湖北省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：规划红线管理考试题.doc
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湖北省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：
规划红线管理考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产之所以有价格，需要具备的条件中，不包括__。
A．有用性
B．有效需求
C．稀缺性
D．排他性
2、在某商业街深度30．48%（即100英尺）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。
根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%（即150英尺）、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。
A．1504
B．1404
C．1304
D．1204
3、房屋的成本租金不含__。
A．折旧费
B．维修费
C．保险费
D．税金
4、某宗面积为5000m2的工业用地，容积率为0.5，楼面地价为600元/m2。
现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价为800元/m2。
理论上应补地价的数额应为__万元。
A．1450
B．2900
C．320
D．2500
5、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用__性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。
A．扩张
B．适度从紧
C．紧缩
D．稳健
6、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。
A．生活方式
B．受教育程度
C．购买动机
D．自我形象
7、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场．需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用进行估价。
A：
比较法
B：
成本法
C：
假设开发法
D：
长期趋势法
E：
工业用地的监测点评估价格
8、一笔贷款的名义利率是10%，当计息周期趋于无穷大时，实际利率是__。
A．10.2%
B．10%
C．11.5%
D．10.52%
9、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为。
A：
225．00万元
B：
237．50万元
C：
381．25万元
D：
395．83万元
E：
工业用地的监测点评估价格
10、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，即__。
A．一类是咨询性、参考性的，另一类是法律性、证据性
B．一类是参照性、咨询性的，另一类是签证性、证据性
C．一类是咨询性、参考性的，另一类是签证性、证据性
D．一类是咨询性、参考性的，另一类是签证性、法律性
11、土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为__。
A．30%
B．40%
C．50%
D．60%
12、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是．【2006年考题】
A：
过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B：
市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C：
房地产市场在过去无明显的季节变动
D：
政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
E：
工业用地的监测点评估价格
13、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。
A．成本利润率
B．动态投资回收期
C．投资利润率
D．财务内部收益率
14、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米，报酬率是l0%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是__。
A．700000元
B．695554元
C．777268元
D．800500元
15、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。
A．转移登记
B．变更登记
C．先进行变更登记再进行转移登记
D．先进行转移登记再进行变更登记
16、物业服务收费的计费方式中，酬金制是指。
A：
由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
B：
由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式
C：
在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式
D：
在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
E：
执行层的组织协调
17、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价。
A：
合法原则
B：
最高最佳使用原则
C：
估价时点原则
D：
替代原则
E：
工业用地的监测点评估价格
18、某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2%。
一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼增值了（）万元。
A．40
D．100
C．160
D．200
19、某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至。
A：
2006年8月
B：
2007年8月
C：
2008年2月
D：
2009年2月
E：
执行层的组织协调
20、当急需资金需要将房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这主要是由于房地产具有__的特性。
A．个别性
B．独占性
C．流动性差
D．易受限制性
21、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18m，则标准临街深度应设定为m。
A：
15
B：
22
C：
18
D：
25
E：
工业用地的监测点评估价格
22、张某以自己的住房抵押，在某银行贷款。
王某应到房地产管理部门办理__登记。
A．房屋变更登记
B．房屋转移登记
C．房屋初始登记
D．他项权利登记
23、注册结构工程师注册有效期为__年。
A．1
B．2
C．3
D．4
24、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为万元。
A：
27．6
B：
28．2
C：
29．0
D：
29．9
E：
工业用地的监测点评估价格
25、已知某宗临街土地的面积是5000m2，临街宽度为80m，累计深度价格修正率为70%，其所在区段的标准临街宗地的总价为500万元，标准临街宽度为100m，则这宗临街土地的单价为（）元/m2。
A．560
B．700
C．437.5
D．280
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、保险合同的终止主要包括。
A：
保险期限届满
B：
保险公司因解散、破产等原因而终止
C：
保险标的因除外责任原因而灭失
D：
当事人解除保险合同
E：
保险人未履行赔偿或给付义务
2、下列关于房屋建筑工程质量保修责任，说法错误的是。
A：
房屋建筑工程在保修期限內出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知
B：
保修费用由施工单位承担
C：
保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。
涉及结构安全的应当报当地建设行政主管部门备案
D：
保修费用由质量缺陷的责任方承担
E：
因保修不及时造成新的人身、财产损害，由建设单位承担赔偿责任
3、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）__。
A．现在按9.5折一次性支付
B．一年后一次性支付
C．现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付
D．现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付
4、房地产测绘的特点包括。
A：
测图比例尺大
B：
测图比例尺小
C：
测绘内容较多
D：
精度要求高
E：
修测、补测及时
5、在我国，房地产价格评估制度是根据确立的一项房地产交易基本制度。
A：
法律
B：
行政法规
C：
部门规章
D：
政府规范性文件
E：
执行层的组织协调
6、关于房地产“购买一更新改造-出租-出售”模式现金流量图的说法，正确的有。
A：
横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点
B：
房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“上”时点
C：
发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内
D：
各期运营费用的垂直箭线全部向下
E：
转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上
7、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。
从投资的角度来看主要有。
A：
风险因素
B：
资本化率
C：
通货膨胀率
D：
投资利润率
E：
资金总额
8、下列房屋属于不得出租的情形的有。
A：
依法取得房屋所有权证的
B：
司法机关和行政机关依法裁定限制房地产权利的
C：
共有房屋，取得共有人同意的
D：
不符合安全标准的
E：
属于违章建筑的
9、确定房地产开发项目，应当符合__的要求。
A．国土规划
B．年度建设用地计划
C．城市规划
D．土地利用总体规划
E．房地产开发年度计划
10、《中华人民共和国土地管理法》规定，我国土地的社会主义公有制包括。
A：
社会主义所有制
B：
全民所有制
C：
劳动群众集体所有制
D：
初级公有制
E：
高级公有制
11、《房屋登记办法》规定，可以办理房屋预告登记的情形有。
（2008年试题）
A：
房屋所有权转让
B：
房屋抵押
C：
在建工程抵押
D：
预购商品房抵押
E：
预购商品房
12、征收和征用的共同之处在于。
A：
都是改变所有权
B：
都是改变使用权
C：
都要依法给予补偿
D：
都是为了公共利益需要
E：
都要经过法定程序
13、经济分析将不同的市场结构分为四种类型。
A：
完全竞争市场
B：
完全垄断市场
C：
垄断竞争市场
D：
寡头垄断市场
E：
寡头竞争市场
14、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。
某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。
假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）。
A．5.00%
B．5.25%
C．5.42%
D．5.75%
15、工程量清单是表现拟建工程的名称和相应数量的明细清单。
A：
分部分项工程项目
B：
措施项目
C：
其他项目
D：
单项工程项目
E：
单位工程项目
16、在市场经济条件下，利率的高低主要取决于__。
A．资本供求状况
B．通货膨胀率水平
C．政策性因素
D．社会人均收入水平
E．社会平均利润率
17、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以元以下的罚款。
A：
1000
B：
5000
C：
10000
D：
30000
E：
执行层的组织协调
18、《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由__以上人民政府依法批准__。
A．县级，划拨
B．省级，划拨
C．省级，出让
D．县级，出让
19、债务人为自己的信用投保的，是。
A：
财产损失保险
B：
责任保险
C：
信用保险
D：
保证保险
E：
执行
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