房地产企业签证变更标准化管理流程及制度Word格式文档下载.docx
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在施工过程中，由于施工条件变化、地下状况（土质、地下水、构筑物及管线等）变化，导致工程量增减，材料代换或其他变更事项；
合同之外的零星用工事项（10万元以上的须另行组织议标或招标）；
经双方协商一致，导致合同范围内工程量增、减少的事项。
指令单生效：
1）由设计变更引发的：
设计变更单+变更图纸+指令单；
2）工程部经办主导的：
按制度流程评审通过的指令单；
3）由营销部提出的：
指令单+营销部门变更需求公文。
1.3.3签证
1.3.3.1概念：
是指监理单位、建设单位对承建商申报的设计变更和工程指令工作完成情况或工程量进行确认的书面资料，是工程结算的依据之一，按来源分为设计变更类签证、工程指令类签证。
1.3.3.2根据引起签证的主体不同，可以将签证分两种情况：
（1）由甲方相关指令（如设计变更单+工程指令单、工程指令单等）引起现场签证；
（2）除此之外施工单位根据现场施工条件主动提出的现场签证；
1.3.4索赔
1.3.4.1概念：
工程建设索赔通常是指在合同履行过程中，对于并非自己的过错，而是应由对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出经济补偿和（或）工期顺延的要求。
1.3.4.2工程索赔分类：
工期索赔：
工期索赔是承包商向业主要求延长施工的时间，是原定的工程竣工日期顺延一段合理时间。
经济索赔：
经济索赔就是承包商向业主要求补偿不应该由承包商自己承担的经济损失或额外开支，也就是取得合理的经济补偿。
1.3.4.3签证与索赔的关系：
签证是甲乙双方协商一致的成果，索赔是由单方要求；
对于未发生或未履行完毕的事项，签证与索赔无关，如对应设计变更而引起原合同中工程量变更，双方在施工前达成一致形成的签证，系对合同文件的补充；
对于已发生或履行完毕的事项，索赔是过程，签证是结果。
签证是将索赔通知和签证结果写在一张纸上。
1.3.5工程联系单：
施工单位向我方提出签证需求的模板或我方不涉及经济往来的发文。
1.3.6工程指令单：
我方用于向施工单位发出实施设计变更、或其他工程变更的函件。
1.3.7现场签证单：
用于对现场发生情况的确认，以及施工单位向我方进行结算的依据。
1.3.8技术接洽单：
记录施工图设计责任之外，对完成施工承包义务，采取合理的施工措施等技术事宜，提出的具体方案、方法、工艺、措施等，经发包方和有关单位共同核定的凭证之一。
1.3.5变更原因分类
变更类型
变更原因
责任承包项
非责任承包项
备注
设计变更
［经办部门为城市/独立项目公司设计部］
设计错漏
√
产品提升
设计优化
营销策划修改
营销业主需求
政府要求
施工困难
其他原因
现场签证
［经办部门为项目工程部］
交房抢工
施工方原因造成不办理
开盘抢工
零星分包
合同疏漏
营销配合
工程管理失误
现场条件变化
施工工艺提升
技术措施
施工降水
护坡
截桩
塔基
红线外临时道路
开荒保洁
其它
产值调整
经办部门为成本核算部
结算调整
附属合同
经办部门为招采部
其他变更
必须说明具体变更原因
注：
抢工原因主要分：
①发包方原因②承包方原因③不可抗力，其中承包方原因造成抢工的不得办理相关签证，抢工费用增加由承包方承担；
不可抗力引起的后果及造成的损失由合同当事人按照法律规定及合同约定各自承担。
不可抗力发生前已完成的工程应当按照合同约定进行计量支付。
承包方原因造成抢工的主要有以下4类：
A类，承包方施工人员不足造成工期延误的；
B类，乙供材或甲定乙供材料进场延误的；
C类，承包方质量问题造成返工维修影响工期的；
D类，其他承包方原因。
发包方原因造成交房抢工的主要有以下5类：
A类，有保有压的工程项目，如因开盘需要缩短施工工期；
B类，资金支付不到位的；
C类，甲供材料延误的；
D类，设计变更造成工程量或施工难度增加的；
E类，其他发包方原因。
不可抗力主要分以下3类：
A类，自然灾害，如台风、洪水、地震等。
B类，政府行为，如征收、征用
C类，社会异常事件，如战争、骚乱等。
1.4流程权限配置
1.4.1设计变更审批
序号
事项
发起/组织
审核
审批
1
设计变更审批
＜5万元
项目设计部
项目成本核算部、工程部、营销部（涉及营销承诺）
项目总经理
2
≥5万元且＜20万元
项目成本核算部、工程部、营销部（涉及营销承诺）、项目总经理、项目管理中心设计部、成本核算部经理
项目管理中心副总裁
3
≥20万元或影响产品品质的
项目成本核算部、工程部、营销部（涉及营销承诺）、项目总经理、项目管理中心设计部、成本副总裁、设计副总裁、项目管理中心副总裁
总裁
4
影响产品定位的
项目成本核算部、工程部、营销部（涉及营销承诺）、项目总经理、项目管理中心设计部、成本副总裁、设计副总裁、项目管理中心副总裁、总裁
董事局主席
1.4.1工程变更（指令单）审批
＜1万元
项目公司工程部
城市/独立项目公司成本核算部、法务部
项目总监或工程副总
≥1万元且＜2万元
城市/独立项目公司成本核算部、法务部、项目总监（如有）
城市/独立项目公司工程副总
≥2万元且＜5万元
城市/独立项目公司工程部
城市/独立项目公司成本核算部、法务部、项目总监（如有）、主管工程副总
城市/独立项目公司总经理
城市/独立项目公司成本核算部、法务部、项目总监（如有）、主管工程副总、总公司成本核算部经理
项目管理中心常务副总裁
5
≥20万元
城市/独立项目公司成本核算部、法务部、项目总监（如有）、主管工程副总、总公司成本副总裁、项目管理中心常务副总裁
房地产公司总裁
1.4.2签证费用审批
城市/独立项目公司成本核算部
城市/独立项目公司成本核算部、项目总监（如有）
城市/独立项目公司成本核算部、项目总监（如有）、主管工程副总
城市/独立项目公司成本核算部、项目总监（如有）、主管工程副总、总公司成本核算部经理
城市/独立项目公司成本核算部、项目总监（如有）、主管工程副总、总公司成本副总裁、项目管理中心常务副总裁
1.5流程角色说明
1.5.1设计管理部
（1）负责在工程施工过程中发起有助于优化工程设计的设计变更，包括建筑、结构、安装、景观、装饰、水电等专业变更，是设计变更发起的唯一主办部门，对设计变更发起的及时性、内容的准确性负责，严禁事后补单。
（2）负责与设计院对接，盖章签发变更图纸，并负责变更图纸的审核。
（3）负责接收、汇总、审核项目部、工程管理部、销售管理部等部门提出的设计变更要求。
1.5.2工程管理部
（1）负责工程指令及其评审流程的发起，并对发起的及时性、内容的准确性负责，严禁事后补单。
（2）负责设计变更引起的发放，并对发放的及时性负责。
（3）负责设计变更施工的合理性、可行性及对工期质量的影响综合评判。
（4）负责办理承建商报送的签证，并对签证办理的及时性、内容准确性负责。
（5）负责在工程指令发出阶段、签证资料审核阶段明确签证费用的责任分摊单位及分摊内容、比例划分。
（6）负责签证实施过程的过程监控，并在开工前、施工中、完工后组织成本核算部等相关部门进行验收。
（7）负责设计变更、工程指令、签证的收集整理、盖章、归档下发，并对各种资料完整性、真实性负责，是与承建商进行资料对接的唯一出口。
（8）组织相关部门每月与施工单位的往来文件进行核对、闭环工作；
（9）配合相关部门的签证结算工作。
1.5.3成本核算部
（1）参与审核工程指令，重点审核签证内容是否包含在合同之内。
（2）对拟实施的签证进行造价预估。
（3）在签证实施过程中，不定期到现场对签证实施情况进行监控。
（4）在签证完工，及时到现场参与签证施工结果验收。
（5）负责施工单位上报的签证资料审核及责任单位分摊金额的确认。
（6）配合工程部每月与施工单位的往来文件进行核对，并对资料的完整性、时效性负责；
（7）负责收集签证汇总报表，及时进行动态成本分析。
1.5.4法务管理部
法务管理部主要参与以下几类工程指令、签证的审核：
（1）窝工、非施工单位原因停工造成的人员、机械经济损失。
如停水、停电，业主材料不足或不及时，设计图纸修改等
（2）工期签证包括：
停水、停电签证；
非施工单位原因停工造成的工期拖延等。
（3）影响到空间、结构、尺寸、层高、朝向的设计变更。
（4）施工单位对我司的索赔、我司对施工单位的索赔。
（5）每月组织工程部、成本核算部、招标部对各承建单位的合同风险评估，并负责对反索赔资料的收集、整理工作，确保过程资料的完整完整性
2管理原则
2.1权力限制原则：
对工程指令和现场签证管理实行严格的权限规定，不在权限范围内的签字一律无效。
如对公司造成损失，追究越权签字人的责任。
2.2事前审批原则：
所有设计变更（除结构变更外）、工程指令（除紧急工程指令事后补办流程）均需经过事前估价与审批程序后方可实施，禁止事后补办。
。
2.3争议处理原则：
对于签证中存在重大争议导致久而未决的，必须由项目总经理组织相关部门召开专题会并形成相关意见后，上报房地产总公司成本核算中心及项目管理中心负责协调。
2.4一单一算原则：
一份工程指令应办理一份签证，一份签证办理一份结算且对应一份合同。
2.5一月一清原则：
每月10日前，成本核算部必须联合工程部，与施工单位就上月1日至月底前已经完成，且手续完备的设计变更、工程签证进行核对（包括已上报但未完成审核的文件），并经签字确认后作为后期付款与结算依据；
对未审核完成的文件由成本核算部在每月20日前全部进行闭环，对月结月清工作不配合的施工单位，由甲方项目部汇总发出《工作联系单》。
2.6完工确认原则：
设计变更及工程指令完工后，承建商须2日内通知甲方和监理进行现场验收，并在验收通过后7日内上报签证资料（须签字盖章），监理单位、建设单位在签证单上必须及时完成签字盖章确认；
属于隐蔽工程的，必须在其覆盖之前完成验收并拍照。
2.7原件结算原则：
设计变更、现场签证必须要有齐备的、有效的原件作为预、结算依据。
2.8法律约束原则：
各公司在与施工单位签订合同时，须将本制度规定的相关内容纳入合同条款，总公司法务管理部负责将此内容纳入标准合同。
2.9标准表格原则：
所有的设计变更、工程指令、现场签证都必须使用***公司规定的标准表格。
2.10线上流转原则：
所有的变更签证审批必须通过ERP系统线上流转，发现一次不符要求按制度中管理准则进行处罚，未通过ERP系统审批的变更签证结算时将不予确认。
2.11另行招标原则：
发包单位在施工合同规定的工程范围内，因以下原因:
①现场施工条件变化②施工过程中出现未包含在合同范围内的工作内容或技术措施处理等，造成预估成本增加在10万以上的，必须另行组织议标或招标,并按程序签订补充协议。
2.12原因分类原则：
签证变更必须按按公司规定的变更类型、变更原因进行分类，由发起部门在变更申请发起时选择，成本核算部复核，必须按实际变更原因进行分类，确实暂无可选类别的可选其他变更，但必须说明具体变更原因。
2.13抢工分摊原则：
抢工费用必须建立事前评估机制，由工程部与施工单位沟通编制抢工方案，并组织成本核算部、法务部等相关部门进行评估会议，会议上需对抢工原因及责任归属、抢工费用计算方式等进行界定，并形成会议纪要备份；
2.14签证办理原则：
属于合同范围以外新增加的工作内容或合同中明确按实结算的工作内容按工程签证办理，已包含在合同价中的工作内容严禁按签证办理结算。
合同中明确按实结算的工程，在办理竣工验收时应会同成本部共同验收后办理签证，进行结算。
2.15总价平衡原则：
属于合同范围内拆分、甩项另行组织分包的，应及时办理相关书面文件，结算给予考虑扣减，保持总价平衡。
3操作标准
3.1设计变更、工程指令的发起及下达阶段
3.11工程变更需求可能源自设计变更，也可能不需要进行设计变更而直接由工程部下达工程指令，但是由施工单位提出的变更需求必须以联系单的形式在事前报至项目工程部。
3.12由于设计变更引起的工程指令，按一下标准实施：
（1）设计部根据需求部门的变更意见，制定设计变更方案，线上发起设计变更申请；
（2）设计变更应将工程变更内容描述清楚。
如：
工程名称、变更原因、变更时间、变更部位、图纸比例、图示尺寸、规格型号、材料材质等，应达到根据变更单可准确计算工程量。
（3）设计变更造成工程返工、或引起工程合同变更的，需在发起申请时关联受影响的工程合同，工程部对设计变更可能会影响到的工程合同进行审核，成本核算部对设计变更引发的成本费用增加或减少进行预估。
（3）审批通过后，由设计部对接设计单位实施图纸或方案变更，图纸变更完成后，设计部通知工程部进行落实。
（4）工程部针对已审批通过的设计变更单，填制《工程指令单》，经工程部经理和设计部经理审核同意后连同《设计变更单》一起下发实施。
3.13非设计变更引起的工程指令，工程管理部填制《工程指令单》，并发起审批流程。
（1）工程指令单能够明确反映编号、工程名称、发生的时间、发生的部位或范围、变更的内容、变更前图纸编号（如不是整张图片替换的变更，应将变更部位标注）、变更后的图纸等内容。
（2）所有工程签证在实施前，须由成本核算部预估工程量及造价，对需施工完成后才能确定工程量的，须在《工程指令单》中特别注明。
（3）工程指令单必须由工程管理部进行统一编号，并填写对应的合同编号。
工程指令单的编号规则为：
项目代码—专业代码—时间代码—流水号。
QDSJC—专业—20110905—003。
其中，QDSJC代表“青岛***世纪城”，20110905代表日期，003代表流水号。
3.14工程指令单分类
（1）紧急指令单
对于必须立即处理的工程变更，否则会造成更大成本损失的情况，工程管理部应向项目主管副总和公司总经理报告后，在得到批准后，立即组织进行施工。
该项工程签证的施工开始后，工程管理部应及时通知成本核算部到现场，对造价进行测算分析，并与施工单位进行沟通和确认。
所有的紧急情况下的工程指令，在下发实施后，必须在3天内按制度要求补办流程。
（2）一般指令单
一般指令单由工程管理部发起评审，各参与评审部门的评审内容和重点详见职责规定。
其中，成本核算部在评审时，需要对工程指令的造价进行预估；
3.15下达《工程指令单》
《工程指令单》经评审后，由工程管理部根据评审意见，完善《工程指令单》后下达给施工单位；
涉及到第三方责任单位的，须同时抄送第三方责任单位。
3.2签证实施及验收阶段
3.21签证实施过程监控
（1）在签证工程实施之前，工程管理部原则上要通知成本核算部进行现场察看和确认。
（2）在签证工程实施过程中，工程管理部、成本核算部须阶段性到现场进行检查。
（3）隐蔽工程应在覆盖前进行验收，工程部工程师需拍照留存，可能涉及后期签证的需通知成本核算部到场验收，否则成本核算部有权对隐蔽的签证内容不予认可。
（4）对于已经完成部分施工，且由于我方原因必须进行更改的，工程部必须通知成本部,对已完成部分工程量进行现场核实，核实后方可进行更改后的施工；
3.22签证工程完工验收
工程施工完工后，工程管理部应立即组织施工单位、监理单位、成本核算部到现场进行验收，并由工程部进行现场测量、记录和拍照。
现场测量、记录一式四份，经施工单位、监理单位、工程部、成本核算部签字后，一份施工单位留存，一份监理单位留存、一份工程部留存、一份成本核算部留存。
对于验收不通过的，要求施工单位进行返工整改。
3.3签证资料上报及审核阶段
3.31施工单位上报签证资料
1）签证工程完工且经验收通过后，施工单位须在7日内上报工程签证资料。
签证资料包括：
（1）《现场签证单》一式四份，并采用我司统一表单。
（2）设计变更单+工程指令单（如不涉及设计变更可仅为工程指令单，要求一份原件，三份复印件）。
（3）材料价格单（批价单）及与造价相关的工作通知单。
（4）现场测量记录（需有四方签字和验收测量日期，一份原件、三份复印件）。
（5）工程量计量书四份。
（6）现场照片（施工前、施工中、施工后照片、隐蔽工程照片）。
2）施工单位上报签证资料需进入甲方指定ERP模块进行网上申报（待信息中心完善ERP登陆接口后实施），并需同步上传上述签证资料扫描件。
线上申报时间节点将作为施工单位履约情况考核依据。
3.32工程部审核签证资料。
工程部重点审核以下内容：
（1）签证资料是否齐全，不齐全的退回重报。
（2）审核或填写签证工程的施工时间、工作内容、发生原因、发生的工程量、工日数、机械台班数及签证发生的费用由谁承担。
（3）工程部禁止签署“情况属实”或“工程量属实”等模糊性内容，必须在实测实量后签字确认完成或未完成的事实，以及发生的工程量、材料材质、材料规格、工日数、机械台班数等，并对上述数据的真实性负责。
同时，不得在签证单上签署单价或总价。
对于工日及机械台班的签证必须由工程部二人以上人员签字。
（4）机械台班的签证，工程部只签台班，由工程部通知成本部到现场参加约谈，共同确定台班费用，并签署约谈记录，由成本部、工程部、监理公司、施工单位共同签字后生效。
（5）安装材料设备需注明厂家、型号、规格、品牌；
（6）工程部须在3个工作日内完成审核。
延误的，按签证变更管理准则进行处罚。
3.33成本核算部审核签证资料
（1）成本核算部负责对施工单位上报的签证工程量、造价进行审核，同时进行现场复核。
①变更、签证的计价严格执行与其相关主合同的经济条款，执行相同项目的综合单价或套用相同的定额、取费标准、材料调差方式。
当没有合适的定额套用时，双方可按当时当地的市场合理低价协商确定。
变更单及塔吊、施工措施等签证如合同采用结算模式不需要体现金额，最后结算时调整。
②关于临时用工签证事项，应在《工程签证单》上确定：
工作内容及工作量、工作时间、工作人数、取定的人工单价（为人工单价须为合同单价或取费文件规定的另星用工价）。
③对于隐蔽工程和事后无法计算工程量的变更和签证，必须在覆盖或拆除前，由乙方、监理、工程部、成本核算部造价工程师共同完成工程量的确认和费用谈判，否则不计价款。
（必须留有可作为结算依据的施工前、施工中、施工后的有关实测数据的图片及影像资料电子版）
④成本核算部在审核签证资料时，如存在第三方责任扣款的，一是要根据工程部明确的费用分摊单位，一并填制《扣款通知单》（见附件四），随同签证资料一同报审；
二是审批通过后，成本核算部将《扣款通知单》交由工程部，工程管理部负责将盖章后的《扣款通知单》发责任单位。
（2）所有签证单严格按照统一的编号办理，成本核算部每月按编号建立台账如填写错误或签证作废，应做作废签证台账，若不明原因发生签证编号中断，按集团制度追究当事人责任。
（3）签证编号规则：
在签证单的右上角注明合同编号：
ZNJS－GC－20110610/001；
签证编号规则例如：
QDZN－20110610/001，其中，QDZN代表城市公司（项目公司）代码；
20110610代表签证日期；
001为流水号。
（4）成本核算部须在7个工作日内完成审核。
3.4签证资料返还施工单位及签证结算阶段
3.41签证返回施工单位
（1）任何涉及工程质量、工期、安全、标准、造价以及其他可能引起工程造价变化的设计变更、签证及批准均须经总监理工程师签字，并按甲方下发的工程变更、签证审批流程完成后方能有效；
（2）施工单位上报的签证申请按制度流程审批通过后，甲方工程部需至行政部申请盖章，申请单需经过法务签字，由行政管理部统一建立用章台账。
（3）《扣款通知单》经审批通过后，工程管理部负责将《扣款通知单》发责任单位签字确认。
3.42每月汇总签证
（1）施工单位每月10日前汇总上月已经审批完成的工程签证、已发起但未审核完成的工程签证，形成《月度签证汇总表》上报甲方成本核算部。
施工单位过期上报的，结算时将不计费用，施工单位作为让利处理。
（2）成本核算部对《月度签证汇总表》进行审核，并组织对工程部、施工单位对签证即其他往来文件进行梳理核对，并由三方签字确认。
5项目抢工、维修流程的实施要点
（1）原则上抢工、后期零星和维修工程，均有原施工单位实施，不得擅自剥离，只有在书面函告原施工单位、得到原施工单位书面明确无法确保按期交
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