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3、墙面、地面和棚面有些许裂缝是正常的，尤其是地面，但不能太多。
4、用小锤子在墙面、地面和棚面上敲一敲，听一听是否有空鼓的声音。
如果空鼓的面积大于20平方厘米则不合格。
5、看地热管是否高出地面，高出的不合格。
6、卫生间的地面是都会做防水处理的，所以要把地漏堵上，再把水龙头打开，让水铺满卫生间室内的地面，看是否有大量气泡冒出。
（当然，做这项实验之前首先要确定楼下是否已经装修或正在装修，要不漏到楼下可就惨了。
）坚持24小时到72小时（最少是一天），然后去楼下的卫生间查看棚面是否被阴湿。
7、下雨过后一定要去新房看一眼，看墙面和棚面是否漏水。
8、用米尺丈量房间各个部位的尺寸，看是否合乎要求。
水管线及阀门永远不会出现大问题，但小问题往往会引发大矛盾，装修的时候是最怕漏水的。
1、看厨房和卫生间的排水管线（一般是白色的塑料管，直径在100到150MM之间）是否有裂缝或破损的地方，如果有那以后肯定会漏水的。
2、把厨房和卫生间的给水阀门打开，看管道、阀门和水表是否漏水，水压是否到位。
3、查看阀门和分水器（分水器，地热专用设备，一般为铜制，黄色，下面带有15MM粗的裸露地热管线）上的阀门和跑风是否生锈，如果生锈请不要擦除，通知维修人员，等到供暖时再擦除，看是否漏水。
4、查看卫生间排水横管是否倒坡，立管检查口是否严密。
5、向排水口中倾倒些水，看排水是否畅通。
查看电盒是否有电，用带插销的灯头试验，看灯头是否被点亮，点亮的同时注意出户门处的空气开关有无跳闸的现象，如果有则为室内电路有短路的地方，不合格。
查看电盒与空气开关盒是否有破损。
空气开关：
每个空气开关插座的下面都有一个小的漏电保护，当合上空气开关，按下漏点保护按钮，空气开关弹回，则表示好使，目前业主验房往往会忽略这一项，一般情况下都会好使，个别除外。
询问陪同验收的人员查看屋内物件是否有丢失的。
最后一定要看好水表、电表和燃气表的底数，一般的底数都为零，但有例外不是零的也不在少数。
如果没看而有碰巧赶上了少数不为零的，那么之前所用的水、电和气就都要归到您的头上了。
肴望对你有些帮助,如果不放心的话建议还是找专业人士验房要可靠一点了
篇二：
先验房再交房及验房注意事项
先验房、后收房”的收房流程有法律依据
在买卖合同中，“先验后收”是通常的交易习惯，而“先收后验”的交易习惯可能存在，但一定是一种非正常现象，具有典型的霸王条款性质，与市场经济的基本原则相悖，为现代民法和经济法所否定。
《合同法》第三条规定：
“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”。
《消费者权益保护法》第十条规定：
“消费者享有公平交易的权利，消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为”。
《消费者权益保护法》第八条规定：
“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”。
不通过验房，买受人的知情权无从保障，“先收房、后验房”的霸王条款，完全剥夺了买房人对所有购房者的知情权。
开发商可能会认为，因为双方合同中未约定是先验后收还是先收后验，因此其规定先收后验就是有理由的。
对于这种合同中未约定履行方式的情况，《合同法》第六十二条第五项规定：
“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”。
在交房中有利于实现合同目的的履行方式只能是“先验后收”。
买卖合同中对标的物的验收，法律也有明确规定，《合同法》第一百五十七条规定：
“买受人收到标的物时，应当在约定的检验期间内检验。
没有约定检验期间的，应当及时检验”。
《合同法》第一百五十八条规定：
“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或质量不符合约定的情形通知出卖人。
当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人”。
不对标的物进行验收，买受人就无法发现标的物数量和质量是否符合约定，也就无法在合理期间内通知出卖人是拒绝还是接受标的物。
如果作出“不论标的物品质如何，不经验收而其所有权和风险都转至买受人”的解释，对买受人是极不公平的。
“先验房、后收房”有利于市场稳定，保证交易安全，实现对经营者的监督。
《消费者权益保护法》第十七条规定：
“经营者应当听取消费者对其提供的商品或者服务的意见，接受消费者监督”。
究竟是先验房，后拿钥匙，还是相反？
有不少业主询问：
究竟是先验房，后拿钥匙，还是相反？
很多验房公司和律师事务所都没有把这个准业主迫切知道的非常实际的操作问
题详细说清楚。
盛世监理验房公司就在这里为大家详细说明：
首先强调一下“是先签收，再验房；
还是先验房，再签收”这个问题（因为这个问题与关于先拿钥匙与否的问题密切相关）
一般先验房子后交费再签文件的收楼程序是合理的正常程序，当您对验楼的结果满意之后，就可以签字收楼了。
但是不少发展商并不让买家先验房后办手续，而是让业主先交钱填表、在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。
等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力了。
为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。
商品房验收绝对不可以马虎了事。
郑重提示：
业主一定要坚持主张自己的权利，最好业主团结起来坚持原则，有业主说“可能到时富力一句‘公司规定’，就把我们的一切准备付诸流水”，大家一定要明白任何规定首先必须合法，业主也不应如此软弱，正当合法的权益当然要争取！
退一步讲，假如开发商非要业主先签收的话，且当初购房合同中并没注明“先验房再收楼”，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，这样即使万一在验房时出现什么情况，也可保障自己的权益。
收楼现场操作流程：
一、索要“两书一表”
让开发商出示《竣工验收备案表》（最重要）、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
“两书一表”是最起码的法定交付文件，其实还有其它各种文件及相关验收表格：
《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《实测面积登记表》等。
以便日后出现质量问题时能按约维修。
如果开发商拒绝出示这些证明文件或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。
提醒：
《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。
如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
二、盛世监理验房再次提醒：
先验房后交费再签文件
查验完各种证件后，就开始正式验房。
业主先缴纳身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，然后由物业管理公司人员或销售代表带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。
这里问题就出现了，是先拿钥匙再验房，还是相反？
有的业主说，没钥匙怎么开门，怎么验房啊？
这话说得很好！
事实上也是只有先拿到钥匙才能开门验房。
但很多验房公司和律师都在宣传：
一般“交钥匙”就等于“房屋交付使用”。
业主就担心了：
我拿了钥匙是不是就等于我收楼了？
这不是矛盾吗？
可不拿到钥匙又怎么进屋验房呢？
这里要先搞清一个概念——“领取钥匙”并不等于“交钥匙”，“交钥匙”是正式收取钥匙，还要在收楼文件上签收。
而“领取钥匙”实际上是很多业主所说的“借钥匙”，只是为了开门验房暂借钥匙用一下而已，用完就还回去。
或者你干脆拿都不拿钥匙，你就向开发商强调反正你按法律规定要先验房才能收楼，验房总要进去吧，至于怎么开门，就请开发商想办法吧，这样一般就会是由物业管理人员拿钥匙，带着你去开门验房。
下一步，仔细验房是必不可少的，毕竟购房花了这么多钱，不了解清楚房子的情况您怎么能够安心呢？
验楼一般应包括如下内容：
土建、装修、给排水、照明用电、卫生器具、防盗设施以及其它设施配件等等。
收房流程及注意事项
一、收房基本流程
收房的过程并不复杂。
带齐身份证件、相关资料、费用以及验房工具等，按照与开发商约定的时间前去收房，主要有以下几个步骤：
1、带起相关证件（身份证、结婚证、单身证明、购房合同等）以及相关费用（一般在房价的4%左右）。
2、业主查看《竣工验收备案表》，领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（此两项必须为原件）以及《房屋土地测绘技术报告书》，并由开发商加以说明。
3、开发商出具《实测面积测绘报告》，双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等。
4、业主领取新房钥匙，签署《住宅钥匙收到书》（签字确认时应备注：
房屋质量未验收）。
5、与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据。
6、业主对新房做综合验收，即最重要的验房环节。
二、验房注意事项
您是第一次买房子吗？
是不是好不容易盼到交房了，却往往不知所措，不了解自己房子质量问题。
请您留意以下几个注意事项。
一看：
详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象（阳台裂缝危险大）。
悄悄话：
由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清除后就可以看了。
二看：
检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝。
悄悄话：
特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是厨房卫生间顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
三看：
仔细检查墙面、地面，仔细检查墙面、地面有无空鼓、开裂情况。
如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中、装修后会给您带来很大的麻烦。
（以上3项可用小榔头和卡尺）
四看：
水电煤气畅通情况和能否正常使用。
大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度（一般新房会配一个简易龙头给业主）。
用万用表测量各个强弱电是否畅通。
关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
五看:
验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸
下水、马桶下水、厨房和卫生间及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
六看：
验收地面下水情况。
在厕卫放水，浅浅就行了（约高2cm）。
然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
注意的是，上一家的厨卫间地面也要防水，建议让物业协调。
在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。
七看：
核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。
通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。
八看：
测量一下房间的层高，用5米卷尺即可，采样数据地点与具体数据。
最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
篇三：
签订购房合同是常常被忽视的“陷阱”
签订购房合同是常常被忽视的“陷阱”
一、基本的“五证”齐全（要合法有效）。
一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。
这是买房能否办房产证的关键。
（确认自己所购之房在预售范围内;
买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证（预售许可证之后取得，即由期房变现房了）和《新建住宅交付使用许可证》。
并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书，要注意这些证照文件的单位名称是否一致）。
二、使用规范的合同文本。
一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。
不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。
就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。
且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。
最好能够直接与开发商签预售合同就好。
这个步骤，一定不能马虎啊!
否则到时吃大亏就惨了。
一般情况违约责任约定不对等违规行为主要有三方面：
①是对违约金数额约定不对等。
如某合同中约定买受人逾期付款超过60天，如继续履行合同，需按天支付违约金万分之五；
而出售方逾期交房超过60天，则只需按天支付违约金万分之一。
②是对违约责任的起始期限约定不对等。
如某合同中约定，买受方逾期付款超过60日、出卖方逾期交房90日需承担违约责任。
③是对定金的约定违法违规。
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第四条规定：
因不可归责于当事人双方的理由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
但实际上，很多房产公司在订立合同时都规定，只要买受人无法继续履行合同，出卖方都要没收定金。
④买期房要约定条件和时限。
对于期房，由于资金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。
如果不是规范的《文本》，则开发商在合同上务必会大做文章，对买房者极为不利。
如含有模糊性词语只注明竣工日期，而不无交付使用日期;
运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。
对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，（交房有两个意思：
一是房屋使用权即实物交付;
另一层是房屋所有权转移即产权过户。
应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚，不能接受没有取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付）并注明开发商不能按时交房所需承担的责任）。
⑤对房屋及小区内的描述要清楚不可使用模糊字眼（具体地址、房屋面积、墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间以及绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施等描述）
有时合同中还会进行如下描述：
“如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。
最短是多长时间，什么样的才算最好的？
所以对于购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。
有时还会出现以偏盖全是个泛指的概念。
有时会出现这样令人哭笑不得的问题，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。
很多合同中常可以看到这样的条款，“应于×
×
日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“×
日前如何如何”后该怎样处理。
这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。
所以对于购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，做到越详细越好。
再举个简单的例子，你买的塔楼（或板楼）里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办？
不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢？
⑥公摊面积：
不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以单独使用的空间。
还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。
为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。
在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。
（面积确认和差异的确定。
建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。
）
⑦购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。
但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。
对策：
律师建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。
⑧合同陷阱几经斟酌后，客户便要决定购房了，因此得与开发商签订《商品房买卖合同》。
一般情况下，开发商（售楼人员）会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。
这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。
比如，标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算，但您一不留神，开发商（售楼人员）便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。
前不久我们从报上看到过这样的案例：
迟延办证一年多，只赔付96元。
或者在不能按时办理好时，干脆让购房人退房。
还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平。
实际不公平。
例如：
约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。
这实际上只是限制购房人，开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不
三、检查房屋质量。
在签约时，应查看并检查《住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》的内容，并将《商品住宅质量保证书》作为合同的附件，检查是否有开发商对质量问题的责任。
房屋的交接：
开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。
四、明确物业管理事项。
一个不好的物业管理公司，一定让你永远觉得不舒畅。
所以要多看看物业管理公司具体如何，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
五、重点约定违约责任。
①对于期房，甚至现房，都有可能与开发商的描述不一样，此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担的责任。
可参考：
签约后购房者要求退房、不按期付款;
开发商卖房后要求换房，不按期交房;
面积变动超过约定幅度;
质量不符合要求;
办理过户手续时不符合规定和约定等。
别漏了违约责任的平等性。
②未注明因何种原因可以退房以及后果
购房者与开发商签订认购书后，需要交一定额度的定金。
但在购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，开发商一般都只退购房款而不退定金。
所以买家最好与开发商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。
③擅自扩大对“不可抗力”的解释，政府交通管制竟也在列
《合同法》第117条对不可抗力有明确规定：
不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
而某合同中规定，“不可抗力是指在出卖方无过错的前提下，战争、恐怖活动、人力不可抗拒的自然灾害、施工中遇到的异常困难或者重大技术问题不能及时解决，包括施工期间，由于政府重大活动规定不得开挖、运土，交通管制等。
”合同条款明显违法。
④损害共有权益，将共有场地的车位同规划车位混为一谈
《物权法》第70条规定：
“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
”第73条规定：
“建筑区划内的道路，属于业主共有建筑区划内的绿地，属于业主共有建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
”第74条规定：
“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
”
但在实际《商品房买卖合同》中，出卖人经常通过明示或者混淆概念等方式，对买受人对共有部分享有共有权进行限制或者排除。
如在某合同中约定：
“买受人以物业共有人身份同意本项目范围内所有商业用房的外墙面外立面、屋顶使用权由出卖人或出卖人授权的单位统一管理，自行使用或授权使用，产生受益归出卖人。
”明确排除了买受人的共有和共管权利。
此外，采用混淆概念对买受人共有权进行限制和排除也很普遍。
如把占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，同规划车位或规划车库混为一谈，明确排除买受人对这部分车位的共有权利。
⑤某房产公司在合同补充条款中约定：
“屋内出卖方提供的所有电器设备由生产厂商直接提供保修。
”“若因该电器设备质量事故造成人生损害或财产损失，买受方或受害方应直接向生产厂商索赔，出卖方不承担赔偿责任或连带责任，但应提供必要的协助。
而根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条以及《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
《合同违法行为监督处理办法》第九条也明确规定，“经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中免除自己的下列责任：
（一）造成消费者人身伤害的责任；
（二）因故意或重大过失造成消费者财产损失的责任”。
⑥登记手续约定违规，办“两证”大大超过法定期限
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：
“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
”但有些《商品房买卖合同》对土地使用权变更登记的期限约定大大超过了法定期限。
⑧签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。
按规定入住70％以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。
⑨延期交房：
开发商《补充协
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