昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准详.docx

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昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准详

附件1:

市普通住宅物业公共服务分类分项

分级标准及政府指导价标准

服务项目

（一）综合服务

基本

服务

要求

1.服务双方签订物业服务合同，权利义务关系明确；按照明码标价规定公示服务容、服务标准、收费标准等容；

2.财务管理运作规，账目清晰；

3.有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料制度、员工工作程序与工作标准等制度健全；

4.物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；

5.物业服务经理（项目经理）、专业管理人员具备相应的岗位书；

6．管理人员服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、言行规；

7.物业服务费收支情况每半年公布1次、代收代交费用每2个月公布1次（合同另有约定的从其约定）；

8.每个等级的服务容和要求应高于并包含低一级的服务容和要求（一级除外）。

服务等级

一级

二级

三级

四级

五级

等级

服务

标准

1.可不设专门的服务接待处，但管理人员每日巡查小区不少于1次，发现问题及时处理；配置基本的办公设施；

2.公布业务受理，每日业务受理时间不少于8小时；其他时间设置联系人员并公示其联系方式；

3.对业主（使用人）的求助、咨询及时处理；对业主（使用人）的投诉在2日答复；

4．急修服务2小时到位，24小时修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释和限时承诺；小修7日修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。

服务时限不得以节假日和休息日顺延；

5．告知业主（使用人）装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻并报告。

1.设置专门的服务接待处，有专人值守；配置基本办公设施及办公用品；

2.周一至周五在服务接待处受理业务不少于8小时；其他时间设置联系人员并公示其联系方式；

3.对业主（使用人）的求助、咨询及时处理；对业主（使用人）的投诉在24小时答复；

4．急修服务1小时到位，24小时修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释和限时承诺；小修5日修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。

服务时限不得以节假日和休息日顺延；

5.告知业主（使用人）装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。

1.设置专门的服务接待处，配有专人值守；,办公设施及办公用品配置完备；

2.每日不少于8小时在服务接待处进行业务受理；其他时间设置联系人员并公示其联系方式；

3.对业主（使用人）的求助、咨询及时处理；对业主（使用人）的投诉在24小时答复；做到有受理、有记录、有处理、有回访；

4．急修服务45分钟到位，24小时修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释和限时承诺；小修3日修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。

服务时限不得以节假日和休息日顺延；

5.告知业主（使用人）装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告；

6．制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每年向委托方报告1次计划准备和实施情况；

7．采取走访、恳谈会、通讯或问卷调查等形式与业主（使用人）进行沟通。

每年沟通面不低于小区住户的70%；业主对服务总体满意率不低于70%,对调查结果进行分析并采取改进措施并向业主反馈；

8.能根据业主需求提供特约服务和不少于2种以上的便民（无偿）服务；

9.节假日有专题布置，每年组织不少于2次社区活动。

1.设置专门的服务接待处，配有专人值守；办公设施及办公用品配置完备；

2.每日不少于8小时在服务接待处进行业务受理，并提供24小时热线服务；

3.对业主（使用人）的求助、咨询及时处理；对业主（使用人）的投诉在24小时答复；做到有受理、有记录、有处理、有回访；

4．急修服务30分钟到位，12小时修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释和限时承诺；小修2日修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。

服务时限不得以节假日和休息日顺延；

5.告知业主（使用人）装修须知，监督装修过程，每日巡查现场不小少于1次，对违规装修、违章搭建及时劝阻并取证，对于造成事实后果的应及时向相关部门报告;

6．制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每半年向委托方报告1次计划准备和实施情况；

7.采取走访、恳谈会、通讯或问卷调查等形式与业主或使用人进行沟通。

每年沟通面不低于小区住户的80%，业主对服务总体满意率不低于80%,对调查结果进行分析并采取改进措施并向业主反馈；

8.能根据业主需求提供特约服务和不少于4种以上的便民（无偿）服务；

9.节假日有专题布置，每年组织不少于4次社区活动。

1.设置专门的服务接待处，配有专人值守；办公设施及办公用品配置完备；

2.每日不少于12小时在服务接待处进行业务受理，并提供24小时热线服务；

3.对业主（使用人）的求助、咨询及时处理；对业主（使用人）的投诉在24小时答复；做到有受理、有记录、有处理、有回访；

4.急修服务15分钟到位，8小时修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释和限时承诺；小修2日修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。

服务时限不得以节假日和休息日顺延；

5.告知业主（使用人）装修须知,监督装修过程，每日巡查现场不少于2次,装修过程的施工管理、垃圾堆放、噪音等有专人管理,对违规装修、违章搭建及时劝阻并取证,对于造成事实后果的应及时向相关部门报告；

6．制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每半年向委托方事先、事后各报告1次计划准备和实施情况；

7.采取走访、恳谈会、通讯或问卷调查等形式与业主或使用人进行沟通。

每年沟通面不低于小区住户的95%，业主对服务总体满意率不低于90%,对调查结果进行分析并采取改进措施并向业主反馈；

8.能根据业主需求提供特约服务和不少于6种以上的便民（无偿）服务；

9.节假日有专题布置，每年组织不少于6次社区活动。

最高收费标准

一档

0.24元/㎡/月

0.25元/㎡/月

0.32元/㎡/月

0.44元/㎡/月

0.52元/㎡/月

二档

0.16元/㎡/月

0.21元/㎡/月

0.27元/㎡/月

0.34元/㎡/月

0.40元/㎡/月

三档

0.12元/㎡/月

0.17元/㎡/月

0.24元/㎡/月

0.29元/㎡/月

0.35元/㎡/月

四档

0.12元/㎡/月

0.17元/㎡/月

0.22元/㎡/月

0.27元/㎡/月

0.34元/㎡/月

五档

0.12元/㎡/月

0.17元/㎡/月

0.20元/㎡/月

0.25元/㎡/月

0.34元/㎡/月

六档

0.12元/㎡/月

0.16元/㎡/月

0.19元/㎡/月

0.24元/㎡/月

0.32元/㎡/月

七档

0.12元/㎡/月

0.16元/㎡/月

0.19元/㎡/月

0.23元/㎡/月

0.32元/㎡/月

八档

0.12元/㎡/月

0.16元/㎡/月

0.19元/㎡/月

0.23元/㎡/月

0.32元/㎡/月

备注

以物业管理项目收费建筑面积划分：

小于5万㎡（含）为一档，5万-7.5万㎡（含）为二档，7.5万-10万㎡（含）为三档，10万-12.5万㎡（含）为四档，12.5万-15万㎡（含）为五档，15万-17.5万㎡（含）为六档，17.5万-20万㎡（含）为七档，20万㎡以上为八档，下同。

服务项目

（二）物业共用部位和共用设施设备维护

基本

服务

要求

1.建立物业共用部位、共用设施设备的维保计划及巡查维修记录；

2.建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；对小区安全隐患部位落实防措施、设置警示标识；

3.共用设施设备，应达到规定的保养标准；

4.共用设施设备落实专人管理；各类设施设备有明显标识；

5.专业维保人员持证上岗；

6.配置电梯的住宅区服务标准不得低于二级；

7.每个等级的服务容和要求应高于并包含低一级的服务容和要求（一级除外）。

服务等级

一级

二级

三级

四级

五级

等级

服务

标准

1.定期巡检公共部位、公用设施、重点部位，特殊天气加强检查，发现问题及时处理；

2.给水系统及配套设施每月巡查启动1次；

3．排水系统通畅，无积水；地下管井堵塞及时疏通；

4．建立供配电管理维护制度；配电设施按规定进行安检；避雷安全每年检测1次；照明系统的完好率达到80%以上；操作人员持证上岗；

5.弱电系统每半年进行1次保养检修，发现问题及时处理,每月巡查照明系统1次，发现问题及时修复，完好率达到80%以上；

6.消防设施设备按国家规定维护，按时年检。

其他设备综合完好率达到80%以上；

7.工程人员人均服务建筑面积为3.5万㎡以下；服务建筑面积低于5万㎡，工程人员不得少于2名；服务建筑面积超过15万㎡，每超过5万㎡增加1名工程人员。

1.每月巡检公共部位、公用设施、重点部位，特殊天气加强检查，发现问题及时处理；

2.生活水泵每日巡查1次并填写运行记录；消防泵、喷淋泵、排污泵每季度巡查启动1次；生活泵房每半年清洗1次，饮用水池每年消毒2次；水质每半年检测1次；

3.每月清扫1次排水明沟，保证排水通畅、无积水；每年疏通地下管井1次，发现堵塞及时处理。

排污泵每月巡查启动1次；

4.建立供配电管理维护制度；配电设施按规定进行安检；避雷安全每年检测1次；照明系统的完好率达到85%以上；

5.弱电系统每季度进行1次保养检修，发现问题及时处理，完好率达到85%以上；

6.建立电梯管理维护制度；公示安全使用许可；每日巡查记录电梯使用安全状况，建档备案；安全设施检查保养每月不少于2次；每年全面综合调整与测试1次；每2年进行1次负荷校调试验。

维保停梯提前一天通知；遇困人45分到位救援；全年故障率低于7%；

7.消防系统每日巡检1次，各类仪表稳定正常；消防泵、喷淋泵每月启动1次，保证正常运行，水泵运行部件保持润滑灵活；消火栓、灭火器每月巡检1次；

8.消防设施设备按国家规定维护，按时年检。

其他设备综合完好率达到85%以上；

9.工程人员人均服务建筑面积为2.5万㎡以下；服务建筑面积低于7万㎡，工程人员不得少于3名；服务建筑面积超过15万㎡的，每超过3万㎡增加1名工程人员。

1.每月巡检公共部位、公用设施、重点部位，特殊天气加强检查，发现问题及时处理；

2.生活水泵每日巡查1次并填写运行记录；排污泵每月巡查启动1次；生活泵房每季度清洗1次；每年全面检查1次给水管道，对跑冒滴漏现象及时处理，对锈蚀部分及时刷涂防锈；饮用水池每年消毒2次；水质每半年检测1次；

3.每月清扫2次排水明沟，保证排水通畅、无积水；每年疏通地下管井1次，发现堵塞及时处理。

排污泵每月巡查启动1次；

4.建立供配电管理维护制度；配电设施按规定进行安检；避雷安全每年检测1次；照明系统的完好率达到90%以上；

5.弱电系统每2个月进行1次保养检修，发现问题及时处理，完好率达到90%以上；

6.建立电梯管理维护制度；公示安全使用许可；每日巡查记录电梯使用安全状况，建档备案；安全设施检查保养每月不少于2次；每年全面综合调整与测试1次；每2年进行1次负荷校调试验。

维保停梯提前一天通知；遇困人35分到位救援；全年故障率低于5%；

7.消防系统每日巡检1次，各类仪表稳定正常；消防泵、喷淋泵每月启动1次，保证正常运行，水泵运行部件保持润滑灵活；消火栓、灭火器每月巡检1次；

8.消防设施设备按国家规定维护，按时年检。

其他设备综合完好率达到90%以上；

9.工程人员人均服务建筑面积为2万㎡以下；服务建筑面积低于7.5万㎡，工程人员不得少于4名；服务建筑面积超过12万㎡的，每超过2.5万㎡增加1名工程人员。

1.每月巡检公共部位,公用设施,并制定大中修计划；如楼道、单元门窗、路灯等重点部位每日巡检1次，发现问题及时