物业管理方案Word下载.docx

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1、负责根据“管理会计”的要求按时完成各类财务分析，供公司决策之用；

制定近、中、长期“现金流量平衡表”。

2、负责日常账务工作的实施与管理。

3、负责对外财务相关工作的衔接。

第二部分***物业管理目标及策划方案

通过对“×

”的调查和基础数据的分析，结合公司的管理经验和现代物业管理发展的方向，特制定以下管理方案：

一、***管理处组织构架及各部门职责：

部室主要工作职责：

总经理：

1、对董事长负责；

2、制定公司的经营方针和目标，对公司的重大事项进行决策,报董事长批准后实施；

3、按“权责利”相匹配的原则，任命各层次负责人，实施透明式的系统管理；

4、主持新的经营项目的开发；

5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性；

6、保持员工充分参与实现公司经营总目标内部工作环境；

7、对公司组织构架进行策划；

8、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通。

办公室：

1、对总经理负责；

2、人力资源管理工作（含人员的招培训工作）；

3、内外进行沟通；

4、内外公文的处理及档案的管理工作；

5、后勤保障工作；

6、公司库房的管理工作。

***管理处：

2、负责***的前期介入策划、实施工作；

3、负责***的接管验收策划、实施工作；

4、负责***的业主入主的策划、实施工作；

5、负责***的管理和服务的策划、实施工作；

6、负责***的多种经营业务的策划、实施工作。

7、负责楼宇相关费用的收取，并将在收取物管费过程中收集到的信息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进行归类分析，并及时按规定时间和渠道加以传递。

二、人员配备情况：

1、总经理：

1人。

2、办公室：

2人，其中主任1人，文员兼库管1人。

3、财务部：

2人，其中经理1人（兼会计）、出纳1人。

4、***管理处：

33人。

其中经理1人；

工程组主管1人，土建工1人，水电工（含强弱电）4人，电梯工（直梯）1人，杂工1人；

保卫队队长1人，队员15人（三班24小时）；

绿化保洁组主管1人，绿化工1人，保洁员3人；

业主接待组主管1人，接待员1人、收费1人。

总计：

38人

三、管理目标

（一）、公司总目标

1、年度业主/租赁户综合满意度调查满意率≥95%

2、年度房屋及设施设备完好率递减≤3%

3、年度无重大责任事故发生。

（二）、目标分解

1、财务部

（1）、公司各项财务管理工作实现PDCA循环率100%

（2）、财务分析覆盖率100%

2、办公室

公司各项行政管理工作实现PDCA循环率100%

人力资源科：

（1）、员工培训覆盖率/合格率100%

（2）、业主/租赁户培训覆盖率/培训合格率≥80%

（3）、员工配置优化率比上年提高≥25%

（4）、员工骨干/部门负责人无序年流动率≤2%

行政公关：

（5）、内外文件起草合格率≥90%

（6）、内外部文件资料收集完整率及保存完好率≥95%

（7）、公司本部清洁卫生日检查合格率100%3

（8）、公司公共/法律关系事务处理及时率/满意率≥90%

（9）、完成公司领导交办事务的成功率/及时率100%

（10）、合同评审率100%

（11）、公司各类刊物,小区/大厦内板报出刊完成年计划率≥98%,校对差错率≤1%。

后勤保障：

（12）、合格供方评定率/在合格供方采购率≥95%,

（13）、入库物品检验合格率100%

（14）、库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率100%

（15）、库管物品年差错率≤0.1%

（16）、员工对职工食堂饭菜质量/服务态度满意率≥85%

3、***管理处

业主接待组：

（1）、管理处各项工作实现PDCA循环率100%

（2）、业主/租赁户有效投诉处理率100%

（3）、限时服务承诺实现率≥95%

（4）、内外关系沟通成功率≥80%

（5）、内外关系信息传递准确率/及时率100%

（6）、收费困难原因收集分析及时率100%,准确率≥98%,正确传递100%

（7）、物管费收取率≥90%

（8）、收费金额差错率≤1‰

（9）、小区物业管理费半年收支公告率100%

（10）、小区物业较为重大事项发生/处理公告率100%

（11）、业主/租赁户动态档案建档率100%

（12）、围绕物业所进行的多种中介服务（受委托放盘/租赁/商品房登记/代办公证/代理保险等）、特约服务用户满意率≥85%

（13）、社区服务管理策划成功率100%

（14）、小区/大厦经营性项目盈利率≥80%

（15）、业主/租赁户对社区服务工作满意率≥80%。

（16）、物业管理年盈利率比上年增加≥10%

绿化保洁组：

（1）、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%

（2）、环境卫生日检查合格率≥95%

（3）、绿化检查合格率≥85%

（4）、小区绿化年成活率≥95%

保卫队：

（1）、保卫各项管理工作实现PDCA循环率100%

（2）、保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率100%

（3）、一般治安案件年发生率占总入住人口数的≤1%

（4）、年度重大火灾/刑事和交通事故发生率=0

（5）、机动车辆管理纠纷发生率≤1%

（6）、限时巡逻覆盖（房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放）率100%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率100%

（7）、对外租赁仓储管理年治安/消防事故率≤0.2%

工程维修组：

（1）、各项工程管理工作实现PDCA循环率100%

（2）、设备设施维护验收合格率100%，修缮/整治合格率96%

（3）、设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100%

（4）、设施设备保持完好率≥95%

（5）、机电设备检修及时率100%

（6）、设施设备检修一次合格率≥95%

（7）、业主/租赁户的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100%

（8）、保障设备设施安全运行率100%

（9）、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%

（10）、设施设备标识标牌正确率100%，完好率98%

四、服务内容及标准

（一）前期物业管理服务内容

前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。

1、项目设计方案的建议；

2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改；

3、参与单项工程的甲乙方交接验收；

4、参与整体工程的甲乙方交接验收；

5、行物业的接管验收及问题的整改、督促；

6、接受业主入住前的相关咨询；

7、供业主入住前的上门服务。

（二）、业主入住管理

1、办理业主入住及接房的相关手续；

2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。

（三）、后续物业管理服务内容

1、公共性服务

公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目：

（1）、清洁卫生管理；

（2）、绿化日常维护管理；

（3）、治安管理；

（4）、共用蓄水池的维护管理；

（5）、水电管理；

（6）、排污设施管理；

（7）、道路维修管理；

（8）、房屋共用部位的日常养护维修；

（9）、物业档案资料管理；

（10）、车辆停放及交通秩序管理；

（11）、安排社区文化活动，协助政府宣传教育；

（12）、代收代交水电气费；

（13）、根据需要增设的其他服务项目。

2、特约性服务

特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务

（1）、家居设施维修

包括：

维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。

（2）、家居清洁服务

地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。

（3）、家居杀虫服务

白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。

（4）、家政服务

提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。

（5）、租赁服务

物业出租、转让、市场调查、物业估价等。

（二）、物业管理服务质量标准

1、房屋管理与维修

（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。

（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

（二）、物业管理服务质量标准

1、房屋管理与维修

（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。

（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

2、设备管理

设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。

针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。

3、供电系统

（1）、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。

（2）、限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。

4、消防系统

（1）、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。

（2）、订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。

5、电梯

（1）、电梯轿厢、井道保持清洁。

（2）、出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。

6、给排水系统

（1）、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。

（2）、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。

（3）、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。

（4）、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水，

（5）、无长时间停水事故。

7、空调系统

（1）、窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。

8、市政公用设施管理

（1）、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。

（2）、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。

（3）、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。

9、绿化管理

定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。

10、环境卫生管理

（1）、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。

（2）、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。

11、治安管理

（1）、实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。

（2）、无重大火灾、刑事和交通事故。

12、业户满意率

无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上。

五、管理处人员素质要求及培训计划

根据以上要求，管理处工作人员的素质要求相对较高，这不仅是高档物业的要求，更是公司追求卓越的需要。

企业想尽快的得到发展，一批高素质的人才不可缺乏。

公司一方面通过人才市场及其它渠道广泛引进所需人才，另一方面公司自己根据需要组织相关培训。

为此公司制定出以下《岗位入职条件》（见附件一）和《培训计划》（见附件二）。

第三部分***管理项目启动所需资金情况

物业管理项目启动资金根据实际情况预算如下：

一、人员薪金（楼宇交付日前之三个月）

总经理1名1000=1000

物业经理1名1500=1500

工程主管1名1200=1200

保安队长1名1200=1200

财务经理1名800=800

行政部经理1名800=800

技术员4名800=3200

绿化保洁主管1名800=800

附加30.70%作为津贴及福利113223.5

13723.5

三个月小计为41170.5

二、员工制服（每人两套）11*2002200

三、区外围设施

大垃圾桶（生活垃圾）15个50=750

不锈钢垃圾筒（楼层用）20个80=1600

指示牌（若干）=1000

大堂及车库广告栏/广告牌5个500=2500

大堂用吸水/吸坐垫2张200=400

小计：

6250

四、管理处各办公室用品及设备

办公桌椅15套300=4500

文件柜7套500=3500

对讲机（含备件）10套1200=12000

电脑2套4500=9000

打印机1台2000=2000

复印机1台10000=10000

传真机1台1500=1500

保险箱1个1500=1500

管理公司/处用纸张/信封/名片=5000

饮水机2台100=200

装订机1台300=300

照相机1台1000=1000

管理处装修=60000

会议室家具1套4000=4000

办公细项物品=10000

124500

五、工程部用品

1、测试仪表个200

万用电表个500

电流流量度：

300A个800

电流钳式800A个1500

电流钳式3000A个1500

对地阻值测试表个1500

绝缘值测试表（500V-1000V）个1500

温度计：

电子数字式个200

手提式室内温度/湿度对比测试表个300

手提式风量和风速计个1500

电源测试电笔支20

卷尺：

1M把30

5M把300

钢尺：

3M把50

1M把300

水平尺：

600MM把250

角尺：

300MM把250

2、安全设备

高空工作安全带：

降伞式套1200

50/500反光衣件100

耳塞100DB打500

耳筒500DB个500

安全过滤口罩：

100CDN打500

护眼罩：

眼镜式个200

全式个500

焊接用个1200

护镜（焊接用1000GDA）个600

手套：

绵布打200

皮革打400

铝梯：

1M把1000

1、5M把1500

4M把3000

高空工作台：

6米全护式个15000

高压电工全护装套2500

连输工具：

轴流板式车部200

手推车部200

3、工具

木锄把50

扳手：

活动150MM把50

200MM把50

300MM把100

450MM把150

菊花板身：

3MM36MM套350

组合式：

4MM-45MM套500

夹具：

大力钳（平口）把50

O形夹100MM个50

O形夹：

150MM个50

200MM个50

300MM个50

虎钳150MM个200

钢管工具连弯头套1500

切割工具：

水管用切刀把200

铁片用剪刀把100

界刀把30

剪刀把50

紧急爆破工具：

大手锤个100

斧头（消防队用）个150

铁笔支100

压力钳把800

润滑油加油枪把200

6角起子（0、5MM-16MM）套100

管子钳：

300MM把50

450MM把100

600MM把300

拉钉钳把150

小计

4、手工具

螺丝起子：

平咀形100MMX4MM支30

150MMX6MM支30

200MMX8MM支30

250MMX8MM支30

400MMX10MM支30

十字形：

100MMX3MM支30

175MMX4、5MM支30

250MMX6MM支30

350MMX7、5MM支30

电子部件专用：

平咀套40

十字咀套40

平咀钳把30

尖咀钳把30

斜口钳把30

专线开口钳把100

剪线钳把100

鲤鱼钳把30

水泵钳把60

弹簧专用用尖咀钳：

平咀把300

弓咀把300

电线护套管钳：

100A以上把500

800A以上把1500

手锯：

金属450MM把50

150MM把30

木工600MM把100

250MM把50

手锤：

电工把50

球表1KG把50

1、5KG把50

手锤套200

吊重滑轮1吨套1500

铁钻个200

木工专用工具套1200

泥水工专用工具套800

5、电动/机械工具

手电钻电池式0-12MM把1200

油压手电钻：

小把1500

大把2500

油压式手电锤：

小把1000

锯条式切割机把800

片式切割机：

大把1500

金属磨轮式切割机：

手提小把1000

手提大把1500

磨轮床部1500

60A电焊机部2000

气焊枪：

氧气式套3500

乾手机：

小套1000

大套2500

高压水枪（手提式）套2000

高压气泵（手提式）套2000

高压吹风扇（手提式）部1500

高压吸尘机（手提式）部1500

手提射灯支350

气动打钉枪把600

工具共计：

30000.00

6、值班室/办公室家具

值班工作桌、椅7套400=2800

工具2桌2张600=1200

工具柜2个1000=2000

物料架2个1000=2000

工具箱7个200=1400

文件架7个100=700

10100

六、保安部用品

值班电筒（充电式）20套100=2000

雨具20套80=1600

办公桌椅9套500=4500

8100

启动预算总计：

222320.50元

第四部分合作方式分析

根据对贵方楼盘的考察和与相关领导的交谈，我们认为合作方式可采用以下三种进行：

第一种：

完全托管型。

该种方式操作简便、灵活，易于划清职责范围。

由贵方给予启动资金和物业管理管理用房，我方独立运转整个楼盘的前期物业管理工作。

“***”如果采用这种方式，其需启动资金和管理用房为：

启动资金：

如果按《***市物业管理办法》的规定，启动资金的分摊按五年平均分摊，首次合