居民小区物业管理工作三年攻坚方案.docx

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居民小区物业管理工作三年攻坚方案

居民小区物业管理工作三年攻坚方案（2022-2024年）

　　为积极回应辖区居民需求，有序加强和改进居民小区物业管理工作，抓实居民小区这一城市怡居品质提升的关键环节，推动XX区物业服务行业发展水平和城市基层治理水平“双提升”，根据住房和城乡建设部等十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）等相关文件精神，结合我区实际情况，制定本方案。

　　一、指导思想

　　坚持党的全面领导，坚持服务导向，推动实现物业管理监督权、服务质量评价权、资金使用审核权下沉，推进物业管理与基层党建、社区治理相融合，强化物业管理领域矛盾化解，促进物业服务高品质多样化升级。

　　二、基本原则

　　1.坚持党建引领。

属地与行业相结合，推动业主委员会、物业服务企业成立党组织，建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，加强社区党组织对物业服务企业、业主委员会的组织引领、业务引领、机制引领，使其成为党联系服务群众、加强基层治理的重要力量。

　　2.坚持属地主责。

将加强物业管理工作作为新一届社区党组织、居委会参与基层治理的重要内容，按上级要求积极推动社区居委会设立社区环境和物业管理委员会，建立架构和充实力量，坚决立起属地主责，督促物业服务企业、业委会履行职责，解决好基层物业管理工作力量不足的问题。

探索管区在小区治理中的作用发挥。

　　3.坚持培育市场。

围绕解决群众身边的操心事、烦心事、揪心事，规范物业服务企业主体行为，提升管理能力和服务水平。

结合上级政策探索物业服务企业退出机制，按照奖优罚惩的方向建立一套物业服务企业管理办法、考核体系。

强化诚信管理和优质企业库建立。

积极推动无物业服务小区选聘专业化物业服务企业，从区级层面研究小区“成方连片”管理路径。

引导现有中小型物业服务企业做强做大，加快聚集具有一流水准的物业公司，积极引进高品质物业服务企业。

充分发挥行业协会自律作用。

以物业管理规范化、规模化、市场化持续培育我区物业管理市场，达到优胜劣汰的净化效果。

研究出台考核和奖补细则，做好对物业服务企业的考核和奖补工作。

　　4.坚持群众参与。

提升小区业主委员会的覆盖率，规范引导业主委员会履职尽责。

推进物业管理网络信息应用，提升小区智慧化水平，试点推广网络实名投票方式选聘物业公司或业主委员会。

激发小区党员参与小区治理的积极性，整合党员、楼长、热心居民建立小区志愿服务队。

依靠群众、发动群众、服务群众。

引导居民积极参与管理小区事务，激发基层治理活力，实现共建共治共享。

推动智慧物业和物警联动建设。

　　三、主要目标

　　坚持党建引领，物业管理体制机制不断健全，街道和社区的物业管理力量和服务能力进一步增强；物业多领域综合服务品质显著提升，基本形成党组织领导、多元共建、协商共治、科技支撑、成果共享的物业管理服务新格局。

改善物业行业“散”的现状，实现我区物业管理领域的“新旧动能转换”，使城市社区治理体系得到进一步完善，形成城市社区治理新格局，有效提升人民群众的获得感幸福感安全感。

　　--数据指标上，到2022年年底，全区物业服务基本达到全覆盖，业主委员会组建率达到60%以上，物业公司党组织覆盖率、业委会党组织覆盖率均达到70%以上。

下一年度各项指标按照市相关文件及政策确定的数据执行。

　　--软件提升上，灵活发挥好社区环境和物业管理委员会作用，在符合条件的小区设置环境和物业管理委员会事务组，真正把热心党员、居民挖掘出来，参与小区自我管理、优化小区矛盾治理机制，年均组建数量不低于5个。

结合实际，由街道办事处针对无物业小区、老旧小区物业服务企业，确定专项奖补标准和方式，区级做好财力支持。

年均指导创建“红色物业”示范点2个。

　　--硬件完善上，完成智慧物业服务平台建设，引导鼓励物业服务企业开展小区智慧化设施完善，提高服务管理效率的同时，以科技化节约人力资源成本。

结合老旧小区改造工作，将消防设施完善作为必选项，着力增加休闲活动场地、充电设施、机动车停车位。

　　--行业管理上，抓住小区公共部分收益这一日益突出的小区治理关键矛盾点，推动《XX区住宅小区共有部分收益资金规范使用办法（试行）》的有效落地。

积极运用物业行业管理领域的相关制度机制，与公安、城管、市场等执法部门形成违法信息联动，扩宽街道对企业不良行为的上报途径，用好用足各领域的执法工具，从严强化对物业服务企业的监管、净化市场。

　　四、重点任务

（一）推动物业小区精细化管理总体架构建设

　　1.完善管理体制机制。

完善区、街、居的事权分工，明确各级工作职责与重点，强化条线与块面间的综合协同能力，实现区级层面定方案抓协调重推进、街居层面夯基础强治理重落实的基本格局。

区级层面，做实做强常态化的小区精细化管理专门机构。

“因区制宜”，细化工作框架，针对小区内痛点短板，拟定综合解决方案。

充分利用区级平台联通上下、衔接左右的系统枢纽和作战平台功能，有效实现条块统筹。

定期对街居工作开展调研评估和综合指导，实现条线部门的专业化优势与属地管理部门的综合管理优势最大程度的结合；街居层面，强化力量全面下放、资源高效下沉、保障有效下倾以及街居综合协同治理能力建设。

加强党建引领下物业小区综合治理“三驾马车”的合力效应。

（责任单位：

区住房城乡建设局、各街道办事处）

（二）畅通条块互通的工作机制

　　2.加强职能部门的行业引领作用。

区住房城乡建设局要指导推进全区物业管理工作，从宏观方面研究出台区级政策，统筹行业发展，补齐现存短板，解决大事难事，打通堵点痛点。

区住房城乡建设局、区综合执法局、区市场监管局、XX公安分局、XX消防救援大队要公布服务电话，结合“三公开”工作覆盖综合性小区信息牌，及时受理各类投诉举报。

区城市管理局、通信管理（区工业和信息化局协调）、融媒体中心等部门要依法督促供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位，落实对物业服务区域内运营单位产权范围内相关设施设备的维修、养护和更新责任，规范通信线缆敷设。

区住房城乡建设局、区市场监管局会同各街道办事处在全区范围内开展“三公告”项目试点，指导试点物业建立物业企业合同履约情况、业主委员会履职尽责情况和物业服务质量评价结果“三公告”制度。

明确公告时间、方式和内容以及相应的工作程序，积极稳妥地推进试点工作。

（责任单位：

区住房城乡建设局、区综合执法局、区市场监管局、XX公安分局、XX消防救援大队、区城市管理局、区工业和信息化局、各街道办事处）

　　3.落实街道办事处属地管理的主体责任。

各街道办事处要积极推动完成在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会工作，使属地抓实物业管理工作有力量配置，做好相关业务培训，并结合各街道办事处实际推动开展具体工作。

探索管区在小区治理中的作用发挥。

统筹做好辖区内物业活动的日常监督检查、考核，加强物业管理调解组织建设，协调解决物业管理问题，调解矛盾纠纷。

组织、协调、指导业主委员会组建，提高业主委员会组建率、物业服务覆盖率、党的组织覆盖率。

健全12345热线投诉转办机制，加强对各类投诉处理人员培训，发挥基层综治中心和网格员作用，提高投诉处置效能，积极促进物业管理矛盾纠纷就地化解。

（责任单位：

各街道办事处）

　　4.塑造社区具体工作的主力角色。

各社区要将物业管理工作作为社区一项常态化重点工作，抓在手里、放在心上、落在实处。

已成立的28个环境和物业管理委员会，要迅速按照职责开展各项物业管理工作，社区辖区内有多个住宅小区的，应在各小区设立环物委小区事务组，作为环物委的下设组织。

探索将环物委小区事务组与居民小区党组织“合二为一”，加速补齐基层社区治理的短板，推动物业管理有效融入社区治理。

社区协助街道开展物业管理领域工作、化解矛盾纠纷，对业主委员会履职情况、物业服务企业履约情况进行考评。

建立社区党组织引导下的议事协商机制，组织居民委员会、业主委员会、物业服务企业、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位、居民代表等定期开展议事协商，构建共建共治共享的基层社会治理体系。

（责任单位：

各街道办事处、各社区）

　　5.形成条块互通的有效工作合力。

发挥好三级物业管理联席会议制度的作用，多采用一线、现场形式，形式多样研究推进解决实际问题。

充分利用“街道吹哨、部门报到”工作机制，协调解决群众反映的物业管理问题。

督促物业服务企业守土有责，规范物业发现各类问题线索的移交上报程序。

加大综合执法力度，各职能部门依照工作职责依法查处物业服务区域内违章搭建、圈占绿地、消防设施器材故障或短缺损坏、电动自行车违规停放充电、楼道内乱堆乱放、占用消防通道及消防车道、乱收费等违法违规行为。

按照“小事不出社区，大事不出街道，难事部门能报到”的原则，督促、指导社区和物业服务企业及时解决群众反映的问题。

对群众长期反映的突出问题，建立台账，挂账督办；对存在的共性、难点问题，及时会商研究解决措施。

（责任单位：

各街道办事处、区住房城乡建设局、区综合执法局、区发展改革局、区市场监管局、XX公安分局、XX消防救援大队、区城市管理局）

　　（三）构建党建引领的组织体系

　　6.实现党组织的有效覆盖和作用发挥。

提高业主委员会、物业服务企业党组织成立率。

明确区物业服务行业党委、各街道办事处党工委直接管理和计划发展物业服务企业党组织计划。

在业主委员会成立和换届时引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员，通过法定程序担任业主委员会委员。

力争物业企业和业主委员会党组织覆盖率均达到70%。

建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。

全面落实推进“双向进入，交叉任职”制度，推动选拔符合条件的业主委员会委员和物业服务企业负责人担任社区党组织兼职委员，符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

（责任单位：

各街道办事处、区住房城乡建设局）

　　7.提升业委会的履职能力和工作质量。

加强分类指导，积极推动党建引领下的业主委员会组建工作。

遇有疑难问题，通过区、街道物业管理联席会议形式，由相关部门和街道党工委召集，物业主管部门、公安、市场监管、信访等部门参加建立联审把关机制。

在业主委员会成立和换届时，可将退休教师、公安干警等老党员、老同志发展为业主委员会成员，到2022年确保新成立和换届的业主委员会成员中党员比例不低于60%。

各街道办事处对住宅小区业主委员会现状进行摸底，建立台账，并报区住房城乡建设局备案。

尚不具备成立业主委员会条件的小区，要积极组建物业管理委员会。

着力提高有物业服务企业管理的小区业主委员会组建率，重点做好商品房小区业主委员会组建工作，力争业主委员会组建率2022年达到60%以上。

街道、社区党组织要积极引导党员业主参与管理小区公共事务，在基层治理中发挥先锋模范作用。

建立社区党组织对业主委员会的监督管理制度，业主委员会向社区党组织定期报告制度、业主大会和业主委员会印章使用监督制度，建立街道社区党组织领导下的业主委员会纠错和退出机制，加强对业主委员会的履职监督。

街道、社区党组织在推进业主委员会组建工作的同时，要统筹推进业主委员会党组织建立。

指导符合成立党组织条件的业主委员会按规定程序成立党组织，鼓励业主委员会党组织书记和业主委员会主任“一人兼”。

业主委员会党组织归社区党组织直接领导，是业主委员会的领导核心。

业主委员会党组织要根据党内有关规定开展党的活动，积极宣传落实党的路线方针政策，充分发挥党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，督促物业管理活动依法有序进行，推动业主委员会依法履职、依法维权，实现业主自治和小区建设、社区治理的有机统一。

（责任单位：

各街道办事处、区住房城乡建设局）

　　8.推进“红色物管”“物管先锋”建设。

街道、社区每年要对物业服务覆盖情况开展全面排查，建立工作台账。

对没有物业服务的国有土地上的居民小区，积极推动召开业主大会，引导小区居民通过民主决策，选聘专业化物业企业，没有业主委员会的小区由社区居委会代行业主委员会职责，逐步扩大住宅小区物业服务覆盖率。

推进老旧小区建立物业管理机制，将改造后的老旧