0701港铁项目项目设计任务书初稿Word格式文档下载.docx
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满足《深标》及规范要求
建筑高度
≤180米
车位
1350辆（自用1246，公用104）
绿化率
≥
30%
使用年限
70年
建筑退红线
南侧和平路、东侧布龙路群楼退红线6米，主楼退红线12米；
北侧与西侧与相邻4号线龙华车辆段上盖物业开发第二期不退线。
建筑面积
260182㎡
住宅
191750㎡
商业
10000㎡
幼儿园
2400㎡
配套公建
2017㎡
警务室
30㎡
物业
300㎡
文化室
1500㎡
邮政所
100㎡
环卫工人作息室
7㎡
再生资源回收所
垃圾收集站
50㎡
社区体育活动场地
2000㎡
2.3总体布局要求
（a）物业连接轨道车站人行连桥的通道及各栋住宅之间的人行通道不计容积率（包括商场内24小时公共通道和人行风雨连廊）。
（b）车辆段物业平台结构标高黄海高程86.7米以下的建筑视为地下部分（不计容积率）。
（c）本项目与4号线龙华车辆段上盖物业开发第二期共用部分道路系统（包括部分人车行出入口、小区道路、消防通道、风雨连廊及电梯等），共用道路系统开放给两期业主使用。
（d）需在和平路与布龙路交汇处的车辆段物业平台处建集中商场（建筑面积10000平方米），商场限整体转让，部分商业面积作餐饮用途。
2.4用地现状
地块呈南高北低分布，整体略高于周边马路，地块南面白地略高出平地10米，目前场地基本平整，内部无建筑物。
2.5地块周边
周边情况概览：
项目周边有零星的厂房，正在陆续拆迁，同时项目周边有大量农民房和空地。
东边：
布龙路目前正在重新修建，改造工程采用城市一级主干道标准，改造后的主路为双向八车道，路标准宽度为70米，绿化宽度达25米，设计时速为60公里，
南边：
为和平路，有10米高差，对面为潜龙曼海宁。
西边：
主要为厂房和空地。
北边：
为锦华南路，与路面约有10米高差，路北侧为空地，。
2.6周边道路
布龙路：
布龙路（S360核龙线）城市化公路改造工程起于龙景立交，路线由东往西经龙岗区坂田至宝安区龙华，沿线穿过坂田、民治、龙华、大浪，与龙大高速公路市政段相接，路线总长约9.07公里，按城市Ⅰ级主干道标准进行改造。
目前正在施工中，新区以第二条深南大道的美誉打造。
福龙路：
快速路，连通福田香蜜湖，南起北环大道香环立交，在龙华二线拓展区与龙大快速路连接，全长14.38公里。
和平路：
东接清华路，西至福龙路，全长５．０４公里，有效联通了区域交通。
新区大道：
双向四车道，从现有的梅林关西侧通过，直接连接梅观路，为连通龙华和福田中心区的主要道路之一。
地铁4号线：
福田口至清湖，连接香港和福田中心区，为地上轻轨，会对沿线地块产生噪音，已开通。
地铁5号线：
南山浅海至罗湖黄贝，贯穿城市第一、二圈层，连接城市西、中、东三条发展轴，并与10条轨道交通线换乘，现已全线开通投入使用，有效提升和缩短了龙坂片区到市区的距离。
坂银通道：
预计２０１５年建成。
将主要承担坂田、龙华片区和福田上步、华强片区、罗湖中心区之间的中长距离交通联系.
3
项目定位
3.1整体定位
Ø
定位为：
中央别墅区——以精英阶层为引领的城市新生活理想示范区，本项目的使命成为城市居住的新模式，并以此为契机改变深圳城市面貌”，并以“ＯｎｅａｎｄＯｎｌｙ”的口号成为深圳城市的新生活理想示范区
客户定位为城市引领型客户精英人群，片区经过近十年的发展，已形成以福田客户为核心的关内客户，龙华客户为辅的格局。
产品定位上以客户的需求为出发点，结合政策的要求充分考虑创新性和价值附送，结合客户多样的需求，提供较大的弹性空间，一区以200多平叠加联排为主，二区以平面产品中大面积段为主，打造港铁雄踞龙华的新一代城市物业为产品特质。
3.2.1产品配比
根据市场特征和客户需求，给出如下户型配比：
一期90/50配比，无拼合户型；
建议梯户比（超高层：
T5，中大户型：
T3：
小户型：
T4）；
目前设计平台上低密度总建面为3.1万平，但设计院可以优化至4万平
面积段（㎡）
户均（㎡）
套数
建面
建面比
户均总价
90/70
75-85
80
270
21,600
11.3%
198万
52.3%
85-89（3房）
88
595
52,360
27.3%
215万
85-89（3+1）
300
26,400
13.8%
120-140（4房）
130
289
37,570
19.6%
337万
47.7%
160-180（5房）
170
135
22,950
12%
478万
叠加200
200
63
12,600
6.6%
742万
联排220
240
14
8,360
4.4%
1444万
双拼240
220
复式180
180
56
10,080
5.3%
603万
合计
——
1962
191,920
100.0%
-----
3.2.2高层及别墅产品户型建议
高层及别墅产品户型建议
户型
客厅开间
主卧开间
次卧开间
卫生间开间
厨房开间
赠送方式
赠送率
备注
75-85平2+1房
≥3.6
≥3.3
≥2.8
≥1.7
≥1.8
凸窗、阳台、露台
20%-30%
2+1房1卫
85-89平3房
≥3.8
≥3.0
≥2.0
25%-30%
3房2卫
85－89平3+1房
3+1房2卫
120/140平4房
≥4.5
≥2.3
凸窗、入户花园、阳台、露台、搭板
120平经济四房，140平阔绰四房
160-180平5房
≥4.8
≥4.2
5+1房，大套房设置（主卧+书房+衣帽间+卫生间）
复式
——
凸窗、露台、客厅餐厅上空、搭板
30%-50%
可设置北向横厅，注意规避噪音影响
叠墅4房
露台、客厅餐厅上空、入户花园、搭板
参考中粮大悦城产品，注意产品创新
别墅（联排4房，双拼5房）
地下室、花园、露台、夹层、半地下室
100%-120%
保证产品的赠送率
4
设计任务内容及相关要求
4.1规划及设计依据
深圳市建设用地规划许可证
本项目建筑方案设计任务书
项目建设用地红线图
国家及深圳市有关的法律及规划、设计、消防、人防等规范
项目地块地质勘察资料
《深圳市城市规划标准与准则》、《住宅设计规范》、《深圳经济特区建筑节能条例》、《深圳市民用建筑设计技术要求与规定》等
注：
相关文件可通过网络查寻或查阅相关规范专业书籍
4.2设计指导
4.2.1总体规划设计要求：
a）项目推出时龙华周边的发展渐趋成熟，必须凸显出明显的城市感。
因此项目设计重在体现都市感、独特的创新性。
在建筑平面规划、立面设计、景观园林设计方面要有独特的设计理念，为营销推广创造亮点。
b）项目周边有较多的居住用地，未来发展空间潜力很大，在设计上应考虑社区与其区域整体的关系，在设计理念具有一定的前瞻性。
c）注意空间多层次的设计。
社区外部的公共空间的重在体现都市感、交往性和特色性，社区内部的私密空间重在体现其人性尺度和舒适体验。
d）项目存在一定的商业体量，注意处理好商业和住宅之间的关系，减少各自的人流、车流和功能使用的干扰。
e）设计时适应考虑成本因素，如一些地下车库的处理及其它。
4.2.2居住体设计原则：
a）立面：
别墅外立面风格建议：
现代立面风格，立面着重对窗与立面的造型与材质处理，通过现代的设计方法保留现代立面元素同时又富有简洁美和时尚感。
在色彩的运用上采用暖色系为主，保持立面整体的现代感与时尚感。
高层外立面风格建议：
新荷兰主义立面风格，运用荷兰建筑的借鉴意义：
通过悬挑和色块的变化，同时细部变化坚持统一，减少零碎感，增加挺拔、后现代气息；
建筑总体风格主要体现龙华作为深圳城市化建设的新城特色，建筑立面具有现代感和特色，能第一时间吸引人们的注意力，但也适应考虑实用性和经济性。
b）户型：
规划时应充分考虑到深圳市场包容性的居住特征，预先考虑到户型单元的朝向、通风、透光、实用率和均好性等，符合客户的需求同时也为下个阶段的户型的深化提供基础。
c）赠送率：
结合市场主流楼盘产品参照打造，在凸窗、阳台、露台、入户花园等方式上做额外附加值的赠送；
d）精装修：
建议高层做精装修，高层精装交楼标准建议。
e）园林：
现代岭南风格，岭南园林将观赏与休闲融为一体，讲求人与自然、建筑与景观、生活与生态之间的相互和谐。
创造一种既宁静舒适、视域优美而又具有岭南特点的建筑风格。
现代岭南风格则更强调开放性，造型简约时尚、现代大气，使庭院步道与葱郁茂盛的花木植被和碧水蓝天自然相融、浑然一体，实现现代极简主义理念与古典浪漫主义风格的完美融合。
f）引领生态环保主义：
运用绿色生态社区体系，让本项目成为真正的绿色低碳社区，重点四个板块：
生态园林、绿色装修、绿色环保设施、低碳车库。
4.2.3商业配套设计原则：
a）商业体量分配：
一期商业1万平，东南角8500平集中商业和龙路沿街1500平商业；
8500平集中商业包括港式商超及部分港式餐饮等，另外有1500平是由小区文化室改造为会所功能
售楼处设1500-2000平，后期可改造为商业及会所。
商业设计需要考虑
1.布龙路沿街1500平商业展示面昭示性较好，是重点打造的商业街如何做到最大人流的吸引和影响？
2.布龙路沿街的与集中的8500平商业如何衔接做到商业的连贯？
3.集中商业与地铁4号线站台如何有效衔接，最大化的分流人群消费？
4.售楼处与会所如何衔接？
5.泛会所与一期售楼处、架空层衔接？
b）会所建议：
1500平小区文化室与集中商业如何衔接？
c）幼儿园：
引入国际知名双语幼儿园，打造全深圳最顶级的幼儿园；
需要考虑二期预留的幼儿园如何与一期衔接，便于功能互补和后期管理。
4.2.4其他设计要求：
重点强调：
务必满足国家和深圳市关于建筑规划、人防、消防、节能等法律、法规和规范的要求，以使项目在报件过程中比较顺利。
同时符合深圳客户的基本居住需求，适当考虑建造的可行性和经济实用性。
欢迎一些创新的国际性的设计理念。
4.3设计成果
4.3.1.彩色规划总平面图一份
4.3.2.图纸请一律按A3规格印制、装订，提供设计文本套。
4.3.3.规划文本内容至少包括：
规划设计构思及建筑设计意向
总体规划平面图（彩色）
日照分析图
人流车流和消防分析图
规划结构分析图
配套设施及布置分析图
景观结构及景观视线示意图
产品选型设计，要求提供各类产品类型的平、立、剖及单体效果图和建筑材料使用说明
底层商业、社区半开放商业街、幼儿园、会所等配套设施的产品设计图
其他节点（如主景观系统、居住区入口）的详细设计
表现部分：
总体鸟瞰图、组团效果图、沿街立面、开放式商业街、主景观体系及活动区域、庭院景观、过渡空间、单体与景观协调示意图等
分期开发示意图
技术经济指标
户型面积分布表
赠送设计图纸
4.3.4.请提供作展示用的总体规划平面图、总体鸟瞰图、局部室外透视图等，要求统一为AI规格的彩色展板，表现方式不限。
4.3.5.请一律提供1：
500比例的规划模型，应表明与周边建筑的关系。
4.3.6.所有内容的电子文件两份。
4.4设计说明
4.4.1总图设计说明
⏹项目位置及周边环境的说明。
⏹小区与周边环境如何协调的说明。
⏹根据建筑物性质及使用功能要求，对总体布局、功能分区、交通组织、消防车道、消防登高面等是否满足要求的说明。
⏹建筑物栋数、层数、总高度的说明。
⏹车位数量及其安排。
⏹建筑物四周退红线尺寸，地下室四周线退红线尺寸。
⏹总用地面积、总建筑面积（分别说明地下室建筑面积与地上部分的建筑面积；
计容积率面积、不计容积率面积和核增面积）、容积率、建筑覆盖率、绿地覆盖率、道路面积等技术指标。
4.4.2建筑设计理念说明（规划、建筑、立面、配套、人流、景观等）。
4.4.3节能设计说明。
4.4.4人防设计说明。
4.4.5消防设计说明。
5
补充事宜
5.1设计时间
设计过程中将进行一次或多次中期交流，具体时间、方式协商确定，但至少应安排以下两次中期交流：
规划方案阶段年月日
建筑单体阶段年月日
5.2联系方式
本设计任务书未提及或不详部分请参照附件，或与开发商直接联系。
联系人：
电话：
传真：
（公司落款）
2012－6－30
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