建筑及设备维修保养运行.docx

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建筑及设备维修保养运行

2.3.2建筑及设备维修、保养运行

维修保养管理程序

1.设备的维修保养是物业工程部的主要职责，设备是大厦各部门用以营业的工具，设备的好与坏将直接影响该部门的经营状况。

对影响营业的设备要及时抢修，决不允许因设备原因而影响大厦的正常营业。

2.急修设备应由有关部门电告物业工程部值班室，然后补办设备维修手续。

值班室接到电话后即刻转告有关班（组）派出人员进行抢修。

维修完毕由使用单位验收签名，如一时不能完成，应向有关单位解释并向上级报告。

（附维修保养管理程序表）

3.设备若需维修，一定要将设备名称，损坏原因，损坏程度，使用单位和人名填写的维修单上，如属责任事故，且损坏严重，应向有关单位讲明，双方若有意见分歧则由双方写出事故分析报告上交领导处理，不准影响设备维修，不准影响正常工作。

维修保养管理程序表

工程部中控室

保安部

提交结论给工程经理

例会上公布工单情况

工单统计

工单存档处理或再跟进

分派各专业人员处理

查阅、分类、分等

工程部分单处

物业部

客户维修投诉或要求

处理程序

反回信息

工单分为三联。

工单第一联由各发单部门保存，待维修合格后，自行盖印消单。

工单第二联由工程部分单处保存，待维修合格后，自行盖印消单，存档备查。

工单第三联由技术员领取到场维修，维修合格后由维修申请人签字确认后，二联与三联供同存档备查。

2.3.2.2维修方案

维修方案

1.记录各维修项目名称、维修详情及修缮后运作情况。

2.记录各日常维修事项，以便日后翻查记录。

3.制定完善之设备设施保养计划。

4.各维修记录必须连工作单一起存档，工作单上必须包括下列资料：

（附维修单样本）

－维修项目

－维修目的

－维修时间

－所用物料

－维修效果

－维修员工姓名及签署

－签收人姓名及签署

5.维修员工必须遵守由本公司制定之程序及处理方案。

6.各专业设备及设施之日常维修与中型及大型维修将从外判形式进行，并委任专业承办商或由本公司之承包商名单中甄选合适的承包商。

7.外判维修将由本公司委派专员负责监督。

8.外判维修项目竣工后由本公司工程部经理负责验收及评核。

2.3.2.3订定保养计划

订定保养计划

可根据大厦本身设备特性，操作维修手册及专业人员过往经验，编写大厦专用维修手册，内容如下：

1.编订工程设备一览表

内容包括：

序号、设备名称、品牌、产地、规格参数、型号、数量、用途、供应商名称及联络传真或电话。

2.各专业系统设备预防性维修保养计划

内容主要列出各专业系统在月检、季检、年检里应对设备部位的检查、保养程序。

（附空调维修保养计划供参考）

3.各专业系统设备预防性维修保养计划表

明细列出各设备在每个月特定周期维修计划。

（附设备预防性维修保养计划表样本）

4.预防性维修保养所需工具及设备零配部件一览表

列出各专业备件要求名称及数量，如可能，对不同专业的共同配件、工具，共存共用，可减少存放空间及积压资金。

5.大厦符合交用条件验收资料明细及需要政府部门检验项目表

内容包括序号、证件名称、出证单位、取证情况、取证日期、验收日期、备注等。

6.维修合约

应把大型设备如电梯、扶梯、空调、消防维修合约附在维修手册中，定期复核维修人员是否按合约的内容工作及注意在重新签订保修合约时对不足条款做出修订。

空调维修保养计划

空调系统是一个非常昂贵的系统，而且一分一秒地影响着客户的正常工作和情绪，为使空调系统的正常运作和保证投资，下列各项必须严谨执行。

1.冷水机组

1.1每月需要执行以下检查、测试和保养程序：

1.1.1根据供应商提供的检查表进行检查。

1.1.2检查冷媒和润滑油液位及颜色。

1.1.3检查阀门。

1.1.4检查干燥器，有需要时要排放水份。

1.1.5检查有否不正常的震动和噪音。

1.1.6检查所有接口接头，有没有泄漏迹象。

1.1.7管道、仪表和保温材料等有否破损。

1.1.8检查电子控制器功能，安全装置要功能原好。

1.1.9清洁冷水机组。

1.1.10记录进气排气压力及温度。

1.1.11记录进水出水温度。

1.1.12控制盘吸尘、清洁及锁紧电线接头。

1.2每年需要执行以下检查、测试和保养程序：

1.2.1抽空冷水机组内的冷媒，并储存到洁净容器内。

1.2.2排放冷水机内的润滑油，并储存到洁净容器内。

1.2.3拆除润滑油泵，清洗干净后装回。

1.2.4检查冷媒管路和润滑油管路。

1.2.5测试所有安全装置功能，有需要时应清洁装置和重新调节等。

1.2.6检查电子控制器。

1.2.7进行冷媒管路的压力测试。

1.2.8干燥冷媒管路，更换滤网。

1.2.9把冷媒和润滑油泵回冷水机内。

1.2.10检查压缩机轴承和齿轮并须保持良好的润滑。

1.2.11清洗和检查热交换器铜管。

1.2.12清洗冷凝器铜管，并检测冷却水进水温度。

1.2.13启动冷水机组试运行。

2.冷水机组配电柜

2.1每月需要执行以下检查、测试和保养程序：

2.1.1记录电度表数字。

2.1.2检查配电柜内温度趋向。

2.1.3检查电流表、电压表和指示灯是否正常，更换有问题的指示灯灯泡。

2.1.4对隔离开关之机械部份采取润滑措施。

2.2每年需要执行以下检查、测试和保养程序：

2.2.1清洁并检查ACB及其机械部份，测量接点电阻及调整接点位置。

2.2.2清洁并检查接地接点，确保接点紧密接合。

2.2.3IDMT继电器功能测试。

2.2.4对所有零件和线路进行摇表测试。

2.2.5全面清洁配电柜。

2.2.6检查输出线路的电流量。

2.2.7进行接地电阻测试。

2.2.8进行全面配电柜功能测试。

3.空调水泵

3.1每月需要执行以下检查、测试和保养程序：

3.1.1检查水泵外观、噪音和震动。

3.1.2检查所有密封零件及密封程度。

3.1.3记录给水及排口压力。

3.1.4加润滑油。

3.1.5清洁所有水泵。

3.2每年需要执行以下检查、测试和保养程序：

3.2.1水泵转轴和马达转轴须调整好。

3.2.2水泵解体大修。

3.2.3马达电路清洁及锁紧电源接头。

3.2.4检查各仪表的准确可靠性。

3.2.5检查保养所有附属阀件。

4.自动过滤器

4.1每月需要执行以下检查、测试和保养程序：

4.1.1检查不正常的噪音、震动和动作。

4.1.2清洗过滤器、排水管和阀门等，确保流量。

4.1.3记录入水口和出水口压力。

4.1.4检查过滤网。

4.1.5检查反冲泵及其机械部份。

4.1.6检查密封零件的磨损，必要时作出调整或更换。

4.1.7压差开关及其控制系统进行功能测试。

4.1.8清洁及加上润滑油。

4.1.9记录好电流数字。

4.2每年需要执行以下检查、测试和保养程序：

4.2.1检查并测试启动开关功能。

4.2.2测试马达绝缘。

4.2.3过滤器解体大修。

5.空调机

5.1每月需要执行以下检查、测试和保养程序：

5.1.1检查外观、噪音和震动。

5.1.2检查密封程度。

5.1.3记录入水口和出水口的水温、压力。

5.1.4回风口和排风口的温、湿度。

5.1.5加润滑油于所有轴承。

5.1.6清洗或更换过滤网。

5.1.7检查风扇叶片的洁净程度，有需要时清洗。

5.1.8确保冷凝水能顺利排走。

5.2每年需要执行以下检查、测试和保养程序：

5.2.1检查并测试启动开关功能。

5.2.2测试马达绝缘。

5.2.3清洗风扇叶片和盘管。

5.2.4调整皮带或更换皮带。

5.2.5进行风扇平行测试。

5.2.6检查或调整马达转轴和风扇转轴平行。

6.风阐

6.1每年需要执行以下检查、测试和保养程序：

6.1.1确保阐片活动自如，没有卡死现象。

6.1.2VCD转动要与阐片转动一致。

6.1.3需要时，清洁阐片。

7.冷却塔

7.1每月需要执行以下检查、测试和保养程序：

7.1.1留意风扇马达运行时可有异常噪音。

7.1.2检查或清洁风扇。

7.1.3检查或清洁进风口和水盆。

7.1.4检查螺钉扣件等没有松脱。

7.1.5测试水质和药量。

7.2每年需要执行以下检查、测试和保养程序：

7.2.1控制柜所有接点、指示灯。

7.2.2进行全面的功能测试。

7.2.3全面清洗水塔，有需要时请水处理公司加药清洗。

8.补水箱

8.1每三个月检测、清洁珠胆、浮球阀之控制线路。

以上检查、测试和保养程序要配合现场情况，设计及供应商要求而作出最后定案。