我国房地产基金现状文档格式.docx

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契约型房地产基金

契约型房地产投资基金又被称作信托型基金，是指以信托法为基础，根据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起，公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金。

其最大特点是基金本身不是一个有法人地位的公司。

契约型房地产投资基金三方当事人分别为：

受托人、委托人和托管人。

三方当事人之间存在这样一种关系：

受托人依照契约运用信托财产进行投资，托管人按照契约负责保管信托财产，委托人按照契约根据其购买的份额分享投资收益。

有限合伙型房地产基金

有限合伙将合伙人分成两类，即：

有限合伙人和普通合伙人。

对于有限合伙公司而言，前者是企业的所有者，后者是企业的经营者。

有限合伙型房地产基金的目的是获取能产生最大现金流量的房地产，可能采取用现金够买收益型房地产的策略。

投资者的目的将决定有限合伙型房地产基金投资目的以及相应的策略。

目前国内房地产基金的管理机构中，以有限合伙形式成立的房地产基金占绝大部分。

根据投资风险的高低，私募房地产基金通常被分为三类：

核心型，增值型及机会型。

类别

特征

目标投资回报率

核心型

a、风险分散，回报较低

b、投资于繁华地段的地产例如办公楼、商业用房、工业用房、住宅等

c、有稳定现金流并占预期回报的绝大比例。

轻负债

7—9%

增值型

a、适度较高的风险和回报

b、投资于需要经营改善，翻修，再造的地产项目。

资产增值是预期回报的重要来源

c、负债不超过资产比例的70%

12—16%

机会型

a、高风险和回报

b、投资于需要重整的，无管理的，闲置的，先开发或待改造的地产项目。

收购地产开发商的全部股权及资产

d、负债占资产比例的70%以上

＞16%

（三）、房地产基金的运作模式

私募房地产基金的运营模式如下图所示。

构建这样的模式是为了实现三个目标：

投资业绩最大化，激励基金管理人，将基金管理人与投资人利益捆绑在一起。

图1：

私募房地产基金运营模式示意图

私募房地产基金运营的主要要素包括以下几个方面：

1、组织形式：

国际上私募房地产基金多为有限合伙制。

普通合伙人由基金管理人充当，而投资人成为有限合伙人。

有限合伙人出资，委托基金管理人负责投资业务，而自己不参与投资决策。

2、普通合伙人：

普通合伙人对基金的募资、投资、管理以及退出全权负责，并在规定的时间定期向有限合伙人汇报基金运作情况。

通常只有在普通合伙人完成了当前基金的投资后才会进行新一期基金的募集

3、有限合伙人：

有限合伙人向基金提供资金，基金的规模设有门槛，且每只基金的有限合伙人数量有限。

社保，基金会，机构投资人和高净收入个人都是常见的有限合伙人。

4、普通合伙人份额：

普通合伙人可以向其管理的基金投入自有资金，份额通常占基金总额的3—10%之间。

这些自有投入将普通合伙人与投资人的利益捆绑到了一起。

5、杠杆化：

杠杆融资在私募房地产基金中非常普遍，它使基金增强了购买力，从而扩大了未来的回报潜力。

但当市场低迷，房地产项目表现不佳时，杠杆同样会给基金带来偿还风险。

6、管理费：

有限合伙人一般要向普通合伙人支付占基金规模1—2%的管理费。

管理费将被用于基金的日常开销和行政费用。

7、激励基金管理人实现业绩最大化的工具是分成机制。

一般基金管理人可以从投资回报中获得20%左右的分成。

其中回报可以使最终利润，也可以是超过投资人要求的回报部分。

分成机制将基金管理人和投资人的利益进一步统一。

二、房地产基金在中国的发展

房地产基金最早出现在上世纪70年代末期的美国，但直至90年代，中国房地产行业才开始接触房地产基金这个舶来品，而中国房地产基金的真正运作却在2002年以后。

在经历了10余年间的发展后，房地产基金已发展成为一支横跨房地产和金融两大行业的重要力量，拥有较强的行业影响力。

（一）、外资房地产基金在中国的发展历程

2008年之前，我国房地产基金活动主体由外资主导，外资房地产基金在我国的发展历程可以分为三个阶段：

1、第一阶段：

上世纪90年代—2003年。

该阶段，私募参与房地产市场多以项目开发合作为主要表现形式。

在这段时间内外资主导着我国的房地产基金市场。

它们通过与中国本土的房地产开发商合作成立合资公司，进行住宅和商业地产的投资开发。

双方合作可以充分发挥各自的资源优势，达到优势互补，实现双赢互惠。

2、第二阶段：

2004-2006年。

这一阶段外资投资方式开始出现多元化的趋势，除去原有的合作投资之外，还加强了收购。

收购的目标多锁定在一线城市最成熟的物业，收购形态以单栋为主，成交量小，规模有限。

受中央政府宏观调控的影响，2005年基金投资和收购的重点开始转变。

2004年主要目标是高档住宅，如摩根士丹利房地产基金与复地合作投资复地雅园；

2005年开始收购酒店式公寓、甲级写字楼和商业地产等，而这股热潮一直延伸到了2008年。

3、第三阶段：

2006-2008年。

这一阶段的投资的主要特点转向大规模收购，2006年约有150支地产基金登陆中国内地，如中东的地产基金GatewayCapital；

全球排名前两位的工业地产商Prologis和AMB，全球排名第一的商业地产商Simon，美国地产开发巨头Hans公司，GECapital地产投资部等；

此阶段，收购物业的体量更大、范围更广；

更多以资产包的形式来收购，而非单栋的物业；

同时投资范围由原来的高档住宅、甲级写字楼和商业，拓展到工业地产，延伸至中介代理领域。

（二）、本土的房地产基金的发展历程

2002年，上海中城联盟投资管理股份有限公司，作为国内成立最早、专注于房地产领域的私募投资管理公司，由多位地产商共同出资设立。

但之后几年本土的房地产基金发展依然比较缓慢，直到2008年本土的人民币房地产基金才开始较多出现，在2010年之前，国内本土房地产基金仅有20多支，100亿左右的市场规模。

而截止2013年12月底，中国房地产基金市场拥有206家专业的基金管理机构，437支房地产私募基金，总管理资金规模超过4000亿元。

同时随着本土房地产基金井喷式的发展，外资房地产基金在中国房地产基金市场中的机构数量和管理资金量分别只占有4%和3%的份额。

如下图所示。

目前我国本土的房地产基金主要分为大致三类：

1、由房地产开发商为主发起成立的房地产基金，如复地投资基金，金地稳盛基金等。

2、带互助性质的独立基金管理人，如中城联盟投资基金。

3、由金融专业人士发起设立的PE投资基金，如鼎晖房地产基金，普凯投资以及高和投资基金。

（三）、我国房地产基金的发展现状

1、基金规模

截止到2013年12月底，我国有206家专业的房地产基金管理机构。

从这些基金规模来划分，市场上规模小于1亿元人民币的小型基金约占10%，基金规模属于1亿至5亿元的中等规模基金占到60%左右，这与房地产基金多是针对单一项目的专项基金不无相关。

基金规模在5亿到10亿元的基金占16%左右。

超过10亿元的大型基金占基金总数的14%左右（如下图所示）。

2、投资方向

我国房地产基金的主要投资方向为住宅、综合体、商业和其他类投资。

第一类住宅方向的投资，据统计有约48%的房地产基金管理机构及约43%的管理资金关注于住宅地产。

第二类综合体方向的投资，有约28%的机构和约27%的资金关注了结合商业性质的城市综合体开发。

第三类商业方向的投资，有约18%的机构和约21%的资金关注于商业地产领域。

第四类是占有率最少的一类，但是也是逐渐受到关注的一类投资。

有约6%的机构和约9%的资金关于工业地产，旅游地产，养老地产，一级土地开发等专业的地产投资方向。

3、投资方式

目前我国房地产基金市场的最为普遍的投资方式股权与债权相结合的投资方式，其次是股权投资和债权投资，少数采用夹层投资。

A、股权加债权投资：

以股权加债权相结合进行投资的机构数量占48%，管理金额占到43%

B、股权投资：

目前以股权进行投资的机构数量占市场的22%，管理金额占29%；

C、债权投资：

以债权进行投资的机构占23%，管理金额占19%

D、夹层投资：

以夹层投资方式的机构占市场的7%，管理资金占9%。

4、投资策略

目前国内房地产基金管理机构的投资策略以机会型投资为主，机会型投资策略约占87%。

另外约有10%的机构专注于增值型的房地产投资策略。

而核心型的投资策略仅占到市场的3%左右（如下图所示）。

5、退出回报

在退出回报方面，2013年中国房地产基金共完成退出64笔，远超2012年的12笔。

退出笔数的猛增，最主要的原因是2011年及部分2012年投资到达了退出期。

据统计，市场上已实现退出的基金最高业绩回报水平高于50%，而当前基金最低业绩水平为8%。

大多数股权类地产基金实际投资回报率高于20%，股债结合类地产基金投资回报率在15%到20%区间居多。

同时退出方式也更加多元化，由2012的3种方式扩展到2013年的至少6种方式。

其中股东回购为主要的退出方式，有25笔案例;

股权转让为排名第二的退出方式，共发生14笔退出，之后是有6笔退出的并购方式（如下图所示）。

图：

2013年中国私募房地产投资基金退出方式统计

三、房地产基金在中国发展的展望

（一）、我国房地产基金的发展前景

从目前国内的资金面和房地产行业环境和融资需求来看，未来几年，房地产基金将继续保持持续增长的态势。

从资金面来看，民间财富的积累客观上要求有新的投资渠道来满足投资者多样的投资需求。

根据央行数据显示，截止到2013年8月，我国居民储蓄存款已高达43万亿元。

2013年我国银行理财规模保持了前3年的增长速度，全年银行理财产品发行达44492个，同比增速38.41%，规模再创历史新高，可见投资需求在不断积累。

从房地产行业融资环境来看，政府目前对房地产行业的银行贷款门槛逐渐提高，房地产行业的融资渠道创新必定会带来房地产私募基金的进一步发展。

房地产基金拥有广阔的发展前景。

（二）、我国房地产基金发展建议

我国房地产基金虽然正在蓬勃发展，且前景广阔，但是面临着一些困境：

1、配套法律体系不完善我国制度和法制基础不健全；

2、退出机制不完善等问题；

3、管理人专业程度欠缺等问题

鉴于当前房地产基金发展所遇到的问题，提出以下几点建议：

1、抓住外部环境变化带来的机遇，形成房地产基金的发展策略，在投资策略上，应该坚持中长期投资，以传统住宅项目为主逐渐加大商业办公等其他投资类型的比重。

2、尽快完善、健全配套的法律体系，保证投资人的权益，理清权责关系。

3、构建一个完善的私募基金监管体系，确定明确的监管部门，并界定它的权限范围。

4、形成完善的退出机制，提供房地产基金多种退出形式。

5、提高基金管理人的管理水平，形成资格审查制度，增进投资人与管理人互相信任，保证基金投资与运营效率。