初级经济师《房地产》试题及答案卷一Word文档格式.docx
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①搜集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等数据资料;
②预测估价对象的未来净收益;
③求取报酬率;
④选用适宜的收益法公式计算收益价格。
.
7.楼面地价=（）。
A.土地总价÷
土地面积
B.土地单价×
容积率
C.土地单价÷
D.土地总价×
总建筑面积
E.土地总价÷
CE
楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价与土地总价的关系为：
楼面地价=土地总价÷
总建筑面积。
由此公式找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：
楼面地价=土地单价÷
容积率。
8.在建工程适用的估价方法有（）。
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法
E.基准地价修正法
BD
新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价，成本法适用于些很少发生交易而限制了市场法的运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产。
假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，例如可供开发建设的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产（包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。
9.关于收益法，下列说法正确的是（）。
A.适用于评估收益性房地产
B.受限于被估计房地产本身现在是否有收益
C.农地的估价可以采用收益法
D.收益法求得的价值称为积算价格
E.采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和
ACE
收益法适用于评估收益性房地产--有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。
B项，收益法要评估不限于被估价房地产本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
D项，成本法求得的价值称为积算价格。
10.下列各项，适用收益法进行估价的是（）。
A.公寓
B.公园
C.停车场
D.加油站
E.行政办公楼
ACD
三、案例分析题
（11-13题共用题干）
某房地产开发公司取得土地一宗。
计划建造公寓出售，该地上原有房屋建筑面积1000平方米须拆除，采用产权调换方式按原面积安置。
原房屋重置价为600元/平方米，经评估人员确定为七成新。
目前市场价为1500元/平方米，新建房工程造价1300元/平方米，市场价2500元/平方米。
11.房地产开发公司在交易前计算建造成本包括（）。
A.土地使用权出让金
B.房屋拆迁安置补偿费
C.房屋建筑安装工程费
D.管理费
12.房地产开发公司为此项目施工招标时，必须具备（）。
A.工程综合说明
B.设计文件
C.主要施工方案
D.工程质量标准
13.该房地产开发公司在房屋建设期间预售，必须满足的条件是取得（）。
A.土地使用权证
B.建设工程规划许可证
C.预售许可证
D.房屋所有权证
11.CD;
12.AB;
13.ABC
1.AB两项属于土地取得成本，不属于房屋建造成本的范畴。
2.房地产开发项目招标时，开发企业将拟建的房地产开发项目，由企业本身或委托设计单位或咨询公司完成规划设计，估算出建成这项工程项目所需要的资金，然后吸引承包单位来投标。
可以看出招标时需要备有工程综合说明和设计文件。
3.房屋预售的条件有：
①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
②持有建设工程规划许可证和施工许可证;
③按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
一、单项选择题
1.业主大会与物业服务企业的关系是（）
A.法律关系和经济关系
B.领导和被领导的关系
C.管理者与被管理者的关系
D.法人与法人的关系
业主大会和物业服务企业实行业主自治与专业管理相结合的管理体制，共同管理着一定范围的物业。
这决定了他们之间具有一定的法律关系和经济关系。
2.做好房屋修缮管理工作是搞好（）工作的基础。
A.房地产经营
B.房地产开发
C.房地产管理
D.房地产销售
3.属于人为损坏或使用不当造成的损坏，其修缮费用由（）负担。
A.房主
B.当事人
C.房主与当事人共同
D.经仲裁后决定由谁负担
B
4.物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照（）的约定，对物业进行管理服务的活动。
A.物业服务合同
B.建筑工程合同
C.购房合同
D.租赁合同
5.房屋修缮管理是中的一个重要环节（）。
B.房地产销售
D.房地产开发
C
6.装饰装修的时间包括（）。
A.一般装饰装修时间
B.特殊装修时间
C.竣工验收时间
D.装饰装修期
E.材料准备时间
ABD
装饰装修时间应根据各地不同作息时间、季节变换以及习惯习俗等综合确定。
装饰装修时间包括一般装饰装修时间、特殊装修时间（如节假日）和装饰装修期。
7.下列各项属于管理规约内容的是（）。
A.物业的使用、维护、管理
B.业主共同利益的维护
C.违反管理公约应当承担的责任
D.业主应尽的义务
E.制定和修改管理规约
ABCD
管理规约的主要内容有：
①物业的使用、维护、管理;
②专项维修资金的筹集、管理和使用;
③物业共用部分的经营与收益分配;
④业主共同利益的维护;
⑤业主共同管理权的行使;
⑥业主应尽的义务;
⑦违反管理规约应当承担的责任。
8.物业管理内涵包括（）。
A.服务对象是业主和物业使用人
B.使物业保值增值
C.本质是提供一种有偿服务，属于第三产业
D.属补充性、协助性安全防范性质
E.物业管理的客体是物业
ACDE
理解物业管理的内涵，应注意以下6点：
①物业管理的主体包括业主和物业使用人、物业建设单位、物业服务企业等多个责任主体;
②物业管理的客体是物业;
③物业管理服务的对象是业主和物业使用人;
④物业管理的实施是通过签订物业服务合同，建立业主和物业服务企业之间的平等契约关系，明确双方的权利和义务来实现的;
⑤物业管理集管理、服务、经营三位于一体，但本质是提供一种有偿服务，属于第三产业;
⑥物业管理对公共秩序的作用是提供协助性管理服务，属补充性、协助性安全防范性质。
9.我国实行物业承接查验制度的现实意义包括（）。
A.有利于明确各方的责、权、利
B.维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益
C.提高建设质量、保障业主财产权益
D.加强物业建设与物业管理衔接，保障开展物业管理
E.有利于加强行政监管、规范企业行为，有效解决群众投诉
现阶段，我国实行物业承接查验制度具有的现实意义有：
①物业服务企业在承接物业项目时对共用部分、共用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护物业建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用;
②实行物业承接查验制度可以督促物业建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量、保障业主财产权益具有重要意义;
③实行物业承接查验制度可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。
而在新老物业服务企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位、共用设施设备的管理责任。
10.物业装饰装修管理包括的环节有（）。
A.装饰装修申报
B.装饰装修流程设计
C.登记审核
D.入场手续办理
E.装饰装修过程监督检查
物业装饰装修管理包括装饰装修申报、登记审核、入场手续办理、装饰装修过程监督检查以及验收等环节，内容包括装饰装修流程设计、管理细则规定、过程控制和责任界定等方面。
（11-12题共用题干）
20世纪80年代初，深圳借鉴香港和外国经验，结合我国实际情况，走出了一条适合我国国情，适合社会主义市场经济的物业管理新路。
2001年1月，中共十五届三中全会上，物业管理作为一个独立的产业被写进我国国民经济发展纲要，标志着物业管理经20年的发展，已经成为我国国民经济基础产业不可分割的一部分。
11.我国物业管理体现出的基本特征是（）。
A.社会化
B.专业化
C.市场化
D.节约化
12.我国物业管理基本内容为（）。
A.房屋修缮管理、物业公用设备、设施管理
B.环境管理、公共秩序与消防管理
C.公众管理、物业档案管理
D.居住管理
11.ABC;
12.ABC
1.社会化、专业化和市场化是物业管理的三个基本特点。
2.物业管理服务的基本内容分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。
其中，公共服务是物业管理区域内所有的业主和物业使用人每天都能享受到的服务，ABC三项均属于公共服务的内容。
1.房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高（）以上（含）的永久性建筑。
A.1.5米
B.1.8米
C.2.0米
D.2.2米
2.套内建筑面积不包括（）。
A.套内墙体面积
B.分摊的共有建筑面积
C.套内使用面积
D.阳台建筑面积
3.当不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致时，以（）为准。
A.不动产登记簿
B.不动产权属证书
C.时间较早的
D.都不能作为依据
4.土地预告登记后，申请人在自能够进行土地登记之日起（）内未申请土地登记，预告登记失效。
A.十日
B.十五日
C.一个月
D.三个月
5.关于房屋登记受理时限，下列说法错误的有（）。
A.国有土地范围内房屋所有权登记30个工作日
B.抵押权、地役权登记15个工作日
C.预告登记、更正登记15个工作日
D.异议登记1个工作日
E.公告时间计入上述规定时限
BCE
自受理登记申请之日起，房屋登记机构应于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记薄或者作出不予登记的决定：
①国有土地范围内房屋所有权登记30个工作日;
②抵押权、地役权登记10个工作日;
③预告登记、更正登记10个工作日;
④异议登记1个工作日。
公告时间不计入上述规定时限。
因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。
法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。
6.申请人申请土地登记，应提供的材料有（）。
A.土地登记申请书
B.土地变更申请书
C.减免税凭证
D.地上附着物权属证明
E.土地权属来源证明
申请人申请土地登记，应根据不同的登记事项提交下列材料：
①土地登记申请书;
②申请人身份证明材料;
③土地权属来源证明;
④地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标;
⑤地上附着物权属证明;
⑥法律法规规定的完税或者减免税凭证;
⑦《土地登记办法》规定的其他证明材料。
7.最高额抵押权登记包括（）。
A.最高额抵押权初始登记
B.最高额抵押权变更登记
C.最高额抵押权转移登记
D.最高额抵押权确定登记
E.最高额抵押权注销登记
BCD
最高额抵押权登记有四种：
①最高额抵押权设立登记;
②最高额抵押权变更登记;
③最高额抵押权转移登记;
④最高额抵押权确定登记。
8.房屋登记的预告登记包括
A.预购商品房预告登记
B.预购商品房抵押权预告登记
C.房屋所有权转移预告登记
D.房屋租赁权预告登记
E.房屋地役权预告登记
ABC
房屋登记的预告登记包括：
预购商品房预告登记预购商品房抵押权预告登记;
房屋所有权转移预告登记;
房屋抵押权预告登记四种。
9.房屋登记机构不予登记的情形有（）。
A.依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的
B.申请人不能提供合法、有效的权利来源证明丈件
C.申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的
D.申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的
E.房屋被依法查封期间，权利人申请登记的
BCDE
房屋登记机构应不予登记的情形有：
①未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的;
②申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的;
③申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的;
④申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的;
⑤房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的;
⑥房屋被依法查封期间，权利人申请登记的;
⑦法律、法规规定的其他不予登记的情形。
1.已知某开发商出售房地产的增值额为20万元，扣除项目金额为10万元，则此开发商应缴纳的土地增值税为（）万元。
A.5.0
B.5.5
C.6.5
D.8.5
根据土地增值额超过扣除项目金额200%的计算公式为：
应纳税额=土地增值额×
60%-扣除项目金额×
35%，该开发商应纳土地增值税税额=20×
60%-10×
35%=8.5（万元）。
2.对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，（）。
A.免征个人所得税
B.减按5%征收个人所得税
C.减半征收个人所得税
D.全额征收个人所得税
对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
2010年9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发文规定，自2010年10月1日起，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
3.房产税的基本特点是（）。
A.房产税属于财产税，其征税对象是房屋
B.大、中、小城市的税率标准不一样
C.按年征收，分期缴纳
D.实行等级幅度税额
E.对于出租的房产按租金收入征税
房产税的基本特点是：
①属于财产税，其征税对象是房产;
②按年征收、分期缴纳;
③区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于非出租的房产，依照房产余值计算缴纳，对于出租的房产，依照房产租金收入计算缴纳;
④税率全国统一。
4.下列关于契税计税依据的说法中，正确的有（）。
A.房屋买卖，计税依据为市场平均价格
B.国有土地使用权出让，计税依据为成交价格
C.土地使用权赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权出售市场价格核定
D.房屋赠与，计税依据为房屋重置价格
E.房屋交换，计税依据为所交换房屋价格的差额
契税的计税依据分为下列三种情况：
①国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，计税依据为成交价格;
②土地使用权赠与、房屋赠与的，计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;
③土地使用权交换、房屋交换的，计税依据为所交换土地使用权、房屋的价格的差额。
5.城镇土地使用税的特点是（）。
A.属于财产税
B.征税对象只是国有土地
C.实行等级幅度税额标准
D.大、中、小城市的税额标准不同
E.实行一次性征收
城镇土地使用税具有下列基本特点：
①属于财产税;
②按年征收，分期缴纳;
③实行等级幅度税额标准;
④大、中、小城市的税额标准不同。
6.应征收契税的行为有（）。
A.国有土地使用权出让
B.房屋赠与
C.房屋买卖
D.房屋交换
E.农村集体土地承包经营权的转移
以下行为属于转移土地、房屋权属的行为，列入契税的征税对象：
①国有土地使用权出让;
②土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移;
③房屋买卖、赠与和交换。
（7-11题共用题干）
李先生转让一幢3年前自建的洋楼，其转让该洋楼所得的收入为450万元，此洋楼实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际缴纳的相关税费为250万，李先生按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用合计105万，有关税金为45万。
7.转让房产的个人所得税应纳所得额的计算公式为（）。
A.应纳税所得额=财产转让收入×
50%
B.应纳税所得额=财产转让收入-财产原值
C.应纳税所得额=财产转让收入-财产原值-合理费用
D.应纳税所得额=财产转让收入-财产原值-合理费用-有关税金
8.转让房产扣减的合理费用包括（）。
A.住房装修费用
B.住房贷款利息
C.手续费
D.公证费
9.李先生应纳税所得额为（）万元。
A.50
B.45
C.25
D.10.5
10.李先生应缴纳的个人所得税税额为（）万元。
A.0
B.2.5
C.5
D.10
11.假设李先生的洋房为6年前所建，而且是唯一生活用房。
其他条件不变，那么李先生转让洋房应缴纳的个人所得税税额为（）万元。
7.D;
8.ABCD;
9.A;
10.D;
11.A
1.个人所得税的计税依据是应纳税所得额。
其中，个人转让财产的应纳税所得额为个人转让财产取得的收入额，减除被转让财产的原值、合理费用和在财产转让过程中缴纳的有关税金以后的余额，即应纳税所得额=财产转让收入-财产原值-合理费用-有关税金。
2.合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
3.个人所得税的计税依据是应纳税所得额。
则李先生应纳税所得额为：
450-250-105-45=50（万元）。
4.个人所得税的税率为20%。
个人所得税应纳税额的计算公式为：
应纳税额=应纳税所得额×
20%。
则李先生应缴纳的个人所得税税额为：
50×
20%=10（万元）。
5.对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，因此李先生转让洋房应纳税额为0。
1.房屋租赁行为合法有效的凭证是（）。
A.房屋所有权证
B.验收合格证
C.登记备案证
D.房屋租赁证
出租人向管理部门提出申请，领取《房屋租赁证》。
房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证，可以作为公安部门办理户口登记的凭证之一。
2.直营连锁房地产经纪机构与特许加盟房地产经纪机构的不同是（）。
A.以规模化经营实现运营成本的降低
B.由两个或两个以上连锁分店组成
C.由母公司直接投资并拥有各连锁店
D.具有统一的品牌等识别系统
3.房地产经纪是指房地产经纪人员和机构，为促成委托人与（）达成房地产交易，向委托人提供相关信息和专业服务并收取佣金等服务费用的行为。
A.他人
B.房地产购买者
C.房地产出售者
D.房地产所有权人
4.房地产交易实质上是房地产的交易（）。
A.权利
B.他项权利
C.使用权
D.所有权
5.中国内地房地产经纪人员包括房地产经纪人和（）。
A.初级房地产经纪人
B.房地产经纪人协理
C.助理房地产经纪人
D.房地产销售员、
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