项目定位分析Word文件下载.docx

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⏹地上修建面积：

73440平方米

⏹商场：

11750平方米

⏹写字楼：

21290平方米

⏹其他为公寓：

⏹地下修建面积：

25775平方米

⏹地下车位：

333辆

⏹地上车位：

63辆

⏹自行车：

466辆

2、全体功用规划

建议项目规划为：

一栋写字楼，一栋商业，两栋公寓。

●整个社区采用围合式修建方案

●公寓采用板式高层

●围合社区中央空间

●用地西侧从北至南依次摆放商业配套、写字楼的一局部；

用地南侧从西至东依次坐落另一局部写字楼和公寓1号楼；

用地北侧设计为公寓2号楼；

社区西侧与东侧坚持完整外立面。

●社区设计两个出入口，完成人车分流。

●商业配套地下可设计为地下停车场，主要满足写字楼的需求；

公寓停车场可设计在1号楼和2号楼地下；

商业配套北侧小片空地可设计为商业用停车位。

围合出的空间可延聘具有实力的景观设计事务所停止布置，到达环境优美、视野明亮、集绿化休闲为一体的场所。

从外观上，在西侧与南侧坚持完整衔接，成为：

劲松商圈地标性修建。

〔详细规划状况见附图〕

三、目的客户群体描画

1、写字楼目的客户群体

●中小型外资企业

●以CBD内大公司为效劳对象的各类公司

●留学归国人员兴办企业

●投资型买家

2、公寓目的客户群体：

●初次置业的白领阶级

●独身贵族

●知名企业高层管理人员的任务居所

●外企置业

●留学归国人员

注：

21世纪不动产以为项目在推行入市进程中,应赋予产品一个包装概念，但这一包装概念应是在产品已具有鲜明特点之后,才在项目具有一系列竞争点的基础上,经过富有创意概念停止推行包装，而不是在塑造产品之前，毫在理由，且无产品支撑的一种空谈。

这一点如无时机，21世纪不动产将会在今后一个阶段协同开展商及广告公司共同完成。

第五章项目功用定位建议.

一、全体规划建议

●本项目作为地标性修建，总体规划强调完整大气，表达完整社区的笼统。

●尽能够地应用土地，力图经济、便捷、利于管理和运用。

●配套和非配套公建的规划应便于购置者运用。

●采取大尺度的手法处置，追求小区笼统的一致感。

必要时可应用景观轴线法加以控制。

●鉴于小区西南两面临街，应尽能够思索小区内环境的营建。

●倡议户型细部设计，尽能够在户型的单体设计方面开掘设计潜力。

二、外观设计建议

●在修树立面外型上构成真正的特征，是提升小区质量事半功倍的方法。

建成后可成为区域内的地标性修建，易于识别。

●立面外型追求朴素、精致、注重细节的作风。

经过设计到达的高质量的觉得。

●思索到北京客户的接受才干远高于修建师的希冀值，建议在立面外型上停止较为现代的探求，但要留意新颖不等于怪诞，分寸和作风的掌握极为重要。

●在立面外型设计上不要赋予修建过多的理念，注重细节的精致和合理是较为明智的。

●我公司依据目前市场规范和项目笼统定位建议：

写字楼外墙采用铝扣板结合淡蓝色或灰色双层玻璃。

公寓外墙底层采用大理石、花岗岩贴面，上部采用高档外墙砖。

三、户型设计建议

●公寓的主力户型，主要空间控制在以下面积范围之内较为合理：

一居室：

60平方米修建面积。

两居室：

100平方米修建面积

●在产品设计中，基本遵照上述面积目的，不追求夸张的居室面积。

●在某些空间设计中，假设确有极剧烈的特点，在市场上会有较好反响，也可以不用墨守上述目的，在户型外部保管灵敏调整的余地。

单位：

平方米

一室户

两室户

客厅

20

25--35

餐厅

8--10

厨房

3--5

5--8

卫生间

5-6

6-8

主卧

13--15

16-18

次卧

10-13

贮藏室

2

2--4

四、配套设备建议

1、写字楼必要的硬件设备：

●总体结构：

采用柱网式结构，以提高楼层运用率。

●层面积：

1000--1500平米，这样可以保证较合理的运用率。

●规范层办公区域净高2.7-2.8米；

●地下室净高至少3.5米，以便用作高科技公司的R&

D中心实验室或装置客户的UPS等

●楼板承载力：

某些楼层楼板承载力可以到达或超越400千克/平方米，以顺应高科技企业及研发机构设置效劳器/数据中心等的承重要求。

●空调：

建议四控制FCU或VAV空调系统，新风量不低于50立方米/人/小时，可以提供24小时效劳以满足IT公司加班频繁的要求。

●电力：

≥100瓦/平方米，多路或至少双路供电，有后备电机/UPS保证24小时不连续供电。

〔高科技企业尤其软件企业的R&

D中心对电力供应和不连续供电要求很高〕

●电梯：

保证高峰时等候时间不超越30秒

●楼面：

设架洼地台，高度约10-15厘米。

某些楼层于楼层间预留可装配楼板，便于租用二层或多层客户设置外部楼梯，例如嘉里中心在高层楼层的同一位置预留3米X4米可装配楼板。

●通讯：

楼内铺设光缆停止语音、数据和图象多种信号传输与宽带网衔接〔IP或ATM〕，充足数量的DDN〔E1，T1〕、ISDN、DID〔一切分机拥有直线号码〕等独立的无线通讯，卫星通讯设备。

●自然采光：

楼层进深不超越15米，以防止自然采光缺乏。

●楼面规划：

应采用柱网结构，用作孵化器的楼层应易于联系成80-400平方米。

2、写字楼必要的智能化系统

A）楼宇设备监控系统

●供热、通风和空气调理系统

●给排水及中水系统

●照明设备系统

●电梯监控系统

B）停车场管理系统

C）广播音响系统〔紧急广播疏散〕

D）保安监控系统

●保安监视系统

●巡更系统

●防盗系统

E〕消防自动化系统

●消防报警系统

●喷淋灭火系统

●通风排烟系统

F〕办公自动化系统

●共享信息系统

●办公与文件处置流程自动化管理系统

●物业管理辅佐系统

●电子邮件系统

●设备共享系统

G〕信息自动化系统

●网络通讯系统

●电视通讯系统

●无线通讯系统

●程控用户交流系统

2、公寓必要的智能设备

●出入口的管理

●闭路电视监控系统

●对讲防盗系统

●水、电、气等远程抄表

●住户报警系统

●物业计算机管理系统

●信息网络系统

●车辆出入、停车管理系统。

五、装修规范建议

1、写字楼平面规划及装修规范的建议。

平面规划：

●规范层建议采用全开间方式

●以电梯间或某个公共区域为分隔区，将整个规范层分为两大局部，在设计上预留上下水管道

●依据业主的要求，开发商可在大的分区内停止规那么性的陈列。

装修规范：

⏹大堂、电梯间：

磨光花岗岩空中，大理石墙面

⏹内墙为立邦墙面乳胶漆

⏹空中为水泥砂浆找平配地毯

⏹石膏板天花吊顶

⏹塑钢双层真空内外开窗户

2、公寓装修规范的建议

建议装修价钱加室内配套设备，单价为800元/平方米。

室内装修规范：

⏹户门：

初级装饰三防门或初级木门

⏹厨房：

墙面采用初级瓷砖；

空中铺设防滑地砖；

铝扣板吊顶

⏹配送初级橱柜，洗盆、龙头，抽油烟机

⏹卫生间：

配送高档洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、龙头、花洒。

空中铺设初级防滑地砖、墙面采用初级瓷砖

⏹外窗：

铝合金双层中空喷塑

⏹室内：

墙面：

初级环保乳胶漆

⏹空中：

铺设优质实木地板。

六、配套效劳建议

1、写字楼配套效劳设备依据功用的不同可分为商业设备、文娱设备和商务设备三大局部。

商业配套设备

●大型仓储超市

●便利店

●精品专卖店

文娱配套设备〔可设于商场顶层〕

●健身休闲

●文娱设备

商务配套设备

●银行

●商务中心

●效劳快递

●机票代理

建议首层设置：

银行、商务中心、代理效劳。

1、公寓的效劳配套设备

●会所是小区的笼统中心和心思中心，配套设备应设置于会所中，以便于运用。

●配套设备：

游泳池、网球场、健身房、商务中心、员工食堂、24小时便利店

七、物业管理建议

●物业管理的水平能影响项目及企业笼统，产品的价钱。

●物业管理的水平上下将对客户最终消费起重要的影响

知名的物业管理公司将成为项目预售的卖点，并带来局部客户资源。