带租赁的物业评估案例分析与研究Word文档下载推荐.docx

带租赁的物业评估案例分析与研究Word文档下载推荐.docx

《带租赁的物业评估案例分析与研究Word文档下载推荐.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《带租赁的物业评估案例分析与研究Word文档下载推荐.docx（11页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

一开始也是听说有这么个租赁关系，（主要还是债务人想逃债，钻债权人的漏洞炮制出来的协议，明眼人一看就知道）但协议一直没有得到法院的确认，所以开始的评估报告没有考虑租赁的因素，并且在估价报告中说明了。

现在法院正式发函确认了那份租赁协议。

由于是一次性付了20年的租金，那现在的市场价格要如何减去这20年的租赁权益呢？

合法性审查的问题涓儿也说了不少，我仅从技术处理上说一下如何扣除承租人权益价值问题。

承租人权益价值的计算我想应该没什么问题，即市场租金减去合同租金的盈余部分即为承租人的权益租金，然后进行资本化，相对出租人权益价值来说，承租人承担的风险更大一些，因此其要求的报酬率相对高一些，这个可以考虑一下。

然后对承租人权益租金进行资本化即得到承租人权益价值。

从市场法求得的价值中予以扣除，即得到附有承租权的房地产的市场价值。

天意：

几个需要明确的问题

首先应该明确的是价值类型的问题，对于房地产估价来讲应该是一个价值定义或价值内涵的问题。

即带租约的房地产估价价值类型或价值定义是否应该还属于市场价值定义范畴？

从本案例具体情况分析，因为租约本身就属于非市场价值属性，因此不论如何计算，其最终的评估结论均离不开这租约本身的影响。

因此从这个角度来讲，本案的评估结论的价值类型或价值定义应该不属于市场价值范畴。

其次应该明确的是评估路径的问题。

即如何界定不正带的市场租约对委估

房地产价值的影响。

正常的房地产完全产权市场价值和正常的房地产租约价值我们是可以通过对房地产市场的调查和了解来取得的。

但在此基础上如何确定不正常租约价值对房地产完全产权价值的影响就是一个应该仔细研究的问题了。

这还是要回到第一个问题来考虑。

即房地产完全产权价值的含义是什么？

房

地产完全产权价值的含义就是我们大家的谓的房地产的现行市场价格的表现。

但这现的市场价格表现是以权利人可以随时按这个市场价格变现为前提的！

这

个前提也可以理角为是以正常房地产租约价值的变现价值加上房地产租期界满后的可变现价值的现值和。

由此可见，对于非正常租约的房地产价值与同期正常租约的房地产价值的差异就应该是非正常租约与正常租约之间所造成的差异的现值和。

至于其折现率应该是正常的市场租约的折现率，这个折现率是可以通过市场提取法来取得的。

最后，正如大家所说，这样的房地产估价报告不仅应该明确估价对象的价值定义或价值类型，而且还应该明确披露房地产估价报告所依据的理由和非正常租约对房地产价格的影响的估计值。

神龙村夫：

这个话题谈了许久，有许多的贴子都谈过，其实002、fiypig及雾然等多

位仁兄谈得最多也最实在，大家都是从现行的估价规范与法律法规中去找谈头。

但从楼主的谈吐中看，好象楼主也知道这个带约租金关于相关的规范与法律法规，也基本能操作这个评估技术，只是她闹不明白为什么这个社会是这样？

明明可能是假的，法院却口头认为是真实有效的，都说法院的法字前面是“三点水”，看来也不一定一点道理都没有的，雾然也讨论过带约租金的问题，对此曾强烈指出法院不可以自作主张地认定或否定什么，这个租赁合同并没有遭到权利主体以此进行的起诉，他法院凭什么可以作出这个“判决”呢？

同时，估计律师们能出的意见书那一定是一篇美轮美奂的“太极拳谱”。

楼主诸君精彩发言，其实这个问题已谈透彻了，但为活跃版面计，村夫也发表一段热情洋溢的回贴，哈哈

带约租金的评估在房地产估价中应该是最多，一半以上的房地产都是带约房地产，至少70%这个数字是村夫的估价经验啦）以上的商业房地产是租赁房。

所以带约租金评估是普遍现象，大家都明白又都好象不太明白，尤其以村夫为代表的不太明白，为什么带约租金房产评估会有如此的规定，恶意草签租赁合同的呢？

其实我与楼主不期然地有了一个共鸣，因为楼主从心里一直在问，所有权还不及租赁债权吗？

买卖不破租赁真有这么强烈的攻击力？

1、再过三天，物权法就要施行了，我们期待着，面对物的所有权神圣不可侵犯的“法律意图”，却在租赁权这里还是支支吾吾的，但物权法里没有对租赁权有过多的笔墨，村夫怀疑，是物权法有意为之？

无数的法律法规相应地作出修改，租赁权还是不是如此高于一切？

个人认为《房地产估价规范》在这里，也得根据《物权法》的精神适当地作一些修改吧？

2、“买卖不破租赁”是二战后德国因战争等原因，大量的人流离失所，为保证更多的居民不因房屋所有权的转让出现住房权得不到保障，而作出的“法律救济”条款，后被许多国家引用，我们国家也是引用此条款，后被一些法学家们一味地扩大，不再是住宅房地产，而是工业、商业房地产，进而更凶狠地向动产进军，差点搞得是全物皆“租”，这一点喜欢研究法律的朋友可以去查阅相关的法律法规，应该说，租赁合同由于其准物权的特性，“买卖不破租赁”有其一定的法理基础。

随着经济的发展，当初的立法理由已经日渐弱化，特别是大量商业租赁的存在与当初保护居民居住权的立法意图不相一致。

在保护承租人利益的同时，如何保护买受人的利益成为值得思考的问题。

《上海市房屋租赁条例》第十五条第二款关于“房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人”的规定，使两者利益予以平衡。

当租赁合同未予登记，相应的法律后果不能由买受人承担。

承租人也不能以“买卖不破租赁”为由，对抗买受人对房屋处分的权利，不能要求房屋租赁合同继续履行，从楼主的贴子看，那个租赁好象并没有登记，若在上海，也省事了，法院那个谁谁谁也得看看《上海市房屋租赁合同》是如何规定，断不可象现在所讲的那样来个“口头判决”吧？

3、我一直不太明白《房地产估价规范》为什么会将此带约租金房地产估价作这样狭义的规定，为什么不让估价师们一方面作出一个不带租约正常的房地产价值，另一方面也同时将带约租金的房地产可能因为的损失值或溢价额作出一个客观的披露，偏要狭义地认为，哎，人家有了租约，这个房地产价值只能按租约算，那要是那个租金为零呢？

是不是房地产价值也该得零？

租金合同的

签定好坏，直接与业主的知识水平、管理才能、谈判技巧、道德素质等呈正相关，这些本来是业主自己的经营管理方面的盈亏得失，现在好了，一并由房地产估价师算好啦，现美名其曰：

“带约租金”，我真闹不明白，为什么估价规范又在“5.3.2净收益应根据估价对象…。

2商业经营型房地产，应……扣除商业利润”，按照“带约租金评估”的逻辑，我认为经营性房地产也

没有必要扣除“商业利润”嘛，至少不能全扣，至少也得和“带约租金房地产”的计算口径一致，将管理者的“谈判技巧、管理才能、知识水平、道德素质等”可能带来的盈亏得失考虑进来嘛？

但事实上通顺吗？

不通顺，所以估价规范在这一节里要扣除，但在带约租金这里，她不扣除，她要带着租赁合同“飞到天上去”。

4、作为一名估价师，在具体估价业务操作的时候，或许没有什么争议的，因为估价规范那是咱们房地产估价师的宪法，但若作为估价师业余的思考，我认为，这是有必要的，或许观点是错误的，但，今天村夫就斗胆在这里抛出一小块“玉”，但愿能引来无数的“金砖”。

板砖也没有事的哈！

一派：

关于买卖不破租赁的法律依据：

房屋“买卖不破租赁”是＜合同法〉里规定的内容，而且根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百

一十九条的规定：

“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

”

对此，我国法律有明确的规定：

《合同法》第229条规定：

“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：

“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：

“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

所以买卖不破租赁并不只是上海才有。

请村夫知悉。

想绕开法律来做评估业务是不可行的。

当然自己乱谈一下可以

“买卖不破租赁”（KaufbrichtnichtMiete），最早见于1896年的德

国民法典

（1），之后相继为各国采用。

代表性的规定有台湾地区民法典第425条

（2）。

在我国，原经济合同法第23条（3）、《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第119条第2款⑷都体现了此原则，现行合同法第229条（5）也对此原则予以确认，此原则是对传统的“买卖破除租赁”的突破，并且其导致的租赁权物权化（债权物权化，VerdinglichungobligatbrischerRechte）

开创了债权法发展的新格局〔1〕（p2001）。

1、台湾地区民法典第425条规定：

出租人于租赁物交付后，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约对于受让人仍继续存在。

2、《中华人民共和国经济合同法》第23条规定：

如果出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对财产新的所有方继续有效。

3、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉的若干意见》第119条第2款规定：

私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

4、《中华人民共和国经济合同法》第229条规定：

租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

5、台湾地区民法典第426条规定：

出租人就租赁物设定物权，致妨碍承租人之使用权收益者，准用前条之规定。

嗯，抛小“玉”之下，的确引来了学会一派的“金砖”，比我预期的“板砖”要让我欣慰得多，所以素性再乱谈一点，希望能将此展开讨论。

我常想，“以为然”是一种学习的结果，而“不以为然”则是思考的结果，对相关的法律法规，在下也与各位一样，略有了解，并对“买卖不破租赁”顶礼膜拜，同时也深“以为然”。

但面对近几年随着经济的发展，在巨大的利益驱动下，一些恶意串通造假的行为也屡见不鲜。

一些业主为了抵押贷款，故意提高租约租金，从而使估价人员作出错误判断，以欺骗银行以及其它借款人；

或在企业改制过程中签订低租金租约，以达到低价收购国有资产的目的；

或为了逃避国家税收而签订低租金租约等等租赁行为时，笔者真的是“不以为然”了。

打开2007新编《房地产估价理论与方法》，对房地产估价结论表述，一改以前的“房地产客观合理的价格或价值”，用了大量的笔墨讲解了房地产估价结论应该表述为“房地产价值”，对此重大变化，笔者日前在成都培训时，曾对此讨教于柴强博士，他很高兴于现在的表述，他讲这是房地产估价理论上的一个完善与进步，并在课上讲解了房地产的各种价值类型，若有一个同学站出来用《房地产估价规范》来诘问柴强博士将教材质疑房地产估价结论“客观合理的价格或价值改为房地产价值”是否违反了估价规范？

不知道柴博士该如何作答，除了我，没有人问，终因房地产估价理论在逐步完善、逐步发展了，现在可以理直气壮如资产评估一样，大胆地称自己的结论是一种“评估价值”了，我认为这是“不以为然”通过努力探索、思考得出的结果，与资产评估也是殊途同归，为建立“大评估”搭起了一个“平台”。

马克思的价值理论主要是建立在物的活劳动与物化劳动的劳动凝结上，是基于物具有使用价值与交换价值，其量纲就是根据建造物的全部投入与期望利润得来的，市场供需左右着利润的期望值。

全没有由物所产生的债权需要从其价值中剔除的出处，要这样，咱们评估一件已经抵押了的房地产，是不是用于除了抵押而外的其他目的，辟如课税、清核资产等估价目的时，若照“带租约”房产估价规范的相同的逻辑，也要在估价结论中扣除一砣抵押权金额后才是房地产的价值呢？

其实在通常和操作中，这些估价目的下的估价报告仅需要在报告中披露其抵押事项即可，坦白地讲，抵押权比租赁权更接近于物的所有权等，但为什么呢？

房地产估价价值结论指向最重要的是“实物、权益、区位”，除了实物与区位，更重要的是对“房地产权益”的评估，根据《物权法》“第三十九条：

所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；

第四十条：

所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。

用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益”。

现行的估价规范理论上将“带租约”视为“房地产权益的瑕疵事项”，本人“不以为然”，租约作为“房屋所有者的债权”这应该在业界没有太大的争议，那么将房屋所有者的债权强加于“房屋物的所有权权益修正事项”真的就很妥吗？

而且现行的“带租约行为”在某程度居然高于“房屋所有权”。

对于一个明显高于或低于正常租赁条约的租赁合同，若一味地抱着书本谈估价规范，笔者实在有一些凄然，与租赁合同类似的有房屋买卖合同，因为房屋买卖行为都得交纳税费等，而且交纳税费的依据就是房屋买卖合同，那房屋买卖合同是多么的神圣呐，离房屋所有权仅差一张“登记薄”那么厚的距离，但若明显低于市场客观合理的价格，不还得请评估机构重新估算一下的正常的市场价格吗？

这是和谐、诚信社会所呼唤的，为什么要执着于那些简单的教条娓娓道来呢？

当然，本人在发表这些看法的时候，我深“以为然”会触及已根深蒂固了的许多规范性的东西，但作为一个诚信、客观公正的估价师行业，有必要从估价理论上去为“带租约”房地产价值“平反”。

葱爆二月天：

凑个热闹：

几个人帮朋友盖房子，房子盖好后，主人说：

多谢帮忙，改日请你们白住几天。

于是乎，这个房子就有一个“他项权利”了。

多年后这几个人要求兑现诺言，主人说：

房子都已经卖了，你找新主人去吧。

但是找到新主人也没有，因为这个口头协议不具有公示力。

1、合同的真假：

一般只要签字齐全的合同就生效，无所谓真假。

至于因没

有反应当事人的真实意图而至的合同无效，只能由法院裁决才行。

为了欺瞒第三方，双方签订的假合同，被判定有效的案例也比比皆是。

1分钱租金的租约也

可能是有效合同。

2、对抗：

对于不动产，现在采取的是登记公示。

没有进行登记的租赁合同，当然仍然有效，但不能对抗第三方。

也就是合同的债权仍然有效，但是对不动产的他项权利不受保护。

3、现状：

由于私有房屋的租赁要到政府部门登记，麻烦不说，还要缴纳一系列的税费，可是不少。

于是个人房屋中，真正办理租赁登记的，比例实在是不咼。

4、评估：

私宅评估中，经常明明知道里面的确有租赁的，但因为委托人不举证，所以不考虑租赁。

这种做法，在实际中也只能如此了。

5、举证：

但是如果委托方举证，例如楼主所说的法院举证，就要在提供租约的同时，举证租约经过了登记证明。

法院此时的身份就是委托评估协议中的委托方，与乙方是平等的民事主体。

当然他也可以拿出判决书来说明此租约具有对抗第三人的公示力。

否则只说合同有效但不足为证。

6评估标的：

这个标的是房子不带他项权利，还是带这个租赁权，我认为这个要由委托方说了算。

他让干什么就干什么呗，受人之托，收人钱财。

他甚至可以不出示租约，而委托评估带有20年租约的大街上任意一个房子。

7、处理：

合同是否有效，我们不需要找律师出具律师函。

合同是否经过了登记公示，我们也不需要去查询。

就当是考试中的一个假设的题目，加上这些限制条件，估价师的本份就完成了。

8、本份之外：

当然上述合同是否有效，是否经过登记，当然也可以去查，可以主观判定。

但是查询的结果和判定的结果，不具有合法性，不能成为法律意义上的证据。

在报告中也需要说明这些都是我闲着没事干去查的，仅作参考而已。

9、延伸：

评估的价值中是否可以一劳永逸地不考虑租约的影响呢？

我认为当然可以这样做，大不了在规范中规定一下嘛。

但是对于委托方，这样的结果可能只是半成品，租约部分的事情，还需要找人再做。

yale2002

关键一个问题，带租约房地产在市场交易问题如何解决？

交易出价，是否意味着新的买主出价时可以无视租赁者的权益？

房地产评估，其根本在于模拟市场交易过程，从此得出基础理论与适用方法，如果脱离市场实际情况，评估出一个现实根本无法接受的价格，那么谁能接受这份价格？

估价活动不是估价师自娱自乐，其假设也不是漫无边际，要考虑委托要求、结合评估标的的实际情况，按照估价规范进行。

滥用假设限制条件，本身就是一种估价错误。

对于估价规范中随着时间推移市场环境发生变化，其中必然不合理之处，确实值得研讨研究，但是，最终不能脱离一个根本，那就是市场。

因为，价格是在市场中形成，不是估价师臆想出来的，也不是按照某种方法创造出来的。

估价师是在发现，不是在发明。

目前，估价师群体中不少就是估价市场意识淡薄，不去了解其市场价值，在心中首先盘算方法，那个方法能满足客户要求，就用那种方法。

口头禅，价格高就用收益法，价格低就用成本法。

现在估计收益法也不敢用了。

我可以漫天开价，但是，没人应价，成交无法达成，开出这样的价格又有什么意义？

对于房地产而言，当使用权、收益权已被全部旁落他人，那空拿所有权还

有什么意义？

一个瓤都被掏光的西瓜，你拿着皮还有什么价值呢？

拿着皮还能卖出西瓜

的价格吗？

对于“带租约房地产估价”理论有许多讨论的空间，断不是引摘两段规范就可以说服谁的，这两天，因为这个贴子很火，其根本原因就是因为对《估价规范》中“带租约”房地产估价理论终于有一些不同的声音，当然这也是大家共同思考后得出的结果，至少通过大家共同的论证呢，为今后《房地产估价规范》的“编修”多一些争鸣，是好事吧，我在前面也谈了我的一些观点，个人认为有一些观点还并不是乱谈一气，还没有人提出更有力的辩驳。

为引发更多多的争鸣，下面我想提几个问题，供大家思考：

1、楼主提出的租赁合同一气签了二十年，而且一次性将二十年的租金给付了现有产权人，这是不是有点类似于“以租代征”性质？

刻意逃避债务！

现在对该案例房地产估价时，究竟与《房地产估价规范》中“带约房产估价”有多少相似？

2、在《房地产估价规范》里，要不要对“租赁合同”的有效性从估价的角

度作出一些规定，是登记后才有效呢，还是登不登记不影响租赁合同的有效性一律认可？

3、若在现实的房地产估价中不管登不登记的租赁合同一律认可，所导致的

“恶意串通造假租赁合同的行为”一旦案发，如何才可以将房地产估价师的风

险规避？

4、现行《房地产估价理论与方法》中直言房地产估价结论为“房地产价值”，与本案例中先一次性支付了二十年租金价格的“房地产‘价格或价值其内涵是否一致？

5、物权法即将施行，房屋所有权〉租赁债权及其他用益物权等如何体现？

当然，期待其他法律法规配套出台政策，这样就免得咱们在这里讨论费力。

6对于“带租约房地估价”在现行估价理论方法上导致了方法只局限于收益法估价，为什么出现这种情况?

7、《房地产估价规范》对于“带租约房地产估价”规定上是不是缺乏一些严格的限制，辟如关联方交易，这类交易还不全是恶意做假，而是因为利益互补等原因，这类租赁债权找补又该如何计算？

最后个人还想讲点：

2004年中国资产评估协会出台了一个《关注评估对象法律权属指导意见》其中要求对评估对象的瑕疵事项予以充分披露即可，从而大大降低评估师的风险责任，为资产评估师的风险回避提供了制度上的保证，该指导意见在行业内影响巨大，其并没有要求在物权上去减一个债权得出物权的价值去为委托方可能的恶意做假行为披上一层合法的价值外衣，这一点，是否可以为修改《房地产估价规范》时参考？

咱们《房地产估价规范》里是否对时间超长、租金超高或超低类的租赁合同作估价结论的减值修正，这类严重非正常的租赁是不是修正一下就可以解决的？

设若楼主这个案例不是法院委托的，人家这个租赁合同是基于双方当事人

“真实意思”表示呢？

咱们按估价规范或其他《城市房屋租赁条例》如何做了，若后来这个合同又被审查出是假合同，那估价师要不要担一个“责任”？

个人设想，对时间超长、租金超高或超低类的租赁合同尤其是时间超长的合同，应该有所规定，从源头去避规估价师个人执业风险！

甚至对非正常的租赁合同都应该仅作文字披露。

这不是一劳永逸的好事，这是不得已而为之的事情，这也不是瓤都被掏光的西瓜现在还要卖出一个西瓜的价钱，而是先评估出一个西瓜的价钱，再用文字去表达这类时间超长、租金超高或超低这个事项，我相信，买受人自己会读估价报告的，不会给你出什么“高价钱”，咱们现在这样越俎代庖其实并非好事，相反会让许多不良客户钻了漏洞，给估价师留下一个个“风险地雷”，要明白咱们估价报告的参考与咨询性质。

Shlianpg:

村夫是不是先去看看合同法再来讨论？

楼主提出的二十年合同期限在合同法中并未超过最高期限。

二十年并没有什么时间过长，这个合同法明确得很清楚。

合同法中已经明确，租赁合同需要登记才有法定效力。

带租约的房地产评估不可能只局限于收益法，其实市场比较法中的市场比较案例也要充分考虑租金带来的影响和具有可比性，假设开发法未来房地产市场价格的预测也要考虑租约带来的售价影响。

其实你的观点大家都在曲折中反对啦，只不过是你本人看不懂，或者理论与方法没吃透，所以不知人家所云也。

学理论不但要联系实际，更应当熟悉法规知识，否则会弄巧成掘，让人怡笑大方。

看了这么多的贴子，真是受教了！

有一个问题不明，现请教大家：

这个案子如果只在报告中披露租金的情况，而房屋的评估值直接按所谓的“市场价值”来作的话，那让法官怎么判？

！

按所谓的市场价值来判吗？

如果真是这样的话，估价师成什么了？

楼主对案件本身没作更详细的介绍，