房地产县城营销推广经验Word下载.docx
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3、小区条幅
4、手机短信
5、露演,人流集中的地段或是项目旁，进行文艺演出，或进行**乡镇巡演花费不高，效果不错。
同样，电影下乡，电影进社区等等，丰富百姓生活，借机上电视。
6、开盘一定要搞个“飞行器”，原因：
飞得高，噪音大，费用不高，宁静的天空来只大鸟，效果不错。
7、过年，记得做个焰火表演。
观察五：
本人现在就是在做小县城的项目，报纸和电视基本我们是不考虑的，报纸要做也是做的夹报，价格便宜也实用。
除了一般前面大家说到的一些宣传（如SP活动，业务员派单等）我们在这还做了些别的活动，希望对大家有帮助。
1、在县城中比较大的银行放置X展架，又不要场地费又能做到宣传。
2、制作长途大巴的车坐套，因为小县城外出务工的人还是比较多的。
3、与县城中的比较大的超市联系，在物品装袋的时候放入一张我们的宣传单。
观察六：
我做的项目是当地的一个高档项目，市场竞争非常激烈，可以说是白热化，距本项目步行5分钟内就有5个项目在售。
我认为最根本的首先要了解但地居民的消费习惯及消费心理，了解有效的宣传媒体
其次，不要忘了项目的根本——项目本身亮点
只有这样才能采取行之有效的办法：
1、电视、报纸一定要做，主要以形象宣传为主，不宜太多，否则推广费用会相当高；
2、户外，选择目标客户群经常出入的地方；
短期投入较大，但会有长效的媒体，根据项目进度及时更换，前期做形象，中期宣传品质，后期以促销为主
3、短信，在没有主流媒体的县城这是一个廉价且非常有效的办法；
它可以迅速提升项目的知名度；
内容以工程进度、项目优惠信息为主；
4、派单、条幅，派单要目标性强；
这两种方式对于对门头房、周边乡镇的宣传非常有效；
5、活动，本项目根据不同的阶段搞；
前期,小区景观论证会，聘请知名规划专家（当然是景观设计公司的设计人员）让业主感觉到对他的一种尊重，有一种当家作主的感觉；
开盘，邀请当地知名人士参加，最好是政府要员，要配合有力度的优惠政策进行；
封顶，工程质量验收活动（前提是自己的工程建筑质量没有很明显的缺陷），聘请专业验房师（开发商找的），召集已成交客户及意向客户，客户会觉得很放心；
这里简单的说一下活动搞得太多了，还有样板间开放活动、物业公司见面会、冷餐会等…………最重要的一点是不要少了奖品
6、重视老客户的作用，要推出对客带客的奖励；
7、特定的人群要特别对待，如公务员、大企业宿舍区、大的专业市场要重点突击；
8、把售楼处搬到当地居民经常去的超市或者商场里去；
观察七：
一、广告宣传以DM单为主，但一定要铺天盖地，高密度发放；
二、开盘一定要引起轰动，采用抽奖、免费赠送等形式，一定要把人气做足、做旺；
三、一定要炒作一个主题概念，并且要通俗易懂，符合当地人的人文；
四、造成楼盘旺销的局面，哪怕是虚张声势，县城的人更容易跟风；
五、要重视口碑宣传。
观察八：
由于小县城的人口结构中,农业人口的比重会相对比较大,所以办展会和打报纸搞的方法效果比较差,但是小县城范围小的特点却是能很好利用的
1、如果开发商的推广费用充足的话，可以举行一些公益活动，比如请一些演出团体搞文艺演出等，肯定能达到全城轰动的效果
2、可以花钱给政府搞点形象工程
3、在主要道路上做高炮、刀旗等
4、SP活动一定要吸引眼球
观察九：
我现在就是在一个也算是小城市里做策划吧，刚入行不久，也来说说吧。
１、小县城的居民消费观念与大城市不一样，因此在推广项目、广告宣传时就直接点，他们要的是实际，看得见的东西，比如价格怎么样？
户型怎么样？
就明说，不用太多的诗意化
２、广告宣传方面，小县城不喜欢看杂志、报刊之类的，电视现在节目太多，他们也很少看本地的频道（节目少，不好看），所以最好还是发放ＤＭ，可以跟广告公司合作，像现在的县城里都有一些比较有名的ＤＭ广告，或者由自己的置业顾问自己去发放，效果会好点。
报纸方面，最好跟县城的党政报刊合作，一来有点权威性，二来阅报的人群也是当地的机关单位、大公司企业，效果也比较好
３、户外广告。
小县城地方小，如果在繁华地段树立广告牌，项目知名度也大大提高
４、事件营销。
如举行赞助贫困生、慰问教师等事件营销
５、搞好与老客户、业主的关系，利用他们的口碑有时候可比广告的效果还好，当然到销售时老带新也是非常好的
其他的，呵呵，就如大家上面说的，很多很多、、、不过还是要根据当地的具体情况来做的
观察十：
一、县城中派单是要用的；
二、灯箱广告、户外广告牌也是比较能吸引人的；
三、节假日组织现场看房活动，最好“有房可看”，若有样板房效果会更好。
四、项目要有点特色，但不管是产品本身还是推广千万不要太超前，只比本地项目超前一点点就可以了。
五、可以考虑联系团购。
观察十一：
要看县城的经济发展水平、消费能力、开放程度以及项目规模、档次等多种因素。
一、如果是一个内地经济发展水平一般，开放程度一般的县城，项目档次在区域中处于高端客户群：
公务员、教师、医生、私营老板。
对于小县城来说，收入稳定的公务员、教师、医生等行业是面积最大收入最稳定的人群（在后续推广传播上容易到达）。
私营老板有消费力，但较分散（在传播上不容易到达）。
县城，口口相传的作用巨大
推广手段：
针对以上客户，采取直接的传播方式最为有效，采取线下营销方式
1、团购，采取点对点销售方式
2、旧客介绍成交新业主可享受额外99折（类似），旧业主可赠送管理费等等
3、户外广告
4、商业中心，人流密集地派单、户外宣传活动
5、现场包装，营造气氛
6、活动营销
二、经济发展水平较高，开放程度高
如顺德、南海虽然是县城归佛山管辖，但其居民消费能力相当强，别墅卖的比普通住宅好，什么手段都可以用！
1、小县城里面，市民对传单的拒绝性很低，而且都会仔细阅读。
所以印刷精美的传单会受到许多消费者的喜欢，能够了解到更多楼盘信息。
2、小县城里面必须注意的一个问题是人脉传播，口碑传播很重要，楼盘宣传得当的话，会成为市民茶余饭后的话题，他们愿意当现实的广告传播者。
3、中国人、特别是小县城的中国人都相对会占小便宜，因此，在宣传活动的时候、一定要带上“礼品”“奖品”等字。
即使是身价不菲的市民，也会对小奖品感兴趣。
可以做的是
1、注意时间
2、在区域环境中挑有实力购买的乡镇或村落
3、进行大面积DM单派发
4、注意价格策略
5、县级人群注重和城市的交往
小县城主要渠道有三种:
1、电视：
不是当地台，是中央台，省台，市台，天天播放流动字幕广告，开始没有效果，一个月之后就见效了；
每个台都要有，每天滚动15次以上，效果会很好！
不过如果能够配合一些广告，效果会更好；
2、户外：
高炮大牌还是要得，最要紧的是要大，大家都能够看到；
三人脉传播：
形成人人口口宣传，通过保险啊‘传销的这些人帮忙推广，人知道的越多越好；
搞一些优惠实物促销，得到实惠！
观察十二：
本人一年前在县城呆过，简单谈谈我们的推广方式。
1、报纸。
作为一种形象广告。
2、户外广告，包括项目工地的包装。
3、DM。
用于派单和夹报。
4、车体广告，包括出租汽车和公交车。
5、售楼部门前演艺活动。
6、手机短信。
7、老客户带新客户的奖励措施。
通过我们的实践，发现2、7、4、3、5效果最为明显。
另外，我觉得在小城市，作广告设计，应该朴实点，不要过于花哨。
包括销售人员都应该入乡随俗，可以不用讲普通话、什么喊控等SP活动少做、甚至不做。
因为我觉得当地人还是十分朴实的。
备注：
河南某县城
我来说说小县城最有效果的推广方式：
1、花点小钱或是请几顿小酒让县长、副县长、县委书记等干部参加开盘现场仪式（老百姓就会认为开发商很有实力）；
2、开盘当天举行舞蹈、民歌文艺演出（老百姓最好凑热闹，人气会旺的不得了）；
3、以小礼品的方式进行有奖竞猜（要注意：
有可能人多得会把舞台挤垮）；
4、每到周末在售楼处放些玩具、点心，小孩子就会让家长带去玩儿，趁机
5、如果以上几点还没有效果那你就赶快撤盘走人，因为这个地方的人不是不喜欢住楼房就是穷的买不起房
观察十三：
以我操作多个二、三线城市项目的经验，其他什么活动啊、促销啊都只是辅助手段，最重要的是口碑传播。
因为二、三线城市城市小，传播速度快，好事、坏事一下子就全城都知道了。
所以在二、三线城市要想成功，就一定要把客户哄得贴贴服服，他们很自然的就会帮项目做宣传，反之，他们就会不遗余力的帮项目做反面宣传。
在二、三线城市要想把项目做好，一句话，保证质量的前提下，想法设法让客户满意
小县城的特点：
1、从众心理严重
2、绝对的贪小便宜
我的心得是：
1、电视、电台、派单、报纸皆是浪费
2、适当做些户外
3、采用人际营销，大张旗鼓地用中介费开路。
4、阶段性地炒作些活动，记得一定要有抽奖或小礼品
5、置办些印有项目LOGO的生活用品和小礼品，然后发放出去让它满大街都是。
6、售楼处高档一点，小姐漂亮一点。
观察十四：
足够你忽悠一阵子了：
1DM单页：
一定要派发滴。
文案上可以雅也可以俗，但保证在重点的地方用客户能看得懂的语言。
文字尽量少，画面要唯美。
派发时间上，个人与大家有不太相同的意见。
我家也是县城的。
大白天在街上转悠的一般都是没事的老年和少年，中午吧，一家决策之主不是忙着买菜做饭就是忙着接孩子，这个时间单页是没有时间细看了，何况看了之后如果本身不想买也没有什么作用。
但清闲的时间就是在晚上了，尤其是对一些中档的盘最好根据县城人喜欢晚上聚地摊的习惯，多为一家人或三五好友，此时发单此单被讨论的可能性最大。
效果最好。
当然，这也得看各地情况。
2售房部装饰：
其实大家都认为县城的人俗气，但同时又都承认公务员、外地务工者为消费决策及货币支持者。
所以，对于中、高档楼盘DM可以俗一些，但售房部装饰一定要稍雅一点，毕竟没有谁是看着售房部文案来买房的，但雅归雅，又不可让人产生敬畏之感，这个是较难把握的。
3、电视广告：
不可一概否定。
根据当地当时的情况。
最好做做市调。
如哪一阶段正好当地电视台播放的节目收视率高，此时可考虑。
4、SP活动：
最好能与传统节日结合起来搞。
县城人对传统节日的兴趣还是很大的。
总之还是根据各楼盘不同的定位对不同的目标群。
量体定制，效果应该不错。
观察十五：
我公司的开发项目处于一个小县城,公司在此项目推广的模式是:
1、项目前期是媒体广告（大牌、灯箱、条幅、DM、电视字幕等）
2、参与地方文化活动，推广项目品牌（曾到过该县最偏远的地区发放宣传资料，以为他们不知道咱们公司的楼盘，我们刚递过去楼盘资料，他们就说了在某某时间我们看到过了你们做的活动了，你们是****楼盘，当时真的很高兴，没想到参与地方公益活动带来的收获会这么的好）
3、另外在公司人员在外办事，公司制定一套对于项目的解说词，让每一位员工了解项目，对外推广项目；
4、品质、品牌、理念宣传
从财务到营销工作一年的时间里，从项目开始有一期项目结束，从接待来访登记表来看，原先的客户40%是广告吸引而来、路过10%，听人介绍50%，随着一期项目的品质不断的建立，来看房购房的客户基本都是听人介绍，从这些介绍的客户里我们有最近的邻居（原办公室租用），到最远的欧洲西班牙，呵呵呵！
一期的商品房还没交付，已销售一空，价格比同等住宅高出二百一平
从中得出这样一个经验：
小县城把打广告的钱去做些参与地方的一些公益性活动，这样更深入人心，当然广告也是要做的，不然怎么宣传咱们的楼盘呢？
口碑虽树立起来了，但我们清楚以后的路将任重而道远，我们更应该去不断的完善自我，不断提升产品档次，追求完美！
完善、完善、再完善！
完美、完美、再完美！
观察十六：
本人也曾在县城操作过一个商住项目，上面各位同仁的很多做法都比较切合实际，现有一些心得与大家分享：
1、可以创新广告形式。
一个例子，我所接手项目有个城中湖，湖中有个4－5亩地的小岛屿，上有一座房子，一直以来，整个岛屿都是黑漆漆的，白天看着小岛倒是挺漂亮的，但是一到晚上，就黑乎乎的，但是这个有个优势，县城的主干道与小岛屿有水相隔（约150米），视效果非常好，后来我灵机一动，何不在岛屿上做一个霓虹灯呢，这样既增添了县城的风景，又宣传企业形象。
后来，我做了个大型霓虹灯，凡是经过县城这条主干道的，都可以看到我们的宣传，没几个月，项目知名度得以提升。
分析下来，所在县城并不是没有霓虹灯，县城的宾馆、娱乐场所门口也到处是一片五彩缤纷，但是，我把它放在一个合适的位子，首先是一个原来晚上黑黑的一个小岛上，其次，是放在了一个有水面反射的水边，最后，位置隔主干道150米，在人的视线范围内。
还有就是，我没有落俗的用七彩灯光。
还是用三色，这样，又与其它霓虹灯相区别，不让人将该广告位与娱乐场所联系起来，硕大的宣传主题表明了这是一个新兴的项目，一个有着前景的项目。
后来，该广告吸引了当地报纸摄影记者的眼光，又给我做了次免费报道。
接着，我又组织当地电视台，将其与城市美化亮化联系起来，做了次现场采访，这就是后话了。
观察十七：
本公司刚在南通的如皋（县级市）结束了一个楼盘（多层\商铺）
在目前政策多变、市场复杂的情况下住宅销售大约6个月时间全部结束，商铺销售40%，由于小区前城市道路新规划出台，剩余60%开发商决定压后待涨。
总结几点主要销售和推广手段请大家指正：
1、县城人多爱热闹，我们分别在工地奠基、正式开盘、国庆、元旦举行了四次演出活动。
前2次同时派送小礼品（礼品为印有楼盘LOGO的的雨披，礼品袋内含楼书），主要为扩大楼盘知名度；
国庆则对已购买的客户进行了抽奖，奖品为冰箱、彩电、微波炉；
最后一次则是主推商铺。
2、在县中心树立大型广告牌，每次活动配以邮送广告配合宣传、电视气象预报时段插播活动字幕（为了节约经费。
而且实际效果不错，县级台节目垃圾，也就天气预报有人看）
以上2点其实是一般化的做法，只要深入了解当地情况就可以了，我觉得下面一点比较重要，至少对于我们这个盘子。
3、我们在对住宅进行市场定价时做了大量的成本分析、市场调查、发展预测、以及开发商的心里分析。
从实际效果来看，最后所定的开盘价格是比价哦合适的，既符合了开发商的最底底线，又对购买者有吸引力，最重要的是为我们获得增值部分的分成提供了空间。
在实际销售中我们根据销售情况、周边对手的情况、未来1年的上市量不断做分析，抓住机会调整价格
开盘基价1650，开盘一月后就上调了50。
当时有2中反应：
一种是已购买的，觉得买的好。
刚一个月就增值了。
还有一种正在考虑对比的准客户觉得，才有一个月就涨了50，心里有点难以接受。
但我们要的就是后一种效果。
第3个月，正好国庆，我们再提了100并举行了抽奖活动。
同时做了一期邮送：
10月过后将再提100。
于是10月结束前我们的住宅已经销售了80%。
并且有人开始抄我们的房子了。
剩下20%我们决定暂不销售，让超房的人帮我们把价格抄抄高。
最后，我们的最高价卖到了2050。
总结：
县级区域销售楼盘切记符合当地民情，实在的推广和销售手法及时调整相结合是关键
观察十八：
1、中下端住宅
推广原则——一个字“土”
做此类楼盘所有的推广语都要白话不需要太花哨
要搞活动就是要实在，哪怕便宜10块钱一平方，客户也是非常乐意的
2、高端住宅
推广原则——一个字“俗”
做此类楼盘就是投其所好搞写高级点的活动
抬抬他们身价，搞个明星代盐那些有钱人保准拥来
还可以在些大的酒店饭店里搞写联合活动之类的
观察十九：
县城广告方式有几种：
不要认为电视宣传作用不大，县城人们的主要娱乐方式就是打牌、看电视，尤其是当地电视台，花费少，效果明显。
2、单页：
单页一定要作的华丽，最好附带印上日历百姓们会将他当作日历等实用的东西用，不易丢弃。
3、促销活动：
促销时最好采用实物促销，不要用现金折扣，东西要考虑实用性，百姓们看到真实的东西会觉得很值。
同时在平时积累客户时可利用水杯或其他小物品作看房奖品，吸引人气。
4、部分县城有一种由直递广告，夹在报纸中由邮局直接递送到企事业单位，由于针对人群比较集中效果非常不错！
观察二十：
偶第一次操作的盘位于某三线城市,项目临近有一小县城,消费能力较高,此区人群成交记录占总客户的30％以上，总结而来，大体是通过：
１．在县城中央商业中心设置外展点或者咨询处
２．小地方人群传播快，而且集中，可以运用介绍的促销方式很不错
３．小恩小惠是最好的办法，公关活动是最有效的传播渠道
４．县城里做巡展和派单可以轰动一时而且持效不错
５．适当的可以树立广告牌或者在热销的时候做些Ｔ旗聚集人气
观察二十一：
俺是乡下人，从业以有3年多了，除了在重庆（上海东方花园）卖了一个月房子，就在也没有到过大城市了！
直到现在还在一个叫望谟的小县城（有人叫它“贵州的西藏”）呢！
看到了绿荫的帖子，也看到了策友的高见，我有以下3种最有效的方式和大家交流：
1、（前期）项目展示。
把项目沙盘放在县城最中心的位置，并且给它做一个形象展示厅，每天至少都要有一名销售人员现场解说、发放楼盘资料，在晚上或节假日要加人。
在工地上可安置几个大的氢气球，在施工围墙上做喷绘———你打扮得越漂亮越好！
开盘活动也是少不了的，你烧的钱越多———请的官就越大。
他们一讲话，老百姓们都不怕！
2、（中期）下乡宣传。
乡下是一遍没有被开发的宝地。
在他们赶集时，你开着宣传车，放着录制的项目卖点解说词，外勤直销业务员带着DM单给客户介绍产品、寻找准客户、留客户联系方式、邀请客户打电话或上门咨询。
电视广告也可以找几位购房者谈一下对项目和公司的看法———砸点子！
要求下乡宣传至少在两次。
3、（中后期）派单直销。
我们一直采用业务员发单的模式———用经过简单培训后的业务员在县城天天发单，在行业用得最好的要数香港泰盈集团。
就是让业务员寻找客户，再带到售楼部，由专业的销售主任和客户谈。
（这帮人在有些人眼中就像一群疯子，我是在外面开早会时听别人叫的）
观察二十二：
DM直邮和事件营销最有效：
我们公司目前有两个项目，其中一个就在小县城，两个项目相差一周相继开盘，县城项目晚一周开盘，却在开盘后半个月后成交总量超过市里的项目，并且其广告推广告费用只是市里项目的1/20，这出乎我们的意料，最后通过两个项目的推广方式和销售结果对比，我得出以下结论：
1、一般来说，小县城是没有报纸的（沿海的除外），再说县里面的人的文化水平不高，也没有阅读报纸的习惯，所以报纸广告我们没有采取。
2、如今有线电视的普及率很高，县城的电视台的收视率不能保证，顶多看看新闻，我们在该县的电视台就做了一次5分钟专题，但事后证明效果还行。
3、开盘前2天，我们包装了3辆带喇叭的小飞虎货车下乡宣传了2天，主要宣传开盘时间、地址等
4、我们搞了两次事件营销：
一次是项目开工，赞助该县的“军警民篮球赛”（该县每年一次的比赛），邀请相关县领导观看，加电视媒体报道，建立良好关系；
一次是捐资助学暨开盘典礼，并邀请县领导参加，媒体报道，主要捐助困难儿童。
引起了较大的轰动。
且这次我们把沙盘全摆到那个广场上展示，在广场上签单，现场水泄不通。
5、DM直邮广告：
开盘前的3000份直邮广告是这次成功的关键，主要展示楼盘功能和开盘信息。
该广告目标针对性强，可说的内容详尽，印刷精美。
6、3000份宣传单页，在县城繁华地段散发，取得了一定的效果，内容与DM直邮内件一样。
7、楼盘的区域包装：
主要是路灯旗。
从后来的广告效果调查，我们认为DM直邮广告和开盘的事件营销最有效果。
总投入极少，却产生了极大的经济效益和社会效益。
观察二十三：
小县城,注定了经济和房地产市场的不成熟,什么地方电视啊,报纸啊,不一定有,有了不一定达到预期覆盖面和效果,因为小县城里看报和地方电视台的人还真不多,如果是经济不是很好的地区,套用大城市里的营销模式,结果只有一个就是"
死"
要完全打破之前的营销概念,以当地的市场习惯为出发点,入乡随俗,再加入一点时尚元素.提几点建议：
1搞定政府机关的公务员,老百姓都喜欢跟风
2想办法让当地有影响的人物公开到该项目购买物业.最好是首富.3保证项目和开发公司在小县城内的口碑,地方太小,口碑就是最好的广告,出点什么纰漏,两天就给你弄的满城风雨.4户型产品的设计要符合当地人的生活习惯,如果你在一个年平均30度,而且非常潮湿的地方弄个2.8米的层高,客厅4米的小开间,卫生间再装个浴盆,这盘不死你来找我.
观察二十四：
第一，工地包装，尽可能做的好一点，不要深奥，通俗外加点时尚的东西．
第二，口碑，小地方的人喜欢跟风，一好大家都知道了．
第三，到周边经济实力较强的镇区，通过流动宣传车或者展台的形式去宣传．
第四，现场小活动，小礼物，跟政府合作搞些小慰问＼下乡助学什么的．
第五，本土名人做代言人，做成户外喷画广告．
观察二十五：
．．．．．．．根据各地实际情况，好多推广方式
我正在做小县城的商业项目,总结起来电视\报纸起的作用微乎其微,相对来讲:
1、应该注重事件营销，多做公关活动。
力争与媒体合作，让活动产生新闻效应。
2、户外广告牌，大部分客户还是通过户外广告牌前来的，尤其项目现场的广告牌要合理利用。
3、观念引导。
要深入挖掘自身产品，能
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