营销策划项目价格策划书市场比较法文档格式.docx

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瓯海区泽梧田板块南湖地块

汤家桥南路与瓯海大道交汇处

瓯海区泽雅镇（原泽雅工业区）

瓯海大道北侧与三垟街道东侧交叉口

土地用途

豪华住宅

高端住宅

成交价格

待算

41000元/㎡

45000元/㎡

39350元/㎡

交易日期

2012.10

2011.10

2009.04

2009.11

交易情况

正常

区域因素

对外交通

39、40、52等多路公交，便利

54路等公交，一般

商业繁华程度

低端

临路状况

临近主干道

主干道

公共基础设施配套

学校、超市，设施一般

小学、车场，超市、停配套良好

休闲中心，幼儿园，配套一般

个别因素

宗地面积

24300㎡

18158㎡

19087.56㎡

65910.33㎡

绿地覆盖率

30%

42%

32%

容积率

3

2.29

2.294

2.73

环境质量优劣度

良好

4.编制比较因素条件指数表

根据待算宗地与比较案例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。

比较因素指数确定如下：

（1）待算宗地与三个案例的土地用途、交易情况、交易类型等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。

（3）区域因素、个别因素条件修正：

以待算宗地条件为100，将三个比较案例的具体条件与测算对象逐一进行比较，对比较案例条件比测算对象条件好的，给予正修正；

对比较案例条件比测算对象条件差的，给予负修正。

得出各因素对应的修正值。

根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见下表：

比较因素条件指数表

100

103

98

97

101

102

5.编制因素比较修正系数表

根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表：

因素比较修正系数表

100/103

100/100

100/98

100/97

100/101

100/102

修正后的土地价格

39877.41元/㎡

42892.53元/㎡

37139.42元/㎡

市场比较法最终价格

39979.79元/㎡

6.案例修正后的地价计算

经过比较分析，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法测算待测宗地的最终价格，即单位地价为39979.79元／㎡。

小结：

根据上面的定价目标再结合周边楼盘的价位走势，最终确定均价为40000元/平方米。

（二）各幢建议价格

各幢比重表

楼层比较表

户型

采光

朝向

通风

绿化

总分

权重

10

50

楼幢

A1

7

8

9

41

A2

6

38

A3

43

B1

B2

39

B3

48

C1

45

C2

44

C3

D1

40

D2

E1

E2

E3

47

B1、B2、B3、C1、C2、C3六栋处于小区中心，建筑物本身楼下带花园，全景大面积远景，采光通风方面俱佳，因此在定价的时候房价最高，属于第一类

A1、A2、A3三栋地处小区边缘，临近外部街道，环境较第一类来说略有嘈杂，但其建筑物本身正对小区内的主题花园，附近也无其他建筑物遮挡光照或者影响通风环境，所以算为第二类。

D1、D2二栋位于小区正大门，相比于第二类来说，正大门的人流车流量相对较多，并没有第一类及第二类的竞争力，所以算为第三类。

E1、E2、E3三栋处于小区角落，相对于其他三类来说，它的附近没有太多花园绿化景观，西面还有一座寺庙，从中传出的佛音及祭祀用品的气味大大降低了它的竞争力。

所谓归属第四类。

定价影响原因比较大的是周边环境，所处的楼幢位置及朝向楼层 

楼名

积分

均价

39500

36800

42000

37000

45800

43500

42800

38000

44500

（三）各套建议价格

1、A幢各套建议价格

房间编号

销售套内面积（平米）

销售单价

销售总价

A1-2-1

150

36500

5475000

A2-2-1

130

33400

4342000

A3-2-1

39650

5947500

A1-2-2

36000

5400000

A2-2-2

A3-2-2

39800

5970000

A1-3-1

5520000

A2-3-1

33800

4394000

A3-3-1

40000

6000000

A1-3-2

A2-3-2

A3-3-2

40400

6060000

A1-4-1

37200

5580000

A2-4-1

34100

4433000

A3-4-1

40200

6030000

A1-4-2

5550000

A2-4-2

A3-4-2

40800

6120000

A1-5-1

37500

5625000

A2-5-1

34800

4524000

A3-5-1

40600

6090000

A1-5-2

37800

5670000

A2-5-2

A3-5-2

41200

6180000

A1-6-1

38200

5730000

A2-6-1

35400

4602000

A3-6-1

41000

6150000

A1-6-2

38800

5820000

A2-6-2

A3-6-2

41600

6240000

A1-7-1

5925000

A2-7-1

36200

4706000

A3-7-1

41400

6210000

A1-7-2

A2-7-2

A3-7-2

41800

6270000

A1-8-1

A2-8-1

4810000

A3-8-1

A1-8-2

A2-8-2

A3-8-2

A1-9-1

A2-9-1

37300

4849000

A3-9-1

A1-9-2

A2-9-2

A3-9-2

41920

6288000

A1-10-1

A2-10-1

37880

4924400

A3-10-1

6300000

A1-10-2

A2-10-2

A3-10-2

A1-11-1

A2-11-1

4966000

A3-11-1

A1-11-2

A2-11-2

A3-11-2

42400

6360000

A1-12-1

A2-12-1

38400

4992000

A3-12-1

42200

6330000

A1-12-2

A2-12-2

A3-12-2

A1-13-1

40150

6022500

A2-13-1

5044000

A3-13-1

42600

6390000

A1-13-2

40100

6015000

A2-13-2

A3-13-2

A1-14-1

A2-14-1

260

39000

10140000

A3-14-1

43000

6450000

A1-14-2

40160

6024000

A2-14-2

A3-14-2

6420000

A1-15-1

40350

6052500

A3-15-1

43400

6510000

A1-15-2

40300

6045000

A3-15-2

43200

6480000

A1-16-1

40370

6055500

A3-16-1

43800

6570000

A1-16-2

40460

6069000

A3-16-2

43600

6540000

A1-17-1

40420

6063000

A3-17-1

43900

6585000

A1-17-2

40660

6099000

A3-17-2

44000

6600000

A1-18-1

41630

6244500

A3-18-1

44300

6645000

A1-18-2

40250

6037500

A3-18-2

44800

6720000

A1-19-1

300

12660000

A3-19-1

45400

13620000

A1-19-2

12600000

A3-19-2

45600

13680000

2、B幢各套建议价格

B1-2-1

6075000

40500

B2-2-1

4615000

35500

B3-2-1

B1-2-2

B2-2-2

B3-2-2

6525000

B1-3-1

B2-3-1

4680000

B3-3-1

B1-3-2

B2-3-2

B3-3-2

6675000

B1-4-1

B2-4-1

4745000

B3-4-1

B1-4-2

B2-4-2

B3-4-2

6780000

45200

B1-5-1

6375000

42500

B2-5-1

B3-5-1

B1-5-2

B2-5-2

B3-5-2

B1-6-1

B2-6-1

B3-6-1

B1-6-2

B2-6-2

B3-6-2

B1-7-1

B2-7-1

B3-7-1

B1-7-2

B2-7-2

B3-7-2

B1-8-1

B2-8-1

B3-8-1

B1-8-2

B2-8-2

B3-8-2

B1-9-1

B2-9-1

B3-9-1

B1-9-2

B2-9-2

B3-9-2

B1-10-1

B2-10-1

4875000

B3-10-1

B1-10-2

B2-10-2

B3-10-2

6870000

B1-11-1

B2-11-1

B3-11-1

B1-11-2

B2-11-2

B3-11-2

B1-12-1

B2-12-1

B3-12-1

B1-12-2

B2-12-2

B3-12-2

B1-13-1

B2-13-1

B3-13-1

B1-13-2

B2-13-2

B3-13-2

B1-14-1

B2-14-1

B3-14-1

B1-14-2

B2-14-2

B3-14-2

B1-15-1

B2-15-1

10400000

B3-15-1

B1-15-2

B2-15-2

B3-15-2

B1-16-1

B3-16-1

6900000

46000

B1-16-2

B3-16-2

B1-17-1

B3-17-1

B1-17-2

B3-17-2

B1-18-1

B3-18-1

6975000

46500

B1-18-2

B3-18-2

B1-19-1

13500000

45000

B3-19-1

14400000