房地产估价报告001Word下载.docx
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根据估价人员向委托方了解，本次评估价值不包括原有租赁权和用益物权，在此请报告使用者注意。
综上所述，本次评估估价对象产权无抵押、出租等他项权利，估价人员藉此计算其市场价值。
该房地产位于北京市昌平区顶秀青溪家园1号楼1层01号，2007年建成。
估价对象原为两室一厅一厨一卫一阳台户型商住房屋，现格局有所变动，南北朝向。
房屋内部装修情况：
房屋内部均为普通装修，墙面均刮白，卫生间及卧室地面均铺有地砖。
具体室内装修情况在报告中详载。
根据估价人员现场查看，该估价对象房屋处出租状态。
整体维护、保养、使用情况良好，没有发现承重结构、地面出现裂缝，地基没有不均匀沉降，装修、设备使用状况正常。
本次评估结合估价对象的具体特点以及估价目的采用市场比较法及收益还原法两种方法进行测算，这两种方法从不同角度反映出了估价对象的市场价值，将两种方法的计算结果进行综合分析，确定最终估价对象的房地产市场价值。
估价人员根据估价目的，遵循公平、公正、客观的原则，按照估价工作程序，在对现场进行实地查看、收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估。
最终确定估价对象在价值定义条件下，于二○一八年八月三十一日的房地产市场价值为：
（币种：
人民币）
估价对象单价：
42678元/平方米
估价对象总价：
483.41万元
大写金额：
肆佰捌拾叁万肆仟壹佰元整
法人代表：
二○一八年九月十九日
估价师声明
我们郑重声明：
一、我们在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；
三、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；
四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》【GB/T50291--2015】、《房地产估价基本术语标准》及相关专项标准进行估价工作，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、我们对估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价进行承诺和保证。
六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
参加估价的注册房地产估价师：
姓名
注册号
签名
签名日期
刘长刚
1120110013
年月日
黄媛
3620000026
估价假设和限制条件
一、一般假设
1、本报告是以北京市昌平区顶秀青溪家园1号楼1层01号房地产（以下简称“估价对象”）处于完整权利状况进行评估的，设定产权人合法取得房屋所有权并支付有关税费。
2、估价对象得到最有效的利用，并产生相应的收益。
3、估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前生活的正常进行。
4、在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
5、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇到不可抗力对估价结论的影响，设定其所处经济环境为正常状态。
6、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方有关法律、法规。
7、估价对象在价值时点状况与评估人员完成实地查看之日的状况一致。
8、委托方提供的资料属实,并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。
9、本次评估仅对估价对象房屋做一般性查看，未对其进行结构、装饰及设施等内在质量的测试，不对该房屋是否有内部缺陷作鉴定。
我公司对实地查看的客观性、真实性、公正性承担责任。
但评估人员对估价对象的查看限于估价对象的外观和使用状况。
除非另有协议，评估人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对钢混工程，其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
此外评估人员也没有组织对配套设备等服务性设施进行测试的责任。
本次评估以估价对象的建筑质量达到国家或行业规定的标准要求为前提。
10、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：
房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
根据委托方提供的资料可知，估价对象房屋规划用途为商业，根据估价人员现场查看，估价对象实际用途为商住，本次评估设定该房屋用途为商住。
因此本次评估根据《中华人民共和国城市房地产管理法》并遵循最有效使用原则，本次评估设定该房屋用途为商住。
11、根据委托方提供的查封登记信息记载，产权人为汪忠成，产权证号为【X京房权证昌字第643649号】，截止至价值时点，估价对象处于查封状态，具体查封信息如下：
估价对象于2015年9月28日被北京市昌平区人民法院查封，查封期限至2018年9月27日，查封文号为（2015）昌执字第4721号；
估价对象于2016年3月8日被北京市朝阳区人民法院查封，查封期限至2019年3月7日，查封文号为（2016）京0105财保32号；
估价对象于2016年9月13日被北京市东城区人民法院查封，查封期限至2019年9月12日，查封文号为（2016）0101民初10785号；
估价对象于2017年5月2日被北京市石景山区人民法院查封，查封期限至2020年5月1日，查封文号为（2017）京0107执1538号之一；
估价对象于2018年3月22日被北京市丰台区人民法院查封，查封期限至2020年3月21日，查封文号为（2018）京0106执2413号；
估价对象于2018年8月1日被北京市昌平区人民法院查封，查封期限至2021年7月31日，查封文号为（2018）京0114执2665号；
估价对象于2018年8月6日被北京市昌平区人民法院查封，查封期限至2021年8月5日，查封文号为（2015）昌执字第4721号；
12、本次评估为北京市高级人民法院随机确定委托评估，是为相关人民法院拍卖或处置估价对象提供价格参考依据，故估价对象评估价值影响因素包括该房地产的瑕疵，但不包括该房地产被查封及其原有的担保物权和其他优先受偿权。
根据估价人员向委托方了解，本次评估价值不包括原有租赁权和用益物权，本次评估设定委估房地产产权无抵押、出租等他项权利。
二、未定事项假设
无未定事项假设。
三、背离事实假设
无背离事实假设。
四、不相一致假设
根据北京市国土资源局昌平分局《房地产权登记信息》及《房屋登记表及房产分户平面图》记载，估价对象房屋规划用途为商业，根据估价人员现场查看，估价对象房屋格局有所改动，现为7室0厅1厨1卫分租使用当中，其实际用途为商住，且估价人员调查了解估价对象产权性质虽为商业，但并不能作为底商使用，其性质更贴近为商住。
故本次评估设定估价对象用途为商住，估价人员基于此进行计算。
五、依据不足假设
无依据不足假设。
六、估价报告使用限制
1、本次评估目的是受北京市昌平区人民法院的委托，对位于北京市昌平区顶秀青溪家园1号楼1层01号房地产于价值时点2018年8月31日的市场价值进行评估，为其确定该涉案房地产司法处置市场价值提供价格参考依据，不作其他评估目的之用。
2、估价结果自报告完成之日起壹年内有效。
报告有效期内，当房地产市场价格变化幅度较大或政策等其他影响估价对象价值的因素变化较大时，估价结果需做相应调整。
3、本报告含有《估价结果报告》和《估价技术报告》，受托估价方仅提供给委托方《房地产估价结果报告》，《房地产估价技术报告》留作备案存档及行业行政主管机关检查之用。
本次估价的有关技术问题由北京鼎春德房地产土地评估有限公司负责解释。
4、本次提交的房地产估价报告分为封面、致委托估价方函、目录、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、附件七部分，需完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容所导致的可能损失，由报告使用方负责。
5、本估价报告未经本估价机构同意，不得向委托方和相关部门之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容未经许可不得发表于任何公开媒体上。
6、估价结果是在满足全部假设与限制条件下，于价值时点现居住出租中。
，建筑物在现状利用条件下估价对象的房地产市场价值。
如假设及限制条件发生变化，估价结果须做相应调整。
7、本次评估已考虑到估价对象个别因素对房地产价值的影响，具体包括房屋的设备齐全度、格局及房屋折旧等问题，均在计算过程中体现。
8、本报告的估价结果是估价对象在报告中设定的价值定义下的正常房地产市场评估价值，在具体实现过程中会受市场环境变化、处置费用、交易税费等因素的影响。
本次报告的估价结果不考虑司法处置后交接带来的额外支出和不可预见费用，包括但不限于房屋交易时的有关税费。
9、本估价报告中涉及有关估价对象的一切资料均由委托方提供。
由于委托方提供资料不实或完整性不足造成的评估偏差或失误，估价方不承担责任。
如评估资料发生任何变化，估价结果应做相应调整。
10、本估价报告结果仅在本次估价目的下使用有效，估价结果为估价对象的市场价格，该价格只是估价对象的市场价值体现，不能做为估价对象交易价格保障。
11、本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。
12、建筑物的耐用年限有自然耐用年限（又称自然寿命）与经济耐用年限（又称经济寿命）之分。
自然耐用年限就是建筑物从建筑设计方面所讲的使用寿命或使用年限；
经济耐用年限，是从市场价值角度考虑建筑物本身的价值的，对于房地产估价来说，所采用的耐用年限应为建筑物的经济耐用年限。
13、本次评估遵循最高最佳使用原则，以商住为估价对象用途出具以下评估报告。
在此请报告使用者注意。
14、本估价报告未经本估价机构同意，不得向委托方和相关部门之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容未经许可不得发表于任何公开媒体上。
15、使用者若发现本报告有文字或数字的校对、印刷和装订错误，请及时与我公司联系更正。
16、本报告的最终解释权归北京鼎春德房地产土地评估有限公司所有。
17、本报告中的数据采用电算化连续计算得出，对计算过程中部分数据及最终估价结果进行了取整处理，故可能出现因数据有效数字不同而产生的小额误差，但此种情况不影响计算结果及最终估价结果的客观准确性。
估价结果报告
一、委托估价方：
委托方：
地址：
北京市昌平区城区镇南环西路
联系人：
张国雪
联系电话：
80122054
二、受托估价方：
受托方：
单位地址：
北京市朝阳区惠新南里6号天建大厦11层
资质证书：
建房估证字（2015）014号
资质等级：
一级
陈晖
联系电话:
三、估价目的
本次评估目的是受北京市昌平区人民法院的委托，对位于北京市昌平区顶秀青溪家园1号楼1层01号房地产于价值时点2018年8月31日的市场价值进行评估，为其确定该涉案房地产司法处置市场价值提供价格参考依据。
四、估价对象
本次评估估价对象产权无抵押、出租等他项权利，估价人员藉此计算其市场价值。
具体室内装修情况如下：
1门窗：
户门为防盗门，窗为塑钢窗。
2地面：
卫生间及卧室地面均铺有地砖。
3墙面及顶棚：
墙面刮白，顶棚无装修。
4卧室：
墙面刮白，地面铺有地砖。
5卫生间：
地面铺防滑地砖，墙面贴墙砖。
配有蹲便器、洗手台。
6厨房：
地面铺地砖，墙面刮白。
估价对象具备通上水、通下水、通燃气、通电力、通讯等市政配套设施。
根据估价人员现场查看，该估价对象房屋处出租状态，整体维护、保养、使用情况良好，没有发现承重结构、地面出现裂缝，地基没有不均匀沉降，装修、设备使用状况正常。
五、价值时点
根据委托方提供的北京市昌平区人民法院《委托司法鉴定函》【（2015）昌执字第04721号】以及估价目的的需要，本次评估设定价值时点为评估机构实地现场查看日期，即：
二○一八年八月三十一日。
六、价值类型
本次评估估价结果为估价对象的房地产市场价值，该价值是指估价对象于价值时点在满足全部估价假设和限制条件下所具有的客观合理市场价格体现。
根据房地产估价的技术规程和项目的具体要求，本次评估的估价结果是指估价对象于价值时点2018年8月31日，房屋用途为商业，根据估价人员现场查看，估价对象实际用途为商住，本次评估设定用途为商住。
估价对象在满足全部假设及限制条件下的房地产市场价值。
七、估价原则
房地产价值是由其效用、有效需求相互作用影响所形成的，而这些因素又经常处于变动之中，房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在本次估价作业中，我们遵循的原则主要有下列6项：
1、独立、客观、公正原则
独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则。
独立原则要求估价机构本身应当是一个不依赖他人、不受他人束缚的独立机构；
要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；
要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部因素的影响，不屈从于外部压力，完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价。
所谓客观，是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。
所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平、正直，不偏袒任何一方。
因此，遵循独立、客观、公正原则的核心，是估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
2、合法原则
遵循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。
遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：
在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；
在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；
在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据；
在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
3、最高最佳使用原则
所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。
它是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
4、替代原则
替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。
同一供求范围是指与估价对象相同或相近的房地产所处的区域范围。
5、价值时点原则
价值时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在价值时点上的客观合理价格或价值。
估价不是求取估价对象在所有时间上的价格，而是求取估价对象在某一时间上的价格，而这一时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时点即是价值时点。
6、谨慎性原则
谨慎性原则又称稳健性原则，是指在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，保障当事人的合法权益。
八、估价依据
（一）国家法律、法规、通知：
1、《中华人民共和国物权法》【中华人民共和国主席令第62号，2007年3月16日】
2、《中华人民共和国土地管理法》【中华人民共和国主席令第28号，2004年8月28日】
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》【中华人民共和国主席令第72号，2007年8月30日】
4、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定（2018年6月4日最高人民法院审判委员会第1741次会议通过，自2018年9月1日起执行）》【法释[2018]15号】
（二）技术标准：
1、《房地产估价规范》【国标GB/T50291-2015，2015年4月8日】
2、《关于发布<
北京市房屋重置成新价评估技术标准>
的通知》【北估秘[2016]001号，2016年6月1日】
3、《城镇土地估价规程》【国标GB/T18508-2014，2014年7月24日】
4、《房地产估价基本术语标准》【GB/T50899-2013】
（三）地方法律、法规：
1、《北京市地方税务局个人出租房屋管理办法》
（四）委托方提供的有关资料：
1、北京市昌平区人民法院《委托司法鉴定函》【（2015）昌执字第04721号】
2、北京市国土资源局昌平分局《房地产权登记信息》
3、北京市国土资源局昌平分局《查封登记信息》
4、《房屋登记表及房产分户平面图》
（五）评估人员调查收集的资料：
1、估价对象位置示意图
2、估价对象现状照片
3、其他与本次评估相关的资料
九、估价方法
根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291－2015），常用的房地产估价方法有收益法、比较法、假设开发法、成本法等，估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范，根据各种方法的适用范围，结合估价对象的具体特点以及估价目的进行。
估价人员在综合分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地查看、调查后，根据估价对象的特点和实际状况，遵照国家和地方有关法律、法规、房地产估价规范及估价人员的经验，经过反复研究，选取比较法、收益法作为本次估价的基本方法。
选取此两种评估方法的原因，一是因估价对象位于北京市昌平区顶秀青溪家园1号楼1层01号小区周边有可供比较的交易案例，符合比较法的应用条件，其计算的结果反映了估价对象的房地产的比准价格。
二是因为本小区及周边附近类似物业出租情况较多，其市场租金可以进行量化，从而还原出估价对象收益价格。
收益法反映估价对象收益价格，比较法反映估价对象的市场价格。
最后将收益法和比较法的计算结果进行综合分析，确定估价对象房地产价格。
比较法是根据替代原则，选取同一供需圈内、同一性质、同一类型的近期内三宗案例，对案例的交易情况、期日、区域以及个别因素等进行比较，修正得出估价对象房地产价格的一种方法。
首先需要搜集交易实例，然后从中选取可比实例，建立比较基础、进行交易情况修正，之后进行市场状况调整和房地产状况调整，从而最终计算出比较价值。
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
通过租金测算年有效毛收益，进而测算未来收益总价值，测算收益期即剩余可收益年限，确定报酬率以及递增比率，最后再通过公式计算出收益价值。
收益法和比较法均有可靠依据,但侧重的要点各有不同：
第一种方法侧重于收益价格,第二种方法侧重于市场价格。
将上述两种方法的测算结果进行综合分析，求取估价对象房地产价值。
十、估价结果：
估价结果汇总表
42678元/平方米
十一、参加估价的注册房地产评估师
十二、实地查勘期：
2018年8月31日至2018年8月31日
十三、估价作业日期：
2018年8月9日至2018年9月19日
十四、估价报告应用的有效期：
本估价报告从出具之日二○一八年九月十九日起壹年有效。
附件目录
附件一：
北京市昌平区人民法院《委托司法鉴定函》【（2015）昌执字第04721号】
附件二：
北京市国土资源局昌平分局《房地产权登记信息》
附件三：
北京市国土资源局昌平分局《查封登记信息》
附件四：
《房屋登记表及房产分户平面图》
附件五：
估价对象现状照片
附件六：
估价对象位置示意图
附件七：
评估机构营业执照复印件
附件八：
评估机构资质证书复印件
附件九：
估价人员资质证书复印件
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