老旧小区物业管理办法文档格式.docx
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(一)专业化物业管理的老旧小区。
鼓励专业化物业服务企业承接老旧小区物业管理工作,鼓励质价偏低老旧小区提高物业管理服务标准,满足业主日益增长的服务需求。
(二)业主自行组织管理的小区。
鼓励成立“小区管家”、“自治小组”等多样化自治组织,业主自筹资金,组织人员实行自治管理。
(三)“大物业服务”模式管理的小区。
镇街或社区作为实施主体,业主表决同意后,引进“大物业服务”模式。
物业服务所需资金由镇街、社区实行统一缴付,利用小区非共有部分收入进行贴补。
二、工作内容
(一)科学划分管理区域。
镇街会同区住建局、区城管局、区交警大队及相关部门,遵循相对集中、方便管理的原则,按照《市老旧小区物业管理区域确定及调整工作操作规程》,充分考虑共用设施设备范围,结合历史沿革、管理现状、社区建设、居民意见等因素,明确老旧小区物业管理区域。
(二)规范推进组织建设。
在镇街、社区指导下,由全体业主协商组建小区业主委员会、物业管理委员会或居民自治小组等执行机构,制定小区议事规则和管理规约,建立小区事务自行管理机制。
(三)合理确定管理模式。
业主委员会、物业管理委员会、居民自治小组组织业主确定老旧小区的管理模式,推动建立物业管理长效机制。
(四)分类引进管理单位。
业主委员会、物业管理委员会、居民自治组织等管理主体,按照选聘方案和表决意见确定管理单位。
镇街、社区为“大物业服务”模式协议签订的主体,其中涉及业主共同管理事项的,需经业主表决同意。
(五)同步提升服务标准。
专业化物业管理的,纳入市项目考核评价体系;
业主自行组织管理的、“大物业服务”模式管理的,镇街制定住宅物业服务标准,按照“质价相符”原则,推动老旧小区物业服务水平和收费标准同步提升。
“大物业服务”模式管理范围内的非共有部分收入由镇街统筹。
(六)规范落实补助资金。
涉及财政补助资金的,属地镇街从管理实际出发,参照物业费收缴率、业主满意率等指标,制定实施细则和考核方案,审核确定补助金额后报住建局统一发放。
三、政策补助
(一)实施专业化物业管理的老旧小区,业主表决同意物业服务标准为1.0元/平方米/月及以上的,其中政策补助0.5元/平方米/月。
业委会在充分征求镇街意见的基础上,经业主表决同意后签订物业服务合同。
物业服务人应当在合同订立之日起十五日内,将合同副本及相关资料报区房产主管部门备案。
(二)实施业主自行组织管理的小区,镇街负责制定基本管理标准,业主自筹资金0.3元/平方米/月及以上的给予政策补助。
补助标准为:
户数小于50户的补助4万/年;
户数在50至100户的补助5万/年;
户数大于100户的补助6万/年。
(三)实施“大物业服务”模式管理的小区,实行收入和支出分类管理。
业主表决同意物业服务标准为0.6元/平方米/月及以上的,其中政策补助0.3元/平方米/月。
(四)2018年启动老旧小区改造后,首次成立业主委员会、物业管理委员会、居民自治组织并落实管理单位的,启动资金按照《关于进一步做好街道(乡镇)、社区指导监督业主大会、业主委员会工作的通知》(**)文件落实。
四、工作职责
(一)部门职责。
区住建局负责全区老旧小区物业管理工作的牵头协调指导,解决存在的突出问题,提供相关的法律法规和专业技术支持,做好基层工作人员的业务指导和培训。
城管、公安、消防等部门落实行业职责,协作建立“管理进小区、执法进小区”等工作机制。
(二)镇街职责。
镇街负责落实辖区内老旧小区的综合管理责任,指导督促老旧小区物业管理措施落实,做好物业管理资金申报、审核、监管等工作。
(三)社区职责。
社区负责配合部门、镇街对辖区内老旧小区物业管理的指导、监督和考核。
落实对小区自治组织工作的指导和监督。
履行预防调处化解矛盾纠纷的主体责任,做好业主、自治组织和管理单位的沟通、协调工作。
(四)自治组织职责。
自治组织按照《业主委员会及其成员工作职责》等制度开展工作,鼓励和引导业主有序参与小区公共事务管理,增强共建共治共享合力。
五、长效管理
(一)强化党建引领。
发挥社区党组织在老旧小区物业管理工作中的核心作用,加强对业主委员会、物业管理委员会、居民自治组织的指导、监督,更好发挥党员业主的先锋模范作用。
(二)加强基层力量。
镇街要将老旧小区物业管理纳入基层治理“一中心四平台一网格”工作内容,及时处理小区管理中存在的问题,坚持共建共享、全民参与,推动提升老旧小区长效管理。
(三)鼓励业主参与。
树立业主“自己的事自己做主”的理念,保障业主的权利,明确业主应尽的义务和责任。
以解决问题的实际成效引导业主树立“花钱买服务”的共识和氛围。
(四)拓展收益渠道。
镇街、社区可按照《区老旧小区改造工作实施方案》(**)规定,落实老旧小区物业管理用房尤其是物业经营用房,稳定小区经营性收益。
进一步优化小区布局,在征求业主意见后,可拓展停车位、广告点位、快递点位、充电桩等收入渠道。
六、附则
本办法实施时间为2022年3月1日至2025年2月28日,由区住房和城乡建设局负责牵头组织实施。
本办法中专业化物业管理和“大物业服务”模式管理的资金补助对象为物业企业,业主自行组织管理的资金补助对象为居民自治组织。