洗浴中心项目商业计划书文档格式.docx

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开发商由于是北京市海淀区玉渊潭农工商总公司所属二级法人公司，不论从经济实力还是政府背景，对于项目来说都是一个强有力的支撑，对于企业后期的经营有非常大的帮助。

⑥地块优势：

本项目属于永久性项目，没有拆迁风险，可以为经营者提供稳定的经营场所，确保投资回报的如期实现。

2.2项目的机会分析

①从上面提到的本项目的几大方面优势，特别是项目规模的优势，是本地段乃至全北京所有洗浴中心所无法比拟的。

像金佰瀚商务会馆、大江南俱乐部、蓝黛俱乐部、碧水云天，相对本项目而言，都只是中小项目。

②位于项目北部2.5公里处的北京第一家大型Mall——金源ShoppingMall即将于今年10月1日开业，依靠本项目的特色和服务，金源ShoppingMall在一定程度上可以给本项目带来很多客流量。

③随着海淀区政府对于目标区域内的规划和开发，在不久的将来，目标区域不论是生活环境还是商务环境都将会有一个质的飞跃，而本项目作为开拓者，能够在今后立于不败之地。

④在周边已有不同档次和有一定知名度的洗浴娱乐场所，如金佰瀚商务会馆、蓝黛俱乐部、碧水云天、千岛湖等，且金源ShoppingMall中也有桑拿娱乐部分，而本项目的加入在一定程度上可以形成规模效应，带动西部洗浴娱乐的发展，给西部的消费群体增加一个可选择的休闲娱乐场所，建成犹如“三里屯酒吧一条街”、“阜成路美食街”的“京西洗浴娱乐城”。

⑤消费作为拉动经济增长的一个重要动力，正在寻求新的突破，从新世纪起，旅游、教育和电讯及文化休闲服务开始成为新兴的消费热点。

而洗浴娱乐则是休闲服务中的一种，因此本项目正迎合了现在城市人的消费心理，又填补了西部的娱乐消费空白。

2.3结论

本项目经营洗浴中心的市场机会和社会效应都是巨大的。

3.洗浴中心消费群体特征分析

4.自营洗浴中心的空间布局划分

洗浴中心初步规划面积为8000平米。

表洗浴中心项目的大概面积规划

序号

项目

数量

单面积

面积（平方米）

1

前台大厅

500

2

男桑拿区

1500

3

女桑拿区

750

4

自助餐厅

5

按摩室

60

10平米/个

600

6

VIP包间

20

40平米/个

800

7

休息室

80

12平米/个

960

8

套间（棋牌室）

30

30平米/个

900

9

游泳池

625

10

公共部分

865

合计

8000

5.自营洗浴中心的人员配备

5.1洗浴中心的组织框架

5.2洗浴中心的人数配备

本项目规模的洗浴中心至少配置400人左右。

表洗浴中心项目的人员配备

职位

数量（人）

总经理

副总经理

大堂经理

前台经理

前台服务人员

14

洗浴部经理

技师

100

服务人员

150

保安部经理

保安

11

内保

12

会计

13

出纳

后勤部经理

15

后勤人员

10－15

16

餐厅经理

17

餐厅服务人员

18

后厨

19

维修工程部经理

维修工

21

采购人员

22

销售部经理

23

销售推广人员

备注：

1、技师的数量依据生意的好坏可以随时调整；

2、至少保证坐班有60人，其中搓澡工20人，足底按摩师20人，保健、修脚师各10人；

3、足底按摩师必须具备全身按摩的技能，而保健师则不一定非要会足底按摩；

4、管理人员可以自定；

5.3洗浴中心的人员招聘途径

主要招聘途径为从竞争对手那招聘有经验的管理人员，俗称“挖墙角”，其次是从外地的按摩学校招聘技师。

一般一个部门经理或大堂经理可利用他们已成熟的渠道带来5－10名有丰富经验的服务生，这样很容易使企业上轨道。

但同时也要注意招聘来的员工有想法，因此，需要对一批招聘进来的员工进行相关调整，如两个经理两班倒，把经理带来的服务生和经理分开管理，这样有利于企业的管理。

6.自营洗浴中心的成本分析

6.1员工工资

依据以下数据测算，每月员工工资为250,000元/月，年员工工资为300万元。

表洗浴中心项目的员工工资

单人工资（元/月/人）

前台（收银、迎宾）

内勤、人事、采购

800—1000

后勤、出纳、技术人员

1500－2000

领班（大堂经理）

5000

1200

技师的费用较为特殊，一般都是以返点的形式，就是一个钟（45分钟）的收入按比例分成，开始时建议洗浴中心与技师是四六开分成，技师拿六，因为洗浴中心刚刚开业没有知名度和客源，只能依靠技师的技术和服务招揽客源，等洗浴中心发展以后且有一定知名度后可以改为六四开，即洗浴中心拿六，技师拿四，如果你技师不同意这样的做法，洗浴中心可以再聘用其他技师。

这是目前洗浴行业较为通用的手法。

6.2管理费用

依据以下数据测算，每月的管理费用为1,250,760元/月，其中包括了温泉每月的维护费用57,090元/月。

每年的管理费用为1501万元/年。

表洗浴中心项目的管理费用

顾客量

单价

费用

水

600人

300吨/天

70元/吨

21000元/天

电

600度

0.69元/度

414元/天

柴油

900公升/天

3.75元/公升

3375元/天

温泉维护费用

800立方米

1903元/天

57090元/月

员工工资

250000元/月

其他管理费用

200000元/月

1,250,760元/月

1、水：

柴油＝1（吨）：

3（公升）

6.3装修费用

本项目的装修费用大概为750*4＝3000万元，当中包含墙体装修、屋顶装修、防水和隔音设备等等，由于装修的要求和档次不同，费用是不同的，因此装修费用与实际有一定的差距。

表洗浴中心项目的装修费用（部分）

面积

单位造价

费用（元）

备注

普通装修

7000平米

500元/平方米

350万

局部特殊装修

1000平米

4000元/平方米

400万

750万

6.4硬件投入费用

硬件投入主要包括灯具、洁具、按摩床、一次性洗漱用品、餐具器皿、包间内的电视、DVD、家具、地毯、字画、锅炉、水处理设备，都是根据项目规模和企业的资金实力自定。

比如，一个VIP包房的水龙头可能售价为1万元，因此硬件投入费用的测算有不确定性，大概在2000万元左右（保守估算）。

6.5开发地下热水的相关费用

按凿井深度4000米计算，开发利用地下热水的一次性投入为890余万元。

地下热水不会单收水费，只要按照《北京市矿产资源补偿费（地热）征收标准》和《北京市地下热水资源费》交纳相关费用即可。

（详细请见附件《有关温泉开发文件》）

6.6广告宣传及市场推广费

广告宣传及市场推广费为：

（管理费用＋装修费用＋硬件投入费用＋温泉投入费用）×

1％＝73.91万元

6.7不可预见费

不可预见费用为：

221.73万元

3％＝221.73万元

6.8总投入费用

总投入费用为：

7686.64万元

管理费用＋装修费用＋硬件投入费用＋温泉投入费用＋广告宣传及市场推广费＋不可预见费＝1501＋3000＋2000＋890＋73.91＋221.73＝7686.64万元

7洗浴中心自营可行性分析

7.1自营洗浴中心的利润

根据对洗浴中心经营者的定性研究，如果本项目进行自营，则可获得非常可观的利润，承担一定的经营风险是经营者所不可避免的。

本项目得出以下参考数据：

人均消费

200元

300元

400元

夏季

春秋

冬季

日客流量

200

300

400

日营业额（万元）

4

营业额（万元）

360

1080

720

540

1620

2160

1440

年营业额（万元）

3240

4320

一次性投入（万元）

7687

年运行成本（万元）

1501

利润（万元）

659

1739

2819

回收期

11.5年

4.5年

3年

7.2出租物业的利润

如果将自营洗浴中心的物业面积进行对外租赁，相对于自营洗浴中心来说，租赁风险几乎为零，但获得的利润也不可观。

经营面积：

8000平米

租金：

1.7元/平米/天

年租金收入：

489.6万元/年

管理费用（10％）：

48.96万元/年

租赁利润：

440.64万元

7.3自营与租赁利润的比较

针对以上两组数据可以发现，自营利润是租赁利润的9.8倍－13.2倍，且自营仅仅是一次性的投入，即一次投入7687万元，之后获得的则是几倍的利润。

7.4结论

自营洗浴中心的收益明显大于租赁所获取的收益。

建议本项目洗浴中心部分自营。

8初步市场推广方案

8.1不按牌理出牌，创新业态；

在未来一年的筹备期，通过业态创新来创造新的需求，规避竞争进入无竞争领域，制订新的游戏规则以喝到市场的“头啖汤”。

8.2先声夺人，造势开路，大幅度提升知名度；

在项目开业前，通过事件营销等超常规运作手法，来达到聚焦眼球万众瞩目的效果，从而使得一炮打响，一夜走红。

8.3擒贼先擒王，开业公关，通过领头羊创造潮流，引领时尚；

开业期，运用公关活动首先征服消费群中的意见领袖，以点带面引发“多米诺骨牌”效应，从而带动整体消费。

8.4导入体验营销，通过独特的参与活动，提高顾客忠诚度，打造品牌；

开业后，通过营造一种深刻的难以磨灭的消费体验（或“痛快刺激”，或“温馨浪漫”，或“轻松舒适”），培养一大批长期稳固、忠实优秀的客户群，这是预防竞争对手模仿的无上法宝。

因为洗浴中心80％的客户是回头客。

8.5与时俱进，打造核心竞争力；

这几个策略的方案执行能保证本项目的开业成功与发展看好，但我们也必须明白，竞争对手可以通过模仿来逐渐抵消我们的固有优势。

所以，与时俱进、永创新高是保持长期竞争力和永续经营的惟一之路。

通过环境、服务与产品的不断完善与更新，自我否定，推陈出新，始终走在产业前沿，领先一步，保持品牌的时代感，使之历久如新，经久不衰，实现永续经营的梦想。

8.6软广技巧

在北青报，时尚杂志等主流媒体刊登洗浴中心的老总访谈，探讨洗浴中心的社会价值和影响范围，从而获得本项目的社会知名度

8.7固定客源的锁定

在瑞丽，风范杂志和背靠背传播公司等拥有高消费者渠道的媒体附赠5折消费卡，3个月后发放8折卡，以初步锁定客源。

9实际经营者的经验分享

9.1用水量

一般来说，洗浴中心客人越多就越省水，同时冬天较夏天费水30％以上，4－6月、9－11月最省水，平均2个人用1吨水。

9.2水温控制

洗浴中心的水温随着季节的变换，洗浴中心对水温的控制也是不同的，一般冬天水温控制在42度左右，夏天水温控制在38度左右。

9.3柴油用量

业内人士介绍说，北京90％的洗浴中心都是用锅炉烧水的，用锅炉则会用到柴油，一般烧一吨水至少耗柴油3公升，由于目前成品油市场柴油供应紧缩，以前洗浴中心每天都要有2－3家供应商提供柴油，才能保证洗浴中心的需求；

而本项目规模的洗浴中心，建议本项目在后期经营时一定要与5－8家石油供应商建立合作关系，基本都为送油上门，否则会影响洗浴中心正常营业。

如果本项目考虑使用温泉，则没有必要考虑这些。

9.4锅炉

根据本项目的规模要求，建议必须具备60万大卡的锅炉2个以上，费用大概为20万元。

同时，如果使用水处理设备可以节约50％的用水，水处理设备的费用为100多万。

9.5游泳池

在桑拿房的旁边必须设立一个游泳池，面积为国家规定面积的一半即可，国家规定游泳池面积为1250平方米。

9.6包房

洗浴中心有10％－15％的包房是不能投入经营的，主要是要考虑所辖派出所、社会人员、内保、特殊服务生的占房率和使用率，同时可能还要招待一些朋友之类所用。

9.7管理经验

①服务生均为两班倒，精英必须安排在晚上，两班各有负责人；

②附属给领班相当的权限，经理一般不出面处理纠纷，投资方应派人协助管理、监督；

③内保要有一定势力范围，包括和公、检、法机关及社会人员的关系；

④领班是关键人物，技师、小姐可以灵活调整，包括提成比例。

开始要高，运营进入正轨后马上把比例下调；

⑤预留出包房给朋友、内保、小姐、公检法人员；

⑥把领班带来的有经验人员分开管理。

收银员要可靠，也可频繁更换。

⑦装修采用招投标的方式，其它设施较好采购，但柴油控制较为紧缩，所以建议与5家（甚至更多）的供应商建立合作关系；

⑧做好收银系统，将收款台和财务室的联机监控系统做的尽可能完善。

⑨经营洗浴中心必须要打通关系的政府机关：

辖区派出所、分局治安处、分局扫黄打非办公室、地税部门、街道办事处。