营销策划项目价格策划书市场比较法文档格式.docx

1、瓯海区泽梧田板块南湖地块汤家桥南路与瓯海大道交汇处瓯海区泽雅镇（原泽雅工业区）瓯海大道北侧与三垟街道东侧交叉口土地用途豪华住宅高端住宅成交价格待算41000元/45000元/39350元/交易日期2012.102011.102009.042009.11交易情况正常区域因素对外交通39、40、52等多路公交，便利54路等公交，一般商业繁华程度低端临路状况临近主干道主干道公共基础设施配套学校、超市，设施一般小学、车场，超市、停配套良好休闲中心，幼儿园，配套一般个别因素宗地面积243001815819087.5665910.33绿地覆盖率30%42%32%容积率32.292.2942.73环境质量优

2、劣度良好4.编制比较因素条件指数表 根据待算宗地与比较案例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：（1）待算宗地与三个案例的土地用途、交易情况、交易类型等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。（3）区域因素、个别因素条件修正：以待算宗地条件为100，将三个比较案例的具体条件与测算对象逐一进行比较，对比较案例条件比测算对象条件好的，给予正修正；对比较案例条件比测算对象条件差的，给予负修正。得出各因素对应的修正值。根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见下表：比较因素条件指数表10010398971011025.编制因素比较修正系数表根据比较因

3、素条件指数表，编制因素比较修正系数表：因素比较修正系数表100/103100/100100/98100/97100/101100/102修正后的土地价格39877.41元/42892.53元/37139.42元/市场比较法最终价格39979.79元/6.案例修正后的地价计算 经过比较分析，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法测算待测宗地的最终价格，即单位地价为39979.79元。小结：根据上面的定价目标再结合周边楼盘的价位走势，最终确定均价为40000元/平方米。（二）各幢建议价格各幢比重表楼层比较表户型采光朝向通风绿化总分权重1050楼幢A178941A2638A343B1B239

4、B348C145C244C3D140D2E1E2E347B1、B2、B3、C1、C2、C3六栋处于小区中心，建筑物本身楼下带花园，全景大面积远景，采光通风方面俱佳，因此在定价的时候房价最高，属于第一类A1、A2、A3三栋地处小区边缘，临近外部街道，环境较第一类来说略有嘈杂，但其建筑物本身正对小区内的主题花园，附近也无其他建筑物遮挡光照或者影响通风环境，所以算为第二类。D1、D2二栋位于小区正大门，相比于第二类来说，正大门的人流车流量相对较多，并没有第一类及第二类的竞争力，所以算为第三类。E1、E2、E3三栋处于小区角落，相对于其他三类来说，它的附近没有太多花园绿化景观，西面还有一座寺庙，从中传

5、出的佛音及祭祀用品的气味大大降低了它的竞争力。所谓归属第四类。定价影响原因比较大的是周边环境，所处的楼幢位置及朝向楼层楼名积分均价395003680042000370004580043500428003800044500（三）各套建议价格1、 A幢各套建议价格房间编号销售套内面积（平米）销售单价销售总价A1-2-1150365005475000A2-2-1130334004342000A3-2-1396505947500A1-2-2360005400000A2-2-2A3-2-2398005970000A1-3-15520000A2-3-1338004394000A3-3-1400006000

6、000A1-3-2A2-3-2A3-3-2404006060000A1-4-1372005580000A2-4-1341004433000A3-4-1402006030000A1-4-25550000A2-4-2A3-4-2408006120000A1-5-1375005625000A2-5-1348004524000A3-5-1406006090000A1-5-2378005670000A2-5-2A3-5-2412006180000A1-6-1382005730000A2-6-1354004602000A3-6-1410006150000A1-6-2388005820000A2-6-2A3

7、-6-2416006240000A1-7-15925000A2-7-1362004706000A3-7-1414006210000A1-7-2A2-7-2A3-7-2418006270000A1-8-1A2-8-14810000A3-8-1A1-8-2A2-8-2A3-8-2A1-9-1A2-9-1373004849000A3-9-1A1-9-2A2-9-2A3-9-2419206288000A1-10-1A2-10-1378804924400A3-10-16300000A1-10-2A2-10-2A3-10-2A1-11-1A2-11-14966000A3-11-1A1-11-2A2-11-

8、2A3-11-2424006360000A1-12-1A2-12-1384004992000A3-12-1422006330000A1-12-2A2-12-2A3-12-2A1-13-1401506022500A2-13-15044000A3-13-1426006390000A1-13-2401006015000A2-13-2A3-13-2A1-14-1A2-14-12603900010140000A3-14-1430006450000A1-14-2401606024000A2-14-2A3-14-26420000A1-15-1403506052500A3-15-1434006510000A1

9、-15-2403006045000A3-15-2432006480000A1-16-1403706055500A3-16-1438006570000A1-16-2404606069000A3-16-2436006540000A1-17-1404206063000A3-17-1439006585000A1-17-2406606099000A3-17-2440006600000A1-18-1416306244500A3-18-1443006645000A1-18-2402506037500A3-18-2448006720000A1-19-130012660000A3-19-145400136200

10、00A1-19-212600000A3-19-245600136800002、 B幢各套建议价格B1-2-1607500040500B2-2-1461500035500B3-2-1B1-2-2B2-2-2B3-2-26525000B1-3-1B2-3-14680000B3-3-1B1-3-2B2-3-2B3-3-26675000B1-4-1B2-4-14745000B3-4-1B1-4-2B2-4-2B3-4-2678000045200B1-5-1637500042500B2-5-1B3-5-1B1-5-2B2-5-2B3-5-2B1-6-1B2-6-1B3-6-1B1-6-2B2-6-2B3

11、-6-2B1-7-1B2-7-1B3-7-1B1-7-2B2-7-2B3-7-2B1-8-1B2-8-1B3-8-1B1-8-2B2-8-2B3-8-2B1-9-1B2-9-1B3-9-1B1-9-2B2-9-2B3-9-2B1-10-1B2-10-14875000B3-10-1B1-10-2B2-10-2B3-10-26870000B1-11-1B2-11-1B3-11-1B1-11-2B2-11-2B3-11-2B1-12-1B2-12-1B3-12-1B1-12-2B2-12-2B3-12-2B1-13-1B2-13-1B3-13-1B1-13-2B2-13-2B3-13-2B1-14-1B2-14-1B3-14-1B1-14-2B2-14-2B3-14-2B1-15-1B2-15-110400000B3-15-1B1-15-2B2-15-2B3-15-2B1-16-1B3-16-1690000046000B1-16-2B3-16-2B1-17-1B3-17-1B1-17-2B3-17-2B1-18-1B3-18-1697500046500B1-18-2B3-18-2B1-19-11350000045000B3-19-114400000