年度固定资产评估报告范文Word格式.docx
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[]收集资料设计调查表与评估表核查待估固定资产划分待估固定资产的类别确定评估的价格标准与方法收集和测定各种技术参数计算评估值，编制评估报表
固定资产评估的方法
一、现行市价法
现行市价法是一种通用的资产评估方法。
它的前提条件是需要有一个充分发达的市场，并能方便地获得所需要的各类资料，运用这一方法评估机器设备，是参照市场上相同的或类似的资产价格确定待估资产的价格，如果市场上有与被评估资产相同的或类似的全新资产交易价格，则可以按以下公式进行估算：
被评估资产评估值=全新资产的市场价格-应计折旧
例：
假设某企业的一套加工设备，已使用8年，现在市场上这种新的同类加工设备每套交易价格为12万元，预计残值率为10%，这种加工设备的折旧年限是15年，代入上述计算公式可得：
该加工设备的评估值=12-12×
8/15×
（1-10%）=6.24（万元）
二、市场价格类证法
这种方法适用于可以找到类似资产现行市价的机器、设备的评估，其计算公式如下：
被评估资产评估值=（全新参照资产市场价格-应计折旧）×
调整系数
某企业要处理一台转塔式车床，该型号车床已找不到现行交易价格，但是市场上出售的四轮式车床与其功能相近，交易价格为20000元，预计残值率为1%，该转塔式车床预计使用年限为15年，已使用了十年，调整系数为0.9，代入上述计算公式得：
该车床的评估值=[20000-20000×
10/15×
（1-1%）]×
0.9=（20000-13200）×
0.9=6120（元）
三、重置成本法
重置价值是现实条件下重新购置该固定资产所需要的全部支出，运用这一方法评估固定资产价值时，应根据该项资产在全新情况下的市场价格或重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值，其基本的计算公式可以表达为：
被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
被评估资产评估值=重置成本×
成新率
某企业对一台车床评估，1994年5月购进，评估基准日xx年5月，该车床正常使用下，每天使用8小时，但在过去10年中，实际平均每天工作7.5小时，经测定，尚可使用5年，经调查，重新购置该车床要5万元，年产量5000件，被评估车床年产量为4000件，其计算如下：
该车床重置成本=50000×
4000/5000=40000（元）
资产利用率=10×
360×
7.5/（10×
8）×
100%=93.75%
由此可确定其实际已使用年限为9.4年
则成新率=5/（5+9.4）×
100%=34.72%
该车床评估值=40000×
34.72%=13888（元）
四、账面净值法
账面净值法是按固定资产的原始价值或重置价值减去已提折旧后的余额来计价，评估基础是资产是账面净值，这种评估方法，简单易行。
但是，由于历史成本及原值的局限性，会造成所估固定资产的价值严重背离该机器设备实际拥有的价值。
账面净值法一般仅适用于投产不久的新企业的固定资产的评估，以及资产新旧程度基本相同的国营企业之间的联合及相互投资折股等情况下的资产评估，其计算公式如下：
原固定资产现时评估价格=固定资产原价-年折旧额×
已使用年限
某企业将一汽轮发电机组折资入股，该汽轮发电机组由汽轮机、发电机和附属设备组成，该轮机购置价为50万元，发电机为65800元，附属设备为31500元，另外运杂费为25000元，安装调试费为3000元，该机组预计使用年限为25年，现已使用20年，代入上述公式得：
机组原价=500000+65800+31500+25000+3000=625300（元）
应计折旧额=625300/25×
20=500240（元）
机组的评估值=625300-500240=125060（元）
五、预期收益法
预期收益法是将资产所有者在预期的周期内所能得到的收益，换算成一个价值指标作为被评估资产价格的方法，这种评估方法一般只适用于企业联合、拍卖、兼并、租赁、承包及有非国有经济成分介入的参股、控股等情况的资产评估，以引进生产线为例，其计算公式如下：
引进生产线评估值=企业寿命期内累计净收益×
投资回收系统/投资利润率固定资产占企业总资产价格比重×
生产线占固定资产价格比重
固定资产评估方法还有很多，在这里就不再一一列举。
这些方法，各有各的特点。
在实际的评估工作中，应灵活运用，选择最适合、最恰当的评估方法进行某项固定资产的评估。
为了能使评估结果更准确、更可靠，常常要用不同的评估方法进行评估，这样以便相互验证并发现存在的问题，对某问题的原因进行分析，然后对评估结果进行适当的修改和调整，最终确认评估资产评估值。
一、借款人资信情况
（一）基本信息
出资是否合规,实物是否仍在申请人名下、状态是否正常。
（二）管理情况1、集团及关联关系
申请人属于我行集团客户的成员企业，应列明所属集团的类别、已核定授信控制额度、已使用额度情况等，说明申请人在集团内地位和授信担保措施。
从申请人所在集团内成员企业数量和层级、集团内是否存在交叉持股、申请人应收和应付关联企业款项的金额及占比等方面说明申请人关联关系的复杂状况。
金运作和利润分配等方面对申请人的控制关系;
若申请人为民营企业，要调查和了解实际控制人，重点说明实际控制人在公司治理、生产经营、资金运作和利润分配等方面对申请人的控制关系。
利润主要哪些子公司，本部对这些子公司的管理和控制能力。
以列表形式描述申请人其他关联企业情况，其他关联企业指与申请人无直接股权关系但存在一定关联、控制、管理关系，如事业单位的上级主管部门、同一母公司下的兄弟公司、同一实际描述申请人实际控制人（如无，请注明）、法定代表人、经营负责人、财务负责人的姓名、年龄、职务、教育背景、从业、主要业绩、工作简历等。
说明是否已发现申请人及以上人员存在个人信用不良记录、重大违法、违规事项以及拒不执行法院判决的行为，对上市公司是否已发现被证监会或证券交易所处罚的情况。
对自然人实际控制的企业，对控制人提供人民银行个人证信系统查询结果。
（三）财务和帐务情况
1、财务报表情况
描述申请人财务报表审计情况。
若经过审计，则调查并说明审计事务所的是否为我行认可、资质等级等;
审计事务所若连续两年及以上发生变更的，则调查并说明变更原因以及对审计报告质量___。
若申请人无法提供经审计的财务报表或对财务报表数据真实性有疑虑的，要对财务报表数据进行现场调查和核实，详细描述核实内容、过程及结果。
编制财务数据简表如下：
对申请人上年度和最近一期的重点资产、负债项目及重大损益变化情况进行调查和分析。
重点项目原则上为申请人资产或负债中占比超过10%、与上期相比变化超过20%、以及其他对申请人经营、资金等产生重要影响的资产或负债项目，包括但不限于：
调查并说明银行存款中是否有质押、冻结情况，如有，质押或冻结的金额、占比及产生原因。
调查并说明持有的短期投资的种类、明细、金额、是否已质押。
调查并说明应收帐款的帐龄分布，列示金额前五名的应收账款的欠款人名称、贸易背景、欠款时间、收回可能性、是否为关联企业欠款、坏账准备是否计提充足，应收账款是否已作质押，产生变化的原因等。
调查并说明其它应收款的帐龄分布，列示金额前五名的其它应收款的欠款人名称、产生原因、欠款时间、收回可能性、是否为关联企业欠款、坏账准备是否计提充足，产生变化的原因等。
调查并说明主要存货种类及明细情况，保管状况是否良好，市场价值是否有重大变化，是否已质押，是否已办理保险，是否存在长期积压的现象及原因等。
调查并说明持有债权投资的种类、金额、是否已质押;
持有多少其他公司的股权，占被投资单位的股权比例、投资收益情况、是否已质押等。
调查并说明主要固定资产的种类、数量、成新率、是否正常运转、是否已抵押，是否存在固定资产灭失、损毁、长期闲置的现象，如有对申请人资产价值、生产经营___。
调查并说明在建工程的项目名称、已完成投资情况、后续资金安排、工程进度和完工时间，是否存在资金缺口、是否已抵押等。
调查并说明申请人拥有的无形及递延资产的种类、金额、取得或发生背景、目前价值或作用。
其中对土地使用权，调查土地位置、使用状态、是否抵押、变现能力等。
调查并说明预收帐款的预收对象、产生原因、对应产品生产和劳务支出的进展情况，是否存在无法按期交付的可能性等。
调查并说明应付帐款的帐龄分布，详细列示金额前五名的应付帐款的应付对象、产生原因、欠款时间、归还安排、资金、是否为应付关联企业款等。
调查并说明其它应付款的帐龄分布，详细列示金额前五名的其他应付款的应付对象、产生原因、欠款时间、归还安排、资金、是否为应付关联企业款等。
注：
若申请人同时提供合并和本部报表的，应同时对合并和本部报表上的重点项目进行说明;
若申请人提供的经审计的财务报表附注对以上重点项目的明细情况有相应说明内容，可以不做重复说明，只需对调查的中掌握的其它情况进行说明。
3、损益及现金流情况分析
通过现场核对申请人账务账簿和重要原始凭证，重点核实并说明以下情况：
增值税、所得税等缴纳情况是否与财务报表、纳税凭证反映的一致，销售收入是否真实，各项费用支出是否真实，现金流量是否真实。
分析申请人最近三年及近期收入和利润的变化趋势及原因，分析申请人三项活动现金流变化趋势，并重点分析经营活动现金流入、流出及净流量情况。
4、财务指标分析
列示申请人偿债能力、营运能力、盈利能力、现金偿还能力、增长能力等主要财务指标及行业均值（如有），并对申请人的财务状况及变化情况进行综合评价和分析（对申请人同时提供合并和本部财务报表的，要同时列示合并及本部的财务指标，但对采取资金集中管理体制、本部只从事投资管理职责的企业，可只列示合并的财务指标）。
列示申请人的对公客户四个一批分类结果和和对公客户分类营销的类型。
属于我行老客户，描述申请人与我行授信业务合作开始时间、现有授信业务余额及品种、有无违约记录等。
3、同业合作情况
以列表形式说明申请人在他行的授信、用信、信用记录情况，对于存在不良贷款和违约记录
抵质押担保的列明抵质押人和抵质押物的名称。
）
对与信贷登记系统查询结果不一致的，应调查并说明原因;
对我行信贷系统上列示为银监会大额授信预警客户的，应查明预警原因并进行调查和核实，若预警原因确实存在，对申请人偿债能力___做出说明。
4、或有负债情况
讼、有追索权的票据贴现、对外承诺等其它或有负债情况、对申请人未来资金、经营等___程度等。
对于新成立的项目公司，财务分析可简化，重点分析申请人实收资本是否到位、资本公积是否合规、是否存在建设资金挪用或不到位的风险。
二、项目调查与风险评估
（一）项目概况1、项目基本情况
（1）项目名称、地理位置、建设规模、主要建设内容、项目由来、产品技术方案等。
（2）项目建设期限及计划完工时间，目前项目建设进度及资金投入情况。
（3）项目实施后对企业及其所在行业___，是否能降低成本、提高产品质量、提高产品附加值等;
对项目建设的必要性和重要性进行分析。
2、政策环境及批复情况：
分析项目建设是否符合国家产业政策、是否为国家鼓励发展的行业，以及相关政策对项目建设、经营可能带来的优势及存在的风险;
项目是否经国家有权部门批复核准（包括土地、环保、可研）。
项目是否符合我行贷款投向及信贷政策。
（二）项目投融资分析1、总投资分析
（1）对可研报告概算总投资或批复项目总投资进行分析，包括项目工程内容和费用是否齐全、取费标准和依据是否合理、投资构成比例是否合理、是否存在人为压低造价或提高建设标准的情况。
（2）根据对项目可研概算或批复总投资的分析，经适当调整，对其分项总投资进行确认（见附表1），并编制项目总投资确认表。
2、资金评价
分析各种资金是否可靠并落实，投资进度安排是否合理;
重点分析项目资本金的及到位情况，是否达到相关要求;
根据项目资金需求量及情况，分析授信额度的合理性。
（三）项目市场及内部环境分析1、市场环境：
调查分析产品行业的整体情况，客户原有及拟上项目国内同类产品的市场供求、价格现状及变化趋势，分析国内销售及出口的政策环境、贸易条件等。
2、市场定位：
分析产品目标市场及目标市场容量等。
3、竞争优势：
调查分析市场现有竞争格局，主要竞争对手的产品的竞争能力及市场占有率情况，分析本项目产品的主要性能、质量、价格等，与主要竞争对手同类产品相比较是否存在优势。
4、市场前景预测：
根据被评估项目的市场环境和市场竞争能力分析，评估影响项目销售计划实现的风险状况。
5、发展策略及重大事项
描述申请人经营战略、中长期发展规划，短期内经营计划、投资项目、市场拓展方向等。
说明其他会对申请人管理、经营、资金及偿债能力等方面有重要影响的重大事件，包括___、资产重组、重大建设项目、重大或有项目、法律起诉、帐户冻结等。
（四）财务效益及偿债能力评估1、财务效益分析
（1）盈利能力分析
编制项目成本费用分析表、项目投资分析表、项目现金流量分析表（有关表格式见附表2，3，4）;
通过测算，报告项目财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、投资回收期（Pt）和投资净利率，并可根据需要，测算投资利税率和资本金利润率等盈利能力指标;
将FIRR等有关指标与行业基准（平均）收益率或可比项目的同类指标进行对比分析，对项目做出财务评价。
（2）不确定性分析
对于还款资金全部依赖项目产生的现金流量时，需要进行不确定性分析，分析内容包括敏感性分析和盈亏平衡分析，通过分析对其风险承受能力进行评价。
敏感性分析：
根据项目的风险构成选择分析因素，一般可对项目投资、经营成本、产品价格等进行单因素敏感性分析（敏感变动幅度可根据项目及行业情况取值）。
如有可能可作多因素敏感性分析，必要时可对利率波动进行敏感性分析（外汇贷款项目应进行汇率敏感性分析）。
盈亏平衡分析：
根据项目特点，对生产能力利用率、价格等变量进行盈亏平衡点（即BEP）的测算。
2、偿债能力评估
（1）还款资金
需明确偿还贷款的各项资金，并对各项还款资金的合规性和可靠性进行简要的定性分析和判断。
具体表述为：
（1）项目自由现金流×
×
万元;
（2）公司其他项目自由现金流×
万元（指由申请人产生的，用于项目偿债的部分）;
（3）税收返还×
（4）×
专项资金（基金）×
（5）其他可用于还款的资金×
万元。
（2）偿债能力分析
编制项目借款还本付息表（附表5），并测算①年度偿债覆盖率;
②平均偿债覆盖率;
③）贷款偿还期（在满足一定偿债覆盖率基础上（一般为130%）的还款期限）。
对于申请人以其综合收益还款的项目，即申请人需总体平衡贷款项目和既有债务的偿还时，需编制申请人还本付息表，将申请人中长期贷款（企业债券等）余额和贷款项目拟增债务进行综合平衡，测算我行贷款期内的年度综合偿债覆盖率（附表6）。
如果还款资金中除了项目自由现金流和公司自由现金流外，还包括税收返还等其他还款资金时，评估报告中需要定量分析其他还款资金的充足性。
三、担保情况与评价
（一）保证担保
对保证人调查评价内容参照申请人（可适当简化），但重点了解其对外担保情况、担保能力和担保意愿。
对保证人与申请人是否存在互保关系进行了解和判断，如属于互保，则从我行互保圈（链）企业数、互保金额、互保企业在业务上和资金上紧密程度、互保企业的抗风险性和代偿能力等方面进行风险初步评判。
（二）抵（质）押担保
对抵（质）押物的基本情况、权属状态、原始价值、评估价值、物理状态、变现市场情况等进行综合调查评价，对抵（质）押物的合法有效性、变现能力和变现价值等进行评价。
测算抵质押率，对于经评估的抵（质）押物，要说明评估机构是否为我行指定评估机构，评估机构的资质等级、行业经验、信誉状况等。
说明抵（质）押物、抵质押率是否我行担保管理相关办法的要求，如有不符须详细说明理由及可行性。
四、项目评估意见
根据评估测算结果，对固定资产项目的建设的必要性、建设条件的完备性、项目在财务上的可行性、还款的充足性、分期还款安排的可实现性等提出初步意见。
五、管理措施及授信建议
（一）管理措施
对续授信业务和追加授信业务，说明前期业务存续期间贷后检查的实施情况，简要评价客户合作情况和风险状况。
说明授信后准备采取的加强贷后管理和风险控制的具体措施。
（二）授信建议
提出授信建议，包括授信的额度、期限、品种、利率（费率）、利率浮动方式、担保方式、授信用途等内容。
附表：
1.项目总投资确认表（附后）2.项目成本费用分析表（附后）
3.项目损益分析表（附后）4.项目现金流分析表（附后）5.项目还本付息表（附后）6.申请人还本付息表（附后）
项目总投资确认表
项目成本费用分析表
（2）管理费用的预测需要考虑企业对应收账款坏账比例的估计，评估人员根据行业特点
和企业资产减值准备计提政策进行合理估计。
项目损益分析表
项目现金流量分析表
（2）“固定资产余值回收”在项目经济寿命期结束或计算期末计算。
（3）流动资金=流动资产-流动负债，项目经济寿命期结束或计算期末将流动资金回收，即当年末流动资金按0计算。
该值根据可研报告取值，或根据同类企业经营规模采用扩大指标法计算而得。
（4）项目自由现金流（项目FCF）是指项目产生的、满足维持预计生产能力的再投资之后剩余的现金流量，即在不影响项目持续发展前提下可供分配给资本供应者（股东和债权人）的现金。
项目还本付息表
说明：
（1）本年还本中扣除项目运营长期占有的流动资金借款，不再使用流动资金借款时要作为还本考虑。
（2）项目年度偿债覆盖率的计算公式为：
当年项目还款现金流量合计
项目年度偿债覆盖率?
?
100%
当年应还本金?
当年发生的长期贷款利息
（3）项目平均偿债覆盖率的计算公式为：
贷款期内项目还款现金流量合计
项目平均偿债覆盖率?
贷款本息合计
申请人还本付息表
（1）以申请人现有业务（不包括本项目）持续经营为假设预测公司自由现金流，即根据以往经营情况预测。
（2）本年还本中扣除申请人长期占有的流动资金借款，不再使用流动资金借款时要作为还本考虑。
（3）申请人年度综合偿债覆盖率计算公式：
当年公司还款现金流合计
借款人年度综合偿债覆盖率?
当年到期借款本金?
企业当年发生的借款利息
范文一：
固定资产项目节能环保评估报告
固定资产项目节能环保评估报告
（xx.10.21）
一、项目建设内容及设计特点
项目名称:
XX市XX地产销售中心
坐落地点:
广东XX市
项目面积:
350平方米
项目性质:
售楼处
平面布置图
地砖布置图
天花布置图
本项目定位为粤东高端商业中心，面向高端客户群。
因此内装设计注重设计之文化底蕴的渗透与延展，完美诠释项目的尊贵气质，促成整个项目形成一个有机协调的统一体。
项目在设计上有以下特点：
1、作品在环境风格上的设计创新点:
本案的立意由《圆与方》出发，挖掘简约造型经典文化的迷人之处，探索艺术与空间，绘画与雕塑，音乐与生活的关系，糅合___生活形态，镶嵌文化贵族气质精髓，丰富完备的功能和优雅柔和的气息是其中的亮点。
营造出经典、品质、尊贵、可传承、效益并重的空间意向。
2、作品在空间布局上的设计创新点:
在功能布局上遵循了一个重要的实用原则。
作为销售中心，主要是销售功能，而开放部分功能大都是可以共用的，这样就保证了设计的延续性，避免的了资源地浪费。
整个空间讲究轴线对称关系，入口的中庭天花在光影的作用下形成抽象的花型并与地面使用几何造型分隔使空间产生互动与共生，成为空间的亮点，传承了经典与大器。
3、作品在设计选材上的设计创新点:
材料选择上纯净雅致，不管是环保涂料，还是大理石和壁纸。
为了烘托出经典和高贵的气质，特意加强了大厅的天花设计，意境深远的璧饰，呼应着几何图形分隔的天花，沉淀了几份厚重的文化脉搏。
没有过多的装饰，纯粹的空间弥漫着经典高贵的人文气息。
项目最主要的特点是绿色施工、节能环保。
一个是外墙门窗一体化，这样有效杜绝防水，同时进行构造防水的设计，同时达到防水的要求。
内墙和承重墙一体化，有效防止了裂缝的通病。
合理设定主要功能空间的环境要求，设置排风冷热回收装置;
室外照明采用太阳能路灯并选择LED或小功率
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