，购买项目的资金已全部支付，首批开发资金已到位。

1.6项目概况

开发。

规划条件规定容积率≤2.0，建筑密度≤25%，绿地率≥40%，其中总用地面积中的20%（约40.3万平方米）可用于房地产开发。

公司计划将该用地发展为高品质会展旅游度假中心，拟定的建设规模万平方米，分三期建设，具体项目如下：

分期计划

分期计划

项目

项目概况

总面积

一期公建

亚太旅游部长论坛国际会议中心

占地6.49万㎡，总建面19.5万㎡，层高43F，其中裙楼11F

占地26.93万㎡，总建面30.8万㎡

威尼斯水街

占地6.27万㎡，总建面3.1万㎡，层高4F

学校、幼儿园及相关公建

占地7.1万㎡，总建面3.5万㎡

巴伐利亚度假酒店

占地2.66万㎡，总建面1万㎡

海滨度假酒店及相关公建

占地4.41万㎡，总建面3万㎡

配套休闲项目

总建面0.7万㎡

二期开发

一期商住

占地4.36万㎡，总建面28.35万㎡，高层

占地19.08万㎡，总建面40.25万㎡

巴登巴登谷商业街及会所

占地7.88万㎡，总建面2.1万㎡

西班牙小镇

占地6.84万㎡，总建面9.8万㎡

三期开发

二期商住

占地11.91万㎡，总建面28.67万㎡，高层

占地30.21万㎡，总建面37.87万㎡

高尔夫低层住宅

占地18.3万㎡，总建面7.7万㎡

安纳溪谷小镇

占地5万㎡，总建面1.5万㎡

一、亚太旅游部长国际会议中心

亚太旅游部长国际会议中心作为本项目的主题。

总建筑规模15万平方米，主楼高度43层，裙楼高度8-11层，集会议、会展、六星级酒店、论坛会议中心、写字楼、酒店式公寓及购物中心等配套为一体的超现代建筑风格地标性建筑综合体。

二、主题旅游设施

具体旅游项目有礼仪广场、彩虹桥、威尼斯水街、渔人码头、沙滩排球、室外露营烧烤、四月白露天演绎场、丛林观光驿站、攀岩探险、山地摩托车、林中栈道、山地滑翔飞行、赤岭观日、观海摩天轮、山地网球场、生态湿地、观海索道、雕塑广场、野外露营地、金色沙滩、观海景观平台、沙滩排球、海洋剧场

三、威尼斯水街

总建筑规模3万平方米。

意大利威尼斯风情滨水旅游商业街主题。

设置可以直通港澳的客运码头，与澳门、香港旅游业形成互补互助的一体化。

四、巴登巴登谷地

总建筑规模1.6万平方米。

德国山地风情旅游商业街主题。

风情商业街入口设置巴伐利亚城堡酒店，商业街沿着蜿蜒起伏的谷地通向海边。

沿商业街两侧依山势设置山地公寓组团、德国山地风情旅游商业街及城堡酒店。

五、渔人码头海洋主题度假村

海洋度假主题。

设置海洋剧场，海洋文化发展中心，海底世界、海洋生态健康中心、潜水俱乐部、渔人码头等设施，沿海岸依山势设置度假别墅。

六、西班牙小镇

总建筑规模9.8万平方米。

西班牙巴塞罗那风情商业街主题。

沿城市道路和山体设置公寓。

七、茵特拉根金色海岸沙地高尔夫低层住宅

总建筑规模7.1万平方米。

茵特拉根海岸风情沙地高尔夫居住主题。

设置高尔夫会所及住宅。

八、高尚住宅公寓

希腊风情山地私家居住主题。

设置会所及公寓。

九、安纳西溪谷风情小镇

总建筑规模1.5万平方米。

法国东部安纳西风情山地花园居住主题。

设置会所及住宅。

十、学校、幼儿园

总建筑规模1.8万平方米。

十一、环境保护、节能设施

拟建设小型污水处理厂一座，园区采用零排放车辆和超低排放车辆，建设自行车道，全部实行垃圾分类收集和处理措施，室外路灯、草坪灯、公共厕所照明、绿地灌溉等，全部使用太阳能光伏发电技术设备，会展中心、度假酒店制冷制热采用环保空调和热泵技术。

度假酒店、住宿学校洗浴热水采用太阳能集热管技术和空气源热泵提供，预计环境保护、节能设施将投入超过3000万元。

1.7项目建设招投标形式

珠海市淇洲岛影视城有限公司属于中外合资型企业，根据国家和珠海市有关法律法规，本项目的建设招投标形式均由本公司自行采用邀请招标的方式确定本项目全部工程的勘察、设计、施工、监理等参建单位。

1.8结论概述

亚太旅游部长国际会议中心项目占地221.5万平方米，总建筑面积万平方米，分三期建设，三期项目划分、占地面积、总建筑面积、总投资分别为一期包括亚太旅游部长论坛国际会议中心、威尼斯水街学校、幼儿园巴伐利亚度假酒店、海滨度假酒店、配套休闲项目等公建项目，占地26.93万㎡，总建面30.8万㎡，总投资46913.756万元；二期包括一期商住、巴登巴登谷商业街及会所、西班牙小镇，占地19.08万㎡，总建面40.25万㎡，工程费用40007.48万元；三期包括二期商住、高尔夫低层住宅、安纳溪谷小镇，占地30.21万㎡，总建面37.87万㎡，工程费用为39538.3784万元。

开发期8年，环境保护、节能设施方面将建设小型污水处理厂一座，并采取节能灯器具、环保空调和太能能制热和清洁交通系统，加强废物管理灯措施，环保节能投资超过3000万元。

销售收入122.84亿元，经营成本43.64亿元，经营税金及附加6.88亿元，利税71.09亿元，税后利润53.31亿元，投资利税率、投资利润（税后）率分别为162.9%、122%，净现值12.79亿元（全部投资,税后,ic=20%），大于零；内部收益率32.39%（全部投资,税后），高于贷款资金利率和行业基准内部收益率，项目赢利能力良好。

投资回收期3.2年。

由中外合资企业珠海市淇洲岛影视城有限公司负责开发，项目建成后将给珠海建立一个休闲旅游度假和会展基地，极大地提升珠海休闲旅游度假和会展品牌，带来极大的经济效益和社会效益。

第二章珠海政治经济自然社会环境及房地产市场发展状况

2.1珠海历史沿革

珠海最早历史起源于在新石器时代，距今四五千年前便有原始部落人群在这里生活，在凤凰山脉周围和珠江口一些海岛的沙丘、山岗、台地上，都留下了先民们的遗迹。

自战国时期为百越之地到1953年正式定名为珠海县，1979年改为珠海市，并为省辖市。

1980年中华人民共和国第五届全国人民代表大会常务委员会第15次会议批准在珠海设置经济特区，1989年，珠海经济特区面积调整为121平方公里。

2.2珠海自然地理交通人文环境

珠海市位于中国广东省南部，珠江口的西部和南部，濒临南海，是一座著名的花园式海滨城市，内陆东面与香港隔海相望，相距36海里（最近的海岛相距3海里），南端陆地与澳门相连，西面是新会、台山县，北面与中山市接壤，距广州约140公里，距深圳约200公里。

全市总面积7650平方公里，其中陆地1266平方公里，海域6289平方公里，海岸线长691公里，珠海拥有146个岛屿，有“百岛之市”的美誉，是珠三角中海洋面积和海岛面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市。

2007年全市总人口187.6万人（其中户籍人口97.3万）。

有海外华侨3.1万人，港澳同胞19．5万人。

珠海是我国重要的口岸城市。

设有拱北、九洲、高栏、万山、横琴等国家一类口岸6个，二类口岸7个。

拱北口岸是我国第二大陆路口岸，九洲口岸是我国最大的水路客运口