物业经营管理Word格式文档下载.docx
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房地产组合投资管理所涉及的范围更广。
物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
2.物业经营管理的对象
物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括：
写字楼、零售商业物业、出租型别墅公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。
3.物业经营管理服务的目标
物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
物业经营管理的核心是：
提供价值管理服务
在全经济寿命周期，保持和提高物业的市场价值
4.物业经营管理企业
大量的物业经营管理企业是以物业管理企业的名义出现的
物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。
管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。
专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。
综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。
二、物业经营管理的层次与工作内容（掌握）
1．物业经营管理的层次
通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次
物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。
2.物业经营管理不同层次之间的关系
从开发项目竣工投入使用开始，对房地产资产进行全寿命周期的管理，是包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理在内的物业管理师的责任。
虽然物业经营管理的上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使房地产物业的价值最大化。
物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理的关系中，物业管理和设施管理以运行管理为主，资产管理和组合投资管理以策略性管理为主。
物业管理的核心工作，是对房地产物业资产进行日常的维护和维修，并向入住的业主或客户提供服务，以保障其始终处在正常的运行状况。
对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。
对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，除物业管理外，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。
国际上物业管理行业的专业资格，是注册物业管理经理（CPM）。
设施管理的具体工作内容通常包括：
制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产物业资产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。
国际上，设施管理领域的专业资格，通常称为设施管理经理（CFM）
房地产资产管理的主要工作包括：
制订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业管理公司的工作，协助物业管理公司与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。
房地产组合投资管理包括：
确定物业投资者或业主的投资目标，评估资产管理公司的绩效，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状态和市场竞争力，管理资产以实现组合投资收益的最大化，就新购置物业或处置物业做出决策等。
组合投资管理的主要工作包括：
与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制订并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理。
3.物业经营管理的常规性工作内容
物业管理的内容：
根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为居住物业管理、公共物业管理和收益性物业管理，对最复杂的收益性物业管理而言，其工作内容主要包括：
⑴制定管理计划；
（确立目标、检查物业质量状况、形成租金方案和出租策略、提出预算、签订物业管理委托合同、物业管理记录和控制。
）
⑵加强市场宣传以提升物业的租金；
⑶制定租金标准及租金收取办法；
⑷物业的维修养护；
⑸安全保卫；
⑹协调与业主和租户的关系；
⑺组织与控制。
物业所有者（即业主）的目标是制定管理计划的基础。
检查物业质量状况是物业管理工作的重要内容，这种检查通常包括建筑物外部和内部墙体、基础和屋顶、建筑设备和装修等所有方面，还要针对租户经常提出的一些特殊问题进行检查。
物业管理人员要根据质量状况检查的结果，确定实现业主提出的目标所需的时间、需要进行的修缮工作及其费用。
第四章收益性物业价值评估
本章要求：
掌握：
物业价格的构成，投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别，市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。
熟悉：
收益性物业价格及其特征，收益性物业价格和价值的种类，收益法估价的基本公式及其应用。
了解：
影响收益性物业价格的因素，市场法和成本法的应用。
本章考试知识要点：
1．物业价格的特征
2．收益性物业价格和价值的种类
3．影响收益性物业价格的因素
4．收益性物业价值评估的基本方法、内容及步骤
本章复习纲要：
一、收益性物业的概念
收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。
影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等
收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：
①未来净收益的大小──未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低；
②获得净收益期限的长短──获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低；
③获得净收益的可靠性──获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。
二、收益性物业价格的概念及特征（熟悉）
1、物业价格
物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。
2、物业价格的形成条件
物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求。
①有用性是指物品能够满足人们的某种需要，经济学上称为使用价值。
②稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。
③有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要──不但愿意购买而且有能力购买。
3、物业价格的特征
物业价格与一般物品价格的共同之处是：
①都是价格，用货币来表示；
②都有波动，受供求因素的影响；
③都是按质论价：
优质高价，劣质低价。
物业价格主要有下列五个特征：
①物业价格受区位的影响很大；
②物业价格实质上是物业权益的价格；
③物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；
④物业价格形成的时间较长；
⑤物业价格容易受交易者的个别因素的影响。
三、收益性物业价值和价格的种类（熟悉）
1、使用价值和交换价值
使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；
交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物。
人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值。
2、投资价值和市场价值
投资价值一词有两种含义：
一是指值得投资，例如，人们在为某个物业项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有投资价值；
二是指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）的角度所衡量的价值。
市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。
在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。
投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估──价值是未来净收益的现值之和，但其中选取参数的立场不同。
3、成交价格、市场价格和理论价格
成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易──买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。
卖价、买价、成交价格三者的关系：
①卖价是站在卖者的角度，指卖者出售物业时所愿意接受的价格。
由于卖者总想多卖一些钱，卖者出售物业时所愿意接受的价格总有一个最低界限（最低卖价），买者的出价必须高于这个最低界限他才愿意出售，其心态是在此最低界限之上，价格越高越好。
②买价是站在买者的角度，指买者购买物业时所愿意支付的价格。
由于买者总想少付一些钱，买者购买物业时所愿意支付的价格总有一个最高界限（最高买价），卖者的要价必须低于这个最高界限他才愿意购买，其心态是在此最高界限之下，价格越低越好。
③卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。
在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格高于或等于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功，并由最低卖价和最高买价构成了成交价格的可能区间。
正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响；
反之，则为非正常成交价格。
市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。
理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
4、总价格和单位价格
总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。
物业的总价格一般不能反映物业价格水平的高低。
单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，土地与建筑物合在一起的物业单价通常是指单位建筑物面积的价格。
5、实际价格和名义价格
实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。
名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。
6、现房价格和期房价格
现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内（可视为在交易达成的同时）进行商品交割的价格。
期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。
在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，期房价格低于现房价格。
7、起价、标价、成交价和均价
起价是指所销售的商品房的最低价格。
这个价格通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房价格，甚至这种价格的商品房不存在，仅是为了广告作用，吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。
因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。
标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价。
成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。
商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。
均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。
8、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价
评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果。
保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。
起拍价又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。
应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。
成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。
9、买卖价格、租赁价格
买卖价格简称买卖价，是物业权利人通过买卖方式将其物业转移给他人，由物业权利人（作为卖方）收取或他人（作为买方）支付的货币额、商品或其他有价物。
租赁价格通常称为租金，在土地场合称为地租，在土地与建筑物合在一起的场合称为房租，是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。
商品租金又称全价租金，是指以物业价值为基础确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成；
成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成；
准成本租金是指接近但还不到成本租金水平的租金。
真正的房租构成因素应当包括：
①地租；
②房屋折旧费，包括结构、设备和装饰装修的折目费；
③维修费；
④管理费；
⑤投资利息；
⑥保险费；
⑦物业税（目前属于这种性质的税收有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税）；
⑧租赁费用，如租赁代理费；
⑨租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费；
⑩利润。
10、市场调节价、政府指导价和政府定价
市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。
政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。
政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。
经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润控制在3%以下。
11、原始价值、账面价值、市场价值
原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括买价、运输费、安装费、缴纳的有关税费等。
账面价值又称账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。
市场价值又称实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格；
或者假设把该项资产拿到市场上去交易，它最可能实现的价格。
原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的流逝而不断减少的，市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。
市场价值与账面价值或原始价值可能有关，但通常情况下是无关的。
四、影响收益性物业价格的因素（了解）
1、人口因素
人的数量、素质、构成等状况，对物业价格有很大影响。
人口密度从两方面影响物业价格：
一方面，人口高密度地区，一般来说对物业的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高，人口密度增加还有可能剌激商业、服务业等的发展，提高物业价格；
另一方面，人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低物业价格，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下会出现这种现象。
2、居民收入因素
3、物价因素
4、利率因素
物业价格与利率负相关：
利率上升，物业价格会下降；
利率下降，物业价格会上升。
5、汇率因素
6、物业税收因素
7、城市规划因素
8、交通管制因素
9、心理因素
五、收益性物业估价的基本方法（熟悉）
一宗物业的客观合理价格或价值，通常可以从如下3个途径来求取：
①近期市场上类似的物业是以什么价格进行交易的基于明智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似物业的价格，即基于类似物业的市场交易价格来衡量其价值；
②如果重新开发建设一宗类似的物业需要多少费用──基于明智的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类似物业所必需的代价，即基于物业的重新开发建设成本来衡量其价值；
③如果将该宗物业出租或营业预计可以获得多少收益──基于明智的买者肯出的价钱不会高于该宗物业预期未来收益的现值之和，即基于该宗物业的预期未来收益来衡量其价值。
由此在物业估价上产生了三大基本方法，即市场法、成本法、收益法。
1、市场法
市场法适用的对象是具有交易性的物业，如物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。
而那些很少发生交易的物业，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。
运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：
①搜集交易实例；
②选取可比实例；
③对可比实例成交价格进行处理；
④求取比准价格。
2、成本法
成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。
单纯的建筑物通常也是采用成本法估价。
在物业保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价。
运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：
①搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；
②测算重新购建价格；
③测算折旧；
④求取积算价格。
3、收益法
收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
收益法是以预期原理为基础的。
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。
运用收益法估价一般分为下列4个步骤进行：
①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似物业的收入、费用等数据资料；
②预测估价对象的未来收益（如净收益）；
③求取报酬率或资本化率、收益乘数；
④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。
4、物业价格构成
物业价格通常由如下7大项构成：
①土地取得成本；
②开发成本；
③管理费用；
④投资利息；
⑤销售费用；
⑥销售税费；
⑦开发利润。
5、建筑物的折旧
根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
第六章租赁管理
物业租赁的特点，租金确定与调整的方法。
物业租赁的分类方法，租赁管理的工作内容，租赁方案与租赁策略，租赁合同的基本条款。
物业租赁管理的模式和房屋租赁行政管理的内容，租赁管理中的市场营销工作，客户关系管理及其在租赁管理中的应用。
1.房屋租赁的特征
2.物业租赁的分类方式
3.物业租赁管理模式的类型
4.租赁管理的工作内容
5.租赁方案与策略主要涉及的工作内容
6.经营性物业的租金水平的确定
7.房屋租赁合同的基本条款
8.实施客户关系管理的目的与内容
一、物业租赁概述
通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。
房屋租赁，是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
出租实际上是出售一定期限（月或年）的物业使用权。
1.房屋租赁的特点：
①房屋租赁不转移房屋所有权；
②房屋租赁的标的是作为特定物的房屋；
③房屋租赁关系是一种简介要式契约关系；
④房屋租赁关系不因所有权的转移而中止；
⑤租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。
2.物业租赁的分类
按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁（简称公房租赁）和私有房屋的租赁（简称私房租赁）。
按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。
按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。
还可以按照房屋的使用用途，将房屋租赁分为居住用房租赁和非居住用房租赁。
3.物业租赁管理模式
物业租赁，根据业主对物业管理企业委托内容与要求的不同，物业管理企业有不同的管理模式。
常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。
不同的管理模式，业主与物业管理企业在物业租赁中各自承担的责任不同。
4.房屋租赁的行政管理
为规范房屋租赁行为，加强城市房屋租赁管理，建设部1995年颁发了《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）。
该办法规定，房屋租赁实行登记备案制度，其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发《房屋租赁证》。
房屋租赁登记备案的一般程序为申请、审查、颁证三步。
5.房屋租赁的条件
公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
但有下列情形之一的房屋不得出租：
①未依法取得《房屋所有权证》的；
②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
③共有房屋未取得共有人同意的；
④权属有争议的；
⑤属于违章建筑的；
⑥不符合安全标准的；
⑦抵押，未经抵押权人同意的；
⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。
6.房屋租赁中的违法行为及处罚
《租赁管理办法》规定，有下列行为之一的，由县、市人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚：
（1）伪造、涂改房屋租赁证的，注销其证书，并可以处以罚款；
（2）不按期申报、领取房屋租赁证的，责令限期补办手续，并可处以罚款；
（3）未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可以处以罚款。
二、租赁管理与租赁方案（熟悉）
1.租赁管理的概念与内容
租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。
2.租赁方案与策略
租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁策略是为提升物业破引力而制定的一些特殊手段，两者是贯穿在一起的，在这里并不进行严格区分。
租赁方案与策略主要涉及到：
①确定可出租面积和租赁方式；
②编制租赁经营预算；
③定位目标市场；
④确定租金方案；
⑤明确吸引租户的策略。
从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。
3.租金
房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。
房屋租金可分为成本租金、
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