工程事务部培训内容Word格式.docx
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6如顺利完成维修工作，应主动讲“您好！
故障已修好，请试用”。
如业户验收合格，则与业户讲“麻烦您在这维修服务单上签名确认。
如您对我（们）的维修有任何意见，可以在此单上注明，以便我（们）日后工作进一步改善。
7维修工作完成，应配合业户将移开的物品移到原位；
离开单元时应讲“不好意思，耽误您的休息（打扰您了），如还有问题，请随时与我们联系”。
8维修工到业户单元内维修时，不可以与业户聊与维修无关的话题，不打听业户私人一切问题，不收业户礼品、物件、红包，更不允许利用工作之便偷拿业户财物，一经查实严肃处理，情况严重的则移送公安机关处理。
9经现场检查发现无法即时维修的应讲“对不起，故障暂无法排除，待我给管理处汇报一下情况后再作处理，我（们）会尽量帮助解决的”。
工程部工作职责
1、在总经理领导下，负责物业小区内的水、电、卫、工程、房屋及公共区域设施设备的管理和维修。
2、负责物业小区内的水、电、气管道、线路、设备的维修和管理。
并对小区公共区域内已安装和投入使用的所有设施设备及房屋等硬件部分的维修和管理，负责施工技术方案的审核及工程接管验收工作。
3、负责与供应水、电、气的企业和政府部门联系、协调及完成合同协议的签定，并对工程预算进行编制、审核工作。
4、负责小区竣工图纸，技术资料的保存、管理及建档工作，结合小区现状建立零星维修管理制度和维修台帐。
5、负责小区维修、技术改造材料计划的编制，对维修材料质量进行验收和管。
6、负责物业小区内水、电、气及维修材料的消耗统计等工作，并用月报、季报、年报和经济分析报告的形式上报公司总经理。
7、树立全心全意为业主服务的职业道德，为业主解决困难提供最大方便。
电梯困人紧急处理预案
操作程序
1中控室值班人员接到被困电梯人员的求援电话，或巡逻人员报告电梯关人时，首先应用电梯内集团电话分机安抚被困人员，说管理处马上派人来救援。
2中控室值班人员立即用对讲机通知水电值班人员电梯困人情况，水电值班人员立即携带电梯专用钥匙赶到故障梯机房准备营救工作。
3切断故障梯主电源，确定一个人统一指挥。
4如果轿厢停于接近厅门位置，且高于或低于楼面不超过0.5米：
1）用厅门专用三角钥匙开启厅门；
2）在轿顶用人力开启轿厢门；
3）协助乘客离开轿厢；
4）重新将轿门、厅门关妥。
5如果轿厢停于远离层门位置时，应先将轿厢移至楼近层门，然后按4步骤救出乘客。
移动轿厢方法如下：
1）利用对讲电话通知乘客保持安静，并说明轿厢随时可能移动，不可将身体任何部分探出轿厢外，以免发生危险，同时如果轿厢门处于半开闭状态，则应将其完全关闭。
2）使用松闸扳手前应确保：
（A）故障梯主电源已切断；
（B）所有厅门、轿门已关好。
3）拆下曳引机端盖，要两个人握紧盘车轮后，方可由另外一人松开刹车。
4）将电梯盘到平层位置处。
5）将刹车恢复至制动状态。
6）确认制动可靠后，放开盘车轮。
6通知电梯维保单位维修故障梯。
7操作时应注意：
不可仅松开刹车令轿厢自由移动，而应在松开刹车时同时握紧盘车轮，并用人力盘绞。
设备安全检查制度
1.设备安全检查的目的
为规范设备安全管理，延长设备使用年限，确保系统的正常运行。
2.设备安全检查的职责分工
1维修部经理负责机电设备安全管理指导及监管。
2维修部经理负责对小区设备日常运行维护维修安全管理工作的安排和检查。
3维修员负责设备房的具体安全管理。
3.设备安全检查的内容
1机电设备维修员必须接受岗前安全培训，经考核合格方可上岗。
2设备房必须符合消防要求，按规定配置相应的消防设施及灭火装置。
3设备房严禁堆放易燃、易爆物品及任何与设备运行无关的材料或物品。
4设备房不可以进行明火作业，如无法避免，则必须由专人在现场看护，并备好灭火器。
5供配电设施的维修应在停电后进行，必须带电作业时应做好安全措施并有专人在现场监护，禁止一人单独作业。
6机电设备房应保持通风，照明以及应急灯在停电状态下正常使用。
7外来人员不得进入电梯机房、配电房、空调机房、水泵房等各要害部位，经管理处主任批准进入者，必须办理登记手续，并由工程经理（工程主管）陪同方可进入。
8维修员必须严格按照技术规程对所管辖的设备安全运行状态及所属机房范围内的安全状况进行检查，发现不安全因素及时报告，限期解决。
9各机房不得随意配备钥匙，各机房钥匙由值班人员专人负责。
无人时必须锁好门窗，交接班时钥匙必须一起交接。
化粪池清掏管理办法
1.化粪池清掏的目的
规范化粪池的清理工作，确保清理质量。
2.职责：
1维修部负责对化粪定期清理工作的质量检查监督。
2物业管理员负责依照本规程实施定期清理工作。
3.化粪池清掏的程序要点
1雇用吸粪车一部（含５米左右胶管三条，６－８米长竹杆一条）。
2用铁钩打开化粪池的盖板，敞开１５分钟后,再用竹杆搅化粪池内物结块层。
3把车开到工作现场，套好吸粪管放入化粪池内。
4启动吸粪车的开关，吸出粪便直至化粪池内的化粪结块物吸完为止。
5盖回化粪池井盖，用清水冲净工作现场。
6每年清理一次。
7清理时间应定在当日晚间（行人较少时）。
8污水不能溢出地面。
9清理完毕后，水面不得有大片（10平方厘米左右）结块物。
4.注意事项
1吸粪作业时，防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。
2因吸粪车的噪音较大，故应避开住户的休息时间进行作业。
3揭开盖子后，一定要有专人看护并设置警示牌，清理现场，以防行人跌入。
4化粪池内的沼气有毒、易燃，故应充分散发后，才能作业，且周围不得有明火，以防爆燃。
工程部交接班制度
1.工程部交接班制度的目的
为规范值班人员行为及工作要求，确保设备值班工作正常开展。
2.职责
1工程部经理负责对值班工作指导与监管。
2工程部经理（工程主管）对日常值班人员的工作安排和值班人员的日常工作管理。
3值班人员负责根据相关制度严格执行。
3.工程部交接班制度的内容
1接班人员应提前15分钟到达工作岗位，与交班人员一起对设备、设施巡查一遍，了解设备运行情况，并填写交接班记录表。
2接班人员如身体不适、酒意或精神不振不得接班，值班人员出现缺勤时，应报告主管领导。
3交接人员下班前必须清扫工作现场，将设备擦拭干净，并向接班人员交待清楚，特别是隐患缺陷。
4交接班双方事先作好准备，必须按照下列内容进行交接：
a、设备运行记录、事故记录、设施记录、工作票、操作票、主管部门及上级领导的通知、运行图纸等应正确齐全。
b、值班用工具、设备工具、仪器、仪表、消防设备、钥匙等应齐全完整，室内及设备外壳应清洁无尘。
5接班人员在接班时必须检查设备各部位情况，如发现有故障或不清洁，应立即提出意见，必要时可拒绝接收，并及时告知工程部经理（工程主管）。
6接班人员对连续运行设备可不停机交接。
7交班者必须详细交待本班负责区域内设备的使用与故障排除情况，并将需排除故障的设备、已排除故障的设备填写在“交接班记录表”内，交接时双方签字。
8接班者必须查看设备使用情况，如有故障应及时排除。
9工程部经理（工程主管）应定期检查设备交接班执行情况。
房屋接管验收标准
1.房屋接管验收标准实施的目的
明确房屋接管验收标准，为维检验人员提供指引。
2.电器部分
1室内外灯具必须安装规范，开闭灵活；
2所有墙上插座必须符合安装规范，使用方便；
3电器盒、通讯线路盒盖板须清洁，完好；
4户外总开关高度合适，电表易于认读；
3.木装部分
1楼板必须平整，有透气孔装置；
无裂缝，变形，霉变，发黑，起拱，较大划痕，严重污染；
2楼板木基础必须稳固，无声响；
3天花板角线，踢脚线不得裂缝；
4厨房吊柜门，储藏柜门必须关闭严密，能灵活关闭；
5门框装锁部位要整齐；
6木门配备要齐全；
7门与磁碰的配合要规范；
8检查口盖板开关必须灵活；
9吊顶、天棚需平整完好；
4.铝装部分
1门窗要灵活好用，锁要安全；
2胶条安装要规范，无发黄、断裂、脱落现象；
3纱门、纱窗不得有破损、划出现象；
4铝框与框壁结合有无裂缝；
5铝合金门拉手要坚固；
6玻窗、门无划痕；
5.墙面部分
墙面完好不得有裂缝，无明显色差、划痕、不平整、水污渍、涂料起泡或脱落；
6.厨卫水暖部分
1喷头、开关必须安装齐全；
2肥皂盒、扶手、浴帘通必须安装齐全；
3浴缸排水阀必须安装规范；
4淋浴开关必须安装到位；
5面盆必须安装端正；
6金诺管无松动。
7洗菜槽出水管必须安装完好；
8座便器、浴缸、淋浴、面盆排水通畅；
9卫生间必须试水、并确认有无渗漏；
10所有冷、热水管及管接件均无泄漏；
7.地砖部分
1花岗石、大理石安装必须平整、无断裂、裂纹、缺角；
2墙砖、地砖安装必须牢固、平整、无损坏、空鼓、起拱，裂缝和较大划痕；
3车库存地面不得有搅拌水泥、石灰的积垢；
4散水面不得有裂缝；
8.排水排气部分
1阳台雨后不得有积水；
2ＰＶＣ水管安装必须规范；
3车库排水沟无积土，进水沟完整无缺损；
4地漏无缺损、无污染并与地面相平，排水畅通；
5油烟机孔、热水炉孔必须预留；
9.清洁部分
1高层玻璃窗不得有工程遗留污垢；
2铝合金门窗无水泥、涂料、保护纸等工程污染；
3室外内木装完毕后，不得留有涂料污染；
4室外墙面不得有色彩污染；
5室外地砖、花岗石、门窗、散水等处不得留有涂饰工程污染；
6白色ＰＶＣ管上不得留有各种工程污染痕迹；
7厨房花岗石料理台、台面不得有木装工程的胶漆污染；
8阳台、露台栏杆不得有水泥、涂料等工程污染；
9高位玻璃窗、阳台、外墙、清洁无污迹。
电工操作安全规程
培训目的及要求：
使新员工撑握电工安全操作基本要求和注意事项。
一、工作之前
1、电气操作人员应思想集中，电器线路在未经测电笔确定无电
前，应一律视为有电，不可用手触摸，不可绝对相信绝缘体，应认为有电操作。
2、应详细了解工作地点、工作内容，周围环境再选安全位置进
行工作。
3、工作前应详细检查自己所用工具是否安全可靠，穿插好必需
的安全防护用品，以防工作时发生意外。
4、维护线路要采取必要的措施，在开关把上或线路上悬挂“有
人工作切无合闸”的警告牌，防止他人中途送电。
5、使用测电笔时，要请注意测电试压范围，禁止超出范围使用，
电工人员一般使用电笔只许试压五百伏的电压。
二、工作之中
6、凡四百伏一千付之内的线路上禁止带电操作，如必须带电作
业时，要有可靠的安全操作措施，经领导同意后，在有人监护下方可进行。
7、电工人员工作时，必须头脑清醒，思想集中，不得酒醉打闹，
神志不清，身体不适者禁止工作。
8、工作中所拆除的线路要理好，带电的线头应包好，经防发生
触电。
9、安装灯头时，开关必须控制火线，灯口处必须接“0”线。
10、如工作中途停止工作，当重新工作时，必须详细检查各项设
备之变化，待充分了解后方可进行工作。
11、严格遵守劳动纪律，服从带班者指挥，不得任意离工作岗位。
12、在一切金属器外壳上，都必须施行接地，接地电阻不得大于
4欧，地线面积要大于相线能力的1/3。
三、工作结束后
13、工作结束后必须使全部人员撤离操作地，拆除警告牌所有材
料、工具、仪表等后方能撤离。
14、操作地点清理后，操作人员要亲自检查，如要送电试验一定
要和有关人员联系好以免发生意外。
四、登高操作
15、登高使用工具（梯子、安全带、紧线工具）必须经常检查，
切实保护好，如发生损坏，不合安全规定，应立即停工使用。
16、使用梯子进行工作时，梯子角度以60度为宜，禁止工人同
时上、下梯子，操作时需有人在地面操作。
17、使用之工具及材料必须装入袋内吊送，不准随便乱抛，以免
砸伤人，有人在高空工作时，任何人不可站立在下面。
18、弯管时注意安全，防止烧伤烫伤。
19、电气安装打墙眼时，要思想集中，互相注意防止伤人。
20、发生触电时，不要慌乱，应先立即拉开电源，如急切找不到
电源时，可用木杆或干净布使触电者脱离电源后，立即施行人工呼吸并通知医院。
21、发生事故或重大设备、人身事故和发现严重事故因素时，应
立即向上级报告。
22、发生火警时，立即切断电源，用四氧化碳粉质灭火器或黄砂
扑灭，严禁用水扑灭。
砖墙面抹灰沙桨工艺操作
使员工增强工作责任感和提高技术水平。
工艺流程
基体表面处理-----打巴出桩-----做踢脚线或墙裙-----做护角-----做水泥窗台线-----抹底层砂浆------抹中层砂浆------抹罩面灰-----质量自检
抹灰主要工序
项次
工序名称
中级
高级
1
2
3
4
5
基体清理
湿润墙面
阳角找方
阴角找方
涂刷水泥桨
+
6
7
8
9
10
-抹踢脚线\墙裙\护角底层砂桨
抹墙面底层灰
吊线打巴出桩
抹踢脚线\墙裙\护角中层砂桨
抹墙面中层灰
11
12
13
14
检查维修
抹踢脚线\墙裙面层灰
抹墙面面层灰并修整
表面压光
注:
表中+表示应进行的工作.
砂桨品种要求
墙面一般抹灰所用的砂奖品种如无设计要求时,应符合下列规定：
一、外墙门窗洞口的外侧壁、脚、压墙应使用水泥砂桨或水泥湿合砂桨.
二、湿度较大的房间和车间墙面应使用水泥砂桨或水泥湿合砂桨。
三、砼和钢筋砼墙的底层灰应使用水泥砂桨或水泥湿合砂桨。
四、硅酸盐砌块的底层应使用水泥湿合砂桨。
五、加气砼的底层应使用水泥砂桨或水泥湿合砂桨。
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