物业服务中心管理制度.docx

物业服务中心管理制度.docx

《物业服务中心管理制度.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业服务中心管理制度.docx（14页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

物业服务中心管理制度

忻州市烟草专卖局劳动服务公司

鑫泽苑物业服务中心

中央空调管理制度

一、中央空调运行管理

在供暖、制冷季内对中央空调系统、机房24小时值守、系统监护及日常保养、运行数据的记录。

具体内容如下：

1、检查制冷剂液位和油位；

2、检查油槽、油加热器和油温；

3、检查和测试所有运行控制和安全控制功能；

4、检查启动器的运行，检查换热站进出口运行情况；

5、检查水系统的运行情况（包括冷冻水泵、水流开关、冷却水泵、冷却塔、阀门等）；

6、检查调整微电脑控制中心的设定值；

7、启动冷水机组，检查整个系统的运行状况，记录机组运行参；

8、根据运行记录，分析处理机组问题；

9、提供检修保养报告；

10、检查冷水机组，调整安全控制装置；

11、检查控制装置的运行；

12、检查油位和制冷剂液位；

13、检查润滑系统和回油系统；

14、检查电机和启动器的运行.

15、记录运行状态参数，分析确认机组运行正常，必要时进行机组检修；

16、记录和报告要求的备件；

17、检查压缩机-电机组件,完成预防性保养的各项任务：

18、记录电压；

19、用兆欧表测量和记录电机绕阻的绝缘电阻；

20、润滑开式电机；

21、检查确认开式电机驱动装置的定位；

22、检查联轴器；

23、检查密封情况；

24、检查滑阀的运行情况，进行必要的调整；

25、检查压缩机润滑油系统的下列各项；

26、根据需要更换润滑油、油过滤器和干燥过滤器；

27、检查加热器和恒温器；

28、检查所有其它的润滑油系统部件，包括油冷却器、油过滤器和电磁阀等；

29、检查电机启动器；

30、执行诊断检查程序；

31、清洁接触器或建议更换；

32、检查连接机构和所有接线端，并拧紧；

33、检查过负荷装置；

34、清洁油过滤器，如有必要更换油过滤器；

35、空载运行启动器（或在启动前）；检查状态指示灯；

36、检查控制面板；

37、执行诊断检查程序；

38、检查安全停机运行状态；

39、检查所有接线端，并拧紧；

40、检查显示数据的精度和设定值；

41、检查水流开关的控制情况；

42、根据运行记录参数分析热交换效果，建议水质处理；

43、必要时拆卸端盖，更换密封垫；

44、进行泄漏检查，找出泄漏处并进行修理；

45、记录视液镜的状态；

46、检查制冷循环，确认处于正常平衡状态；

二、中央空调维修管理

空调设备及其系统是价值较为昂贵的资产，如何有效的发挥空调的作用，使其高效、安全、经济的运行，其日常维护保养是必要的；定期的维护保养可排除故障隐患，减少事故，减少运行费用，延长设备的使用寿命，同时，保障正常的工作时序。

1、空调制冷系统：

①系统运行一段时间因压缩机的振动会引起钢管接头松动或焊缝的开裂，从而造成制冷剂和冷冻油的泄漏，轻微泄漏可引起制冷效果下降，低压报警。

严重时则会使压缩机得不到应有的冷却和润滑。

最后造成压缩机过热，拉伤烧毁。

②空调压缩机经过初期的磨合运行一段时间后，由于机械运动部件之间的相互磨损，润滑油中就会沉积下磨损的杂质，使润滑油的润滑效果下降，长期使用就会加剧运动部件的磨损或拉伤，直至压缩机烧毁。

2、空调的风系统：

①风系统运行一段时间后过滤网上就会聚积灰尘，增加空气阻力，因而引起风量减小或堵死；风量减小会引起风机盘管效果不好，堵死后无任何效果，影响正常使用。

尤其是风管机、变风量、组合式空调器还很容易引起电机烧毁的严重后果；

②风机盘管因初效过滤网对细小粉尘无法过滤下来，因此，粉尘穿过滤网后聚积在风机盘管的换热器的翅片表面，由于换热设备的翅片间距只有2-3mm，因此长期聚积后就会引起堵塞，造成效果下降，同时因灰尘的聚积引起传热下降，严重时会引起上述现象。

3、电气系统：

①空调长期运行后，由于电线、元器件发热等原因会引起接头松动、脱落，造成接触不良、缺相；

②交流接触器、热继电器也会出现接触不良、断路等故障；

以上故障如不及时排除会导致压缩机缺相或三相电流不平衡而被烧毁；

③水流开关、高低压开关、安全阀等保护装置的失灵而引起的事故。

4、空调水系统：

①冷却水系统由于是敞开式系统，冷却水通过冷却塔是充分和空气接触，在被冷却的同时也将空气的大量尘埃等杂质被引入水系统中，沉积在冷却塔、空调机组和管道里形成淤泥，降低循环水量，影响热交换。

②系统投入使用后，因安装时残留在系统内的焊渣、铁屑、泥土、油污等杂质也会聚积在系统里；焊渣、铁屑等坚硬物质则会附着在换热设备表面，影响换热。

③冷却水因和空气接触，在冷却塔中和管道里会滋生藻类、细菌等微生物，其死后的尸体和淤泥、油污等杂物粘附在一起，附着在设备和管道上，影响循环水量及换热，同时，微生物和沉积的产生，促使浓差腐蚀电池的形成及垢下腐蚀的产生，从而使金属的腐蚀速度加剧。

冷冻水系统也因经常采用自来水通过水箱换水补水，也会产生上述现象。

④冷却水系统水温较高，且均采用自来水，其Ca2+、Me2+离子受热后形成碳酸盐水垢，附着在热设备和管道中，因水垢的导热系数0.464~0.697W/M.K，碳钢的导热系数为46.4~52.2W/M.K，只有碳钢的1%，降低换热设备的传热效果，引起运行成本增加。

空调效果，频繁报警，电费增加；严重则会引起管道和换热设备堵塞，设备部件被腐蚀穿孔，造成机组部件损伤，缩短设备寿命，为用户引来极大的损失。

因此，定期水质检测和化学清洗维保是必要的。

三、运行期间启动前的准备和检查管理

供冷季节运行前须进行下列各项检查和准备，以确保机组可靠、安全和高效运行：

1、检查制冷剂液位和油位；

2、检查油槽、油加热器和油温；

3、检查和测试所有运行控制和安全控制功能；

4、与操作人员一起温习操作步骤，查看机组历史记录；

5、检查启动器的运行；

6、配合检查水系统的运行情况（包括冷冻水泵、水流开关、冷却水泵、冷却塔、阀门等）；

7、检查调整微电脑控制中心的设定值；

8、启动冷水机组，检查整个系统的运行状况，记录机组运行参数；根据运行记录，分析处理机组问题；

9、提供检修保养报告。

四、运行期间检查管理

机组运行期间，定期（每月）进行下列各项检查，确保机组在整个供冷季节都运行高效，可靠：

1.检查冷水机组，调整安全控制装置；

2、检查控制装置的运行；

3、检查油位和制冷剂液位；

4、检查润滑系统和回油系统；

5、检查电机和启动器的运行；

6、记录运行状态参数，分析确认机组运行正常，必要时进行机组检修；

7、记录和报告要求的备件。

保洁管理制度

一、日常保洁范围及保洁工作安排

保洁员工工作时间定为：

上午：

7：

00—11：

30

下午（夏季）：

14：

00—18：

00

下午（冬季）：

13：

30—17：

30具体时间可根据实际情况做适当调整。

办公区部分：

共12层办公楼包括大厅、大会议室、视频会议室、展厅、接待室、公共走廊、卫生间、步梯间、电梯间、地下室楼梯及公共走廊。

（一）办公楼公共区域：

1、每日工作：

（1）首层大堂不限次数推尘，并保持地面无污渍、水渍、光洁明亮。

（2）抹净大厅所有饰物一次，并全天候保持无手印无污渍。

（3）不限次数清洁石材墙壁面、柱面并全天候保持清洁。

（4）分上下区时扫净各层楼梯、走廊地面、电梯两次，并全天候保持清洁。

（5）清倒垃圾、抹净垃圾桶。

（6）清理门口台阶、保持地面无杂物。

（7）每日六点以后更换电梯星期毯，并对换下的星期毯进行吸尘清洁。

（8）接待室每天全面清洁两次，并全天候保持清洁。

2、每周工作：

（1）抹净、清洁楼梯间、楼梯、扶手两次。

（2）全面彻底清洁办公区公共区域地面一次。

（3）全面彻底清洁洗手间排风扇、墙壁、门、窗等及清除顽固污渍。

（4）不锈钢部分用不锈钢保养剂保养一次。

（5）清洁消防栓、消防箱一次。

（6）彻底清洁电梯门一次。

（7）大会议室每周彻底清洁一次，遇有会议时根据甲方安排及时清理。

（8）视频会议室每周彻底清洁一次，遇有会议时根据甲方安排及时清理。

（9）每周彻底清洁展厅一次，遇有参观时根据甲方安排及时清理。

3、每月工作：

（1）所有金属部分用专业的清洁剂擦亮一次。

（2）擦拭首层大堂内低位灯饰、低位饰品一次。

（3）所有抛光砖墙壁、柱子清洁一次。

（4）清理死角位和清除虫、鼠、蜘蛛网一次。

（5）首层大堂门、玻璃彻底清洁一次。

（6）公共区域玻璃（包括玻璃隔断）彻底清洁一次。

（7）全面清洗空调出风口一次。

1、每季工作：

（1）室内照明灯具清洁一次。

（2）高档木质家具上家私蜡保养一次。

（3）高档皮质沙发上皮革保养剂一次。

（4）公共区域格栅灯高位灯饰清洁一次。

（二）卫生间：

1、每日工作：

（1）全面清洁两次，并全天候保持整洁。

（2）地面的清洁，保持整洁。

（3）大小便器不限次数的清洁。

（4）卫生间洗手盆的清洁，保持整洁。

（5）卫生间镜面、分水池的清洁并做消毒处理。

（6）随时巡视清洁，保持卫生间的干净无异味。

（7）墙角、坐厕器的后侧等死角无污渍、污垢。

（8）垃圾桶内的物品达到三分之二处倾倒到干净，不得溢出。

（9）每半小时喷空气清新剂一次。

2、每周工作：

（1）彻底清洁卫生间墙面、隔断一次。

（2）彻底清洁卫生间大小便器一次。

（3）彻底清洁卫生间洗手盆一次。

（4）彻底清洁卫生间门、窗一次。

（5）彻底清洁卫生间排风机一次。

（6）彻底清洁卫生间纸篓一次。

外围部分：

院内硬化地面（含宿舍区）、绿化区域，地下停车场、雨棚、大门外路沿以上卫生区、地下自行车棚。

（不含物流中心工作区）

（三）外围：

1、每日工作：

（1）全面清扫前后院一次，全天候维护前后院地面，保持整洁、无垃圾、无污渍。

（2）全面清扫门卫台阶一次，全天候维护门外台阶，保持整洁无垃圾、无污渍。

（3）门口光面花岗岩全天候维护，保持整洁、无垃圾、无污渍。

（4）各入口玻璃及落地玻璃不间断清洁，保持玻璃清洁明亮。

（5）绿化区域固体垃圾的捡拾，并保持无块状固体垃圾。

2、每周工作：

（1）彻底冲洗门口地面一次。

（2）彻底冲洗正门、后门外台阶一次。

（3）彻底清洗门口地垫一次（指塑料尘毯）。

（4）彻底清洗大厅低位墙壁一次。

（5）彻底清洁大厅落地玻璃一次。

注：

如遇特大风、雨、雪天气，可根据实际情况适当增加冲洗次数，并保持整洁。

3、每月工作：

清洗烟草公司标识墙一次。

（四）地下停车场：

1、每日工作：

（1）清扫停车场地面有效区域，并洒水一次。

（2）全天巡视，捡拾固体垃圾。

2、每周工作：

钢制卷闸门彻底清洁。

3、每月工作：

A区地下车库雨棚冲洗。

清洗时间为每年的4月--10月。

（五）地下自行车棚：

每日工作：

（1）清扫自行车棚地面有效区域，并洒水一次。

（2）全体巡视，捡拾固体垃圾。

（3）擦拭车棚防盗门。

（六）职工宿舍楼部分：

单元公共通道、步梯间、电梯间。

1、每日工作：

（1）电梯间、步梯间、单元通道地面每天全面清洁。

（2）地面全体巡视清洁。

（3）楼梯间扶手擦净。

（4）电梯间地垫每天吸尘，并定时做清洗。

2、每周工作：

（1）防火门、排烟口及消防栓彻底清洁。

（2）彻底清洁电梯门一次。

（3）彻底清洁单元门一次。

外墙部分：

办公楼外墙花岗岩、玻璃幕、铝板的清洁、单身职工宿舍楼南墙玻璃。

外墙清洗根据要求安排一年两次。

办公楼清