浙江省房地产估价师《制度与政策》：房地产估价机构业务监管模拟试题.doc
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浙江省房地产估价师《制度与政策》：
房地产估价机构业务监管模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是__。
A．相关房地产的价格水平
B．该种房地产的开发成本
C．消费者的收入水平
D．消费者对未来的预期
2、房地产开发项目资金融通过程中，长期贷款应侧重于__。
A．信用贷款
B．透支贷款
C．直接融资
D．间接融资
3、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．平均发展速度法
D．移动平均法
4、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。
A：
自然折旧
B：
物质折旧
C：
功能折旧
D：
经济折旧
E：
工业用地的监测点评估价格
5、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的计收。
A：
0．5％～1％
B：
0．5％～1．5％
C：
0．5％～2％
D：
0．5％～2．5％
E：
执行层的组织协调
6、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的影响因素是__。
A．城市或区域产业结构与布局
B．人口数量与结构
C．土地资源状况
D．建筑技术进步
7、某宗土地面积2000㎡，土地使用年限为35年，容积率为2，工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为1600元／㎡，该类土地报酬率为8％，则该土地的价格为。
A：
152．43万元
B：
160万元
C：
609．71万元
D：
640万元
E：
工业用地的监测点评估价格
8、工业用地的土地使用权出让最高年限是__年。
A．80
B．60
C．50
D．70
9、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是．【2006年考题】
A：
过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B：
市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C：
房地产市场在过去无明显的季节变动
D：
政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
E：
工业用地的监测点评估价格
10、某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为__万元。
A．1.60
B．3.00
C．4.25
D．5.00
11、已知某宗收益性房地产，使用期限为40年时，价格为700元/m2，此时报酬率为8%；如果使用期限为50年，则其价格为810元/m2，则此时的报酬率为__。
A．6%
B．7%
C．7.5%
D．6.5%
12、按照规定，土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。
A：
7
B：
10
C：
15
D：
30
E：
执行层的组织协调
13、某个国家2000～2004年的基尼系数分别为0.32、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以推断__。
A．该国家的居民收入分配趋于平均化
B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重
C．该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势
D．该国家的国民收入呈现出上升的趋势
14、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有__。
A．自然寿命≥经济寿命
B．自然寿命≤经济寿命
C．自然寿命=经济寿命
D．无关
15、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积1120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6％，年折旧率2.2％，计算该建筑物的现值是元。
A：
76800
B：
79104
C：
77952
D：
81562
E：
工业用地的监测点评估价格
16、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。
A．了解某宗房地产的出租人权益价值
B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值
C．了解某地区地震后房地产价值的变化
D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额
17、下列不属于无偿收回土地条件的是__。
A．城市规划区范围内
B．除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动工开发延迟除外
C．以出让等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地
D．超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的
18、投资利息估算只有在中才需要。
A：
比较法
B：
传统方法
C：
现金流量折现法
D：
收益法
E：
工业用地的监测点评估价格
19、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，屋面防水最低保修期限为年。
A：
1
B：
2
C：
3
D：
5
E：
房地产估价机构必须加盖公章
20、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20％，则成本利润率为。
A：
17.13％
B：
18.30％
C：
18.61％
D：
21.47％
E：
工业用地的监测点评估价格
21、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。
A．76800
B．79104
C．77952
D．81562
22、我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在身上。
A：
开发商
B：
银行
C：
购房者
D：
都是
E：
借款合同
23、某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为__万亿元。
A．4000
B．5000
C．7000
D．7500
24、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估。
A：
挂牌底价
B：
正常市场价格
C：
竞买人可承受的最高价
D：
最可能的成交价
E：
工业用地的监测点评估价格
25、某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0．8，土地市场价值为4000元/㎡，拟进行改造。
批准的规划容积率为5．0，楼面地价为1500元/㎡，则理论上应补交地价万元。
A：
1250
B：
1750
C：
2050
D：
2150
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列保险中，厲商业保险的有。
（2004年试题）
A：
保证保险
B：
外汇变动保险
C：
信用保险
D：
健康保险
E：
劳动工伤保险
2、__是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。
A．房地产经营
B．房地产管理
C．房地产开发
D．房地产运作
3、中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在的标志值。
A：
最前位次
B：
中间位置
C：
倒数位次
D：
最后位次
E：
执行层的组织协调
4、确定用于敏感性分析的经济评价指标，通常采用的指标为。
A：
投资回收期
B：
内部收益率
C：
财务净现值
D：
开发商利润
E：
借款合同
5、关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是__。
A．（P/A，i，
B．（A/P，i，
C．（A/F，i，
D．（F/A，i，
6、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有。
A：
加大城市基础设施建设投入
B：
调整银行贷款利率
C：
调整公共住房政策
D：
调整房地产税收政策
E：
加快城市化进程
7、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有。
（2005年试题）
A：
自我消费
B：
房地产保值
C：
房地产增值
D：
开发利润
E：
出租收益
8、耕地占用税减税范围中，可以按规定税额减半征收的包括。
A：
农村居民占用耕地新建住宅
B：
对民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的
C：
国家在“老、少、边、穷”地区采取以工代赈办法修筑的公路，缴税确实困难的，由省、自治区财政厅（局）审查核定，提出具体意见报财政部批准后
D：
不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程的
E：
对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口的
9、房地产权属档案的完整性体现在两个方面，即。
A：
房证结合
B：
地证结合
C：
图卡结合
D：
图档结合
E：
房地结合
10、某私营业主准备将自己的一临街商业门市转手，价格协商为90万元，设应扣除项目为30万元，则业主应缴纳土地增值税万元。
A：
13．5
B：
25．5
C：
18
D：
36
E：
执行层的组织协调
11、下列属于物业管理服务的基本内容的是。
A：
物业共用设备设施的运行、维护和管理
B：
环境卫生、绿化管理服务
C：
业主自用部位的维护与管理
D：
物业档案资料的管理
E：
物业装饰装修管理服务
12、建筑物区分所有权包括等。
A：
按份共有所有权
B：
专有部分所有权
C：
共同关系成员权
D：
共用部分持份权
E：
长期使用和租赁
13、房地产价格影响因素众多而复杂，需要进行分类．其中，房地产自身因素可分为。
A：
区位因素
B：
实物因素
C：
权益因素
D：
社会因素
E：
其他因素
14、房地产市场是由参与房地产交换的等要素构成的。
A：
当事者
B：
房地产商品
C：
房地产交易需求
D：
交易组织机构
E：
房地产交易制度
15、房地产开发企业在商品房销售过程中应实行制度。
A：
住宅质量保险和住宅质量保证书
B：
商品房预售许可证和住宅质量保证书
C：
住宅使用说明书和住宅质量保证书
D：
住宅使用说明书和住宅质量保修书
E：
执行层的组织协调
16、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。
A．80%
B．60%
C．90%
D．70%
17、下列关于保险合同的表述中，正确的有。
A：
保险合同又称保险契约，是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议，是保险关系得以建立的依据
B：
保险金额是保险人承担赔付或给付保险金责任的最低限额，也是投保人对保险标的的实际投保金额
C：
保险金额不得超过保险价值；超过保险价值的，全部无效
D：
保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态，对于其中可修复部分，宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度
E：
保险费等于保险金额与保险费率的乘积，它与保险价值大小、保险费缴纳方式（趸交或按年缴纳等）、期限长短、银行利率水平等多种因素有关
18、一般抵押登记包括。
A：
房屋抵押权设立登记
B：
房屋抵押权变更登记
C：
房屋抵押权转移登记
D：
房屋最高额抵押权确定登记
E：
房屋抵押权注销登记
19、城市土地开发和供应计划，一般由按城市总体发展要求、土地开发潜力以城市规划的要求制定。
A：
土地管理部门
B：
规划管理部门
C：
市场管理部门
D：
设计管理部门
E：
计划管理部门
20、房地产投资的__特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A．相对较高的收益水平
B．易于获得金融机构的支持
C．能抵消通货膨胀的影响
D．提高投资者的资信等级
21、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。
A．20%
B．30%
C．40%
D
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