杭州钱江新城国际金融中心B08地块项目开发报告Word文档下载推荐.docx
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200１年10月：
公司成为全国首批获得《信托机构法人许可证》的信托公司之一。
２000年12月:
公司更名为上海国际信托投资有限公司,注册资本为25亿元人民币。
1999年:
公司控股的华安基金管理公司开创沪市一家基金管理公司同时管理多个证券投资基金的先河。
“安信证券投资基金”的业绩在上市的同类基金中名列前茅。
1９9８年６月:
公司发起成立华安基金管理公司。
该公司发行的20亿元人民币安信证券投资基金在上海证券交易所上市。
公司担任安信基金的发行协调人和上市推荐人。
1９9６年：
公司积极拓展投资银行业务，受聘担任中国秦山核电公司三期工程财务顾问和上海久事公司债务重组财务顾问。
19９５年:
公司获美国穆迪公司和标准普尔公司资信评级，分别为Bａa2和ＢBB－,这是当时我国地方金融机构所获的最高信用级别。
1994年：
在国务院发展研究中心组织的“1９9４年中国5０0家最大服务企业及行业评价”中,公司自19９４年起连续三年荣列“中国５00家最大服务业金融保险业第12位,在地方性信托投资机构中排名第一。
１９93年12月：
公司首次在新加坡发行7００0万亚洲美元债。
1９９３年11月:
公司与台湾光华国际有限公司组建成立香港沪光国际投资管理有限公司。
该公司发行的上海发展基金（公司型基金）在香港联合证券交易所上市,这是上海第一个在境外注册和上市的共同基金。
199３年９月:
公司发行“上投金龙基金”，这是中国人民银行首批批准的人民币基金之一。
19９2年１2月:
公司在日本东京发行2０0亿日元公募债券。
1９９2年5月：
公司在日本东京发行15０亿日元公募债券。
19９３年1月：
公司更名为“上海国际信托投资公司”。
１99１年6月：
公司和中国建设银行上海分行、法国兴业银行合资经营上海联合财务公司成立。
这是上海建国以来最早的两家中外合资金融机构之一。
１990年4月:
联合国跨国公司中心将公司列入跨国公司行列。
1988年6月:
公司在英国伦敦发行１5０亿欧洲日元债券,这是上海首次进入欧洲金融市场。
1986年1月:
公司首次在日本东京发行250亿日元公募债券。
１９81年3月:
国家外国投资委员会批准设立上海市投资信托公司。
197９年1２月:
上海市人民政府决定设立上海市投资信托公司。
二、公司经营业务
1、受托经营资金信托业务。
2、受托经营动产、不动产及其他财产的信托业务。
3、受托经营国家有关法规允许从事的投资基金业务，作为基金管理公司发起人从事投资基金业务。
4、受托经营公益信托。
5、经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务。
6、受托经营国务院有关部门批准的国债、企业债券承销业务。
7、代理财产的管理、运用与处分。
８、代保管业务。
9、信用见证、资信调查及经济咨询业务。
10、以银行存放、同业拆放、贷款、融资租赁或投资方式运用自有资金。
11、以自有财产为他人提供担保。
12、办理金融同业拆借。
１３、中国人民银行批准的其他业务。
（备注：
上述业务包括外汇业务。
）
三、公司开发优势
１、公司的企业背景、资金实力可有效保证项目开发的顺利进行。
2、公司在金融领域的资深行业背景可保证项目在运作、招商上的成功。
3、上海黄浦江隧道等公建类项目的运作、房地产信托产品的资本操作,使得公司在地产开发、管理领域也积聚起了较丰富的实战经验。
公司为上海浦东发展银行的大股东 公司投资上海黄浦江隧道建设
公司参与投资的上海海伦宾馆 公司参与投资的上海新国际大厦
第三部分 项目概况
一、项目简述
钱江新城B-０８地块位于新城核心区内，毗邻在建的市民中心。
地块的四至范围为:
东南至富春路，西南至香樟街，西北至市民街，东北至解放东路。
总占地面积为373０0平方米,规划控制总建筑面积为２98400平方米（地上部分）,用地性质为商务办公用地。
上图为B-08地块实景照片 上图为直通B-0８地块的富春路照片
Ｂ－08地块由B-08-1、Ｂ－０8-2、Ｂ-08－3三幅土地构成，具体控制性详规如表1所示:
表1:
B-08地块控制性详细规划指标
地块
编号
用地性质
用地
面积
（米2）
建筑
容积率
绿地率
（%）
密度（％）
限高
（米）
停车
泊位
备注
B-０8-1
商务办公
88０0
70４０0
8.0
65
1０0
2８2
B-０8-2
８700
6960０
８．0
6５
27８
B－08－3
19８0０
１58４00
8.
合计
3７300
２9８4０0
二、项目背景
自加入WTO以来,中国成为全球经济一体化的主要一环,在世界经济全球化、贸易自由化和资本市场一体化形成与发展的进程中，长三角经济圈已经日益成为全球性投资热点区域。
杭州,作为长三角地区的中心城市，已成为上海国际金融中心的重要组成部分,而作为杭州市近期重点打造的中央商务区，钱江新城的未来地位将逐渐提升,在金融业务领域所担负的责任也将越发重大。
1、杭州需要区域性的新金融中心
杭州目前的城市金融中心为庆春路,在这一路段,聚集了浙江８０%的省级银行总部，辖区内共有约8０家金融保险企业。
但随着城市的发展，该地段的硬件设施日益跟不上时代的步伐，写字楼陈旧、交通拥挤……，其直接导致的结果就是相当一部分外资企业将金融结算中心设在了北京、上海甚至香港。
当初世界第三大商业银行日本三井住友银行的代表古川先生来杭筹划杭州分行组建事宜时，其中一大难题就是选址。
因此，硬件上的不利因素极大阻碍着杭州金融事业的发展，延缓了杭州打造区域金融中心战略思想的实现，而钱江新城的出现就是顺应了这一需求的产物。
上图为杭州庆春路日景图 上图为杭州庆春路夜景图
2、钱江新城需要地标性的金融中心
钱江新城规划定位为集行政办公、金融、贸易、信息、商业、会展、旅游、居住、文化娱乐等功能于一体的中央商务区。
结合国际和国内CBＤ建设的经验,CBD必然是三种功能集聚的中心，即管理和控制功能集聚、金融市场运作功能集聚和专业化生产服务职能集聚。
在CＢD中这三大职能的比例关系一般为2:
１：
1，即以办公职能为主,兼以金融和服务类职能。
但是,分析目前新城土地出让和项目开发的实际情况，绝大多数项目为行政办公或住宅项目（具体可参考钱江新城项目出让情况）。
而有关金融、保险、证券、资本运作、金融创新服务和支持生产活动的专业化服务的项目几乎没有,从而造成功能性配套的欠缺。
因此,解决上述矛盾的有效途径就是在规划先行的前提下加强金融类项目的建设,而本项目的开发将符合杭州市建设长三角区域金融中心的取向和目的。
３、项目建设的必要性及意义
（1）合理构划钱江新城产业结构，避免走向单一化,从而全面提升区域经济抗风险能力。
（2）满足并刺激现有的金融房地产业务的需求，以金融房产形式丰富房产服务品种，填补市场空缺。
（3）完善区域投资服务功能,为钱江新城的良性发展注入强劲的动力。
一个有影响力的项目就是一种导向,势必会给金融商务区注入更多信息、资源,进一步完善商务区的金融环境，吸引更多金融保险机构进入。
三、项目市场分析
1、市场环境分析
（1）经济环境分析
钱江新城核心区块即中央商务区，占地面积4平方公里,可建建筑面积约为650万平方米,包括八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游憩区。
平行于钱塘江的富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最长、最繁华的景观道路;
新城核心区以市民中心为核心，向江形成中轴线，两侧已建成杭州大剧院等标志性建筑。
新城规划具有低密度、高容积率和高绿化率的特点，将集中杭州的现代化建筑群。
钱江新城作为蓬勃发展的资金流、信息流、物流中心，具有支撑金融服务中心的先决条件。
上图为钱江新城地区控制性详细规划图 上图为钱江新城沿江立面效果图
（2）区域环境分析:
目前,项目已经完成场地拆迁和场地平整,周边路网结构基本完善。
特别是离项目不远，位于富春路上的地铁1号线市民中心站、城星路站的开工建设，会在不久的将来给项目带来更加便捷的交通出行。
项目地块东北面的市民中心已完成主体结构施工，预计在2008年竣工投入使用。
西南面的华成大厦、圣奥中央商务大厦也将于近期开工。
新城内大型SＨOＰPINGMALL华润万象城也于今年3月正式开工建设。
随着周边项目的陆续开工、竣工,将使项目所处的开发环境越来越成熟。
上图为在建市民中心 上图为在建国际会议中心
上图为地块附近在建地铁站口 上图为已建杭州大剧院
2、SＷＯT分析
（1）项目优势（Ｓｔrengths）：
》》》区位
本项目位于市民中心附近,紧靠政府正是大型银行选址的习惯，而其周边大型生活区、商业区的人气也对保险证券业形成了巨大的吸引力。
》》》规模
本项目规划建筑面积近30万平米，建筑体量为区域内最大，因此规模优势显而易见。
》》》开发团队实力
上海国际信托投资有限公司是上海国际集团成员企业之一,是项目的主投资商，充裕的资金实力与在金融业方面的建树使得本项目如鱼得水。
》》》世界级的规划、建筑设计水平
项目设计拟聘请世界知名设计公司担纲。
从建筑设计、功能配套、绿化园林等方面，项目都将体现超前的国际性水准。
（2）项目劣势（Ｗeakneｓsｅs）
据不完全统计,目前钱江新城出让地块以行政办公为主的公建类项目的建设规模已达近３00万平方米,开工建设的约有近２0０万平方米。
今后几年，预计仍将有近2０0万平方米的项目要陆续出让和开发。
以杭州市目前每年约4０－50万平方米的消化速度,在不考虑其它区域的理想状态下，要消化钱江新城核心区的写字楼大约需要10年时间。
虽然前景甚好，但就目前来讲其过于超前性,而市场容纳能力相对有限，即便有相关的扶持政策，对市场的刺激也有滞后效应；
同时，由于地缘因素,现有的城市商务人群很难离开环境和配套成熟的主城区。
（３）项目机会（Oｐｐortunities）
》》》经济支撑
杭州市特别是钱江新城,经济整体发展的强劲势头，使项目的发展具备了良好的共生环境，项目有充分的条件成为未来钱江新城的金融交易、金融结算、资本运营中心。
》》》政府政策
政府采取了禁止“民宅办公”等系列政策，使写字楼的整体营销环境大为改观,极大促进了写字楼的需求。
（４）项目风险（Threａts）
》》》金融市场不稳定因素增加
中国金融业已向世界开放,金融业竞争加剧对现有金融监管理念、模式和有效性提出了挑战。
》》》同业竞争
区域内有多个以金融业（如华成国际发展大厦、财富金融中心等）为宣传主题的写字楼项目，虽说“店多隆市”，但对有限客户资源的争夺将非常激烈。
3、客户分析
（1）目标客户定位
项目作为未来杭州钱江新城的资本中心、金融中心，目标客户群主要针对:
》》》金融机构:
银行:
人民银行、中资银行、外资银行、合资银行、信用社;
保险：
保险代理公司、保险经纪公司、保险公估公司;
期货证券:
期货经纪公司、证券经纪公司、证券结算公司、证券交易所；
》》》金融管理机构：
银监会、证监会、保监会、国资委、外汇管理机构以及金融行业行会、学会、组织等;
》》》金融服务机构:
资产管理公司、基金管理公司、风险投资公司、信托投资公司，信用担保公司，资金结算中心以及资信、资产评估事务所,会计、审计事务所,企业集团财务公司，律师事务所、咨询顾问公司、广告公司、政府服务机构等；
》》》其他类别:
投资机构或投资者
说明:
在项目市场营销当中，真正完成交易的购买客户往往不是大型金融机构,主要是外围的金融服务机构。
因此在实际营销推广或招商当中,主要客户群将围绕后者展开。
（2）目标客户群特征
》》》属于资金密集型行业或其服务机构;
》》》对于经营、交易的安全性有苛刻要求;
》》》对于办公自动化和资讯快速交换有较高需求；
》》》高度关注企业形象;
》》》对价格的敏感性相对较低;
》》》购买意向的考虑期较长;
》》》对写字楼的功能要求很高，也对物业服务的依赖性很强。
第四部分项目设计构思
一、项目整体开发理念
1、理念一：
项目地段佳、规模体量大的先天优势,使项目成为区域性高端垄断性产品成为可能，其领导地位毋庸置疑。
２、理念二：
根据上述所分析的市场资料，项目的定位是未来杭州市及浙江省的资本中心、金融中心，目标客户群主要为金融机构、金融管理机构、金融服务机构等三类。
二、项目案名：
浙江国际金融中心（暂定）
三、项目功能定位
浙江国际金融结算中心
项目今后的功能定位是“浙江国际金融结算中心”,可以说，这是杭州市及整个浙江地区破解金融业发展瓶颈的一次政府与企业共同努力行为的尝试。
它的功能作用主要表现在以下两点：
1、经济的发展势必吸引更多的跨国公司、国际资本落户浙江,由此产生的大量国际贸易结算、项目融资和货币兑换等金融需求，显然需要更具国际化的金融人才、金融市场和金融业务资源的辐射,本项目的功能定位将促进此问题的有效解决。
2、结合杭州市政府的产业政策和投资导向，本项目主要面向银行、证券、保险等资金密集型、高新科技型企业，通过国外知名品牌、先进服务理念的引进，将给上述行业的原有运作模式带来革新性突破。
四、项目规划
1、整体规划
（１）３-4幢复合功能的商务办公楼,以5Ａ级智能建筑为标准；
（2）1幢5星级国际化酒店式公寓,作为生活配套设施而设计;
（3）由裙楼形成的商业休闲主题广场,是区域内的特色主题性商圈；
（４）地下建立大型停车场和地下通道与规划地铁站点相连通。
上图为项目规划设计参考图
2、建筑风格
在建筑设计方面，要求与项目基地整体布局协调一致，通过建筑物的造型语言,以超前和创新的手法塑造出一种全新的、强有力的、令人印象深刻的高科技建筑物形象，具有鲜明的科技意识，体现科技创业天地的内涵。
目前杭州市场上的写字楼楼体外墙多采用玻璃幕墙、铝塑板、大理石和花岗岩，结合本项目市场及形象定位，建议采取分段式处理，大厦基座部分采用石材贴面,基座以上部分选用高级谈蓝色或银灰色玻璃幕墙，以突显项目的现代、时尚、简约风格。
同时,建议在强调整体效果的基础上,加强细部线条等细节的处理（但绝不能影响视野和采光）,与外窗配合，丰富人们的视觉感受。
此外，还应特别注重建筑顶部的造型设计，给人感觉建筑的协调与互动。
建筑的主要几个出入口的设计同样是写字楼外观引人与否的关键之笔,本项目的出入口设计应力求大气、稳重,使其成为大厦的一个亮点。
国内优秀设计作品:
北京银泰中心 国内优秀设计作品：
北京万达广场
国内优秀设计作品：
上海金贸大厦国内优秀设计作品:
深圳地王大厦
3、产品细节设计
（1）其中一幢写字楼和酒店式公寓之间用天桥相连,方便写字楼和公寓客户互相进出，各出口用门禁系统管理进出人员。
（2）写字楼布置在东南向富春路处，便于交通走向的合理安排；
酒店式公寓布置于项目的西面,尽量减少因楼层高差而使互相之间产生影响。
（3）项目标准层层高拟３.９米设计，做完吊顶装修后的净高不能低于２.6米。
用架高地台的方式布线,同时,在垂直布线中铺设光纤电缆,以提高传输容量和速度,保证在近２0年内不会落伍。
（4）项目主要目标客户群之一是金融领域企业，这部分企业可能拥有大型、较沉重的机器设备,为给他们提供更多方便,也为项目增加一个卖点,拟适当增加楼板的厚度以使楼板能承受6０0-80０公斤／平米的承载力。
（5）地下室拟设置地下金库、保管库。
设计时将重点考虑金库结构墙较厚、保安设施较多造成实用率较低这一建造特点。
（６）地下室联通，并与地铁出口连接,成为独具特色的地铁物业，在大楼入口处进行门禁管理。
上图为地铁及地铁站人流示意
4、景观规划
（１）富春路布置喷泉水景广场,提供公共休息景观。
（２）在写字楼广场一侧设计大型广场电子屏,体现项目现代化商业和办公的形象,并可作为大楼和公司形象宣传的平台。
（规划允许）
（3）项目拟每三层设计一个高规格商务吧，提供三层的员工共同休息,娱乐。
在紧张的办公之余可以有一个放松的地方，可适当配置绿化景观。
商务吧可以设计成外带阳台的，可以走出室外，感受外面的空间。
（4）在裙房屋顶规划室外活动室,增加绿化修饰,做成空中花园,增加项目景观面，使商务景观化。
上图为喷泉广场示意 上图为大型广场电子屏示意
5、高档商业休闲主题广场规划
本项目在保证写字楼部分面积的使用高效性基础上，将适当增加高档次的功能配套设施，形成独具特色的商业休闲主题广场。
（１）主题广场定位
主题广场是钱江新城板块特色鲜明的商业文化商圈，由购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等几大主题区组成。
（2）具体做法
A、通过写字楼裙楼进行商业布点,使之形成“主楼商业”,面积一般较大,如引进大型餐饮、大型影院、儿童乐园等。
Ｂ、通过两幢或多幢写字楼裙房的相连部位，形成另一部分商业面积，我们将其定义为“名品街”,可配置较小型的商业物业,如精品服饰店、特色餐饮、茶馆、咖啡厅、便利店等。
上图为商业休闲主题广场设计参考
根据所确定的经营物业,根据经验，我们将其所需面积安排如下:
商业休闲主题广场
行业
面积（使用面积,平米）
适宜设立位置
名品街商业
精品服饰店
３00
地上一层
特色餐饮
10００
地上一层、二层
茶馆
3００
咖啡厅
便利店
100
中、西快餐厅
3０0
精品书店
１００-2０0
花店
１０-３０
银行
＞300
主楼商业
大型餐饮
地上二楼、三楼
大型影院
儿童乐园、溜冰场
地下一楼
健身房
ＳPA美容美体
上图为商业名品街外街示意 上图为精品服饰店示意
上图为中餐厅示意 上图为大型影院示意
上图为儿童乐园示意 上图为健身房示意
上图为便利店示意 上图为渣打银行示意
6、功能配套
（1）5A智能化标准
》》》楼宇自动化系统（BAＳ）:
楼宇设备监控系统：
供热,通风和空气调节系统，给排水及中水系统，电力供应系统,照明系统,电梯监控系统，停车场管理系统，广播音响系统。
》》》保安监控系统（SA）:
保安监视系统，巡更系统，防盗系统。
》》》消防自动化系统（FA）:
消防报警系统，消防灭火系统,消防排烟系统。
》》》办公自动化系统（ＯAS）:
物业管理辅助系统，共享信息库系统，办公与文件处理流程自动化管理系统，设备共享系统,电子邮件系统。
》》》信息自动化系统（CAS）:
A、网络通信系统：
高速光纤通信网，能实现图文、数据等高速传播。
B、电视通讯系统:
电视接收,电视会议，视频点播系统。
Ｃ、无线通信系统:
无线寻呼对讲系统，移动通讯信号增强系统等。
D、程控电话用户交换系统:
固定电话通信系统，声讯服务通信系统等。
上图为楼宇自动化系统示意 上图为保安监控系统示意
（2）中央空调、新风系统
项目写字楼和公寓都配套中央空调，共用一套控制系统,多台主机。
对于一般甲级写字楼来讲，中央空调的营运成本高昂难以承受和实现的,通过写字楼和公寓共享一套系统,可以解决这个问题。
因为，写字楼是白天使用率高,晚上使用率低，而公寓却正好相反。
这样通过设备系统共享，即使写字楼晚上只有一家公司加班也不用独自支付全部费用，而是合理的和公寓住户共同分担费用,实现２４小时办公的理想。
采用自动可变风量的中央空调及新风系统,对写字楼单位实行分户独立计算。
上图为中央空调示意
升级会员 