物业管理创优方案Word下载.docx
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3、汇报材料
（1）编写汇报资料草案
（2）修订汇报资料
（3）汇报资料定稿
4、复查（资料与现场）
（1）邀请公司领导进行现场检查（外请或内审）
（2）复查整改
5、迎检
（1）迎检线路设定（自检自查整改情况设定）
（2）迎检现场布置
大门：
大门外悬挂欢迎横幅
园区：
重要通道悬挂欢迎横幅
会议室：
布置桌花、桌卡、饮料、水果等物资
（3）迎检当日后勤安排
午餐：
公司领导陪同评优专家，用餐地址:
（待定）；
项目工作人员与
协助人员午餐安排盒饭。
车辆安排：
自行前来****的专家车辆由接待人员引导至售楼部停车
场停放，另项目安排车辆作为临时接送车。
6、“市优”创建工作总结。
五、“市优”创建费用
创优费用分为整改费用、迎检费用两项：
（一）整改费用将根据首次自检结果进行测算，于3月1日前上报。
（二）迎检费用预计为贰万元；
六、相关附件
附件1：
****“市优”创建工作组成员职责分工
附件2：
****“市优”创建工作计划时间安排
附件3：
“市优”创建自检表
附件4：
“市优”创建整改记录表
附件5：
成都市优秀住宅小区的标准及考评分值
附件6：
市优申请表
附件7：
迎检方案
****“市优”创建工作人员职责及分工
一、领导小组
序号
成员
职责
1
负责“市优”创建期间所有事务的审批
2
负责“市优”创建工作的全面指导、安排及协调
3
负责申报、自查自检、现场整改及迎检工作
二、工作实施小组
工作分工：
实施人
工作职责
督查人
负责项目“市优”创建整改的组织实施
负责申报创优汇报材料初稿的编写工作
负责客户服务组“市优”创建整改的实施
4
负责秩序维护组“市优”创建整改的实施
5
负责工程维护组“市优”创建整改的实施
6
负责环境维护组“市优”创建整改的实施
7
负责“市优”创建工作中的资金审核及安排
/
8
负责“市优”创建期间所需人员调配
9
负责迎检现场物资准备、接待等后勤工作
10
负责汇报材料PPT的制作、排版、印刷及检查当天的拍照
****“市优”创建工作计划倒排
类别
工作内容
责任人
开始时间
完成时间
备注
“市优”创建启动准备工作
成立“市优”创建工作组
1月24日
2月10日
“市优”创建人员的职责及分工
“市优”创建动员会
“市优”资料上报
申报材料准备
2月3日
2月27日
根据政府通知文件执行
资料申报
2月28日
3月2日
“市优”创建培训
综合培训（公司层）
2月13日
2月15日
秩序维护专业培训
2月17日
工程维护专业培训
客户服务专业培训
环境维护专业培训
收集“市优”的相关要求
11
收集《成都市物业管理优秀项目标准及考评分值》
2月6日
2月7日
项目自检、自查
12
按照《成都市物业管理优秀项目标准及考评分值》对项目档案及现场进行自检、自查
2月18日
2月19日
公司预检
13
邀请总部品质部到项目进行预检
3月20日
3月21日
根据具体情况进行实施
“市优”创建资料整改
14
档案总目录优化、调整、定稿
3月22日
3月31日
15
客户中心资料的增补及整改
16
秩序维护资料的增补及整改
17
工程维护资料的增补及整改
18
环境维护资料的增补及整改
19
整改完善后由品质专业经理到现场查验
4月5日
“市优”创建现场整改
20
拟定项目共用部位、共用设施设备问题的清单、费用报批、各班组整改事项清单费用报批
21
根据整改申报事项，安排整改
22
整改完善后由专业经理到现场查验
汇报材料
23
完成汇报书面材料、汇报PPT
4月10日
公司自检、自查
24
公司领导对“市优”创建准备情况进行检查
4月17日
迎检准备
25
现场费用预计及物资申报
4月18日
26
资料及物品准备到位
4月25日
27
后勤安排及人员调配
4月26日
4月30日
迎检
28
现场布置完成及正式迎检
待定
根据政府发文时间为准
“市优”创建宣传迎检准备和整改
29
后续整改及宣传
****“市优”创建自检表
项目：
日期：
存在问题描述
整改意见
整改期限
制表：
检查人：
审核：
****“市优”创建整改记录表
需整改问题描述
整改情况
检查人
（仅以2016年评分细则作参考,待2017年评分细则发布后更换）
2016年度成都市物业管理优秀项目评分细则
内容
分值
评分细则
一、基本情况
建立健全并严格执行企业收费、财务管理、培训考核、激励机制等各项管理制度,相应考核措施落实到位
各项制度建立健全，1分，每发现一处不完整规范，扣0.2分；
严格执行，1分
物业服务人员着装统一，挂牌服务，标识统一明显,文明礼貌
符合，1分；
不符合，0分
按规定建立物业服务人员执业名册
实行项目经理制和客户经理制，物业服务人员岗位责任明确
项目经理、客户服务、秩序维护、工程维修等专业人员持证上岗，掌握相关操作规程
专业人员均持证上岗，1分，每发现1人未持证上岗，扣0.2分；
从业人员掌握相关操作规程，1分
二、物业服务合同履行情况
与开发建设单位或业主签订（前期）物业服务合同，合同对服务范围、服务内容、收费标准、违约责任、合同期限等约定明确
物业共有设施设备按规划要求投入使用
按规定办理承接查验和资料移交手续，签订承接查验协议，资料完善
办理移交手续，签订验收协议，1分；
资料齐全，管理完善，1分
物业服务力量配置符合合同要求，满足合同履行
符合，2分；
基本符合，1分；
建立规范的物业共用部位、共用设施维修保障机制（包括维修计划、日常维护保养、应急维修等）
制定装饰装修等房屋管理制度并严格执行，对于建筑区划内违反治安、装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，及时劝阻、制止，及时向相关行政管理部门报告，记录完善
管理制度完善、严格执行，1分；
签订相关申报材料及《装饰装修管理服务协议》，记录完善，0.5分；
履行劝阻、制止、报告义务，记录完善，0.5分
房屋外立面整洁、统一有序，标识系统符合规范；
无违章搭建或擅自改变物业用途现象
制定并严格执行共用机电设备的管理制度、安全操作规程、应急处理措施及维修保养计划，设备有效运行，按规定进行年检、维保、检验，记录完善
制度完善，并符合相关政策、技术规范，3分；
有效运行，3分；
严格执行制度，并按规定和物业服务合同约定进行年检、维保、检验，3分；
记录完整，1分
消防管理制度完善，消防设施设备有效运行并按规定进行维保，记录完善，无占用消防车通道停放机动车辆现象
制度完善，1分；
有效运行，1分；
按规定进行维保并实施有效监管，0.5分；
记录完整，0.5分；
消防通道畅通，1分
按合同约定提供井、池、灯、文娱等共用设施的维护服务
制度完善并严格执行，1分；
设施完好并正常使用，1分；
按合同约定提供门卫登记、巡逻、守护等的公共秩序维护服务
实行24小时值班及巡逻，1分；
记录完整，1分；
人员训练有素、规范执勤，1分
建筑区划内车辆管理制度完善，责任明确，车辆停放有序、记录完善
管理制度及管理责任约定明确，0.5分；
相关记录完善0.5分；
车辆停放有序，1分；
有因违约造成车辆丢失、毁损的，扣0.5分
按合同约定提供环境清扫、化粪池清掏、消杀等环境维护服务，作业流程完善
作业流程完善并严格执行、保持清洁，1分；
按合同约定提供修剪、补摘补种、灭杀等绿化维护服务，作业流程完善
作业流程完善并严格执行、记录完整，1分；
长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，1分
建立并落实特约服务受理及回访制度，记录完善
相关记录完善，1分
物业公共服务收费收缴费率90％以上
每少1个百分点，扣0.2分
定期开展物业服务满意度调查（有方案、汇总分析、整改、回访），覆盖率不低于已入住户数的60%以上，物业服务满意度90％以上，相关记录完善
每年至少一次开展物业服务满意度调查，相关记录真实完善，2分；
满意度90％以上，1分；
无擅自利用物业共用部分经营的情形；
利用物业共有部分经营的，符合相关规定，收益分配约定明确，并定期公布
符合规定、约定明确，1分；
定期公布，1分；
擅自利用物业共用部分经营的，0分
物业档案、物业服务档案齐全，档案管理制度完善，分类成册有目录，查阅方便
建立制度并严格执行，0.5分；
物业档案、物业服务档案齐全，1分；
分类成册，便于查阅，0.5分
三、行业规范执行情况
显著位置悬挂企业执照、资质证书或者其他管理人名录证书、从业人员执业名册证书或特种岗位证书
公示项目经理、客户经理的姓名、照片及联系方式等；
建立并严格执行24小时报修处理机制，维修及时率95％以上，记录完善
进行公示，0.5分；
建立报修制度，1分；
维修及时率95％以上，0.5分；
记录完善，1分
在显著位置公布项目、企业、区局三级投诉电话，建立并严格执行投诉处理机制，处理、回访及时（投诉处理率达到100%），记录完善
公布投诉电话，0.5分；
建立完善投诉处理机制，0.5分；
严格执行且记录完善，1分
认真落实政府及行业要求，按规定开展各项活动。
每发现一处不完整，扣0.2分
制定和谐物管主题年活动工作方案，按规定开展活动，有记录。
有方案，1分；
开展活动，2分；
记录完整，2分
30
项目经理每年上门回访客户不低于总户数的10%，有记录
31
客户经理每季度上门回访客户不低于总户数的20%，有记录
32
制定并严格执行相关犬只管理、狂犬病防治制度，建立犬只档案，记录完善
33
建筑区划内各类标识设置合理、符合行业规范要求，且安全防范重点部位设置醒目的警示标志
34
建立并落实节假日值班及节前安全排查制度，记录完善
35
制定完善的物业服务应急预案并定期演练（每年不少于三次），确保启动迅速、处置及时
定期演练，记录完善，1分
36
按规定建立重大事件证据收集与报告制度、记录完善
制度完善并严格执行，0.5分；
记录完善，0.5分
37
建立与业主、业主委员会的联系沟通机制，听取意见和建议，对存在的问题及时整改、记录完善
建立机制并严格执行，1分；
38
建立与业主、使用人意见反馈分析、物业管理矛盾纠纷预警处理机制，相关记录完善
39
建立并落实突发事件媒体应对、舆论引导制度，有演练，相关记录完善
40
员工教育制度化，有计划、效果；
建立客户沟通平台，每季度书面报告物业服务情况
41
积极开展社区文化活动，将和谐物管构建活动融入社区文化活动中，宣传内容健康、有益；
活动有计划、记录、总结，相关记录完善
开展社区文化活动，1分；
42
接受主管部门、街办、社区的监督指导；
配合相关部门开展流动人口、计划生育、人口普查、综合治理等相关工作，记录完善
43
按行业规范建立节能、环保制度，采取有效措施实施节能减排，效果明显
有制度0.5分；
有效果0.5分
四、民主管理情况
44
依法设立业主大会、选举产生业主委员会，参照示范文本制定并公示（临时）管理规约、业主大会议事规则及业主委员会工作规则
45
公开业主大会决策信息；
公开业主大会设立及业主委员会备案情况；
公开业主大会会议表决事项、表决程序、表决方式及表决结果；
公开业主大会、业主委员会的决定
每发现一项未公开，扣0.2分
46
业主委员会委员分工明确，依法、依授权开展工作，记录完善
基本符合，0.5分；
47
业主委员会建立与业主、物业服务企业的定期沟通联系机制；
接受主管部门、街道、社区的监督指导并配合依法开展工作，记录完善
48
建立并严格执行完善的档案、印章、财务等管理、使用、移交制度，记录完善
49
明确约定并定期公布业主委员会工作经费的使用等情况，记录完整
五、加分项
50
小区内无障碍设施完备
0.5
楼盘入口无台阶或设缘石坡，楼盘内无阶梯或设缘石坡，0.25分；
电梯内设置残疾人摸按键，0.25分
51
小区内设置公厕，公厕有残疾人厕位并标识，残疾人座便器有扶手
符合，0.5分；
52
各类标识均使用英汉双语
53
小区建立房屋专项维修资金紧急使用预案
54
小区开展“业主大讲堂”活动，并有记录
成都市物业管理优秀项目
申报表
物业服务企业、其他管理人
项目名称
项目所在
区（市）县
项目类型
申报时间
成都市房产管理局制
填表说明
一、物业服务企业、其他管理人申报成都市物业管理优秀项目考评及复检的，填写本表一式两份报送市房产管理局物业管理处；
二、填报单位应认真阅读并理解表格、说明及相关法规、政策，如实填报；
三、表格内不敷填写，可另加附页。
物业管理项目基本情况表一
物业管理
项目名称
物业类型
参评类型
□申报2010年度“市优”考评
□申报2010年度“市优”复检（年度“市优”）
座落
所在
所在街办
及联系方式
所在社区
物业服务
企业名称
资质等级
及证书编号
其他管理人
名称
名录证书
编号
企业负责人
联系方式
项目经理
建筑面积
㎡
容积率
选聘方式
协议（）招投标（）
选聘人
合同期限
合同
签订时间
年月日
交付使用时间
年月
业主大会设立情况
是（）否（）
总户数
（）户
交付使用户数
（）户
停车场所
机动车
地面停车位
个
收费标准
元/月
地下停车位
非机动车停放场所面积
物业服务费
收费方式
包干制（）酬金制（）
费用标准
元/㎡
收费率
％
物业服务情况表二
（一）参评项目是否符合城市规划建设要求，配套设施齐全，使用功能相对独立，选聘物业服务企业或其他管理人实施物业服务满一年以上
（二）参评项目中有无安全隐患
有（）无（）
（三）参评项目中，和谐物管创建活动是否扎实深入
（四）参评项目中，物业管理法规政策、行业规范、部门要求及（前期）物业服务合同是否得以严格执行
（五）申报之日前一年内，参评项目是否发生重大安全事故及经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉、新闻曝光
（六）申报之日前一年内，是否有下列违法、违规行为：
1.聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动；
2.将同一建筑区划内的全部物业服务业务一并委托给他人；
3.挪用专项维修资金；
4.擅自改变物业服务用房等公共建筑和共用设施用途；
5.擅自占用、挖掘建筑区划内道路、场地；
6.擅自利用物业共有部位及设施设备进行经营；
7.物业服务合同终止时，不按照规定移交物业服务用房和有关档案资料、结算清退相关费用、撤出物业服务力量；
8.与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标；
9.不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实；
10.超越资质等级承接物业管理业务；
11.出租、出借、转让资质证书、名录证书；
12.对建筑区划内违章搭建、拆改、损伤房屋墙、梁、柱、基础及围护结构、增加楼面使用荷载等危及公共安全的行为不予劝阻、制止和报告；
13.不配合政府相关部门及街道办事处、镇（乡）人民政府依法开展工作；
14.其他违反法律、法规、规章、政策及行业规范的行为。
（七）物业服务企业或其他管理人是否依法承接参评项目的物业服务
（八）是否依法建立完善企业及其从业人员信用信息，且上年度的信用记分结果在75分以上
信用记分（）分
申报自述
表三
（备注：
内容应包括物业服务力量配备情况、履约服务内容及特点、行业规范执行情况、业主满意度情况等；
不敷填写，可另加附页）
申报意见
负责人（签章）：
建设单位（业委会）（盖章）：
升级会员 