河理工资产评估报告2Word格式.docx

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五、估价依据（此处内容请进行适当修改）12

六、估价原则12

七、估价方法13

八、估价结果13

九、估价作业日期13

十、估价报告应用的有效期13

第四部分估价技术报告14

一、个别因素分析14

二、区域因素分析14

三、市场背景分析（此处及以下内容请注意对数字及内容进行适当修改）15

四、最佳使用分析16

五、估价方法的选用20

六、估价测算过程21

根据市场调查，在同一供需圈内，搜集与估价对象类似的三个房地产案例。

（请注意对数字及内容进行适当修改）21

七、估价结果的确定25

第一部分估价师声明

一、估价师声明

我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7.需要声明的事项：

（1）本报告估价时点为2014年11月30日，提交报告之日为2014年12月1日。

在市场无明显价格波动条件下，报告有效期自提交报告之日起不超过一年，即2014年12月1日至2015年12月1日。

随着时间的推移，该房地产的价格应作相应调整，甚至重估。

（2）本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不能做其它用途。

未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

第二部分估价的假设和限制条件

一、本报告所称评估价格，系指我们对所评估房地产在现有用途不变并在估价时点之状况和外部经济环境前提下，为本报告所列明的目的在估价假设和限制条件下提出的公允估值意见。

二、在评估所委托房地产市场价格时，我们未考虑估价对象房地产所欠付的抵押、担保以及如果该房地产出售则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制，我们也未对房地产评估增值额作任何纳税准备。

本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对房地产市场价格的影响。

三、自估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及使用状况如发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。

四、本次估价是以被估对象所有权人未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。

第三部分估价结果报告

一、估价对象

1.估价对象基本状况

龙源湖国际广场，是河南新世界投资有限公司在焦作重资开发的高端地产项目。

该项目雄踞龙源湖生态CBD铂金级核心区位，西邻600亩龙源湖水域、1700亩森林公园，与电视塔隔湖相望；

东接城市主干道山阳路，与未来市体育中心比邻而居。

龙源湖国际广场，占地约278亩，规划有退台式花园电梯洋房、小高层及高层观湖洋房、大型商业和高端写字楼等高端产品，总建筑面积30万㎡，分为四期滚动式开发。

龙源湖国际广场由中国十大建筑设计院之一的深圳设计院研究总院担纲设计。

项目沿袭国际化的湖居生活观，提出了“一轴两廊多中心”等先进设计理念，临湖筑居，以恢弘、宁静、尊雅为基调，打造集滨湖活水住区、高端写字楼、酒店式公寓及精品购物中心于一体的大湖流域复合新城。

龙源湖国际广场打破了传统封闭小区的空间束缚，将龙源湖与建筑和谐交融，用一种造城的布局手法，将花园洋房、小高层、高层全景住宅、文化主题广场、商务办公楼、休闲广场、商业步行街等围合形成半开放式的国际滨湖城区，是焦作唯一的城市综合体复合型建筑集群。

焦作龙源湖国际广场二期天鹅湖花园洋房，秉承上海老洋房奢华品质，90-150平米全阳光湖景洋房，私家庭院、层层退台、入户花园、风情露台……以豪宅中的贵族血统，再现都市温情庭院生活。

中文名：

龙源湖国际广场

项目位置：

焦作市龙源湖公园东临

行政区域：

高新区

交通状况：

12，16，35，39路

建筑类型：

多层，高层

物业类型：

普通住宅

开盘时间：

2010年9月22日

产　　权：

大产权房

建筑面积：

300000平方米

户型面积：

二居室85-102平米三居室90-143平米四居室159-177平米

开发商：

焦作福安金源置业有限公司

物业公司：

河南东大物业

多层，高层

容积率：

1.47

绿化率：

40%

占地面积：

185000平方米

2.估价对象区位状况

（1）“龙源湖国际广场”区基本概况

估价对象位于高新区，焦作市高新区位于焦作市老城区南部，是焦作近两年建设的新市区。

焦作具备较为完善的城市基础设施。

近年来，焦作市根据“依托老城、开发新区，环形扩张，滚动发展”的思路，坚持新区开发与旧城改造并举，改造拓宽了东环路、西环路、塔南路等城市交通干道，全面加强了焦南组团、高新区的基础设施建设，新区的主要道路已经建成，党政机关、中心汽车站、河南理工大学等已完成向南的迁移，城市的发展空间明显打开，中心城市建成区面积已超过70平方公里。

国家重大项目西气东输工程穿境而过，焦作利用天然气管网已经建成，全市能源结构得到明显改善。

开展了大规模的创建中国优秀旅游城市和全国卫生城市活动，大力整治市容市貌，美化、绿化、亮化、净化水平明显提高。

本着建设中原地区最佳的人居环境和发展环境的目标，焦作高新区在城市建设中突出了“水秀、园绿、林荫”的特色，精心打造园林水乡，使其成为集中体现焦作山水园林特色的城区。

“十五”期间，全区基础设施建设累计完成投资3.74亿元，新增道路里程24公里，排水管道50公里，新增绿化面积160万平方米；

新增10KV供电线路27公里，开工建设了高新区110KV变电站，为招商引资打造了平台，夯实了基础。

建成后，周边有工商银行，建设银行，新区医院，龙源湖公园，龙源湖小学、龙源湖中学、焦作希望实验中学等，经济发达，交通便利，环境优美，适宜居住。

（2）估价对象区位状况

位置：

估价对象位于高新区，地理位置较优越。

社区成熟度：

高

自然环境和人文环境：

商铺新贵族商街位于沿山阳路南北排列，毗邻在建市体育馆，西望龙源湖公园，靠近市长途客运总站，交通便捷，四通八达，扼守新区CBD核心区域，占位焦作“南扩东移”发展核心，与此同时，在中原经济区发展的影响下，居于“郑焦联动”经济发展大潮前沿，在整个焦作城市发展中具有举足轻重的地位。

该商铺100%临街，纯框架结构，自由分割，方正实用，高得房率、大开间、短进深，具有更大的商业展示面。

新贵族商铺所占新区优势资源：

与龙源湖公园仅一路之隔，环境得天独厚；

公园内焦作广播电视塔高238米，占地4.8公顷，具有观光、旅游、通信、消防检测、气象观察等多种途径，为临街商铺提供数以万基的人潮流量。

公共服务设施及教育配套设施：

工商银行，建设银行，新区医院，龙源湖公园，龙源湖小学、龙源湖中学、焦作希望实验中学

交通：

交通便利，有12，16，35，39路公交车。

基础设施状况：

周边商业：

工商银行，建设银行

周边医院：

新区医院

周边公园：

龙源湖公园

周边学校：

龙源湖小学、龙源湖中学、焦作希望实验中学

4.估价对象市场分析

2014年下半年以来，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；

开发供给不断恢复，竣工面积稳定增长；

随着市场销售价格的继续上涨，销量出现下滑；

金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。

解放区商品房销售面积-房地产交易数据

今年上半年，我市房屋施工面积406.1万平方米，比去年同期增长10.9%。

其中，住宅施工面积364.4万平方米，比去年同期增长20.7%。

今年上半年，我市新开工面积133.3万平方米，比去年同期增长91.5%。

其中，住宅新开工面积124.2万平方米，比去年同期增长105.7%。

今年上半年，我市房屋竣工面积47.0万平方米，比去年同期增长12.2%。

其中，住宅竣工面积42.0万平方米，比去年同期增长18.3%。

从以上数据可以看出，今年上半年无论是房屋施工面积、新开工面积、房屋竣工面积与去年同期相比，都有不同程度的增长，有些指标的增长幅度相对较大。

以上数据的增长，预示着未来一段时期内，我市住宅产品将丰富起来，如果住宅产品出现供大求的局面，将对遏制高房价起到一定的作用。

商品房销售下降，楼市抄底期将要到来

今年上半年，我市商品房销售面积为54.2万平方米，比去年同期下降17.1%。

今年上半年商品住宅销售面积为51.3万平方米，比去年同期下降14.3%，其中90平方米以下住宅销售面积13.1万平方米，比去年同期增长28.8%；

140平方米以上住宅销售面积8.2万平方米，比去年同期下降41.8%；

别墅高档公寓销售面积2.0万平方米，比去年同期增长656.8%；

商业营业用房销售面积2.4万平方米，比去年同期下降50.0%。

今年上半年，我市商品住宅销售套数为4722套，其中90平方米以下的为1654套、140平方米以上的为477套、别墅高档公寓为224套。

分别比去年同期下降4.5%、增长37.6%、下降41.9%和增长2140.0%。

从以上数据可以看出，今年上半年我市商品房销售面积大幅下降，一改去年年底至今年年初商品住宅销售的火暴场景。

一方面，因为部分南水北调置换小区未通过房地产开发公司进行销售，不计入房地产销售统计之内。

另一方面，也和今年4月份以来，中央出台的房地产政策有着直接的关系。

但我们也看到，90平方以下的小户型和别墅高档公寓则受到了购房者的青睐，而140平方米以上的改善性住宅产品却出现了大幅下降。

不难想象，未来几个月内，以140平方米户型为主导的楼盘，将会推出各种优惠措施，有意购买此类户型的销售者可留心比较。

今年上半年，我市商品房销售额为12.6亿元，比去年同期下降12.0%。

其中，商品住宅销售额为11.8亿元，比去年同期下降6.6%。

在今年上半年商品房销售中，我市房地产市场现房销售面积为20.5万平方米，销售额3.8亿元，分别比去年同期下降21.9%和31.9%；

期房销售面积33.7万平方米，销售额8.8亿元，分别比去年同期下降13.8%和增长0.8%。

从以上数据可以看出，新政对我市房地产行业带来了不小的影响，下半年中央或将陆续出台各项房地产政策，也将直接影响着我市房地产的销售走势。

在这种大环境下，业内人士建议实力不强的开发商，多做“短、平、快”的房地产项目，以免战线拉的过长，导致资金链断裂。

虽然以上数据让众多开发商看了揪心，但对于消费者来说，无疑也是一次抄底楼市的机会。

在政策不稳定的时期，众多开发商会出台多项优惠政策刺激楼盘销售，置业需求强烈的群众不妨趁机置业。

土地购置面积大幅增长，下半年土地交易市场将会平静

今年上半年，全市房地产开发企业土地购置面积43.0万平方米，比去年同期增长258.6%；

完成土地开发面积15.4万平方米，比去年同期增长18.4%；

待开发土地面积还剩13.4万平方米，比去年同期增长了57.6%；

我市土地成交价款为4.7亿元，比去年同期增长2273.8%。

商品房销售额下降。

1-6月，焦作市商品房销售额为12.7亿元，同比下降27.9%。

其中,现房销售额为4.3亿元,比去年同期下降33.4%,期房销售额8.4亿元,同比下降24.7%。

商品住宅销售额11.5亿元，同比下降32.2%。

受销售形势好转及降息、扩大内需等宏观政策出台影响，5月份以来房地产开发企业项目到位资金呈全面回升态势。

前三季度，房地产开发企业项目本年到位资金3944.1亿元，比上年同期增长82.8%，增幅比1-8月扩大1.5个百分点。

其中金融贷款增长最快，为1602.2亿元，同比增长1.5倍。

自筹资金和定金及预收款分别为600.9亿元和1074.5亿元，同比分别增长25.9%和65.9%。

总之，龙源湖国际广场房地产市场经济的发展现状及未来趋势对估价对象房地产市场价格产生一定的影响。

二、估价目的

本次估价为提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考。

三、估价基准日

2014年11月30日

四、价值定义

本次评估采用公开市场价格标准，评估结果中的房地产价格是指估价对象在符合估价假设及限制前提下，于估价基准日2014年11月30日的公开市场价格。

五、估价依据

1.有关政策法规和文件

（1）《中华人民共和国土地管理法》；

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（3）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999；

（4）中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》GB/T18508-2006；

（5）焦作政发〔2002〕32号文件《焦作市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》；

（6）焦作国土房管出〔2002〕1121号文件《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》；

（7）其它相关法律法规。

2.评估人员掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。

六、估价原则

本次估价依据房地产估价的合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则等，对估价对象房地产价格进行客观、公正、科学、合理的评估。

七、估价方法

估价对象用途为住宅，由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多，可采用市场比较法测算其市场价格。

市场比较法：

将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

八、估价结果

本着公正、公平、公开的总原则，经估价人员现场查勘和对委估对象所在区域的市场分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，选择适宜的估价方法，评估得到估价对象房地产在价值定义和有关限制条件下，于估价时点2014年11月30日的市场价格为：

（币种：

人民币）

房地产总价：

171011万元

九、估价作业日期

2014年11月15日至2014年11月30日

十、估价报告应用的有效期

在市场无明显价格波动条件下，本估价报告应用有效期自提交报告日期起不超过一年，即2014年12月1日至2015年12月1日。

第四部分估价技术报告

一、个别因素分析

估价对象基本状况

本次估价对象为龙源湖国际广场房地产，房屋建筑面积为300000平方米，商品房用途为300000平方米。

二、区域因素分析

1、高新区基本概况

2、估价对象区位状况

商铺新贵族商街位于沿山阳路南北排列，毗邻在

建市体育馆，西望龙源湖公园，靠近市长途客运总站，交通便捷，四通八达，扼守新区CBD核心区域，占位焦作“南扩东移”发展核心，与此同时，在中原经济区发展的影响下，居于“郑焦联动”经济发展大潮前沿，在整个焦作城市发展中具有举足轻重的地位。

该商铺100%临街，纯框架结构，自由分割，方正实用，高得房率、大

开间、短进深，具有更大的商业展示面。

与龙源湖公园仅一路之隔，环境得天独

厚；

工商银行，建设银行，新区医院，龙源

湖公园，龙源湖小学、龙源湖中学、焦作希望实验中学

三、市场背景分析

2014年下半年以来，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复

等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；

今年上半年，我市房屋施工面积406.1万平方米，比去年同期增加

10.9%。

今年上半年，我市商品房销售面积为54.2万平方米，比去年同期下降

17.1%。

今年上半年，我市商品住宅销售套数为4722套，其中90平方米以下

的为1654套、140平方米以上的为477套、别墅高档公寓为224套。

从以上数据可以看出，今年上半年我市商品房销售面积大幅下降，一改

去年年底至今年年初商品住宅销售的火暴场景。

在今年上半年商品房销售中，我市房地产市场现房销售面积为20.5万

平方米，销售额3.8亿元，分别比去年同期下降21.9%和31.9%；

虽然以上数据让众多开发商看了揪心，但对于消费者来说，无疑也是一

次抄底楼市的机会。

今年上半年，全市房地产开发企业土地购置面积43.0万平方米，比去

年同期增长258.6%；

1-6月，焦作市商品房销售额为12.7亿元，同比下

降27.9%。

受销售形势好转及降息、扩大内需等宏观政策出台影响，5月份以来房

地产开发企业项目到位资金呈全面回升态势。

四、最佳使用分析

最高最佳使用原则，是要说明房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。

所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。

最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。

衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：

1.法律上允许（规划及相关政策法规许可）。

即不受现时使用状况的限制,而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。

2.技术上可行。

即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。

要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。

3.经济上可行。

即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。

4.土地与建筑物的均衡性。

即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，估价时把建筑物与土地区