海南省屯昌屯城休闲农业示范1改Word格式.docx
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应对国际旅游岛建设，屯昌发展休闲农业具备了客观条件。
热带观光休闲农业在全国的唯一性和独特性，使它对岛外的大陆各省及海外旅游具有吸引力。
一是回归生态、回归乡村思潮的兴起、游客对休闲农业具有现实的需求。
二是海南旅游景点众多，旅游业的发展同时带动休闲农业景点发展。
三是交通运输日趋发达，海屯高速即使开通为休闲度假提供了方便。
四是私人汽车的普及扩大了居民的出行半径，自驾游成为新的休闲方式。
通过考察海口市加乐湖村、龙鳞村、田心村等农家乐项目发现，许多因服务项目过于单一而遭遇“只有休闲，没有乐趣”的瓶颈，90%以上的游客都是白天游玩，晚上返回，到村里只能吃吃饭，看看风景，钓钓鱼，而没有任何其他好玩的项目，没有互动性的活动和更多娱乐项目，让游客感受不到农家乐真正的乐趣。
农家乐都是村民自主开发经营，小打小闹，难成规模，引入企业经营规模化发展，来提升规模和档次，农家乐才能真正地“乐”起来。
如何让游客真正“乐”起来，这是发展农家乐旅游值得深思的问题。
据了解，江苏、山东、河北、云南、浙江、上海、天津、四川、贵州等地的乡村农家乐已经发展得十分成熟，当地政府在公共设施特别是道路、停车场等方面投入都很大，并帮助做了详细规划，农家乐已成为当地旅游的一大主力品牌，有些已逐渐发展成为一个个富有特色的景区。
经济的繁荣，带给了人类丰富的物质享受，但同时也生产了体验乡村生活的渴望。
这种现象在越是城市化的地区，其需求越大，由于紧张劳累的都市生活，使城市居民得不到宁静和安逸，“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享休闲农庄”的民俗特色游逐渐成为旅游消费市场的热点。
随着“绿色环保”新观念的普及，人类渴望返朴归真、回归大自然的心态日益迫切，这样的想法已经成为一种时尚，因而加速了旅游者向往乡村生活的情景。
2011年7月，屯昌县出台《屯昌县休闲农业发展专项规划（2011－2015）》，本项目正是基于这一市场开发热点应运而生，并依托屯昌的资源促成本项目的建设。
第二章项目建设的必要性
作为推动消费结构、农业结构、就业结构和社会结构转变的最佳产业结合点，作为促进农村三次产业联动发展和经济、社会、生态协调的有效载体——现代农业产业的休闲、旅游、度假、娱乐、种、养殖等多种功能，对于加速城乡经济社会融合，促进人与自然和谐发展有重要的意义：
适应就业结构调整的需要
近年来，伴随城市化、工业化进程的加快，农村的人地矛盾越来越突出，农业劳动生产率提高困难。
而农产品消费支出在居民消费支出中所占比重的持续下降，进一步弱化了农民在“农内”增收的潜力，致富农民必须到“农外”寻找出路。
发达国家的经验表明，一个国家只有适应产业结构的变化，同步调整就业结构，减少农业人口，才能使农民获得平均的社会报酬，因此，转移农民已经成为农民致富的必然选择。
一般而言，农民转移就业有两种途径：
一是向“农外”的二、三产业转移；
二是向“农内”的二、三产业转移。
但是由于受到农民个体素质、知识差异、技术门槛和投入能力等因素的制约，使得二、三产业很难下沉到传统的农业领域，因而给传统农民向二、三产业转移增加了难度。
现代农业产业的发展找到了传统农业与现代旅游业的最佳结合点，为农民利用农田、农舍和山水生态资源发展民营经济提供了有效的载体，是促进传统农民尤其是山区农民增收致富的很好途径。
特别是屯昌地处海南中部地区，只以农业为主，种（养）殖为辅，无重工业和矿产业支柱。
适应产业结构调整的需要
现代农业产业是依托农业发展起来的休闲旅游产业，它的发展拓展了农业的功能，为农业向二、三产业延伸开辟了通道，增强了农村三次产业的综合发展能力。
项目的建设适应了屯昌县经济结构调整和增长方式转变的根本要求，作为关联度很大的产业，它对优化农业产出结构，加快高效生态农业发展，对丰富农业功能，调优农村产业结构都具有积极意义。
适应消费结构调整的需要
改革开放以来，我省经济持续快速发展，城乡居民收入不断攀升，生活水平持续提高，消费结构也随之不断升级。
居民的食品消费支出占消费总支出的比重逐年下降，而用于居住、文化、教育、卫生、旅游等高层次消费的支出则不断提高，越来越多的城市居民向往到农村品味清幽闲适、纯朴自然的田园生活，寻找一种与城市生活不同的新鲜感觉。
本项目充分利用了周边村镇丰富的资源，把旅游产业延伸到农村区域，迎合了人们返璞归真、回归自然的消费心理和对生活品质的追求，拓展了旅游市场，丰富了旅游产品，创新了旅游内容，增加了旅游产业的供给层次，为游客提供了更多的消费选择和商业养老的社会需求。
适应社会结构调整的需要
当前城乡二元经济结构逐渐被打破，越来越多的农民走出农村区域、农业领域，流向城市和二、三产业，城乡间的要素流动、人员流动、信息流动日趋频繁，经济联系越来发挥紧密。
在这样的背景下，城乡社会各阶层加速分化与融合，社会结构步入快速调整期，城乡一体化已是大势所趋。
本项目作为一项沟通城市与农村、市民和农民、农业与休闲旅游业的复合型产业，它的发展充分体现了以工促农、以城带乡的要求，既为城市居民提供了了解农业、贴近农民、认识农村的机会，也为增进农村居民对现代文明的了解和认知提供了平台，促进了城乡交流，将有力地促进社会主义新农村的建设。
第三章项目概况
屯昌屯城休闲农业示范园位于屯城镇海屯高速出口海榆中线，离县城2公里，交通便利。
作为本地企业海南屯昌玉海生旅游开发有限公司现已拥有可自主开发土地160亩，公司与周边可用地300亩共同开发建设。
远期建设规模460亩，首期建设规模118亩。
首期建设项目包括农家乐木屋、特色餐饮、珍贵树种种植示范园、特色果树种植示范园、体验蔬菜种植示范园、趣味垂钓、野外拓展、体育休闲等项目。
项目主要体现在观光、休闲、度假三个方面。
第四章公司加农民合作模式
屯昌屯城休闲农业示范园主要采用“公司+农民”合作模式开发，以公司投资为主，将农业经济合作社的劳动力资源和本地特色资源引入项目中来，充分发挥各自优势，既能促进当地经济发展，又能确实增加农民收入。
一是公司长期租赁规划农用地为固定开发资源以及租赁农业经济合作社土地，农民以土地租金入股农家乐项目，参与农家乐项目的利润分成。
同时，在农家乐项目还没有收益的建设初期，企业承诺保证农村土地租金的固定收益。
二是雇用当地农民参与农家乐项目的建设，增加农民的收入，农民在项目建设过程中受益。
三是大力扶持农民就近就业，通过培训和雇用当地农民，安排农民到农家乐项目的管理人员、服务人员、花草管理、保安以及专项项目工作人员等岗位，解决50名农民就业问题，增加农民收入。
第五章主要建设内容
项目主要以屯昌热带特种养种植场为依托和大同水库周边进行休闲观光农业综合开发。
用地情况及主要建设内容：
租地：
160亩
休闲农业：
开辟农家乐、休闲垂钓、开心农场、疗养康复、农养培训基地等体验乡土情趣。
附属设施建设，如园路、花坛、亭子、水池、池塘、四季果园等。
1、特色餐饮：
依托屯昌丰富特色的野菜、黑猪、虫草鸡、特种淡水鱼等特产，开发具有地方特色的餐饮。
2、珍贵树种种植示范园：
在园区路网周边种植高效益乔木，分区套种兰草、南药等草本植物。
（1）珍贵乡土树种种植含沉香园、花梨（降香黄檀）、丁香等其他珍贵乡土树种混交种植。
（2）果树种植含龙眼、荔枝、菠萝蜜等特种热带水果种植。
（3）套种香草兰、紫罗兰、牛大力等热带珍稀草本植物。
3、技术培训：
农业技能、特种养殖。
4、体育休闲：
建设水库垂钓、水上休闲乐园和环湖环山的休闲。
5、农家竹木屋：
利用新材料，建设可自由移动、低碳无污染的度假木屋，做到既能游玩赏景又能度假住宿，充分享受屯昌优美风景和负氧离子空气。
6、体验种植：
种植各类果树、蔬菜瓜果、珍贵树种、香草等特色植物，供游客种植、采摘和观赏，体验农业乐趣。
主要建设项目表
建设项目
数量
占地面积（亩）
竹、木结构休闲会所、特色餐饮
1
20
员工住宿
2
钓鱼场
10
60
户外拓展基地
40
体验种植区
6
珍贵苗木种植区
32
园区主干道设海南珍贵林木栽培，即景观林荫道。
休闲餐饮农家28处，垂钓区10个。
在风光带上游客既可以观赏涟水河田园美丽的自然风光，还能享受独具风味的农家特色餐饮，同时也可怡然垂钓。
第六章项目建设分期进行
第一期2012年3月—2012年10月，总投资559万元。
先期已投入先期流动资金投资77万元，用于建设单位管理费、勘察费、设计费、监理费、前期费、预备费。
准备建设内容及面积：
水电、道路修建；
特色餐饮建设，占地20亩；
生态鱼塘建设，占地60亩；
休闲商务项目建设和百果园种植区，占地38亩。
预算投入资金482万元。
第二期2012年11月—2013年12月，总投资278万元。
与周边农村成立专业合作社，扩大经营面积。
主要建设无公害种植和良种养殖疗养康复中心，环水库的休闲项目，增加经营项目，最终完成对现有自然村进行改造，带动农民共同富裕。
预算投入资金278万元。
第七章组织管理结构与人力资源配置
组织管理结构
采取直线式职能制，实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。
下设生态园区办公室、财务部、人力资源部、保卫消防部、环卫部、市场营销部、中央商务区管理部、生态农业观光区管理部、特种农产品展示区管理部、户外运动休闲区管理部。
公司组织构架图
总经理：
负责主持中心全面工作；
行政副总经理：
分管办公室、财务部、保卫消防部、环卫部、修缮部、人力资源部；
经营副总经理：
分管市场营销部、中央商务区管理部、生态农业观光区管理部、特种农产品展示区管理部、户外运动休闲区管理部；
办公室：
负责中心日常接待、对外协调、车辆管理、一般园内设施维修，文电收发传送等工作；
财务部：
负责内部财务计划制定、财务管理、会计事务、资金调度（包括融资操作）及外部收费管理；
人力资源部：
负责园区行政、人力资源管理、职工技术培训等工作，制定薪资方案；
保卫消防部：
负责维持正常秩序、日常环卫、防火安全等；
环卫部：
负责维护景区内停车场、广场、林道、公路、休闲区等日常卫生、垃圾清运、田园及绿地管理等；
市场营销部：
负责市场行情、产品定位、营销计划、旅游策划、广告宣传等；
农技指导部：
包括农业技能、特种养殖培训中心、垂钓池等管理；
生态农业观光区管理部：
负责蔬菜园、百果园、农家采摘园、优质苗木种植基地管理；
第八章投资估算与资金筹措
估算范围及依据
8.1.1估算范围
按照项目建设方案和建设内容，分区对具体建设内容按有关标准和实际情况逐一估算（包括绿化工程、安全卫生与环保、娱乐设施、服务设施、基础设施）。
8.1.2估算依据
1、国家发改委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》（发改委投资[2006]1325号）；
2、土建工程：
以《海南省2010建筑工程概算定额》为依据，并参考当地同类工程建造价格估算指标进行概算；
3、预备费用按照工程费用总额的5%进行计算；
4、仪器设备以厂家报价和市场询价估算；
8.2投资估算
项目投资包括固定资产投资和流动资金估算。
8.2.1固定资产总额估算
本项目的建设投资由建筑工程费、土地征用及租赁费、设备购置费、工程预备费、工程勘察设计费、建设期利息和培训等其他费组成
1、建筑工程费
生态农业园区功能区设施建设已基本完善，需要投资482万元。
2、土地征用及租赁费
包括租地费、征地费和上缴规费。
经估算，租地160亩，费用均价0.05万元/亩.年，租赁期为30年，建设期6个月，本项投资额共计482万元。
3、设置购置安装费
其中包括信息平台、给排水、消防、电力、通讯等所需设备的购置，需要投资121万元。
4、预备费
按工程费用进行计算，需预备费36万元。
5、工程勘察设计费
按工程费用进行计算，需预备费37万元。
6、其他费
包括培训费及宣传广告费和其他客户费等，估算为4万元。
7、建设期资金来源
本项目全部投资资金来源主要是由自筹资金和国家扶持资金组成。
本项目固定资产投资为760万元。
8.2.2流动资金估算
流动资金属于铺地性质的流动资产，它将被长期占用，只在项目终结年一次性收回，一般采用公司自筹方式解决。
本项目可行性研究报告按照行业流动资金占用比例估算项目建设流动资金投资估算，一般情况下，本项流动资金投资额约为482万元。
8.2.3项目总投资
项目总投资=前期费用+第二期开发费用+第三期开发费用＝77+482+278＝837万元
8.3资金筹措
8.3.1企业自筹及财政扶持
企业自筹437万元，争取各级财政资金扶持400万元。
其中：
前期企业自筹359万元,已投入先期流动资金投资77万元，用于建设单位管理费、勘察费、设计费、监理费、前期费、预备费；
第一期预算固定资产总投资482万元：
企业自筹282万元；
需要各级财政资金扶持200万元。
在第一期建设完成后试运行，会产生一定利润，可满足企业一部分自筹资金。
在项目初具规模后，第二期预算投入现代农业生态示范项目总投资278万元：
企业自筹78万元，争取各级财政资金扶持200万元。
8.4投资计划
项目建设期2年，项目资金分两年投入。
第一年投入559万元，其中已投入流动资金77万元；
新投入固定资产资金482万元；
第二年新投入现代农业生态示范项目资金278万元。
第九章财务分析
9.1评价依据
本报告依据国家颁布的《建设项目经济评价方法与参数（第二条）》及国家现行的财会税务制度，对项目进行财务评介。
9.2基本数据
9.2.1建设期的确定
项目建设期6个月，项目计算期拟定为10年，其中第一年6个月为建设期，第一年底全面进入生产营业。
9.2.2生产负荷预测
第一个生产年负荷80%，年营业额500万元。
第二年生产负荷100%，年营业额625万元。
9.2.3收入预测
项目建成投产后，年营业经营收入800万元。
休闲商务区：
580万元/年；
生态农业观光区：
80万元/年；
农业技能培训：
60万元/年；
户外休闲区：
20万元/年；
其他：
60万元/年。
9.2.4总成本费用估算
总成本费用估算按10年合计计算
1、水电费：
估算150万元；
2、环保费：
估算80万元；
3、维修维护费：
估算为80万元；
4、工资及福利费：
估算为500万元；
5、折旧及摊销费：
估算为296.11万元；
6、育林费：
估算为186万元；
7、财务费（利息）：
估算为300万元；
8、管理费：
估算为201万元；
9、不可预测费：
估算为240万元；
10、消防费：
估算为90万元；
11、苗木购置费：
估算为140万元；
12、游客保险费：
13、其他费用：
估算为300万元。
总成本费用（包括建设期1年）估算3480万元。
9.3税金和税后利润
利润总额＝销售总额－总成本－营业税金及附加。
企业所得锐＝应纳税所得额×
税率。
税后利润＝利润总额－企业所得税。
1、税金：
销售税及附加按销售收入的5%计算（按税法规定税率为8%），所得税按利润总额的25%计算。
公积公益金按15%提取。
本项目10年为国家创所得税779.03万元，销售税及附加226万元，合计为1005.03万元，年平均税收100.503万元。
2、税后计算期利润为2734.1万元，年均273.41万元。
第十章效益性分析
屯昌屯城休闲农业示范园项目在不改变土地性质的情况下，把屯昌土地资源和优良自然环境完美结合，最大限度开发土地价值，建成后将成为屯昌乃至中部旅游的亮点，增加农民收入，公司在获得长足发展后也能反哺当地。
1、适应了旅游产业结构优化调整的客观要求，是旅游开发形式转型的新探索，推进了现代旅游业和现代农业的发展，不仅拓宽了旅游资源开发的路径，而且把旅游、农业、新农村建设有机结合起来，加快了结构调整，提升和丰富了旅游的内涵，减少了旅游开发的投资风险，迎合了大众消费心理。
2、可促进农业产业结构的优化改变。
旅游业具有极强的关联带动作用，开发农业旅游，向二、三产业交叉渗透深，对第三产业带动作用强。
同时充分开发利用了农村丰裕的空间资源和众多的家事活动、传统文化、风俗等无形资产，所需资金少，不但可缓解农村非农化过程中资金不足的矛盾，而且可增强农民的商品意识，农民调整农业产业结构的主动性加快，农产品的变现速度加快。
3、可以创造就业机会，增加农民收入，缩小城乡差距，加快脱贫和新农村建设步伐。
积极开发农业旅游，不仅可以有效地解决农村富裕劳动人口的就业问题（旅游业每增加1个就业机会，就能带来相关行业5个就业机会），缓解社会压力，为传统农业向“高效生态农业”与旅游完善结合拓出新路子、找出农民增收的新的增长点，有利于城乡差距缩小。
4、可以促进农村基础设施建设，加强城乡交流，提高农村生活质量与品位。
项目开发不但加快了基础设施建设进程，提升了农村生活质量，而且增加城乡交流，加快观念更新、提升品位、推动进步。
5、可以加强生态环境保护与建设，有利于农村经济社会可持续发展。
开发农业旅游的生产素材是当地人与自然和谐共生的乡村环境，因此对加快生态建设、农地保护、规范开发、资源永续利用力度大，有利于促进农业及农村经济社会可持续发展要。
农业休闲生态园是一个新概念的休闲农家乐形态，我们将取众家之长，在以往同行的经验基础之上更进一步，超前思维，将生态园打造成为一个纯正的农业休闲生态园。
结论
该项目的建设符合国家宏观经济政策和产业政策，同时符合旅游业发展总体规划。
项目建设充分发掘当地自然资源及人文文化，对于改善投资环境，提高当地人民收入等具有积极意义，社会效益显著。
从财务内部收益率大于同期银行贷款年利率，财务净现值大于零，表明项目具有一定的盈利能力；
从财务不确定性分析看，项目具有一定的抗风险能力。
因此，项目从财务上将是可行的。
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