XX大厦商业开发项目总体策划Word文档格式.docx
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39423.58
3月
1111
99579.54
428
52425.49
4月
1059
68376.06
464
59032.75
5月
1043
73153.14
1046
82238.26
6月
1505
102011.16
563
70035.09
7月
1395
111577.05
738
116942.22
8月
1491
95060.63
564
66860.37
9月
1367
100747.35
692
104138.48
10月
1744
104481.7
673
72230.12
11月
2696
182015.49
811
79698.28
总计
14782
1083217.26
6797
834727.91
2012年主城区商业均价1.21万元/㎡，其中：
武昌区商业氛围浓厚，该区商业成交主力项目均价达2.44万元/㎡；
青山区商业成交主要集中在奥山世纪城项目，该项目备案均价接近2.5万元/㎡；
经济技术开发区商业成交集中在XX经开万达广场、金太阳米兰小镇两个项目，这两个项目亦均超过1.9万元/㎡。
江汉区项目商铺备案均价多在2万元/㎡以上。
此外，东湖高新、江岸两区均价超过1.6万元/㎡，洪山、汉阳、硚口三区均价超过1.1万元，剩余郊区均价整体靠后，均不足9500元/㎡。
2012年高端写字楼项目集中入市，推动办公物业均价大幅上涨。
2012全市办公物业均价9855元/㎡，同比上涨22%。
同时，写字楼/住宅价格比进一步增大，2010年以来，写字楼市场快速发展，价格一路攀升，写字楼在摆脱不住宅市场价格倒挂现象的同时，与住宅价差亦逐步拉开，在高端写字楼项目的推动下，全市写字楼均价增长至同期住宅均价的1.56倍。
1.2古田片区市场调研
古田片区作为XX硚口区西部门户，临近XX市中心城区，是XX市人口的重点导入区，现有人口10万，规划人口达到20-25万。
全区现已建成多处绿化广场、公园、游园等绿化景观,辖区内现有商业网点2万余个，分布比较散乱，硚口区主要商业汉正街赢得了“天下第一街”的美誉，并迅速发展成以汉正街小商品市场、汉正街建材市场、汉正街装饰装潢市场三大市场为主体的市场群落。
大型超市如麦德龙、家乐福、好又多等，临近江汉路步行商业街，硚口路“XX美食街”汇集国内知名餐饮娱乐企业30余家，每个社区的体育健身中心、文化中心齐备，为广大市民提供了高品位的休闲娱乐场所。
古田片区内的基本设施已经成形，但中高档餐饮、商场、休闲文化场所相对缺乏，这也与区域内居民整体消费水平不高有一定关系。
随着区域内小区逐渐吸引大量优秀客户的入住，相信以后在这些方面应能得到明显改善。
而且古田还引进了“家居大王”——瑞典宜家，2014年年底即将开业，另外在南国大XXsoho的辐射与聚集效应之下，沃尔玛山姆会员店、香港嘉禾巨幕影院两大主力店领衔三十余家品牌餐饮、数百家品牌专卖店荟萃于此，古田商圈已初步形成。
1.3古田片区相关规划调研
在2006年XX市人大会议上，硚口区政府将《关于以城市副中心建设为龙头带动古田板块发展》的议案作为硚口区1号议案提请市人大审议，议案认为，硚口古田区域具备成为XX城市副中心的所有必要条件，发展硚口古田城市副中心时机已经成熟。
依据XX市城市总体规划，硚口区将打造“古田生态新区”，范围北至三环线，南至汉江，东至汉西路，西至竹叶海公园，总面积26.9平方公里。
规划该区域设滨江生态示范区、中央采购区、西部商贸区、总部商务区和邻里居住区等五大功能区。
并建成“一主三副多节点”的公共中心体系。
“十二五”时期硚口区将依托滨水沿线、轻轨沿线、古田二路沿线和王家墩商务区沿线的深度开发，规划建设一批城市综合体和地标性楼宇。
古田商圈将同时形成解放大道商业带，建设大道商业带，古田四路商业带，长丰大道商业带等五条经济发展带。
2、项目深判
2.1宗地现状
该地块位于XX市硚口区，宗地四周地势平坦状况，地下基本无市政管线，宗地南临解放大道，东、西、北侧分别为电信小区、印刷厂。
据查，该地块原规划及土地发证信息中显示本宗地中间有一条道路，目前，新的控规显示该道路已取消。
2.2项目周边的配套
古田片区内医疗配套有XX市普爱医院，长丰医院、XX市第一医院汉西分院。
购物场所有麦德龙、中百仓储、沃尔玛超市、南国西汇城市广场、融侨锦城福源街等。
餐饮有麦当劳、肯德基、必胜客、江胖子火锅城、简朴寨、潘家大院等。
金融：
工商银行、市商业银行、建设银行、中国银行、中国邮政
休闲设施有东风公园、江滩公园三期。
教育资源有XX崇仁汉滨小学、XX十一滨江中学、XX四中、十七中、四十三中、军事经济学院、警官干部学院、市公安管理干部学院等等。
2.3项目周边商业及写字楼调查
项目周边商业地产调查
楼盘名称
地址
价格（元/㎡）
开发商
体量
汇丰企业天地
硚口区古田二路与长风路交汇处
30000
XX汇丰投资有限公司
300000
保利香槟国际商铺
XX硚口区解放大道宗关XX四中旁
20000
XX保利金硚房地产开发有限公司
240356
联发九都府商铺
硚口区解放大道与古田四路交汇处
联发集团
125000
映象家生活艺术博览中心商铺
解放大道与古田四路交汇处
XX三金地产开发有限公司
143465
三金·
香港映象商铺
27000
项目周边写字楼调查
汇丰企业总部
硚口区古田二路与南泥湾大道交汇处
18000
XX汇丰投资
116965
XX城市广场
硚口区硚口路160号
16000
XX公共交通投资有限公司
71446
2.4项目周边楼盘及潜在消费者分析
项目周边社区调查
交房时间
户数
备注
汉口春天
解放大道109号
07.6.15
2000
东方花城
古田路41号
05.10
852
香港映象
古田四路解放大道
06.4.30
1816
城市花园
长丰大道古田二路
07.11.28
1200
汉口人家
解放大道31—37号
07.9.30
910
汉水熙园
古田四路麦德龙旁
06.12.31
886
古田云彩
解放大道28号
06.9.30
115
博学仕府
硚口区简易车站旁
07.6.28
656
富仕雅庭
硚口古田二路凯立花园旁
07.8.12
135
天泽一方
硚口区古田四路与长丰大道交汇处
696
保利香槟国际
2011.10
1878
融侨锦江
硚口区建一路2号江汉二桥桥头处
2011.9.3
1836
2011.6
1236
除以上典型楼盘外，周边还有部分老社区，如薄板小区、省柴小区、易家墩街社区、陈家墩小区等，以上新老社区和即将入住的小区总计本案周边地区人口约10万人左右（不包含流动人口）。
2.5交通状况
2.5.1道路及交通分析
解放大道为城市主干道，车流量大，车速快。
道路基本情况一览表
道路名称
道路性质
道路红线宽度
车行道数
解放大道
城市主干线
50M
双向六车道
古田三路
城市次要道
20M
双向四车道
古田四路
汉口核心区、武昌、汉阳的车流基本都是通过解放大道到达项目场地：
货车、客车、公交车比较多，私家车、出租车较少；
周边道路均无禁止左转等交通管制。
项目周边以解放大道和古田四路的十字路口车流量最大。
2.5.2公交车停靠站
本项目周围主要的公交站点有，古田四路站、古田三路站、辛家地站、古田二路站等。
所在位置如图上红点所示。
主要公交线路有2路、222路、741路、46路、505路、512路、531路、106路、548路、523路、508路、737路、558路、560路、806路、546路、621路、802路等。
其可以到达XX关、汉口火车站、武昌火车站等地，交通非常方便。
到达武广等汉口中心城区的车行时间在二十分钟左右。
一般而言，对地块交通方便程度的判断应满足“1+1”规则，即：
XX市市区内任一起点至任一终点最多乘2辆公共汽车。
项目地块公交网络成熟，基本满足“1+1”规则。
2.5.3轻轨交通
已建成通车的轻轨也把本片区和市中心繁华地区紧密相连。
轻轨交通一号线二期工程正好途径项目门口，并于古田四路、古田三路路口分别设站。
轻轨的客运能力为单向1.14万人次/小时，设计时速80公里。
轻轨一号线二期工程从宗关一直到吴家山，和一期工程想通，直达黄浦路。
2.5.4人流交通情况
项目周边没有过街天桥，通过解放大道只能走人行斑马线。
但只有麦德龙超市前的斑马线有红绿灯，在没有红绿灯的情况下横穿解放大道是非常危险的，所以这也阻碍了解放大道两边的人员流动，人们在横穿马路时会有诸多顾虑。
古田地区人流量最大的地方麦德龙超市为附近、其次为普爱医院和古田三路公交车站和中百仓储附近。
3、小结
3.1该项目位于解放大道商经济带、古田四路商带、古生态新区、观水景区的相交部位，项目商业开发潜力较大。
3.2该项目周边商业目前主要集中在解放大道沿线，多为一些社区配套型商业，自主形成，形态较为破旧。
面向附近的居民，档次较低，价格低廉。
3.3该项目周边大型休闲商业及中高档写字楼较少，不能满足周边居民、企业的消费和需求。
第三部分项目分析及定位
1、项目SWOT分析
1.1优势（Strength）
①本项目南临解放大道，交通方便，项目周边已初步形成了一定的商业氛围；
②商业的集中也能吸引大量的周边地区居民，能从衣、食、住、行各方面满足各消费层次的需求；
③临近轨道交通线，对商业房产的升值潜力有巨大的帮助，会带来更大的人流量；
④项目周边已有多个中高档小区，中高档人群增加将提升项目的潜在价值；
⑤项目南距汉江江滩约900m，且无高大建筑物阻挡，具有江景概念；
⑥通过项目前期市场运作，本项目产品已有定部分定制客户。
1.2劣势（Weakness）
项目所在位置离中心城区距离较远；
周围旧建筑较多，影响项目形象；
地块狭长且不规则，建筑格局布置受到限制。
1.3机会（Opportunity）
XX市总体规划及硚口区的相关规划,项目周位于两个经济带相交位置，商业前景较好；
道路交通—轻轨一号线已通车，地铁1号线将途经本项目；
项目辐射范围内缺乏中高档的商业及办公物业，项目具有市场优势。
1.4威胁（Threat）
整体形象差—古田片区作为工业贸易区，在XX的整体印象仍较为陈旧；
周边居民平均收入较低；
其他威胁—新拍卖土地的对本项目后期的威胁。
2、项目定位
2.1市场定位
打造成集商业卖场、写字办公、公寓及其它定向开发的综合体。
2.2项目产品定位
鉴于项目所属区域中高档商业及写字办楼不多，项目产品以中档品牌卖场及中高档写字楼这主力品种，要求品质高，具有区域地标性。
2.3价格定位：
商业销售均价16500元/平方米
写字楼销售均价14000元/平方米
公寓销售均价11000元/平方米
地下停车场租赁价格按500元/车位/月
第四部分项目开发方案
1、地块规划指标落实方案
规划指标特别是容积率指标是项目效益指标的最关键的因素，也是项目能否实现TT公司及投资人利益最大化的决定性因素。
1.1地块基本情况
XX大厦宗地面积16028.14平方米（折合24.18亩），土地用途为旅游用地，地面建筑包括华联楚天大厦（建筑面积约15854.93平方米）及职工住宅（建筑面积约2160平方米），地面总建筑面积为18014.93平方米，现状容积率约1.12。
1.2地块的控规现状
根据目前XX市最新上位规划，该项目地块的控规是商业，属于V级商业用地，强度分区三级，建筑高度控制为不超过100米。
根据上位规划和强度分区，该地块额定容积率为3.0，加上修正系数，该项目地块的额定容积率最高值为3.3。
1.3相关政策及环境情况
近几年国家为了对加大对房地产行业的调控力度，出台了一些相关政策，特别是2012年新的《建设用地容积率管理办法》，对建设用地容积率的管控更加严格，该用地的容积率的调整难度较大。
1.4解决方案
自接到委托函以来，我办事处充分利用中咨公司在省、市的良好的企业形象及影响力，走访了多个部门，做了大量的沟通工作，目前已基本确定通过方案论证及沟通，该地块可批复的容积率保底为4.5，力争达到5.0及以上。
2、土地使用权转让方案
2.1土地现状及分析
该地块土地性质为划拨用地，若进行商业开发，按相关规定需进入土地市场交易，故如何设计交易方案，保证意向投资人能够顺利拿地就显得尤为重要。
2.2解决方案
①方案1：
协议出让
土地用途由旅游改为商业用地，按现状容积率1.12补交土地出让金→土地使用权协议出让→办理土地增容至4.5（商业用地增容不超过一倍可以规划调整，不用招拍挂，容积率可增至2.2。
若要增至4.5则需通过规划部门论证及相关沟通方可），补交增容部分的土地出让金→按已调整后的容积率签订《国有土地使用权出让合同》→办理商业出让用途的《国有土地使用权证》（土地所有权还是原土地权属单位）。
该拿地方案相对较稳妥，但所需时间较长，外围协调相关部门较多，协调工作难度大，该方案工作周期约8个月。
②方案2：
招拍挂出让
TT公司（或子公司）与意向投资人签订地块开发意向协议→以土地地面建筑未拆除的现状申请委托交易方式成功进入土地交易中心（即设置土地瑕疵）→委托规划部门对容积率及规划方案进行规划论证→取得容积率4.5以上的正式规划设计条件→通过储备论证（土地储备中心同意该地块不收购，以委托交易方式挂牌→供地价格会审议→挂牌公告→意向投资人摘牌→取得《成交确认书》（土地权属可以是意向投资单位也可是原土地的权属单位，以竞买成交单位为准）。
该方案所需时间较短，外围协调工作量相对较小，但需调查了解相关潜在竞买人的相关信息，做好招拍挂方案设计，并沟通设定相关挂牌的特殊要求，保证顺利摘牌，该方案工作周期约5个月。
本案拟采用方案2，即招拍挂方案。
拟于2013年元月组织投资人与TT公司就招拍挂细节及联合开发协议进行商谈，取得一致后正式启动土地招拍挂前期手续。
3、投资人遴选方案
3.1投资人遴选主要条件
①具有房地产开发二级以上资质;
②要有良好的企业信誉；
③要有商业地产及写字楼开发的相关业绩；
④需提供3个亿以上的银行资金证明；
⑤能够提供足额的诚信保证金。
⑥能够最大限度地实现TT公司与投资人的合作共赢。
3.2投资人遴选程序
3.2.1收集有兴趣的投资人相关信息，通过筛选建立合格投资人库。
3.2.2向合格投资人发出谈判邀请书，组建谈判组，邀请投资人进行竞争性谈判。
3.2.3谈判侧重于投资人的资金、信誉是否满足要求，开发及营销理念是否能够得到TT公司的认同。
3.2.4谈判组根据谈判情况，选定合作意向人，签订合作协议。
3.2.5成立项目开发前期筹备组，进行项目的前期准备。
4、概念设计
概念设计由项目设计组实施，设计组成员均为我公司设计师库中优秀的设计师。
针对本项目特点，提供以下2个概念设计比选方案，具体如下：
4.1概念设计
（1）
4.1.1方案简述：
本概念设计启动较早，在进行本案构思时，地块中部的规划道路未明确是否取消，故根据现场土地情况，采用三座塔楼设计。
A、B塔楼间设计5层的大型商业裙楼，C塔楼设计3层商业裙楼，为加强规划道路两侧的商业联系，在两商业裙楼间设过街连桥或骑楼。
A塔楼（地税大楼）采用弧形造形，即丰富了建筑造型，又可充分利用道路拐角的空间。
4.1.2建筑造型理念：
为制造商业氛围，增加卖场二楼以上的人流，在裙楼中部二层设电动扶梯引导部分行人进入商场的二三层，该入口采用喇叭口造型，可给行人带来视觉冲击，吸引人气，寓意着财源广进。
4.2概念设计
（2）
4.2.1方案简述：
本方案采用双塔结构，A塔楼为23层的办公楼及公寓，B塔楼为20层的地税局办公大楼。
裙楼因考虑了部分潜在定制客户的需求，暂按八层的商业及办公裙楼设计。
4.2.2建筑造型理念：
本案在商业裙楼主入口上部设计三层金盆造型，即可用于商业广告也可用于精品橱窗；
A塔楼临街面采用竖向遮阳板或明框幕墙营造由塔楼顶层泻流而下至金盆的视觉效果，寓意着项目财源滚滚而来。
若再辅以夜间亮化，则效果更佳。
5、购买意向客户调查
5.1收集调查有购买意向的客户情况
5.2与购买意向客户进行深入的沟通，充分了解客户需求以及购买的意向，签订购买意向协议，有购买意向的客户提供预购买的相关保证。
5.3有购买意向的客户出具书面的定制委托书，按客户需求修改概念设计方案。
6、初步可行性研究
6.1根据已进行市场调研和现场调查的结果结合已取得相关土地技术指标，对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；
提出项目的建设规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。
6.2组织TT公司、投资人、及我公司相关专家对初步可行性研究进行评审。
7、项目实质性实施
通过招拍挂取得土地使用权，根据已确定的土地指标，进行项目规划设计及报批。
第五部分成本及利润测算
1、测算依据
测算依据（规划指标）
总占地面积
18424
m2
建筑用地面积
建筑物占地面积
7369.6
建筑密度
40.00%
计容积率面积
82908
容积率
4.50
道路广场用地合计
5000
总建筑面积
124,868
绿化用地合计
3685
绿地率
20.0%
暂按最保守容积率4.5进行测算
2、开发成本测算
2.1土地成本
2.1.1按现状容积率约1.12计算，评估地价单价约2477元/平方米，合165万/亩。
需要缴纳土地出让金1162.60万元。
折合楼面价：
2470元/平方米
2.1.2按拟定容积率4.5~5，评估地价单价约为8694元/平方米，合580万/亩。
如进入招牌挂程序，580万/平方米*2，折合楼面价约为：
3474元/平方米，地价款总额为3474*82908/10000=28802万元。
2.2前期费用
估算前期费用合计3478.51万元，明细如下
序号
费用项目
原始指标
工作量
单价（元）
合价（万元）
工程量及单价说明
前期费用
3478.51
1
勘察设计费
64.97
2
设计费（四阶段）
1116.99
3
规划技术服务费费
建筑面积
124868
1.00
12.49
4
项目建议书、可行性研究报告编制费
61.60
5
项目建议书、可行性研究报告评估费
22.50
6
白蚁防治费
2.00
24.97
7
图纸审查费
1.50
18.73
8
消防审查费
15
760.00
1.14
每项760元
9
城市基础设施配套补偿费
120.00
1498.42
鄂价费[2010]98号
10
建设工程造价咨询服务费（含清单、栏标价编制、全过程造价咨询）
249.90
发改价格[2011]534号
11
招标代理服务费
44.28
计价格【2002】1980号文
12
建设项目环境影响评价费，环境监测费
项
35.00
13
防震减灾技术服务费
占地面积
1.500
2.76
14
垃圾服务费
18.00
224.76
武政规[2011]7号
房产测绘费
16
防雷监督费、检测、设计审查费
0.80
9.99
17
地震
升级会员 