某楼盘投资可行性报告Word格式文档下载.docx

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3、供配电系统

本工程拟由城市电网引一回10KV电源作为主电源，电缆引入。

在三层设置10KV高压配电室、变压器室及低压配电室，并设置柴油发电机房。

10KV高压配电系统为单母线放射式供电。

4、天然气

本项目设计日用气量为360立方米，附近的市政天然气管理道可满足本项目要求。

第三章规划设计

一、规划特点

1、舒适生活原则

住宅部分为31层，标准层为八户，每户主要用房均为方形，方便实用。

为适应西南地区的气候特征，有效组织了穿堂风。

各户均设有阳台和阳光窗，以争取较好的日照及采光。

户内平面功能分区明确，房间面积适当，流线清晰简捷，使用方便。

2、平面布局

本工程建筑布局上考虑用地特点，最大限度地南北朝向并提供较好的景观面，力求柱网规整，布局明确，方便使用功能。

3、形体塑造

根据地域位置特点，创造全新的恬静、高贵的外部形象；

采用阳光窗设计，增加了造型的立体感，同时增加了使用空间。

二、建筑设计

（一）总建筑面积平方米：

功能

面积（平方米）

楼层

设备用房及车库

商场

住宅

合计

2

（二）主要机电设备

1、电源：

拟在大楼负二层设一配变电所，10KV电源由解放西路引来，供电容量为703kw。

10kv电源担忧缆沿解放西路电缆沟敷设至大楼前，再理地引入配电所。

2、应急电源

本工程应急电源采用自备柴油发电机组，发电机容量为200KW，应急电源与市电机械闭锁运行。

3、变电所

大楼共设2个变电所，1B变电所为公用变电所，设于负二层，变压器容量为800KVA，供本楼住宅用电；

2B变电所为专用变电所，也设于负二层，变压器容量为315KVA，供本楼非居住用电。

4、通信

住宅每户考虑2门电话，公共用房按2门/100㎡计算，另考虑15%裕量，本楼共需电话740门。

电话电缆由解放西路城市通信管引入，电话设备间设在一层。

数据通讯采用宽带接入，其设备间与电话设备间共用。

5、电梯

大厦设三台高档住宅专用电梯，电梯速度拟定为1.75m/s，载重量1000kg，乘客人数15人，其中一台兼作消防电梯。

第四章投资概算与资金筹措

一、项目总投资概算

（一）概算组成

1、土建部分：

主体建筑结构、外装修和内装修（裙楼和住宅公共过道部分及套内粗装修）。

其中外装修为：

外墙面采用高级外墙漆、高级外墙砖、外墙窗采用塑钢窗，塔楼部分幕墙玻璃和面砖，裙楼为花岗石墙面。

面装修：

设备用房及车库为水泥豆石地面；

公共建筑为高级防滑耐磨地砖，大堂、入口等部位采用花岗石地面；

公共建筑为高级内墙漆；

设备用房、车库及住宅采用水泥砂浆抹灰，其余均为中级抹灰后刷白两遍。

2、安装部分：

给排水、消防、卫生设备、配电、照明、防雷、采暖通风、制冷空调、火灾报警、通讯、保安监控、电梯等。

3、征地、动拆迁、场地平整、勘察设计及有关税费、规费。

（二）概算依据

1、该工程的方案及设计说明；

2、建筑、装饰工程执行长沙市99年建筑、装饰工程计价定额；

3、电梯、照明、电力、消防、电讯、防雷、给排水、卫生设备、

绿化、暖通等方面，均按现行市场价格进行估算；

4、税费、规费按有关文件规定计算；

5、不可预见费按建安费的5%估算；

6、建设期利息按2年计算，月利率按5.85‰计算。

（三）投资概算内容：

本项目总投资万元

其中：

土地及拆迁费万元

建安费用万元

工程其他费用万元

3000万元借款利息两年万元

管理费万元

销售及广告费用万元

单位完全建设成本：

万元÷

2/㎡=元/平方米

详见附表一

二、资金筹措

本项目总投资万元，自筹资金万元，拟向银行贷款万元。

本项目建设工期18个月，前期动拆迁6个月，工程建设一年后即可进行预售，预计销售期2年，我公司贷款3000万元，按季付息，预计30个月后开始还付本金。

详见附表二

第五章市场分析及销售策划

长沙是我国四个直辖市之一，位于长江中上游，是西南地区经济和工业重镇。

早在19世纪就已成为西南地区的商业中心，是西南地区对外通商的重要口岸。

长沙市现有土地面积8.2万平方公里，全市总人口3259.69万人。

其中市区人口达420万，市区人口密度较为集中。

1998年长沙市积极

贯彻执行中央扩大内需、促进经济增长的重大决策，全市经济保持平稳增长。

长沙经济快速发展，投资环境不断改善，已成为一片投资热点地区。

目前我国将房地产作为国家经济的支柱产业，出台了一系列房改政策，我国经济进入了新一轮的增加固定资产投资期。

二、芙蓉区房地产市场状况分析

1、芙蓉区房地产市场概述

渝中半岛地处长沙中心，辐射江北、南岸、沙坪坝、九龙坡、高新区等各大主城区，交通便捷，同时芙蓉区自身有着深厚的历史积淀，唯其如此，长期以来芙蓉区已成为我市的政治、经济、金融中心，特别在解放碑商圈更集中了长沙百货大楼、新世纪百货、大都会广场、地王广场、家乐福国际连锁超市、伊之都女人广场等大型商业机构；

在该区域内还集中有大都会商厦、地王广场、御景江山、半岛国际、时代广场等知名物业以及海逸、万豪、中天、渝都、大世界等四星级、五星级酒店。

良好而且完善的大社区配套吸引了众多的投资都，也蕴育着较大的发展空间和发展潜力。

2、芙蓉区房地产市场现状：

项目名称

销售均价（套内）

销售情况

备注

君悦长滨

6800

80%

装修房

金禾丽都

4400

东和湾

5400

70%

海客赢舟

5900

长德东京29度

4340

90%

3、芙蓉区房地产市场预测：

自90年代以来，在一系列优惠政策的吸引下，许多投资开发商纷纷在芙蓉区半岛投资开发，一幢幢高楼大厦如雨后春笋拔地而起，但偏

重于发展商业设施及高档写字间，而对于人们日益提高的高居需求却有所忽视，少有的公寓住宅楼盘存在着容积率太高，通风、采光、视野不足等缺陷，随着我市居民生活水平的不断提高，这一块已形成一个巨大的市场空白。

近两年来，住宅消费中出现了由郊区向市区，尤其是市中心回流的趋势，体现了一体“家居靠近工作地，节省交通时间，用更多的时间来品味生活”的全新生活理念。

三、***的区位分析

***位于芙蓉区……路，面临长江，背靠储奇门，紧邻药品批发市场，附近有小学，长沙日报社、西部药城、新世纪超市等配套设施成熟完善。

10几路公交车和直接到解放碑的凯旋门电梯，交通极为方便。

并且均无高层建筑遮挡，景观十分优越，同时充分确保了住户的通风、采光以及私密性需求。

在广泛的市调基础上，我们分析判断出本项目的两大目标客户群：

一、芙蓉区尤其是药品批发市场的成功经营者，这部分人士经过多年来经营积累，已拥有足够的消费能力，他们需要的是一个相对较近，不脱离商务社交圈，交通便捷，可随时顾及生意又足够舒适以放松身心的家居环境，本项目的中大户型恰好同时满足上述要求；

二、芙蓉区工作的白领阶层，这部分是追求时尚、自由的人士，他们品味生活、追求情调而不愿将时间浪费在交通上，本项目既依托解放碑大社区完善的配套，又可揽江借景，完全符合他们的理想；

三、旧城开发的拆迁户，他们在这一带生活了几十年，不愿离开这熟悉的环境，通过以旧换新方式，拥有更好的居住环境。

通过上述分析可知，本项目有广阔的市场前景。

四、市场预测及销售回款计划

该项目良好的地理位置、准确的市场定位，公司有实力强大的营销策划队伍，长滨路为芙蓉区重点发展的环节，区位优势明显，市场细分、准确到位。

项目以中小户型为主，结合地区现状，遵从谨慎性原则，采取低价入市，逐步提价的原则，预计住宅平均售价为3000元/㎡；

车库销售为10万元/个；

商业及办公用房平均售价8000元/㎡，项目销售预计为2009年8月开始，预计当月预售300万元右左，2009年800万元，2010年销售完毕。

详见附表三

第六章收益测算及评价

一、基础数据

建筑面积平方米，实际销售面积平方米。

车库平方米（60个车位，每个计15㎡）

商场平方米

住宅平方米

二、销售收入、成本费用测算

（一）销售收入：

项目预计时间为2009年8月

1、车库：

60个车位：

2、商场：

万元

3、住宅：

销售收入合计：

万元

（二）销售税金及附加（综合税率5.5%）

万元×

5.5%=万元

（三）成本费用、总投资中已包括利息、管理、及销售费，成本总额为万元。

（四）利润总额：

（五）净利润：

所得税率

25%=万元

万元（1-25%）=万元

（六）投资报酬（静态测算）万元÷

万元=41.35%

该项目销售率达100%时，其销售收入为万元，建设总

成本万元，税金及附加万元，利润总额达万元，应交所得税万元，净利润万元。

项目有很好投资收益，投资报酬率达。

详见附表2

第七章评估结论

一、本项目符合我国目前宏观经济政策，且符合长沙市的发展规划及我市居民的居住需求发展趋势。

加之项目地理位置优越、交通便捷，建成后对长沙旧城改造，提高我市居住条件、居住环境，展现长沙大都市风貌，吸引外资等方面，都具有重要的意义和促进作用。

二、经测算，本项目总投资万元，建设施工期18个月右左，总建筑面积平方米，建成后可出售面积平方米。

按静态计算我方可获利润万元，税后净利润万元。

总体来看，本项目市场基础广阔，具有区位优势，市场风险较小，项目投资报酬率达41.35%，投资回报可观，结合我方多年来成功的项目市场动作经验，本项目应具很高的投资价值。

长沙市**房地产开发有限公司

二00九年三月

建设投资情况表

附表一单位：

序

号

项目或费用名称

概算价值

建安费

设备费

其他费

一

建安工程费

1

建筑工程

1.1

基础部分

1.2

土建及主体结构

安装工程

2.1

给排水

2.2

电气

2.3

通风

2.4

燃气

2.5

电梯

3

住宅大堂及会所装饰

4

裙楼外装

5

塔楼塑钢门窗

6

1-6层裙楼内装

7

室外综合管网及道路

8

绿化

9

三通一平

二

工程建设其它费

综合配套费

勘察费

设计费

规划科研费

招投标费

标底预算编审费

工程监理费

人防费

10

白蚁防治费

11

水、电、气接通费

12

许可证执照费

三

土地及拆迁费

土地费

土地拆迁费

四

财务费用

五

销售费用

六

管理费

总投资

资金筹措表

附表二单位：

项目

金额

2008年

2009年

2010年

一、项目总投资

二、自筹资金

1、前期投入

2、施工方垫资

3、预储房收入

三、银行货款

预计损益表

附表三单位：

序号

销售收入

车库

建设总投资

税金及附加

利润总额

所得税

税后利润