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第六章总体布局规划-21-

一、总体构思-21-

二、功能定位-21-

三、发展规模-21-

四、功能结构-21-

五、用地布局-22-

第七章产业布局规划-25-

一、发展分析-25-

二、产业定位-25-

三、产业发展战略-25-

四、产业发展重点-26-

五、产业发展原则-26-

六、产业发展空间结构-26-

七、产业项目库-26-

第八章综合交通规划-28-

一、发展目标与原则-28-

二、对外交通规划-28-

三、内部道路交通规划-28-

四、交通辅助设施-29-

五、道路竖向设计-29-

第九章绿地景观系统规划-31-

一、绿地系统规划-31-

二、水系整治规划-32-

三、绿化栽植引导-33-

第十章生态环境保护规划-35-

一、规划目标-35-

二、主要保护措施-36-

第十一章市政公用设施规划-37-

一、给水工程-37-

二、排水工程-37-

三、供电工程-38-

四、通信工程-39-

五、环境卫生规划-39-

第十二章综合防灾规划-41-

一、防洪防涝-41-

二、防震-41-

三、地质灾害防治-41-

四、消防-41-

第十三章工程管网综合-43-

一、规划目标与原则-43-

二、综合规划-43-

第十四章城市设计导引-44-

一、总体设计-44-

二、空间控制-45-

三、城市设计意象-45-

四、建筑实体控制-47-

第十五章空间管制规划-49-

一、管制目的与主体-49-

二、管制分区-49-

三、管制措施-49-

四、“四线”控制-49-

五、土地用途管制-51-

第十六章开发时序-52-

第十七章规划实施-53-

一、规划管理-53-

二、规划实施-53-

第一章规划背景

一、背景分析

1、“低碳经济”时代的到来

转变传统的高排放、高污染的产生和生活方式，早在1992年的《联合国气候变化框架公约》和1997年的《京都协议书》中就有表述。

其理念和含义是：

以低能耗、低污染为基础的产生和生活方式，低碳意味着减少温室气体排放量；

经济形态是：

充分发展“阳光经济”、“风能经济”、“氢能经济”、“生物质能经济”。

由此，低排放、低污染的产生和生活方式被世界各国所日益重视，加快产生和生活方式转变的呼声不绝于耳，成为世界各国政府的共识。

尽管哥本哈根联合国气候会议的最终不尽人意，但会后各国都会为尽量减少和控制碳排放从发展低碳经济入手。

目前，西方发达国家由于在发展低碳经济方面技术处于领先地位，并在金融危机和经济衰退的情况下寻求新的经济增长点，将会在低碳经济方面进一步采取重大措施，在低碳经济的技术领域有所突破，以此主导全球生产和生活方式的转变，进行新经济的变革，使资本主义从金融危机后的衰退和低速发展再次步入繁荣。

发展低碳经济，一方面是积极承担环境保护责任，完成国家节能降耗指标的要求；

另一方面是调整经济结构，提高能源利用效益，发展新兴工业，建设生态文明。

这是摒弃以往先污染后治理、先低端后高端、先粗放后集约的发展模式的现实途径，是实现经济发展与资源环境保护双赢的必然选择。

低碳经济的时代已经到来，并且对我国社会的发展显得尤为重要。

2、“四化两型”理念的形成

2007年12月，国家发展改革委下文批准武汉城市圈和长株潭城市群为“两型”社会试验区。

这是是国家促进东中西互动和中部地区崛起的重大战略部署。

它要求长株潭城市群深入贯彻落实科学发展观，以资源节约型和环境友好型社会建设为目标，加快转变经济发展方式，发展“两型”产业，走出一条新型的经济发展之路，推进经济又好又快发展；

为推动全国体制改革、实现科学发展与社会和谐发挥示范和带动作用。

为深入贯彻党的十七大、十七届三中四中全会精神和中央关于加快转变经济发展方式的重大战略部署，大力推进“两型社会”建设，全面开创湖南科学发展、富民强省新局面，2010年8月，湖南省委省政府下发了《关于加快经济发展方式转变，推进“两型社会”建设的决定》，就我省加快经济发展方式转变、推进“两型社会”建设做出了全面部署。

这是在新的起点上进一步开创湖南科学发展、富民强省新局面的纲领性文件，它要求坚持以人为本、又好又快、“两型”——资源节约型、环境友好型——引领、“四化”——新型工业化、新型城镇化、农业现代化、信息化——带动、改革创新、分类指导，走出一条符合湖南实际的科学发展之路。

3、“城乡统筹”战略的确立

统筹城乡经济社会发展，是党中央在正确把握我国新阶段经济社会发展的新趋势、新矛盾、新挑战、新机遇和遵循经济社会发展规律的基础上提出的，具有极强的时代性、创新性和针对性，具有极为重要的战略意义。

城市和农村的互动发展是构建和谐社会的基本要求。

适时推进由农业为工业提供积累向工业反哺农业的转换，是加快推进一个国家整体现代化进程的成功之路。

进入21世纪，我国迈入从人均收入1000美元向3000美元递增的关键时期。

作为经济和社会结构快速调整的特殊阶段，解决农业基础薄弱、农民收入低下、农村发展滞后的问题，尽快扭转城乡不协调发展的状况，促进城乡统筹发展，日益成为促进整个社会的稳定与和谐发展所必需。

城乡统筹区别于以前规划的最重要的一点，就是打破了城镇规划重点论，乡、村被纳入规划范畴，统一考虑，统一规划。

目前城乡统筹的发展还不成熟，尚未形成一个统一的理论框架与运作模式，对于城乡如何统筹规划，各地均处于探索时期。

由于城乡二元结构的复杂性和产期性，城乡统筹是一个漫长的过程。

本着“循序渐进”、“试点引导”的原则，城市边缘区或城镇密集区应率先建成城乡统筹示范区。

4、生态文明观的提出

2007年党的十七大报告提出：

“要建设生态文明，基本形成节约能源资源和保护生态环境的产业结构、增长方式、消费模式”。

将“建设生态文明”作为全面建设小康社会的新要求，建设生态文明，是深入贯彻落实科学发展观、全面建设小康社会的必然要求和重大任务，为保护生态环境、实现可持续发展进一步指明了方向。

因此要求全社会必须以确保生态安全、提高生态服务功能为主要目标，大力推进生态规划和生态建设进程。

5、“长株潭一体化”的发展

在国家中部崛起宏观政策的带动下，我国城市化进程进入了快速发展的阶段。

长株潭城市群建设既是我国中西部城市化建设的大胆尝试，也是湖南经济实现腾飞的最重要的战略举措。

长株潭城市一体化建设是我国实施中部崛起战略的重要组成部分，是国家为激活中部地区的经济发展，以“点—线—面”的路径，逐步消除城乡二元经济结构，带动整个国民经济的发展，走向文明和现代化的有效途径。

长株潭城市群经过几十年的发展，由于地域专业化分工的深化与合作的加强，城市群一体化的趋势日益显著，新的区域经济格局正在形成之中。

长株潭经济一体化是湖南省政府为了进一步整合促进长株潭（长沙、株洲和湘潭）城市群的经济发展与城市发展所提出的宏观规划。

目标是通过包括资源、市场在内的经济要素的一体化促进三市集群经济的规模，提高以长沙为核心的长株潭城市群的核心竞争力和综合实力，以及区域辐射力，并进而促进长沙、株洲和湘潭地区社会生活的融合。

6、农旅经济的即将起锚

随着生活水准的日益提高，人们日益渴望回归大自然，在乡村与田野间寻求怀旧、回归、求知等各种层次的农旅体验活动（图1-1）。

图1-1农旅经济的核心与组织模式

二、相关规划解读

1、《长沙市城市总体规划修改（2010-2020）》

长沙市城市总体规划规划范围包括长沙市区和长沙县、望城县全部行政管辖范围，以及宁乡县、浏阳市的部门乡镇，其中金州乡就包括在规划范围内。

从整个长沙的城镇体系发展定位来看，将形成以湘江为指引的纵轴和长常（张）高速为依托的横轴，其次便是以小水系和国省道发展的次轴。

本项目位于发展横轴、纵轴、沩水组成的黄金三角地带，在乡镇发展特别是农家休闲旅游业方面必将大有作为。

2、《长沙市旅游业发展总体规划（2009-2020年）》

规划确定了长沙市旅游空间布局为“一心，三带，四组团”格局。

一心：

长沙市都市区范围，总面积1450平方公里；

三带：

浏阳河旅游带，湘江旅游带，沩水风光带；

四组团：

文家市红色观光旅游组团、花明楼-灰汤红色观光度假旅游组团、黑麋峰生态旅游组团、开慧-社港历史文化观光度假旅游组团。

规划确定长沙将建设成为以“山水洲城”为依托，以娱乐休闲为特色，以楚汉文化和湖湘文化为内涵的世界级旅游目的地和复合型国际化旅游城市。

同时把长沙创建成为“中国最佳娱乐旅游城市”。

而规划区位于沩水风光带，可联系湘江旅游带，是重要的旅游节点，将成为长沙休闲旅游的一大亮点。

3、《长沙河西地区发展规划》

定位本规划区职能为旅游休闲区。

4、《宁乡县城总体规划》

定位本规划区属于城乡统筹发展地区，以发展旅游休闲为主。

5、《湖南金州湾旅游生态城概念性规划》

规划确定发展深入挖掘文化、民俗资源，打造集游、食、住、行、购、娱一体的综合特色度假村品牌。

第二章现状概况

一、区位条件

规划区位于长沙市西北角，地势位于岳麓山向北延伸的一条支脉上，属于岳麓山景区前沿，西北部沩水穿过后汇入湘江。

二、规划范围

规划区位于长沙市西北角金洲乡，距离长沙约15公里，地势位于岳麓山向北延伸的一条支脉上，北侧紧邻X077县道，总用地面积765（合51公顷）。

三、自然环境

1、地形地貌

规划区范围内整体高程在50-90米之间，形成了5座山体。

地形主要由山丘、旱地、池塘及水田构成。

现状开发强度较小，没有造成片区内的环境污染，生态格局保留完整，植被覆盖率较高，绿化覆盖率高，山地主要为杉树树林、樟树树林，有部分茶园，生态景观环境优美。

2、气候

规划区属中亚热带季风湿润气候，全年气候温和湿润，四季分明，水热充足，春秋温多变，降水集中，秋旱明显，暑热期长，严寒期短。

夏季主导风以东南偏东风为主；

冬季主导风以西北风为主。

四、旅游资源

规划区地处城乡结合部，交通便利、资源丰富，自然环境良好，且周边多名人故居等人文景观，使得人文景观与自然环境很好的融合在一起。

规划区主导农家休闲旅游，内容以农村生活的体验或观摩为主，农家美食均可就地取材，现取现吃。

这些不可复制的农村景观和原生态的食用材料，对于城市里的人来说，都是非常难得的旅游资源。

五、市政公用设施

1、交通

规划区所在的长沙市交通便利，位于华中腹地——“东联西接，南通北达”多条国省道在此交汇，是南方地区重要的交通枢纽，长常高速已延伸至张家界为长张高速。

规划区距离湖南省最大是机场——黄花机场约五十公里，距宁乡县约11公里，距离长沙市政府约24公里。

规划区金洲大道，长张高速，石长铁路穿境而过，尤其是长常高速金洲互通开通后，2010年有开设关山互通更使金洲的近城优势在宁乡得天独厚。

交通条件便利，陆空联运，不但能满足长株潭地区的要求，还能辐射全国各地。

2、水利

规划区内水系较为发育，小型水库和山塘星罗棋布；

溪流和人工干渠纵横交错。

3、给水

规划区地形以浅丘为主，地势起伏较大，区内无自来水供应，居民用水均是开采地下水以及河塘水。

农业生产用水，主要来自雨水，并依靠黄塘水库及区域内遍布的小型山塘积蓄的雨水，作为农业灌溉用水。

4、排水

规划区内无污水排放管道，村镇居民生活污水通过散排进入河沟，雨水通过自然沟渠排除，无污水处理设备。

规划区内的污水主要来区内民居等场所的餐饮污水、厕所冲洗污水、洗涤污水、及少量畜禽粪便污水。

受纳水体：

从景区各区域功能来看，受纳水体主要是:

黄塘水库，以及其它小型山塘。

没有统一的污水处理系统，现状生产生活污水大部分为自由排放，污水对水体、下游的乡镇以及周围环境有极大的影响。

5、供电设施

本规划区现状10KV用电由金洲乡110KV变电站供电。

这种架空高压电力线路对规划区用地影响较大。

规划区内10KV及以下电压等级电力线路也均为架空敷设方式，对规划区景观有一定程度的影响，且可靠性较差。

6、通信设施

目前，用户发展和网络建设覆盖面较全面的主要为中国电信、中国移动、中国联通。

其中固定电话系统以中国电信为主，主要由金洲乡接入。

规划区内现有通信线路以架空电力线路为主。

安全可靠性较差，对城市景观有一定程度影响。

7、燃气设施

生产、生活能源主要为煤和瓶装天然气。

六、农业人口及用地

1、农村人口分布

根据2011年人口资料统计规划区在金洲乡南洲村，规划区总人口225人。

2、现状用地分布

规划区总面积为51公顷，主要用地包括：

村镇建设用地、耕地、林地、水域等。

七、现状建筑

1、建筑质量

规划片区内的建筑多以一层或三层的普通民房为主，建筑立面单调，并且没有形成统一的风格特色，住房周边环境质量普通二类建筑为主，片区内部有少量的三类建筑。

2、建筑高度

规划片区内多以3~9米高度的建筑为主，以及少量的位于公路沿线的6~12米的建筑和位于规划区内小路边的建筑。

3、建筑性质

规划片区内全部为居住建筑。

第三章开发条件分析

一、优势

1、优越的区位条件

规划区位于长沙大河西先导区内，与省会长沙以及株洲、湘潭、岳阳、益阳均在一小时经济圈内，沩水悠悠通过最后汇入湘江，岳麓山脉蜿蜒曲折在规划区形成5个山丘，给规划区发展农家休闲旅游带来得天独厚的优势。

2、日益完善的区域交通条件

规划区交通方便，处于长沙一小时经济圈内，离长沙、宁乡均能在半小时左右能够抵达，长常高速、G319国道从规划区南侧不远经过，且有金州互通连长常高速。

X077在规划区边缘通过，交通优势较为明显。

3、良好的城市依托

规划区紧邻金州乡中心区，已经具有一定的城市服务功能，可以为规划区发展初期提供基本城市服务功能，同时也可以在此基础上构筑未来整个规划区的中心，支撑规划区的城市功能。

4、丰富的生态景观资源

规划区内分布着池塘、河流等水域以及植被保持良好的山体等，共同构筑了规划区丰富的生态景观资源。

5、较为充足的土地资源

规划区正处于开发初始阶段，除少数村民建房外，绝大部分为一般农田、园地、林地。

另外，对现状建设用地现有村镇居民点进行改造后还可以释放出部分土地空间。

由此可见，规划区未来土地空间开发潜力巨大。

6、生态农业初具规模

由于良好的生态环境，规划区内生态农业已出具规模，稻谷、茶叶为主要生态农产品。

二、劣势

1、从用地结构方面来说，村民住宅用地散而多，市政设施不足；

从用地布局来看，规划区内用地缺乏统一规划，用地布局混乱，公共绿地严重缺乏，无广场和停车场。

规划区内配套设施建设呈现出规模小、水平低的现象，加之规划区内的建设水平发差较大，管理不规范使规划区的现状建设显得更加的凌乱更加需要进行统一的规划。

2、规划区内的道路建设没有形成系统，通达性不够。

虽然规划区处于长沙市一小时经济圈内，但是因为规划区内部的到路建设没有形成系统，要与长沙市的交通接轨还有相当大的差距，因此就进一步阻碍了规划区与外加交通便捷的道路系统的形成。

3、规划区周围拥有众多的自然和人文景观，基地内的自然条件也同样具有特色，而现状建设缺乏特色，在进一步的规划中，有必要对城市景观的塑造进行考虑。

规划区现有的建筑多以二类低层村民住宅为主，并且建房布局凌乱。

由于缺乏完善的管网设施，污水未收集，对周边环境水体污染严重。

地形起伏较大，污水难于通过自重流排除，可供建设用地较少，同时旅游知名度缺乏，形象不突出，宣传力度不够，影响力小。

三、机会

近年来，长株潭城市群尤其是长沙市GDP、人均可支配收入、人均消费性支出都大幅度提高。

随着经济的快速增长和生活水平的大幅提高，消费能力的极大增强，城市居民对娱乐休闲等精神生活的需求也随之急剧增长，给休闲旅游的发展提供了巨大的契机。

长沙市为确保经济的高速发展，加速了消费引擎的启动，不仅着力整合旅游资源，加快发展旅游经济，还特别强调特色农业的发展。

先后出台了《长沙市“农家乐”管理办法》（试行）及《长沙市“农家乐”星级的划分及评定标准》等一系列政策标准文件。

作为一个绿色旅游产业，政府给予了大力肯定与扶植。

希望通过加大扶持力度，使休闲旅游成为长沙市旅游业发展中的一个强劲增长点。

随着旅游项目发展和人们生活水平的提高，越来越多的人追求多元化的旅游项目，体验式旅游在此背景下逐渐兴起，农产品采摘、漂流等一系列互动式旅游项目代替了以观光为主的旅游形式。

从整个长沙来看，目前还缺乏一个综合性的集游、食、住、行、购、娱于一体的休闲旅游精品之地，这为规划区提供了许多动力和灵感。

四、威胁

规划区尚未得到有效开发，主要属于典型的乡镇型经济，产业发展相对粗放，产业构成混乱；

产业规模较小，关联程度不高，第一产业规模化集约化程度低，三产业发展基础差、起点低、发展滞后、支撑能力较弱、成效不明显，目前入住企业和职业人员门槛较低，严重影响规划区参与区域竞争的市场能力，产业环境亟待重组。

规划区内局部可达性较差、整体通行条件明显不足、交通通而不畅明显；

内部交通系统发展不协调，公共交通、静态交通和慢行交通等基础设施薄弱；

交通管理力度和水平极低；

能源、给排水、通讯系统和防洪排涝等基础设施都比较匮乏，而且缺乏区域统筹，重复、低效建设现象非常凸出。

第四章规划目标与原则

一、战略路线

本次规划为规划区抓住“两型社会”建设和乡村休闲旅游的历史机遇，勾勒出“四个目标、三项战略、四大举措”的战略路线图，实现规划区成为“两型社会”和乡村休闲旅游典范的华丽变身。

目标：

城乡统筹样板区、乡村旅游文化区、低碳经济先导区、生态文明示范区

战略：

树立一个理念、打造一个品牌、建成一系列项目

举措：

发展两大产业、统筹城乡建设、完善两大基础、健全四个机制

成效：

实现规划区成为“两型社会”典范的华丽变身

1、树立一个理念

“两型社会”所倡导的‘环境友好’和‘资源节约’，究其本质，就是强调人与自然的和谐，实现经济社会的可持续发展，这与中国传统文化中道家思想所体现的“天人合一、和谐相生”不谋而合。

本次规划紧扣“两型社会”的主题，结合传统文化思想，确立了“道法自然”的核心理念。

从本底入手，通过生态为本、文化注魂，推行林村相融、人地和谐的城乡建设模式，从而实现环境友好；

同时，以功能为引领，通过发展现代产业、环保技术，构建休闲养生、低碳排放的生活方式，从而达到资源节约。

2、打造一个品牌

特色提炼之印象：

农耕文化的田园图景（闲适乡村，归田园居——自然，趣味怡然之美）；

特色提炼之元素：

山、水、田、村.

通过对规划区特色印象和特色元素的提炼可以看出，品牌的塑造应建立于本土文化和资源要素的萃取之上。

3、建成一系列项目

规划在规划区内建设如度假区、购物农园、休闲农场、农业公园、民俗文化村、乡村俱乐部、会议中心等一系列项目。

二、规划目标

坚持可持续发展战略，高起点，高标准，保证经济、社会和环境的协调发展，环境、经济和社会效益相统一。

将规划区打造为生态宜居、环境优美、旅游发展优先的乡村旅游休闲区。

通过对规划区的认知总结，结合对区域发展的整体研判，提出本次规划的目标定位为：

城乡统筹样板区、乡村旅游休闲区、低碳经济先导区、生态文明示范区

三、规划原则

（1）生态优先原则

立足保障区域生态安全格局，确保区域生态底线，优先建设生态文明，建设成为人与自然、人与人、人与社会和谐相处、良性循环、全面发展、持续繁荣的社会－经济－自然复合生态系统，促进区域可持续发展。

改善和保护现有的山水生态环境，建设生态型居住区。

（2）城乡统筹原则

城乡与自然彼此共生、城镇与生态建设双向渗透、城镇与乡村统筹发展；

探索与创新城乡统筹、新农村建设新模式。

（3）两型示范原则

合理利用土地，节约土地与能源。

（4）创新发展

切实分析区域发展态势，以外部错位、内部落差发展求更大的发展空间和更强的发展活力；

依托战略性资源，用足用活国家给予的各项优惠政策，探索与创新规划、建设、管理新方式。

（5）经济性原则

合理配置规划区的土地和空间资源，加强对土地经济效益的分析，充分体现发挥用地价值，注重土地开发与建设的投资和效益。

四、开发策略

1、总体发展策略

（1）从规划区现状运行状态和总体发展需要出发，树立可持续发展、两型社会理念；

（2）合理确定规划区建设用地规模，外延扩展和内涵提高相结合；

（3）加强宏观生态环境保护和污染治理，成为全新功能规划区。

2、开发建设策略

（1）因地制宜，合理配置空间资源（主要体现在规划区土地的利用，调整用地构成的合理性），力求最大限度满足产业发展需求。

（2）正确处理交通联系，与其他功能规划区的合理衔接。

（3）近远期结合，合理确定规划区的用地功能结构。

（4）强调与城镇的互动发展，推进规划区建设。

3、经济发展策略

（1）调整用地结构，提升第三产业比重，将村镇建设用地转换成第三产业、绿化用地，重视配套服务设施的建设；

（2）以第三产业旅游也开发为主要规划区产业的支柱，促使产业升级、改造。

4、环境发展策略

（1）加强自然生态保护和宏观环境质量建设，做好水土保持工作；

（2）改善城镇环境，强化公共绿地建设，改善城镇微观环境质量；

（3）加强规划区内山塘、溪流等水体污染治理和沿岸绿化景观建设。

五、规划依据

◆《中华人民共和国城乡规划法》

◆《城市规划编制办法》

◆《城市规划编制办法实施细则》

◆《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）

◆《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）2002年版

◆《城市道路交通设计规范》（GB50220-95）

◆《长株潭城市群资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验总体方案》

◆《长沙市城市总体规划修改（2010-2020）》

◆《宁乡县城总体规划》

◆《长沙河西地区发展规划》

◆《湖南金州湾旅游生态城概念性规划》

◆国家和湖南省其他相关法律法规以及相关技术标准

◆长沙市相关规划、法规、规范

第五章用地分类和建设开发控制

一、地块划分

参照控制性详细规划的要求，本规划将建设用地以道路为界划分为A、B、C共3个大地块，各大地块又以不同的性质划分为32个小地块。

二、用地兼容性

本次规划规定了各个地块的使用性质，作为土地开发的依据。

同时，规划允许某些地块的建设实施过程中对用地性质作不同程度的调整，但必须报规划主管