保定市城市规划管理技术规定Word文档格式.docx

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对严重影响城市安全的工厂、仓库等危险源，应纳入城市改造规划，限期搬迁或改变使用性质，消除不安全因素。

已经确定由市区外迁的单位，不宜在原址新建、扩建、改建生产性建筑。

特殊情况，须上报市政府批准。

（三）建设单位通过对现有用地挖潜改造，基本能够容纳其新建、扩建、改建项目的，不宜选择新址。

（四）在工业区、医院、学校等非居住用地内不得插建住宅。

（五）规划及现状停车场地，未经城乡规划主管部门批准，不得改作他用。

（六）大型公建、居住区、工业建筑、市政配套及特殊工程（医疗机构、科研试验等）的选址，应征求发改、国土、环保等主管部门意见，必要时应组织有关部门进行选址论证。

在进行可行性研究过程中，应委托具有相应资质的单位进行环境影响评价，在申报规划手续时向城乡规划主管部门提供书面报告。

（七）在城市公共绿地、体育场、学校操场、城市道路绿化景观带、隔离带（城市、铁路、市政、河湖）、行洪分洪区、电力线路保护区（指导线边线向外侧延伸一定距离所形成的两平行线内的区域）等规划控制与现状用地范围内，不应建设特殊配套设施之外的其他建筑。

（八）建设项目或用地周边涉及安全保密的，应征求安全保密部门的意见，作为规划选址和提出城市规划条件的依据。

（九）公厕、垃圾站选址随旧城区改造、新区开发在修建性详细规划中按有关规定设置，需单独建设的按城市控制性详细规划、专项规划和有关规范要求控制。

（十）城市客、货运站场选址和确定规模时，大型公共设施、专业市场、物流中心等项目选址和进行规划设计时，应进行环境影响评价和交通影响评估。

新建居住区或居住小区，应按照城市控制性详细规划、综合交通专项规划要求配置公交站、场，并做好周边区域交通组织及环保措施。

第三章　建设用地管理

第七条　建设用地分类与使用，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90），建设用地按其主要用途分为九大类，包括：

居住用地（R），公共设施用地（C），工业用地（M），仓储用地（W），对外交通用地（T），道路广场用地（S），市政公用设施用地（U），绿地（G），特殊用地（D）。

第八条　城市建设用地性质的中类分类和土地使用，必须符合城市控制性详细规划。

（一）各类建设用地使用性质的兼容性，按城市控制性详细规划执行。

变更规划建设用地性质超出城市控制性详细规划规定的土地使用兼容性范围的，城乡规划主管部门应报市政府批准，先修改城市控制性详细规划。

规划按法定程序审批后方可改变规划用地性质。

（二）各类建设用地应依据城市控制性详细规划结合本规定综合确定开发强度。

确需调整开发强度控制指标的，城乡规划主管部门应报市政府批准，按法定程序审批后方可调整。

第九条　各类建设用地范围内用地性质的小类划分和土地使用，应按经批准的修建性详细规划或建筑工程设计方案总平面图确定并实施。

符合有关规定确需调整用地使用性质的，应按照法定程序先修改修建性详细规划或建筑工程设计方案总平面图，经城乡规划主管部门审定后方可调整。

第十条　在城市规划建设用地内申请建设用地，凡属下列情况，须经城乡规划主管部门核定用地位置和界线，提出城市规划条件，办理建设用地规划许可证等手续。

（一）征用农村集体土地的；

（二）调整使用国有土地的；

（三）改变土地使用性质的；

（四）购买房产及商品房屋涉及土地的；

（五）通过土地出让方式提供土地、获得土地使用权的；

（六）在旧城区统一开发改造建设的；

（七）临时占用土地的。

第十一条　任何单位或个人必须严格按城乡规划主管部门确定的用地性质和界限使用土地。

改变用地性质或调整用地界限，以及变更土地使用权属的，应向城乡规划主管部门申请，重新办理建设用地规划许可证。

第十二条　规划用地与建设用地

（一）规划用地范围与面积：

是指由城市道路（河道）中心线、建设项目建设用地边界线，以及城乡规划主管部门依据城市规划，要求统一控制、整合项目相邻用地、扩大规划编制范围的用地所围合地块的用地水平投影面积。

（二）建设用地范围与面积：

是指由城市道路红线或城市绿线、城乡规划主管部门依据城市规划确定的允许建设单位进行建筑等工程建设的用地边界线所围合的用地水平投影面积。

不包括界外代征用地面积。

建设用地面积参与建筑容积率等指标计算。

第十三条　在城市道路、河渠等一侧征地或拆迁改造的，必须代征其建设用地相对应范围道路（河道）用地宽度的二分之一，代拆迁地上附着物。

若对应一侧已建设单位未代征、拆迁上述用地和附着物的，新征地建设单位应代征、拆迁至已建设单位地界。

第十四条　建设单位应代征规划居住小区内的小区级道路、广场、公共停车场、公共绿地、垃圾站、集中供热站、托幼园、小学等用地，拆迁规划用地范围内影响规划实施的现状建（构）筑物。

第十五条　建设用地边界线核定：

（一）新征建设用地范围应根据城乡规划主管部门提出的用地规划界址控制数据确定。

（二）国有土地界址应由法律文件、图纸确认或由相邻单位共同进行书面、图纸确认。

（三）建设用地邻河道、铁路、城市绿地（带）时，建设用地边界为河湖隔离带、铁路隔离带和绿化控制线的规划边界线。

（四）建设用地邻城市道路（含规划道路）时，道路红线即为建设用地边界。

第十六条　建设单位因环保、辐射、卫生、通讯、防灾、保卫、管线工程等特殊需要设置防护、隔离带的，其防护、隔离用地应遵循有关规定设置，并由建设单位征用或租用。

第十七条　建设单位预留发展用地，应向城乡规划主管部门提出申请，预留期一般不超过两年。

第十八条　临时使用土地（包括特殊情况需临时占用城市道路、便道、广场及城市空闲地建设各类集贸市场）的，应向城乡规划主管部门申请，办理临时用地手续和临时建设开工手续。

临时用地期限不得超过两年。

特殊情况确需延期使用的，应办理延期使用手续。

第十九条　严禁在临时使用土地上建设永久性建（构）筑物及违反批准使用性质的设施。

临时用地使用期满后使用单位必须及时自行无偿拆除临时建（构）筑物，清理、平整用地，恢复原貌。

第二十条　市政公用设施工程（如给水、排水、供电、通讯、燃气工程等）因建设施工占用城市道路、广场、空闲地的，不视为临时占地。

施工前，建设单位应征求城乡规划主管部门和有关部门意见。

第二十一条　坚持统一规划、成片开发、综合配套、同步建设的原则，建设用地规模未达到以下面积的，不宜独立建设：

（一）低层居住建筑１０００平方米；

（二）多层居住建筑、多层公共建筑２０００平方米；

（三）高层居住建筑、高层公共建筑３０００平方米。

第二十二条　建设用地规模未达到第二十一条规定标准，在不影响城市规划实施，属下列情况之一的，市城乡规划主管部门可予核准建设：

（一）邻接土地已经完成建设，原有道路改道或者有其他类似情况，确实无法调整、合并用地的；

（二）因城市规划街区划分、道路、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并用地的。

（三）社区配套用房、垃圾收集和中转、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目。

第二十三条在城市规划建设用地内出让国有土地使用权的，出让前，城乡规划主管部门应当依据城市控制性详细规划和本规定，提出出让地块城市规划条件。

第二十四条　建设用地规模大于2万平方米的，应编制修建性详细规划；

小于2万平方米的，可直接编制建筑工程设计方案总平面图。

编制规划、进行建筑设计，应符合相关专业技术规范的规定和城市规划条件的要求。

应对建设用地的水文地质及环境条件等进行考察、论证。

特殊情况（超高层建筑、地震带、河岸区等），应编制建筑及区域防灾规划。

第二十五条　对旧城区（指已建设的区域）改建、经济适用房、廉租住房等建设项目，城乡规划主管部门在制定城市规划条件或审定修建性详细规划、建筑工程设计方案总平面图时，可依据城市控制性详细规划，兼顾区位、交通、环境和土地价值等因素，结合周边用地使用现状情况进行综合分析，在满足建筑退让及间距规定的前提下，合理确定建设用地规划控制指标，但不应超过《表一》控制指标。

表一：

建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表

控制指标

建筑类别、

层数、规模

建筑

容积率

建筑密度%

绿地率%

居住建筑

低层

＜1.0

≤35

≥30

多层

组团级

＜1.7

≤28

小区级

＜1.5

中高层

＜2.0

≤27

小区级

＜1.8

≤25

高层

＜3.3

≤24

＜3.0

≤22

多层、高层混合

＜2.8

＜2.5

公共设施建筑

办公（公寓）

＜40

≥35

＜5.5

商业（商办、公寓综合）

＜2.5

＜45

≥20

注：

①本表不计入地下层面积。

②居住用地规模参照以下指标进行分级：

小区级（3000—5000户，10000—15000人，多层25-40公顷，高层10-20公顷））；

组团级（300—1000户，1000—3000人，多层2-10公顷，高层1.5-5公顷）。

③旧城区改造小于组团用地规模的地块，可以兼顾地块周边建设等情况，综合分析酌情确定容积率等指标。

第二十六条　《表一》规定的指标适用于单一类型的建设用地。

对混合类型的建设用地，其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划定后，按不同类型分别控制；

对难以分类控制的建设用地和综合楼用地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。

第二十七条　科研机构、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼儿园等设施的建筑容量控制指标，应符合城市控制性详细规划和有关专业规范规定。

第二十八条　现有建筑容量已超出《表一》控制指标的建设用地，除确需的公共配套设施外，不得在用地内进行扩建、加层。

第二十九条　按照城市控制性详细规划，在拆迁范围或征地范围内为向公众开放的城市公共绿地（绿化景观带）、公共空间、电力线路保护区、大型公共设施等建设代征、代拆无偿提供用地的，根据其贡献大小和可能，城乡规划主管部门在提出城市规划条件或审定修建性详细规划、建筑工程设计方案总平面图时，可对建筑容积率、建筑密度、绿地率等指标予以相应补偿奖励。

无偿提供用于城市公共绿地（绿化景观带）、城市道路、电力线路保护区、河（湖）等基础设施和公益设施建设相应用地，可纳入容积率指标计算，增加的建筑面积不得超过核定建筑面积（建设用地面积乘以核定建筑容积率）的20%；

建设用地建筑密度可在相应控制指标基础上提高2%；

提供城市公共绿地（绿化景观带）的，建设用地内绿地率可在相应控制指标基础上降低2%。

第三十条　建设用地竖向规划，应符合《城市用地竖向规划规范》规定和城市控制性详细规划确定的控制标高，满足防洪排涝要求，处理好与相邻地块及城市道路、广场、绿地标高的相互关系，合理利用自然地形地貌形成协调的空间环境。

第三十一条　建设用地绿地指标控制

（一）建设用地绿地规划，应符合城市控制性详细规划和相关规范要求。

（二）计算绿地率的绿地面积，包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地，其中包括满足植树绿化覆土要求，方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地。

绿地率奖励按照第二十九条规定执行。

（三）新建居住区、居住小区、居住组团的集中公共绿地，采用分级设置的原则。

1、居住组团集中公共绿地面积不少于０.５平方米／人；

居住小区（含组团）集中公共绿地面积不少于１平方米／人；

居住区集中公共绿地布局按照相应控制单元城市控制性详细规划落实，面积不少于１.５平方米／人（含组团和小区）；

2、每块集中公共绿地面积不宜小于４００平方米，宽度不宜小于８米，同时应满足有不少于1/3的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围之外的要求。

其中绿化面积（含水面）不宜小于绿地面积的７０％；

3、确能保证公众可达性、面积符合集中公共绿地要求、屋顶高出室外地坪小于等于１.2米的建筑屋顶绿化，可计入集中公共绿地面积。

沿城市道路两侧的公共绿地或绿化景观、隔离带，不在建设用地范围内的，不作为小区集中公共绿地计算。

树阵式地面停车场地可计入绿地率。

（四）旧城区和旧村改建项目，可酌情降低绿地控制指标，但不得低于相应指标的７０％。

第三十二条　建设用地停车指标控制

（一）停车形式应以地下停车及多层停车库为主。

地面停车场宜规划建设为绿化停车场、树阵式停车场。

（二）沿街底层商业综合楼及商业裙房应按规定指标考虑停车要求，商业规模大于3000平方米的，应独立设置停车场地。

（三）新区开发的居住项目，机动车停车指标不宜少于1.2辆/户；

旧城区及旧村改造项目的机动车停车指标不宜少于0.8辆/户；

经济适用住房机动车停车指标不宜少于0.5辆/户，廉租房机动车停车指标不宜少于0.1辆/户，同时应设置适当规模的临时访客停车场地；

自行车停车指标不宜少于3辆/户。

（四）大型商业、文化、体育设施等其他建设项目，停车指标应符合城市控制性详细规划和综合交通专项规划的要求。

第三十三条　居住区大型公共服务设施配置

公共服务设施应当与住宅同步规划、同步建设、同步投入使用。

（一）按便民市场布点专项规划，需在居住小区内配置肉菜市场的，其用地规模不得小于2000平方米。

鼓励建设综合市场（超市）。

（二）建设用地规模大于10公顷的居住小区，宜独立设置综合商业服务设施。

（三）严格控制在城市道路红线50米（含50米）以上的主干道两侧建设二层及以下沿街底商建筑，鼓励设置集中商业等配套设施。

道路红线50米以下的生活性道路两侧，可设置为社区服务的不低于二层的沿街底商建筑。

鼓励沿支路建设商业服务设施，鼓励建设商业内街。

（四）带状商业设施（总体长度与平均进深比大于3:

1的）允许建设长度占其用地所临道路长度的比例，除经批准的修建性详细规划另有规定外，宜根据道路等级按照下表进行控制：

道路等级

主干路

次干路

支路

长度比例

30%

40%

70%

（五）沿城市次干路和支路的商业设施布置为内街形式的，城乡规划主管部门可酌情提高其长度占其所临道路的比例。

第三十四条居住小区公共设施配置

居住小区应按《表二》要求配建公益性设施。

表二：

（单位：

平方米）

设施内容

配建规模

居委会（含老年活动中心、社区医疗等办公用房）

30M2/百户、且≥300M2

老年活动场地

≥100M2/千户

青少年活动中心

≥20M2/千人

青少年活动场地

≥40M2/千人

物业管理

≥200M2

第三十五条环境卫生设施配建标准

（一）居住小区内按6-10平方米/千人标准设置公共厕所。

（二）车站、体育场（馆）、加油站及农贸市场按集散人流12-25平方米/千人标准设置公共厕所。

（三）购物中心、文化娱乐中心按15-20平方米/千人标准设置公共厕所。

（四）公共厕所的相隔距离或服务范围：

未改造的老居民区为100-150米，流动人口高密集的街道宜小于300米，主要繁华街道、新建居民区为300-500米，一般街道公厕之间的距离约750-1000米为宜。

公共厕所按2500-3000人设置一座，建筑面积30-50平方米。

第四章　建筑间距与日照要求

第三十六条建筑间距应满足日照、消防、卫生、环保、交通、工程管线和建筑保护等方面的要求，同时应符合本章规定。

（一）有日照需求的建筑不宜东西向布置。

（二）建筑间距和日照系数适用于无地形高差布置的建筑，对有地形高差的建筑间距，应将其地形高差计入建筑高度。

间距指水平距离。

第三十七条　居住建筑日照要求

住宅建筑日照按照建筑气候区划Ⅱ气候区大城市标准控制。

有效日照时间带为上午8时—下午16时。

（一）新区开发的居住小区日照标准，应满足大寒日有效日照时间带内日照时数不少于２小时；

旧城区和旧村改造因受周边用地及现状建筑的影响，新建住宅可适当降低日照标准，但大寒日有效日照时间带内日照时数不得少于1小时。

（二）用地内建设高层建筑，地界北侧为规划居住用地时，累计２小时日照影射线（受影面高度1.35计算）不宜超越地界北侧20米。

多层建筑不宜小于1/2日照间距。

地界东、西侧为规划居住用地时，应结合高层建筑布局形式采用镜像分析法综合考虑对周边用地日照影响和建筑退界距离。

（三）沿东西向城市道路南侧布置高层建筑时，除符合建筑退让道路外边缘控制线距离规定外，累计２小时日照影射线（受影面高度0.00计算）不宜超越道路北侧建筑后退基准线（黄线），同时应对第四十条

（二）款规定的日照分析范围内的有日照要求的现状建筑进行日照分析，不得加剧日照影响。

（四）新建、改建、扩建建筑不得对周边有日照要求的现状建筑加剧日照影响。

特殊情况对现状建筑有加剧日照影响的，需征得被影响相对人的同意，签订书面协议作为审定规划的依据。

第三十八条医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、中小学教学楼、老年人居住建筑不应低于冬至日日照时数2小时的标准；

托幼园生活用房不应低于冬至日日照时数3小时的标准，活动场地应有不少于1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影线之外。

第三十九条　建筑日照标准不得低于以下规定：

（一）每套住宅至少应有一个居住空间获得本规定相应日照标准。

（二）学生宿舍、职工单身宿舍半数以上的居室，应能获得同住宅居住空间相等的日照标准。

（三）老年人、残疾人专用住宅的卧室、起居室，医院、疗养院半数以上的病房和疗养室，中小学半数以上的教室应能获得规定的日照标准。

第四十条　日照分析规定

（一）多、低层建筑通过正向获得日照，遮挡建筑为多层居住建筑或相当于6层住宅建筑高度及以下的非居住建筑时，可采用间距系数法计算建筑间距且按最不利点确定。

（二）遮挡建筑为高层建筑（含中高层住宅建筑）时，应按建设部及科技部认定的日照分析软件做综合日照分析，分析范围为遮挡建筑有效影射高度的2倍形成的扇形区域水平投影范围，最大分析范围半径200米。

多、高层建筑组合布置时，以高层建筑为计算标准。

日照分析采样间隔不大于10分钟，累计最小日照时间段不小于30分钟。

（三）被遮挡建筑为违法建设、临时建设的，在符合消防等安全间距规定的条件下，其日照要求可不予考虑。

（四）建设单位及设计单位必须对提供的规划方案日照分析报告的准确性和真实性负相关法律责任。

第四十一条居住建筑间距，根据日照、采光、通风、视觉卫生和防灾等条件要求、建筑物朝向、布置形式、毗邻建筑之间的相互关系以及建筑属性综合确定，并且应符合下列规定：

（一）多层（六层以下）居住建筑南北向间距

1、平行布置形式

（1）纵墙面与纵墙面间距：

新区开发的居住小区不应小于南侧建筑有效影射高度的1.6倍，旧城区改造不应小于1.56倍，古城区2.3平方公里以内区域不应小于1.35倍。

其他朝向的〔指正东西向和东（西）偏南15度以内（不含15度），下同〕，其间距按国家规范规定的日照影射折减系数计算，且４～６层住宅建筑最小间距不宜小于20米，１～３层不宜小于１5米。

（2）山墙面与山墙面间距（含山墙面开窗、开门），不宜小于7米。

山墙面设有阳台的，间距从阳台外墙起算。

2、垂直布置形式

在符合日照标准要求的基础上，纵墙面与山墙面间距按各自间距标准的1/2之和计算。

山墙宽度大于16米时，其间距按平行布置（纵墙面与纵墙面间距）的建筑控制。

3、多层点式住宅建筑侧面间距，除符合日照标准规定外，与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视觉卫生因素，适当加大间距，不宜小于20米。

（二）高层（含24米以上的中高层，下同）板式居住建筑间距

1、平行布置形式：

纵墙面与纵墙面间距，除符合日照标准规定外，高层不宜小于35米，中高层（24米以下）不宜小于30米。

2、垂直布置形式：

纵墙面与山墙面间距，除符合日照标准规定外，高层、中高层均不宜小于20米。

山墙面宽度大于16米时，其间距按平行布置形式控制。

3、山墙面与山墙面间距（含山墙面开窗、开门），高层不宜小于14米，中高层（24米以下）不宜小于10米。

（三）高层、中高层塔式住宅侧面间距，除符合日照标准规定外，与侧面有窗的任何层数住宅建筑间距不宜小于20米。

（四）高层住宅与多层（含24米以下的中高层）住宅间距

纵墙面与纵墙面间距，除符合日照标准规定外，不宜小于30米。

纵墙面与山墙面间距，除符合日照标准规定外，不宜小于20米。

3、山墙面与山墙面间距（含山墙面开窗、开门），不宜小于13米。

（五）低层（三层以下）居住建筑的山墙间距不小于较高建筑高度的0.5倍，且其最小值为4米。

对按此规定不能满足消防间距或通道要求的，应按消防间距或通道要求控制。

（六）居住建筑之间非平行、非垂直布置间距

1、当两幢建筑的夹角小于、等于45度时，其最小间距按平行布置形式控制。

2、当两幢建筑的夹角大于45度时，其最小间距按垂直布置形式控制。

（七）被遮挡含居住的综合楼之间的建筑间距，在计算建筑间距时，可扣除被遮挡非居住性用房部分层高度（规范规定有日照要求的用房除外），综合考虑视觉卫生和空间景观因素，最小建筑间距分别控制为：

多层之间不宜小于20米，多层与高层之间不宜小于30米，高层之间不宜小于35米。

第四十二条　非居住建筑与居住建筑间距

（一）非居住建筑位于居住建筑南侧或东、西侧的（非居住建筑为遮挡建筑时）建筑间距，按居住建筑日照间距相应规定控制。