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一般选取两种或两种以上的方法进行评估。
5.确定评估结果，撰写评估说明和报告
主要是针对得到初步结果后，进行分析、判断，得到评估结果。
撰写评估说明应详尽，包括委托人的基本情况、评估目的、资产的权数情况、资产的基本情况等，为资产评估结果的取得打下一定的基础。
有了资产评估说明后，撰写资产评估报告，它是整个资产评估工作最重要的总结。
最后形成资产评估报告书的正式文稿，经过评估机构的负责人审核后，递交给委托方。
第二节 土地使用权评估的特点
一、土地使用权及其实质
土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。
土地使用权是无形资产，在确定权利时，是确定它未来使用价值的情况，不是它的有形资产，而是无形资产权数，列到无形资产的范畴。
二、土地资产的分类及其特性
（一）土地资产及分类
1.按社会经济用途
土地可分为商业用地、工业用地、住宅用地及其它用地。
在明确它的经济特性后确定它的经济用途分类。
2.按经济地理位置
土地可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区等等。
按照经济地理位置，越接近城中心的地理位置土地的价值、经济特性表现的越明显，价值量就越高。
3.按所有权归属
土地可分为国家所有土地和集体所有土地。
城市土地属国家所有；
除城市以外的土地属集体所有。
但有些集体所有土地经过开发等原因也属于国家所有土地。
要注意所有权归属时应如何划分。
4.按利用程度
土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未使用土地或空地和使用不当土地。
5.按开发程度与开发趋势
土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。
（二）土地资产的特性
1.自然特性
（1）土地面积的有限性。
（2）土地空间位置的固定性。
（3）土地使用价值的永续性和增值性。
（4）土地的不可替代性。
2.经济特性
（1）用途多样性。
（2）经济地理位置的可变性。
（3）可垄断性。
三、土地资产价格体系
（一）土地资产的价格类型
1.基准地价
是指城镇国有土地的基本标准价格。
从定义中可以看到：
（1）它是政府行为，是政府制定出来的；
（2）它是区域内的平均价格；
（3）它的价格是按经济用途确定的；
（4）它表示的是单位土地面积的地价。
2.标定地价
是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。
（1）它是政府行为；
（2）在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；
（3）标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。
3.土地使用权出让底价
它是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。
4.转让价格
地产转让价格是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。
5.出租价格
地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现为两种形态。
（1）土地使用者之间所形成的租金价格。
（2）国家与土地使用者之间形成的租金价格。
6.其他价格（土地交易成交价格、抵押价格）
了解价格体系后，就会发现，基准地价、标定地价、土地使用权出让底价都是政府行为，转让价格和出租价格都是市场行为。
这样形成了两个级别的土地，一级市场和二级市场。
一级市场在评估事务所中不可以进行。
（二）土地资产的价格特点
1.土地价格反映的是土地作为生产要素或作为资源的价值
土地价格不是由它的生产成本决定，它是自然资源，它的形成就无所谓生产成本。
2.土地价格主要由土地的需求决定
经济发展速度加快，经济规模扩张时，土地的需求会迅速增加，从而土地价格随之上涨。
3.土地价格具有明显的区域性
处在不同地域的土地，尽管其地质条件完全相同，但其价格会有很大的差异。
4.土地价格的上涨性
这是按照土地的需求和自然特性而决定的。
土地价格是随着经济的发展，边际收益率是下降的，地租不变时，边际收益率下降，土地的价格就会上升。
另一个重要原因是由于土地的不可再生性。
四、影响地产价格的因素
（一）一般因素
1.行政因素
行政因素主要是指国家对土地价格的干预。
影响地产评估的主要行政因素有：
土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。
2.社会因素
社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。
这些社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。
3.经济因素
（1）经济发展状况
（2）居民收入和消费水平。
（3）物价变动。
物价上涨率越高，房地产价格也越高，二者成轮番上涨趋势。
（4）储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。
4.其他一般因素
如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。
（二）区域因素
区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素。
也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。
1.影响商业用地价格的区域因素
（1）商业繁华程度。
（2）交通便捷度。
（3）环境优劣度。
包括：
一是人文环境，即商业区周围人口密度、收入水平等；
二是自然环境，即商业区的地质状况、土地承压力、地形和有无洪水淹没威胁等。
（4）规划限制。
（5）其他因素。
主要指不在以上影响因素中，但又确定对商业区土地价格产生重大影响的因素。
2.影响住宅用地价格的区域因素
（1）位置。
（3）基础设施保证度。
（4）公用设施完备度。
（5）环境质量度。
包括人文环境和自然环境。
（6）规划限制。
（7）其他因素。
3.影响工业用地价格的区域因素
（1）交通便捷度。
（2）基础设施完善度。
（3）产业集聚规模。
（4）环境质量。
（5）规划限制。
主要指城市规划对工业用地的有关要求，包括建筑物的高度、密度、消防间距以及土地使用的发展前景等。
（6）其他因素。
（三）个别因素
1.位置因素
2.地形地质因素
直接影响土地的使用情况
3.面积因素
4.地块形状因素
主要从深度与宽度的比例进行，如果比例不合理，会影响土地的限制条件。
5.土地利用因素
主要包括容积率和土地用途。
五、土地使用权评估的原则
（一）替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者吸引最大需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的。
（二）最有效使用原则
对于土地，用途的多样性，决定了人们对它的利用情况，或者从使用情况来说，一定要获得更多的收益。
这个满足目的为前提，土地的价格应与地块的效用发挥具有直接的关系。
应用这个原则时，应注意：
1.应根据城镇规划中的最适宜用途来确定。
其最佳用途应该为商业用地。
2.土地的最有效使用原则还包括地块使用强度。
3.应用这一原则，必须符合国家法律、法规和政策的规定。
（三）变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。
土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果。
土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。
在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使用这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。
（四）供需原则
在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给关系的均衡点。
土地价格也受市场供求关系的影响。
土地还具有价格独占性和替代性。
土地不能仅根据均衡法则来决定价格。
同时，在我国，城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响。
在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特征。
（五）贡献原则
按经济学边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。
对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果，其某一部分带来的收益，对总收益而言是部分与整体之间的关系。
估价时，可以根据收益现值分别估算土地、建筑物价格，进而评估整个不动产价格，也可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，扣除建筑物价格来估算土地价格。
第三节 土地权属及处置
一、土地权属的类型
（一）土地所有权
（二）划拨土地使用权
（三）出让土地使用权
（四）集体土地所有权
二、企业资产重组与改制中土地权属的处置
（一）土地权属处置的制度规定
评估后的土地资产处置有以下几中方式：
1.企业依法办理出让，取得土地使用权，在签订土地使用权出让合同、交纳土地使用权出让金后，其出让土地使用权可以转让、出租或作价入股。
土地使用权的取得必须交纳土地出让金。
2.国家土地租赁是指土地使用者与县级以上人民政府国土管理部门签订一定年期的土地租赁合同并支付租金的行为。
3.国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业。
4.授权经营是指国家根据需要，可以将一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。
（二）土地权属处置方式
1.出让方式
2.直接投资入股方式
3.租赁方式
第四节 土地使用权评估的方法
一、市场法
（一）市场法及其适用条件
市场法也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。
其公式为：
（二）市场法应用的步骤与过程
1.广泛搜集交易资料，确定比较案例。
还应搜集大量案例，查阅一些国家有关部门对房地产交易的规章制度、房地产的价格信息公布、查阅同行业的交易资料、走访一些土地管理部门得到一些价格信息，为之后的评估打下基础。
搜集资产包括两个方面：
首先是被评估土地的资料；
在市场上土地评估相关的一些交易案例（参照物）的资料。
2.进行交易情况的修正。
交易情况的修正实际上是要剔除比较案例的交易价格中包含的一些特殊因素。
这些特殊因素主要有以下几个方面：
（1）有一定利害关系的主体之间的交易。
（2）交易时有特别动机，如急于出售或购买。
（3）买方或卖方不了解市场行情。
（4）其他特殊交易情形。
3.进行交易时间的修正。
4.进行区域因素修正。
5.进行个别因素修正。
6.确定待估土地评估值。
一般地，采用市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例，经过上述评定估算过程，至少应得到三个或三个以上的初步评估结果。
经过处理得出一个评估结果。
（三）市场法案例
某股份公司申请上市发行股票，对包括土地使用权在内的全部资产进行评估。
现有一宗生产性用地，总面积40000平方米，使用年限为50年。
至评估基准日（1998年9月30日），待估宗地为划拨用地，集团公司拟将该土地以出让方式获得土地使用权，再租赁给股份公司。
现需评估土地使用权及租金标准。
评估过程如下：
评估人员通过搜集有关案例（过程略），筛选出三个比较案例。
有关情况如下表：
A
B
C
待估宗地
位置
略
土地用途
工业
供需圈
郊区
交易日期
1996.12
1998.10
1998.9
交易价格（元/平方米）
372.74
368.9
387.72
待估
交易情况
正常
土地使用年限（年）
50
价格类型
股改
出让
续表
区域因素
交通条件
道路通达度
支线
次干道
交通便捷度
有三路
公共汽车
距区域中心距离
1.8公里
2.5公里
5公里
距火车站距离
1公里
0.8公里
11公里
基础设施情况
红线外
六通一平
产业集聚度
较大
环境优劣度
较重污染
严重污染
污染较小
个别因素
宗地面积（平方米）
4941
1045
35450.91
40000
宗地形状
规则
较规则
容积率
0.4
0.7
0.46
0.3
地形
平坦
目前规划限制
无限制
*考虑到城区工业交易案例少，取不同供需圈的交易案例，根据两地的供需程度，地价修正3%。
1.地价指数修正。
调查该市近年工业用地地价上涨情况，1997年1月至1998年1月地价上涨4%，平均每月上涨幅度为0.333%，1998年地价涨幅基本相同，如将1997年1月1日地价指数定为100，则1998年9月地价指数为106.993，1998年10月为107.326。
2.区域因素修正系数。
（1）道路通达度分支线、次干道、主干道三个等级，以待估宗地的等级为100，支线与次干道相比差2%，次干道与主干道相比差2%。
（2）交通便捷度，以待估宗地为100，每增加或减少一路公交车辆，地价往上或往下修正0.5%。
（3）距区域中心距离，以待估宗地为100，每增加1公里，相应0.2减少%。
（4）距火车站距离，以待估宗地为100，每增加1公里，相应减少0.3%。
（5）产业集聚度，分为低、较低、一般、较高、高五个等级，考虑到产业集聚规模对工业地价影响较大，以待估宗地为100，每增加一个等级，地价相应往上修正2%。
（6）环境优劣度，分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重五个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正0.5%
3.个别因素修正系数。
（1）宗地形状分为不规划、较规划、规划三个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正1%。
（2）容积率修正，以待估宗地为100，比较实例及待估宗地容积率，每上升或下降0.1，地价往上或往下修正1.5%。
根据以上比较因素系数的说明，编制因素修正系数表（见下表）。
比较因素修正系数表
待估宗地地价修正
实例A
实例B
实例C
土地价格
（元/平方米）
100/100
100/103
106.993/100
106.993/107.16
土地使用年限
100/98
100/100.64
100/100.5
100/103.6
100/101.8
100/102
100/99
100/98.5
宗地面积
100/101.5
100/106
100/102.4
修正后地价（元/平方米）
371.88
354.49
358.86
市场法最终评估值
361.74元/平方米
4.因素修正及地价计算。
将评估对象各项影响因素与比较案例的各项影响因素相比较，所得的三个价格较接近，故采用算术平均值361.74元/平方米为待估宗地价格。
由此可以确定40000平方米待估土地使用权评估值为：
40000×
361.74＝14469600（元）
二、收益法
收益法是按照资产未来的收益折现的形式而得到被评估土地价格的一种方法。
（一）收益法的应用形式
基本公式表示为：
式中：
P——土地使用权评估值；
A——土地收益；
r——还原利率；
n——土地收益年限。
当n→∞，P=A/r，即为土地所有权价值。
（二）土地收益额及其估算
土地的收益可以分为实际收益和客观收益。
要区分收益是土地的收益还是房屋建筑的纯收益还是房地合二为一的总收益。
（三）土地还原利率及其估算
土地还原利率实际上是土地投资报酬率。
1.利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。
2.通过完全利率加上风险调整值的方法求取还原利率。
其公式为：
还原利率=安全利率+风险调整值
（四）土地收益年限及其测算
计算收益时，一定要把土地的收益与建筑物的收益区分开。
三、成本法
（一）成本法及其适用范围
成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。
其计算公式为：
评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
（二）成本法评估的步骤
1.估算土地取得费。
（1）征用集体土地。
（2）购买和征用城市旧有土地。
2.估算土地开发费。
（1）基础设施配套费。
（2）公共事业建设配套费。
（3）小区开发配套费。
3.估算税费。
税费主要包括耕地占用税、土地管理费和土地增值税等。
4.估算利息。
利息计算公式为：
利息=土地取得费×
土地开发期×
相应利息率+土地开发费×
相应利息率×
50%
5.估算利润。
6.估算土地增值收益。
7.估算土地使用权评估值。
（三）成本法案例
四、假设开发法
（一）假设开发法及其适用条件
假设开发法，亦称剩余法。
这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。
其基本公式为：
地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用
式中，楼价即土地开发建设后的转让价；
建筑费为土地开发的具体产品的耗费成本；
专业费用是指按照建筑费一定的百分比来计算，包括测量、设计等专业技术费用；
利息是指全部预付资本的资金成本；
利润是全部预付资本的机会成本；
税费通过地价与税率计算；
租售费用是指发生销售、租赁过程中所发生的费用。
（二）假设开发法评估的步骤
（三）假设开发法案例
第五节 建筑物评估的特点
一、建筑物及其分类
建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。
其中房屋是指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场；
构筑物是相对房屋而言，是指人们通常不能直接在内进行生产和生活活动的场。
（一）按建筑物承重结构分类
建筑物的承重结构不同，决定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明显的区别。
建筑物按其结构承重形式不同，可分为以下四种。
1.钢结构。
2.钢盘混凝土结构。
3.混合结构。
（1）砖混结构。
（2）砖木结构。
（二）按建筑物使用功能
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