某商住小区建设项目可行性研究报告.docx
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某商住小区建设项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目概况
（一）项目名称：
拓新·东方之骄
（二）项目性质：
新建
（三）项目业主：
（四）项目法人代表：
（五）建设地点：
（六）主要建设内容及规模：
1.建设内容
整个规划区域地块内的土建、安装、道路、绿化、市政管网等全部建设内容。
2.建设规模
项目总占用地面积19750平方米，总建筑面积85121.57平方米，其中：
住宅建筑面积69893.75平方米；商业用房建筑面积13881.21M2；车库建筑面积810.86平方米；物业用房建筑面积535.75平方米。
（七）项目建设投资及资金筹措
1.项目建设投资
项目建设总投资13402万元，预计利润总额可达5079万元。
2.项目资金筹措：
项目资金来源由三部分组成，其中：
一部分为业主自筹资金5400万元,占总投资40.29%，第二部分由预售及销售收入4002万元支付,占总投资29.86%，第三部分以银行贷款4000万元投入，占总投资29.85%。
二、开发建设单位概况
三、项目开发背景
重庆直辖以来,渝西片区房地产业取得了显著的成绩，伴随国民经济的持续增长、人民生活水平的不断提高和城镇化的进一步加快，渝西地区房地产业在新的时期将具有更加广阔的发展空间和市场前景，具有更多的发展机遇和有利条件。
主要表现在以下几个方面：
一是直辖效应将进一步发挥吸纳作用，继续吸引国内外的各界人士来渝投资置业，从而为房地产业的发展创造机会；
二是重庆作为国家实施西部大开发的“前沿阵地”，渝西作为其经济走廊,在大开发过程中将会产生出比其他西部城市更多更明显的房地产消费需求；
三是商业性银行对个人住房信贷业务的增长以及职工工资收入的增加，将进一步促进居民的住房消费；
四是危旧房改造工程的继续实施，也将带动房地产业的发展。
荣昌县是渝西片区内非常重要的区域，是未来新渝西的象征。
拓新集团抓住目前房地产发展的大好时机，在该县以全面搞好“三创”城市总揽荣昌经济社会发展全局，紧紧围绕建设中高档住宅小区为目标。
本项目位于荣昌县北部新城内，高速公路出口与县城联系的主要景观大道旁，为荣昌县城市设计的重点控制地段。
除西侧临南北大道不能有车行出入口外，地块南北向均可与城市的支干道相连，对外交通十分便捷，区位经济优越。
项目所处的位置交通便捷、生活配套设施比较齐全，区域发展前景广阔，是未来荣昌的新兴居住区，有极大的升值潜力。
四、项目可行性研究的范围和依据
本项目可行性研究范围包括项目建设意义、项目投资环境、项目市场前景、项目用地现状及动迁、项目规划设计方案、项目建设组织及进度、投资估算及融资计划、财务经济效益及风险评价等。
其报告将根据国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和《建设项目可行性研究指南》以及建设部《房地产开发项目经济评价方法》，结合重庆市房地产开发状况及本项目具体情况，经过认真分析测算编制而成。
主要编制依据有：
1.重庆市荣昌县规划局选址意见通知书
2.《重庆市荣昌县控制性详细规划》
3.重庆市人民政府国有土地有偿使用批文
4.重庆市目前房屋开发有关税费文件及收费标准
5.本项目符合条件的有关优惠政策及减免税费文件
6.有关本项目的行政性文件及批复
7.建设部《房地产开发项目经济评价方法》以及国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和《建设项目可行性研究指南》
8.项目工程地质初勘报告
9.其它有关资料
第二章项目可行性研究前提及假设
一、本可行性研究报告在重庆开发（集团）有限公司提供的相关资料和介绍的有关情况的前提下作成，重庆开发（集团）有限公司对有关资料的真实性负责。
二、项目以开发并销售商住楼为目的，本可行性研究报告以重庆开发（集团）有限公司不改变其开发目的为前提。
三、本可行性研究报告不考虑不可抗力或对项目的特殊交易及有关关联方的权力产生的影响。
四、项目可出售标的物在达到可出售的情况下无他项权利限制，以公开、公平、公正的原则进行公开销售，在此期间房地产价格仍将保持稳定。
五、假设项目可出售标的物在达到可出售条件以前经济环境及荣昌县周边环境无大的变化。
六、本可研报告涉及土地容积率设计商业、住宅均为3.0，商业、住宅比例为16.3%、83.7%，如实际建筑容积率与本报告设计容积率不符，地价将有相应调整。
七、可行性分析数据及结论均不考虑不确定因素的影响，不考虑资金时间价值的影响。
第三章项目宏观背景分析
一、重庆市概况
（一）重庆简介
1.地理位置：
重庆直辖市位于长江上游，地处我国中西结合部，地跨东经105°17′-110°11′，北纬28°10′-32°13′之间，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，是我国西南地区的工商业重镇和长江上游最大的中心城市。
2.行政区划：
重庆直辖市辖区包括原重庆市、万县市、涪陵市和黔江地区。
下辖13个区、23个县（自治县）和4个县级市，幅员面积8.2万平方公里，东西长470公里，南北宽450公里，人口3060万人。
3.地形地貌：
重庆地形南北高，中间低，由南北向长江河谷逐渐降低。
地貌由南而北层层下降的中山和低山构成，其景观东西迥异，南北不同。
境内以丘陵和低、中山为主体，海拔多在500米以下，属东南陷褶地带。
4.气候条件：
重庆属中亚热带湿润季风气候区，具有夏热冬暖，光热同季，无霜期长，雨量充沛，湿润多阴等基本特点。
全年平均气湿17.7℃，年总降雨1239.6毫米，冬春多雾，年雾日约69天，最多达148天，素有“雾都”之称。
5.交通运输：
重庆是长江上游和西南地区最大的水陆空立体交通枢纽。
重庆港属国家一类开放口岸，是长江上游最大的天然良港，以长江黄金水道为依托可抵长江中、下游各城市并直航海外。
三峡工程建成后，万吨级船队可逆江而上直达重庆。
九龙坡国际集装箱码头是整个西部唯一集铁路、水路、公路交汇中心的码头，不仅实现了江海联运，而且川黔、襄渝、成渝线及成渝、渝涪高速公路和渝贵高速公路联通了整个重庆港经济腹地。
道路网络以市区为中心，区县乡镇为结点，辐射城乡，四通八达。
全市现有公路干路20多条，通车里程3.3万公里，其中等级公路1.75万公里，初步实现“半小时走遍主城区，8小时走遍重庆市”。
3条铁路重庆段的电气化工程的实施使重庆铁路运输能力成倍增长，并已开通重庆至香港的集装箱专列。
重庆是西部地区连接欧洲的唯一通道，也是国内为数不多的获得口岸入境落地签证权的城市，重庆江北机场是国家一级标准民用机场，现已通航的国内外城市有50多个，航线70余条。
6.邮政通讯：
重庆是西南地区重要的邮政、邮电枢纽和邮件交换中心。
以光缆为主，数字微波和卫星通讯为辅，集数字化传输、程序交换为一体的通讯网络覆盖全市，现有电话总装机量达388.9万部，固定电话用户198.9万户，移动电话用户79.9万户，IP网用户2.5万户。
邮件业务实现了自动化和网络化，现建立的邮政综合计算机网主要子系统已进入全国大网，并相继开办了同城特快商业信函、国际汇兑、国际邮件互换直封等业务。
（二）在过去五年重庆的发展状况
1、积极贯彻中央宏观调控政策措施，经济结构调整成效明显。
三次产业比重由2002年的16∶39.2∶44.8调整为12.9∶44.6∶42.5。
工业经济主导地位更加凸显。
工业投资占全社会固定资产投资的比例由2002年的18%提高到33.5%，工业增加值占全市生产总值的比重由31.7%提高到36.8%。
规模以上工业企业户数翻了一番，销售收入超100亿元的企业集团由1户增加到9户。
北部新区、经开区、高新区、西永微电子产业园、长寿化工园和特色工业园区工业产值占全市工业的比重达到50%。
消费需求持续增强，社会消费品零售总额比2002年增长94.6%。
旅游总收入翻了一番。
房地产业稳定发展。
现代物流、会展、文化创意产业方兴未艾。
实施中长期科学和技术发展规划纲要。
市应用技术研究院建成，市农业科学院、质量计量检测研究院加快建设，国家重点实验室和工程技术研究中心增加到11个。
推动大学城和西永微电子产业园互动发展。
取得家蚕功能基因组研究、混合动力汽车、2兆瓦风力发电机组等一批重大科技成果。
五年专业技术人才增长15.2%，引进外国专家1.1万人次。
获得发明专利授权1050件。
2、基础设施建设提速，城乡面貌焕然一新。
《重庆市城乡总体规划（2007-2020年）》获得国务院批准。
城镇化率由2002年的39.9%提高到48.3%。
城乡交通条件明显改善，实现了“8小时重庆”和“半小时主城”目标。
建成渝万、渝邻、渝黔、渝遂、垫忠、界水等高速公路，通车总里程突破1000公里。
新建和改建地方干线公路2500公里，新建和改造农村公路3万多公里。
建成渝怀铁路和遂渝铁路。
新增港口货物吞吐能力2000万吨。
江北国际机场旅客吞吐量突破1000万人次，跻身全国大型枢纽机场之列；万州机场建成运行。
信息基础设施和应用水平领先西部。
五年新增电力装机容量467万千瓦，提前三年建成重庆电网500千伏“日”字型环网。
新建跨长江、嘉陵江大桥16座，新增城市道路1487公里，主城区铺设改性沥青路面590万平方米，公交线网覆盖率达到75%，建成西部地区第一条城市轨道交通线。
改造主城区危旧房789万平方米。
全市新增城市绿地9011万平方米，主城区新建成公园41个。
实施灯饰工程，山城夜景更加亮丽。
3、支农惠农政策力度加大，社会主义新农村建设扎实推进。
比全国提前一年全部免除农业税及其附加。
五年市级财政累计对“三农”投入663亿元。
新农村建设“千村推进、百村示范”工程进展良好，实施“三百工程”取得新成效。
耕种收综合机械化水平提高到14.2%。
粮食总产量稳定在1100万吨左右。
建成优质农产品商品基地1315万亩。
市级以上农业产业化龙头企业发展到237家。
“百强镇”经济总量达到700亿元。
完成水利投资220亿元，开县鲤鱼塘水库和“泽渝”一期水利工程顺利推进，建成中型水库17座，整治病险水库700座，解决了400多万农村居民饮水安全问题。
新建农村沼气池30万口。
大力发展劳务经济，市级以上财政安排3.9亿元专项资金用于农村劳动力技能培训，开展农民工服务和管理试点，解决了一批农民工最关心的就业创业、社会保障、子女教育、住有所居、权益维护等实际问题。
4、三峡库区移民迁建主体任务基本完成，库区产业发展和移民就业形势出现新的转机。
累计完成移民动态投资453.7亿元，搬迁安置移民107.2万人，调整搬迁淹没工矿企业1392户。
出台了加快库区产业发展、移民后期扶持的支持政策。
库区产业发展明显提速。
城镇移民零就业家庭和农村移民零转移就业家庭全部消除，库区城镇调查失业率由2005年底的12.8%下降到2007年底的9.3%。
国家部委、兄弟省市和主城区“三位一体”对口支援库区格局已经形成。
5、节能减排工作力度加大，生态环境质量显著改善。
五年累计完成生态建设和环境保护投入255亿元，重点实施蓝天、碧水、绿地、宁静四大行动。
完成43户主城区环境污染安全隐患重点企业的搬迁和改造，关停“五小”企业2249家。
建成污水处理厂55座、垃圾处理场42座，全市城镇生活污水集中处理率达到68%、生活垃圾无害化处理率达到72%。
天然林资源保护、退耕还林、水土流失治理、库周绿化带建设加快推进，全市森林覆盖率达到33%。
所有经营性土地实行招拍挂出让。
实施三峡库区水环境治理、消落区整治和二、三期地质灾害防治，维护了库区生态安全。
6、经济体制改革深入推进，发展活力不断增强。
国有企业资源、债务、产权重组改革取得重大成果。
八大建设性投资集团五年累计完成投资1400亿元、融资1700亿元。
渝富公司成为助推国有企业改革的典范，重庆联交所成为中西部地区产权交易平台。
1007户国有商贸企业改革基本完成。
坚持“非禁即准、非限即许”，出台放宽市场准入、减免工商规费、改善融资环境等政策，非公有制经济加快发展。
公共财政框架初步形成。
重庆银行、西南证券、重庆国际信托、市农村信用联社改革重组取得实质性进展，保险机构总部和地区总部数量西部第一，组建三峡库区产业信用担保公司，新引进8家外资金融机构。
本地上市公司股权分置改革基本完成，新增7户上市公司。
分类实行投资项目审批、核准、备案制。
垄断行业改革加快推进。
产品质量和食品药品安全监管得到加强。
7、对内对外开放同步推进，开放型经济发展进入新阶段。
外贸出口总额年均增长32.8%。
积极承接国内外产业转移，世界500强企业累计有93家入驻重庆。
境外劳务人员突破1万人。
成功举办第五届亚太城市市长峰会等国际盛会，开展俄罗斯“中国年·重庆周”、“中法文化年·重庆-图卢兹文化节”、菲律宾“中国年·重庆周”等活动。
新设外国领事机构2个，新增国际友好城市9个。
渝港、渝澳联系更加紧密，川渝、渝黔等区域合作更加深入。
重庆正在成为国内外投资者青睐的一片热土。
8、文化体制改革迈出重要一步，文化建设开创新局面。
开展“解放思想、更新观念”大讨论，培育“自强不息、开拓开放”的重庆人文精神，推出了“人人重庆”城市形象标志。
组建文资公司、报业集团、广播电视集团、出版集团、新华书店集团和红岩联线，鼓励和支持民营文化企业发展，文化产业增加值年均增长27.9%。
建成了红岩革命历史博物馆、中国三峡博物馆、湖广会馆、重庆图书馆等一批标志性文化设施和基层公共文化设施，新增文化设施40多万平方米，50户以上自然村全部通广播电视。
哲学社会科学、文学艺术、新闻出版涌现出一批具有全国影响的创新成果和优秀作品。
重庆杂技、川剧、綦江版画等展演走出国门，获得好评。
第十七届全国书市、首届中国重庆文化艺术节、首届重庆农民工日等重大文化活动圆满成功。
三峡文物保护抢救工作进展顺利。
武隆“中国南方喀斯特”列入世界自然遗产名录。
群众文化和全民健身活动蓬勃开展，市第二届运动会、第三届农运会成功举办。
9、社会建设取得长足进步，群众最关心的一些民生问题得到切实改善。
教育发展实现历史性跨越。
全市“两基”工作通过国家验收，“两基”人口覆盖率达到100%；初中毕业生升入高中阶段学校的比例达到84.5%；高等教育进入大众化阶段，毛入学率达到23%；大学城主体功能基本形成。
全市人均受教育年限由2002年的7.7年提高到8.4年。
全部偿清19.6亿元“普九”欠债，全部消除442.9万平方米中小学库存D类危房。
农村代课教师问题得到基本解决。
全面实现农村免费义务教育；在全国率先对中等职业学校学生进行资助，重庆籍学生资助面达到100%；高校困难家庭学生资助体系逐步完善。
重大疾病与突发公共卫生事件得到有效防控，城市社区卫生服务网络进一步健全，新型农村合作医疗制度覆盖所有区县，农民参合率达到77%。
实行儿童免疫规划接种全免费。
人口自然增长率控制在4％。
以内。
10、城镇就业状况明显改善，实现当年城镇新增就业岗位多于新增劳动力和新增失业人员。
城镇职工社会保障水平逐步提高，企业退休人员基本养老金五年平均翻了一番。
城市居民最低生活保障实现应保尽保，农村居民最低生活保障制度全面建立。
主城区“双困”家庭全部实现廉租住房保障。
3032户农村岩洞窝棚户全部迁入新居。
农村易地扶贫搬迁6.5万人。
平安重庆建设扎实推进。
安全生产基层基础工作进一步加强，投入7亿元建设“安保工程”4800公里；全市安全事故起数和死亡人数持续下降，特别是重特大安全事故起数比前五年减少58.3%。
加强社会治安综合治理，刑事犯罪高发势头得到有效遏制，人民群众安全感有所上升。
社会预警、突发公共事件应急和社会动员机制进一步完善。
（三）2007年重庆房地产市场的发展状况分析
截至2007年12月底，重庆市房地产开发投资完成额达678.84亿元，同比增长38.0%，较上月提高2.4个百分点，实现商品房销售面积2737.17万平方米，同比增长88.3%，较上月下降4.5个百分点，销售回归平稳。
总体来看，1—12月重庆市房地产市场主要体现出以下几点特征。
1、土地购置费增加
临近岁末，各开发商所支付的土地购置费大幅增长。
1—12月土地购置费总额107.87亿元，同比增长30.9%，较上月提高14.1个百分点，占本年房地产开发投资完成额的比重15.9%，较上月高2.4个百分点。
从12月本月完成投资额来看，99.77亿元的本月完成投资中，29.70亿元的土地购置费占到29.8%的比重，而上月土地购置费12.26亿元，占当月开发投资额的13.6%。
由此可看出，年底支付的土地购置费增加比较明显。
2、其他房地产投资比重增加
按房地产开发投资用途分组来看，1-12月全市住宅完成投资425.37亿元，同比增长46.7%，占完成投资的62.7%，比重下降2.1个百分点；其他房地产完成投资182.10亿元，增长28.1%，占总额的26.8%，比重增加2.3个百分点；商业营业用房投资58.72亿元，增长16.7%，占8.7%；办公楼完成投资12.65亿元，增长33.3%，占总额的1.9%，所占比重最低。
3、施工竣工面积平稳增加
1—12月，全市房屋施工面积9446.70万平方米，同比增长20.0%，其中新开工2771.65万平方米，增长31.8%。
住宅施工面积7282.25万平方米，同比增长22.3%，其中新开工2272.66万平方米，增长35.4%；办公楼239.60万平方米，增长19.8%，其中新开工44.70万平方米，增长36.0%；商业营业用房1273.83万平方米，增长1.6%，新开工240.64万平方米，同比下降2.0%。
全市1—12月份房屋竣工1254.30万平方米，同比增长19.6%。
其中，住宅竣工面积988.47万平方米，增长21.5%，办公楼竣工面积27.59万平方米，增长71.9%，商业营业用房竣工面积160.52万平方米，同比下降2.0%
二、荣昌县简况
（一）荣昌县概况
荣昌历史悠久，约在两万年以前，荣昌地域就有原始人群在此繁衍生息。
西汉以后，县地基本上均为江阳和汉安两县属地。
唐乾元二年正月，即公元758年，始设昌州，下辖昌元、静南、大足三县，昌元县的设置便是荣昌地域建县的开始，时为唐昌州府州治所在地。
明洪武七年（公元1374年）因昌元县系置荣州、昌州之地,而改名荣昌县,亦寓繁荣昌盛之意,属重庆府。
民国时期隶属重庆蜀军政府及四川省政府。
1949年12月7日荣昌解放后，成立县人民政府，县府设昌元镇至今，先后隶属江津专区，永川地区，1983年永川地区并入重庆市,荣昌县即成为重庆市直辖县。
荣昌县交通方便，成渝铁路、公路、高速公路横贯全境，高速公路距重庆94公里，距成都246公里，县内公路总里程达2042公里。
邮电通信水平较高，实现村村通电话，已建立荣昌县信息中心。
县境内以汉族为主，还有回、满、苗等24个少数民族及外国人加入中国藉1人，共1583人。
现有各类学校385所，在校生124806人。
1.自然地理资源
位置：
荣昌县位于重庆市西部，地处四川、重庆两地接壤处，介于东经105度17分至150度44分，北纬29度15分至29度41分之间，东邻大足、永川，西接四川省隆昌县，南邻泸州，北与内江、安岳接壤。
辖区幅员面积1079平方公里。
地势：
全境地貌以浅丘为主，土地肥沃，地势起伏平缓，平均海拔380米，山岭南有古佛山（主峰三层岩海拔711.3米,为全县最高点）,中有螺罐山,北有铜鼓山。
气候：
气候属亚热带季风性湿润气候，年平均降水量1099毫米，年平均气温17.8摄氏度，年总积温6482摄氏度，平均气温稳定通过温度的总积温5633摄氏度，无霜期327天，月极端最高温度39.9摄氏度（1972年）,月极端最低温度-3.4度（1975年），历年日平均气温稳定通过12度，为265天。
年平均日照时获得1282小时。
河流：
区境有大小溪河151条，建有大小型水利工程3474处，其中水库100座，加上塘堰，可蓄水1.5亿立方米，有效灌溉面积30万亩，水资源蕴藏总量为4.2亿立方米。
资源：
全县现有耕地93.6万亩（航测面积），其中田55.3万亩、土38.3万亩。
2.行政区域
单位
面积（km2）
年末总人数（人）
人口密度（人/m2）
社区（居委会）（个）
社区（居委会）小组（个）
村委会（个）
村民小组（个）
荣昌县
1079.13
810273
751
49
530
209
3113
昌元镇
116.68
150543
1290
11
125
13
501
广顺镇
38.32
47098
1229
8
153
8
86
丰高镇
64
42580
665
1
11
14
255
路孔镇
25
15916
637
1
5
6
43
直升镇
33
19523
592
1
4
7
39
安富镇
56.93
53089
933
6
86
11
75
清江镇
17.92
15155
846
1
7
5
34
仁义镇
79.46
56760
714
2
10
20
388
河包镇
74
43373
586
1
10
16
253
古昌镇
31
24200
781
1
-
9
53
吴家镇
83.5
47610
570
2
25
12
302
清流镇
26
15319
589
-
-
5
39
铜鼓镇
35
16843
481
1
-
6
40
观胜镇
39
21129
542
1
-
8
135
盘龙镇
126
78756
625
1
10
22
512
远觉镇
28
15321
547
1
-
6
36
双河镇
88.5
66544
752
7
77
15
112
清升镇
29.28
20039
684
1
3
6
107
荣隆镇
66.54
43492
654
1
4
14
124
龙集镇
21
16983
809
1
-
6
29
（二）荣昌县2007年的经济发展状况
1、综述
荣昌县全年实现地区生产总值850856万元，比上年增长20.2%。
其中，第一产业增加值190023万元，增长12.8%；第二产业增加值397041万元，增长29.3%；第三产业增加值263792万元，增长13.5%。
第一产业增加值占地区生产总值的比重为22.3%，比上年上升0.4个百分点；第二产业增加值比重为46.7%，上升3.4个百分点；第三产业增加值比重为31%，下降3.8个百分点。
三次产业对经济增长的贡献率分别为14.1%、63.1%和22.8%，分别拉动GDP增长2.8、12.7和4.7个百分点。
按常住人口计算，人均地区生产总值达到13097元，比上年增长20.3%。
图1 2003—2007年荣昌县生产总值及其增长速度
图2 2003—2007年人均地区生产总值及其增长速度
2、农业
全年粮食种植面积55005公顷，比上年增加1915公顷，增长3.6%；油料种植面积7631公顷，增长15.2%；蔬菜种植面积13166公顷，增加10公顷。
3、工业和建筑业
全年全部工业实现增加值354743万元，比上年增长29.9%。
规模以上工业企业136户，实现增加值271782万元，增长49.7%；实现新产品产值43019万元，增长55.4%；中国国名牌产品产值55771万元，增长69.6%；重庆名牌产品产值43069万元，增长31.9%；产品销售率达到100.2%，比上年提高0.6个百分点。
4、固定资产投资
全年全社会固定资产投资408937万元，比上年增长55.8%。
分城乡看，城镇投资292495万元，增长85.3%；农村投资116442万元，增长11.3%
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