XX商业大厦营销策划方案Word格式文档下载.docx
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2003年1月中房上海办公指数为1009点，较上月上升9点，升幅为0.9%。
较去年同期上升9.4%。
凭据我司阐发，自2001年下半年以后，陆家嘴地区写字楼租赁代价上升幅度快于浦西地区。
从整体代价变革趋势来看，写字楼市场已经进入新一轮的上升期。
五”以来中房上海写字楼代价指数变更状况
上海中房指数
（二）上海写字楼市场运行特征
1、需求结构变革
随着我国参加WTO，外商投资和外资企业进驻速度的逐步加速，海内大型的企业（如电讯、保险、银行、证券及贸易行业）纷纷抢滩竞争，使恰当前写字楼市场需求结构产生了重大变革。
高品质的甲级写字楼需求旺盛，如小陆家嘴区域、淮海路和南京路区域，甲级写字楼出现了一时间求过于供的局面。
与此同时，中低档写字楼却吸纳乏力，空置率出现进一步加大趋势。
结构性的供大于求和求过于供同时并存。
从需求的金字塔结构来看，乙级、丙级写字楼的需求群体理应最大，甲级写字楼的需求群体理应最小，但目前市场出现如此的反差现象，究其原因：
一方面，是由于进几年来科技和经济的迅猛生长，使人们的办公越来越依赖于网络、通讯等设施，讲求效率和速度，因此对写字楼自己的品质及其区位的要求也越来越高，而目前市场上的许多乙级、丙级写字楼设施落后、周围交通未便，难以满足客户的要求，导致了客户流失。
另一方面，随着上海国际职位的提升，海内外有实力的企业大量进驻，在客观上形成对写字楼的巨大需求，这类客户群会对办公的硬件及软件有着更高的要求，而甲级写字楼以优越的地理位置、便利的办公条件和完善的办事自然受到青睐，因此出现了甲级写字楼一时间的求过于供现象。
2、以租为主向租售二元结构演化
在较长一段时期内，上海的大多数写字楼都是用来出租的，而用来出售的比例却很少，租售比约为5：
1，两者及不平衡。
其原因：
首先，因为前一段时期市场上供给量过大，整体租金代价又较低，导致客户选择恒久租赁来节约本钱；
其次，甲级写字楼的主要客户是欧美及港台公司，他们一直采取租用的形式，从而形成市场上的“习惯做法”；
最后，在如今的市场回升历程中，大部门甲级写字楼的出租率都到达90%以上。
近年来，这种情况有所改变。
位于西藏中路北海路的银晨数码科技大厦于2001年底供给上市，作为近期上海市场第一个“全出售型”物业，目前销售情况良好；
位于曹杨路宁夏路的绿地科创大厦于2002年初开始预售，目前销售率也已过6、7层以上；
另有位于陆家嘴的京银大厦是从2002年5月开始销售的，第一个月预售量就凌驾40%。
这些情况都表明，在当前高租金回报的驱动下，一些企业开始变租赁为购买，在满足自用的前提下对写字楼进行中恒久投资，这对购房者来说，短时间可控制日常运作本钱，中恒久从稳定的现金流得到良好的回报。
投资性写字楼的出现，加大了出售型写字楼的市场需求良，以租为主的商业模式向租售二元结构演化。
3、CBD演绎多级格式
近年来，浦东陆家嘴CBD由于在政策、交通、情况、硬件等方面拥有得天独厚的条件，吸引了150多家外资银行及种种金融机构的入驻。
与此同时，淮海路、南京西路以其良好的商业气氛、便利的交通情况，写字楼的租赁市场也十分抢手，平均空置率为10%。
从目前区域市场热点演绎来看，已从最早的虹桥地区生长到现在的浦东陆家嘴CBD和以南京西路、淮海路、徐家汇、人民广场为区域性CBD的多级生长格式，上属区域除虹桥以外，写字楼的入驻率均到达80%以上。
随着都会化的进程和都会范围的扩张，杨浦五角场、中山公园、浦东机场和松江新城作为潜在的区域性CBD均有崛起之势，CBD的形成所带来的聚集效应和辐射成果，将有力推动和促进写字楼市场的生长。
上海写字楼市场已经形成多个CBD的多级生长格式。
随着大量外资的进入和办公智能化水平的提高，写字楼市场结构产生了重大变革，甲级写字楼占据了重要的职位，成为上海写字楼市场的主导产物。
目前，甲级写字楼主要漫衍于，陆家嘴36%、长宁虹桥地区18%、卢湾区15%、静安区14%、黄浦区7%、徐汇区6%、其他地区4%（详见下图）
甲级写字楼供给量漫衍图
（三）上海各区域甲级写字楼市场阐发比力
1、市场特征阐发
凭据我司阐发，从区域商圈分别来看，目前本市甲级写字楼主要漫衍于五大区域，即：
虹桥区域、南京西路区域、淮海中路区域、人民广场外滩区域以及浦东陆家嘴区域。
徐家汇和新客站不夜城地区也有相当一部门，下面就将这些区域商圈的特征进行比力阐发。
区域
区域范畴
代表性楼宇
租客类型
淮海中路区域（卢湾）
成都北路—西藏中路
中环广场、香港广场、上海广场、大上海时代广场、兰生大厦、瑞安广场、力宝广场、中海大厦、金钟广场、柳林大厦等
以大中型外资公司为主，涉及通讯科技、网络、证券、投资咨询、房地产行业、告白筹谋等。
南京西路区域（静安）
成都北路—武定路
嘉里中心、中信泰富广场、恒隆广场、梅隆镇广场、上海商城、中欣大厦等
以通讯科技、信息咨询、告白筹谋、航空办事、传媒等行业为主
浦东陆家嘴区域（浦东）
浦东小陆家嘴及外围区域
汇丰银行大厦、中银大厦、金茂大厦、证券大厦、船舶大厦、招商局大厦、浦项商务广场、新建立大厦等
以金融贸易区的办事定位。
虹桥区域
（长宁）
虹桥开发区及古北区域
安泰大厦、远东国际广场、万都中心、仲盛金融中心、兆丰世贸大厦、上海国际贸易中心等
以香港、台湾公司居多，多为进出口贸易公司为主。
人民广场及外滩（黄浦）
东到外滩，西至黄陂北路区域
港陆广场、港泰广场、永新广场、中区广场、东海商业中心、百腾大厦、金光外滩中心、海洋大厦、久事大厦、联谊大厦、灼烁大厦、金融广场
以金融、保险业为主，分身以科技资讯类、信息办事类企业为主。
其他区域
徐家汇、不夜城
美罗大厦、实业大厦、嘉里不夜城等
——
2、甲级写字楼区域供给量、吸纳量比力
目前上海高等的甲级写字楼主要会合在全市五大区域，据不完全统计，总供给量凌驾500多万平方米。
从区域甲级写字楼供给的情况来看，浦东陆家嘴区域供给量最约莫有171多万平方米，且市场吸纳情况良好。
其他区域的吸纳量，除虹桥地区略差以外，均出现出求过于供的趋势。
具体甲级写字楼区域供给量、吸纳量比力，如下图：
上海市甲级写字楼供求状况单位：
平方米
3、甲级写字楼区域空置率比力
从下图可以看出在全市甲级写字楼会合区域里，空置率最大的要属虹桥地区，由于它是上海最早开发的经济贸易区域，设施的陈旧以及中央CBD商圈焦点的分散，使其整体出租率下降，目前空置率维持在17%左右；
人民广场外滩区域空置率约为12%左右；
淮海中路区域约为9%；
浦东陆家嘴和南京西路区域最低约为7%左右。
各甲级办公区域空置率比力
4、甲级写字楼区域租金比力
从今年一季度前的甲级写字楼租金情况来看，整体租金行情出现居高不下，甲级物业出现求过于供的现象，但由于中国在一季度末发作“非典”疾病，致使租金行情受到打压，随着上海与疾病反抗的初战得胜，整体租金行情已开始回升。
目前，上海甲级写字楼区域租金行情比力，如下图：
各甲级办公区域租金比力单位：
US$/平方米.天
5、各区域甲级写字楼售价比力
从甲级写字楼市场来看，写字楼一般以租赁形式为主，而销售的却比力少。
这是因为市场上的甲级写字楼一般都建在为数不多的黄金地段，由于优质土地的稀缺性，以及中国参加WTO给市场带来的利好消息等，导致开发商不舍得割爱，特别是那些有实力的开发商，更是采取只租不售的形式。
但是凭据我们的不完全统计，照旧有部门的甲级写字楼可供销售，并且就目前市场来看有所上升约35.6%左右，但大多采取租售并举的形式。
许多开发商采取以租为主，销售为辅的形式介入市场，这样做的优势在于一方面他们想保存一部门或大部门物业以待日后市场回暖，楼价上涨，可以取得更高的投资回报，另一方面，通过部门单位的出售，先采取一定的本钱，低落其投资风险。
从而取得高回报，低风险的双重效应。
比例一般为3：
7、4：
6左右。
销售单价的范畴在区域中的体现也有所差别，
虹桥区域售价在$2300~2700/平方米之间；
淮海中路区域在$1900~3500/平方米之间；
陆家嘴区域在$1350~3700/平方米之间；
人民广场及区域在$1830~3000/平方米之间；
南京西路区域在$1680~2300/平方米之间。
如下图
上海甲级写字楼区域售价比力
（四）写字楼市场综述
从两个方面可以来阐发上海写字楼市场生长状况
1、上扬
2003年至少有两个因素刺激写字楼市场兴旺。
首先是上海良好的经济情况，尤其是上海经济结构正处于调解期，第三财产比重不停扩大；
加上近几年银行利率连续下调，促使新组建公司和投资客不停增多。
许多客户为同时满足投资和自住两方面的需求，正在考虑变租赁为购买，或直接投资写字楼，为未来搭乘上海经济上升“电梯”打好底子。
其次是3月1日上海实施非居住用房内外销并轨政策，增加了境内外客户对投资上海商办楼的兴趣。
地方政府推出“放”的政策，无疑会进一步推动上海写字楼市场继承向上。
2、下抑
然而不能不看到近期同时又出现一些写字楼市场生长的制约因素。
一是全球经济放缓，海内外不少公司的扩展筹划被弃捐，因而对高等写字楼的需求难有显著增长。
从上海市场看，写字楼租金始终保持平稳就是一个证明
第一，金融政策的调解给写字楼投资客抬高了门槛，至少迟滞了这批人抓紧时机购买写字楼的进程。
第二，税费政策的规复在一定水平上低落了投资回报率，从而增加了投资客的风险。
3、综合阐发
上扬和下抑两大因素同时并存，未来两年内上海写字楼市场不应有大起大落的变革。
上海写字楼市场将出现三个新的需求：
一是全产权小户型写字楼将成为市场新宠；
二是商住结合的写字楼将受到欢迎；
三逐步增多的可销售型高等写字楼得到追捧。
ZZ商业大厦位于淮海东路、云南南路处。
由于本项目也位于上海著名的淮海路沿线，因此，了解这一区域的写字楼、商业状况具有相当大的意义。
（一）淮海路沿线写字楼市场状况
1、写字楼市场总况
从市场属性来看，淮海路写字楼主要会合于淮海中路上，东起西藏中路，西至成都路高架，是上海高等写字楼最为密集的区域，其大厦品质也非常之高。
沿线的香港新世界大厦、上海广场、金钟广场、中环广场、香港广场、中环广场均为上海极具知名度高品质写字楼。
而过西藏南路，写字楼逐步淘汰，其租赁价差十明白显。
位于西藏南路以西的淮海路写字楼——金钟广场的租金代价在USD0.55/m2.天，而以东的恒积大厦租金则为USD0.35/m2.天，仅一路之隔，代价蓦地下跌。
2、本项目所处区域及周边临近地区个案表面
淮海路沿线写字楼及人民广场区域写字楼表面
项目名
地理位置
层数
户型面积（m2）
得房率
淮海路沿线
香港新世界大厦
淮海中路
高60层
366-1,987
70-75%
恒积大厦
淮海东路
高20层
87-2000
68%
柳林大厦
高28层
48-1003
65%
上海广场
高38层
165-400
67%
金钟广场
高46层
170-433
60%
力宝广场
淮海中路222号
高39层
160-454
香港广场
90-1253
中环广场
30-4300
71%
永银大厦
西藏南路218号
高16层
126-200
兰生大厦
213-1200
人民广场周边
东海商业中心
延安东路
高23层
128-318
世界贸易大厦
广东路
高31层
136-276
70%
金陵海欣大厦
福州路666号
高25层
140-1200
港泰广场
高27层
162-3300
港陆广场
西藏中路18号
高36层
85-294
中区广场
黄陂北路
高26层
68-1725
表一
淮海路沿线及人民广场区域写字楼租售代价及出租率
项目名称
租价
（USD/m2天）
售价（USD/m2）
治理费（USD/m2月）
出租率
0.75-0.85
3.8
0.35
2.5
95%
0.4
3
90%
0.6
2600
3.25
100%
0.45-0.60
3000
3.2
0.60-0.85
3.4
0.60-0.65
4
上海中环广场
0.75
2.75
0.5
2400
0.55
3.3
0.45
0.55-0.60
表二
部门淮海路沿线及人民广场区域写字楼配套设施状况
外墙
大堂
电梯
中央空调
高级装饰石材和高级玻璃幕墙
高级进口大理石
进口澳州宝来6部电梯
美国特灵冷水机组
进口玻璃幕墙
进口大理石
5台日本三菱最新GPM高速垂直电梯
美国TRANE冷水机组及意大利RC低噪音热泵冷水组
进口花岗石挂板配以高级玻璃幕墙
地面、墙身至假天花均铺设豪华花岗石。
假天花采取铝板及石膏板吊顶连崇高灯饰。
进口“三菱”高速客用电梯共七部
进口中央冷暖气供给系统
银灰色反射中空玻璃幕墙，铺砌浅灰色蜂窝铝板及进口花岗岩
高级进口云石拼砌
原装日本进口富士达电梯（Fujitec），办公大楼共有8部高速运客电梯，另备有1部货梯，1部消防梯
开立智能中央空调系统
采取美国LOF金色双层中空玻璃幕墙配整体高度的花岗石墙
进口优质大理石
日本MITSUBISHI客梯9台，货梯2台和自动扶梯10台
进口中央空调系统
高级进口反光玻璃幕墙，配以进口金属挂板和大理石
地台及墙身铺砌上等进口花岗石及云石，并设假天花及灯饰
外国名牌高速电梯
日本进口ASAHI玻璃幕墙
精选优质花岗岩
原装日本进口三菱电梯，8部客梯，2部货梯
进口CARRIER中央空调系统
进口粉红麻花花岗石饰面和湖水蓝钢化中空玻璃
地坪:
进口磨光花岗石和大理石，墙面:
进口大理石饰面
日本进口三菱电梯
三洋溴化锂机组
表三
目前市场上在售写字楼表面
森南大厦
中山南路969号
155.72--1440
峻岭广场
成都北路
137.09--1100
南证大厦
南京西路580号
高49层
58--2400
66%
均瑶国际广场
肇嘉浜路789号
高32层
134.52--363.76
虹桥银城
中山西路933号
高30层
40--112
华敏翰尊国际
延安西路726号
120--2500
隆宇大厦
浦东南路1036号
194-1050
73%
绿地科创大厦
宁夏路251号
高29层
86--272
表四
在售写字楼租售代价及治理费
租价（USD/m2天）
0.3
1350-1950
2.2
1500-1800
0.48-0.55
2550-2900
1700-1850
/
1450-1950
2.4
1850-2200
1250-1450
1
1000-1200
表五
部门在售写字楼配套设施状况
干挂花岗岩和仿石漆涂料
铺砌花岗岩、大理石。
6部三菱电梯
进口开利牌热泵机组
高等面砖及日本铃鹿高级仿石喷涂
高级克拉拉白、加州金麻等大理石
三菱3VF高速电梯
进口镜面玻璃，铝复合板及五金配件
大理石及花岗岩
主楼拥有9部客梯，1部消防电梯蒹货梯，全部采取日本进口日立电梯
表六
今后可能出售的办公楼：
◆现有的二线办公楼
由于这些办公楼多数不在市区CBD的范畴内，其整体出租率一般不高，因此会有部门想尽快回笼资金的开发商将办公楼进行销售。
◆新推出的办公楼
具预计，未来几年内将有约30万平方米的可售办公楼推向市场。
3、租售状况阐发
从云南南路起，至成都路高架止，淮海路沿线写字楼以租为主，出租率根本都在90%以上，并有30%以上的写字楼到达了满租。
仅有位于新世界大厦出租率为70%左右，也是由于其正式对外租赁时间较短，相信要到达90%甚至满租抗性不大。
◆租售状况
沿线写字楼目前根本处于只租不售大概有价无市状态。
主要原因是这一区域写字楼品质比力高，而远期租金回报总额要高于短期销售回报，加之良好的出租率，使业主都愿意持有大厦产权自营赢利。
◆客户阐发
凭据对区域的写字楼观察发明，租户包罗境内外种种企业，其中香港企业与境内企业为主体，其次为日本，并有部门欧美企业。
从企业范围上来看，范围处于两个端口的企业，即大型企业和小型企业总体数量约占到40%，而中等范围企业数量则占50%，其他类型约占10%。
◆租赁面积
由于中等范围企业数量比力多，因此其租赁面积也与此相符，200—400m2面积是区域内的主力面积，而整层租赁及小开间都比力少，即200m2以下与400m2以上的租赁面积所占比例不大。
（二）区域市场总体阐发
从本项目区域生长、写字楼市场观察可以得出以下点结论：
◆地段的优越性无可相比
本项目所在的淮海路是上海著名高等商业、办公区域，是上海著名的“四大商业街”之一，沿线商业繁华、办公气氛浓郁，具有商业、办公的天然条件。
其先天优势十分显著。
◆高密度的写字楼漫衍
淮海路尤其是从西藏南路至成都路高架段的淮海中路沿线及紧靠其沿线的写字楼约有14幢之多，其写字楼密集水平之高为上海之最，是上海最主要的五大办公中心之一。
◆高品质、高知名度的写字楼云集
香港广场、力宝广场、新世界大厦、中环广场、金钟广场等具有极大知名度的高品质楼盘将淮海路整体商业、办公品质提升到相当高的水平。
◆写字楼的超过租率显示区域市场需求旺盛
密集的写字楼说明区域市场供给量十分巨大，而沿线写字楼的出租率普遍在90%以上显示其市场需求量十分旺盛，仍没有到达饱和状态。
◆销售型的纯写字楼是市场空白点
单以整栋完全出售来判定，则至少目前为止，淮海路沿线没有一个写字楼项目对外进行销售。
这主要是由于这一区域的写字楼市场，其租金的总体收益要大于销售收益，而良好的出租状况使生长商对宏观经济与区域市场普遍抱有乐观预计，愿意将大厦所有权归于自身以得到恒久利益。
（一）项目表面
ZZ商业大厦位于淮海东路、云南南路口，北面沿淮海东路，南面为
基地面积：
2009m2
总修建面积：
17939.82m2
修建占地面积：
725.33m2
容积率：
7.15
地上修建面积：
15016.52m2
其中：
裙房面积（1-4层）：
3921.06m2
机电层（5层）：
649.27m2
办公面积（6-22层）：
10446.19m2
地下修建面积（两层）：
2923.3m2
修建密度：
36.4%
绿化率：
4.1%
机动车位：
69辆
地上车位5辆
地下车位64辆
（二）
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