企业投资项目审批专题调研报告Word格式文档下载.docx
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中国当前的经济构成中,最终消费在GDP中的比重占到50%左右,农村消费在整个消费中占20%左右,因此农村最终消费占整个GDP10%的比重。
如果最终消费占GDP比重要提高10个百分点,单靠占总人口1/3的城市人口来完成,根本不可能。
农村地域广阔,随着农村居民收入的不断增加,农村消费潜力较大,如人均消费每增加100元,全国就能增加内需900亿元。
因而,扩大了农村的消费市场,就开启了一个巨大的内需市场。
一、农村建房的重要意义
(一)建房是农村最大的投资
改革开放30年,房地产业发展成为带动中国经济高速增长的重要增长点。
房地产业的发展过程实际上就是一个拉动内需消费的过程,农村建房作为房地产业的重要组成部分,对于拉动建材、生活用品、运输等市场消费的作用十分明显。
据测算,新建一幢户二间三层框架结构住房建筑主体约需用工400个以上,钢材约12吨,砖瓦,水泥,石料,瓷砖、铝合金、装饰板材以及水电等辅助设施用品用量也十分可观,建筑主体和后期装修投资额度各为20万元左右。
以台州市为例,有100多万居住1年以上农业家庭户,按20%的家庭有建房意向,平均建房前期投入20万测算,将有超过20万新建房家庭,直接投资总额高达400多亿元,再加上后期装修投入,将远远不止这个数量。
农村建房是拉动投资增长、促进经济发展的引擎,特别是在扩内需,保增长的关键时期,将显得尤为重要。
(二)建房是农民一生的梦想
“盖房子、娶媳妇、生孩子”,是农民一生中的三件大事。
在农村,很多大龄青年就因为无房结不了婚,有些农户全家几口同居一室,甚至一住就是一辈子。
添丁加口、兄弟分家、改进居住环境、房屋年久失修等因素,也会使农民提出建房要求,能够说,建新房、住新房是大多数农民一生的梦想。
(三)建房是新农村建设的重点
“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”,这既是中央对新农村建设的要求,也是其总体目标。
新农村建设中“村容整洁”的要求,最主要的是为农村地区提供更好的居住环境,改进农民的生活条件。
经过拆旧建新,旧貌变新颜,盘活闲置土地,实现土地增量。
改造后的农村将呈现出“房成排、田成方、路成框、渠成网、树成行”的新农村景观。
二、当前农村建房现状
近几年来,特别是农村税费改革以后,农村出现了前所未有的建房热。
统计数据显示,全国农村住宅投资3022亿元,住宅消费支出占生活消费总支出的17.8%,创历史最高比例,农村新建住宅面积7.75亿平方米,较增长13.3%,人均住房面积为31.6平方米,较增长3%,当前农村建房呈现出的户数增多,面积增加,速度加快的特点。
由于城乡发展不平衡和城乡政策的差异,和城市房地产开发不同,农民建房大多不请专业的建筑公司,缺少统一的建设规划,缺少专业的施工队伍。
透过当前农村建房的热潮,不难发现当前的农村建房中存在着一些问题。
(一)建房政策宣传贯彻不够
一是建房政策的宣传不够。
各地乡镇政府宣传建房政策,主要依靠村干部向农户传达,宣传不及时、不到位,政策公开受到一定的影响。
二是农民对建房政策的认识不足。
税费改革以后,收费减免了,同时简化了建房审批程序,部分农民认为建房政策放宽了,正是建房的大好时机,铺摊子上马,私下开工建设。
三是拆旧建新的执行不力。
根据法律规定,一户只能有一处宅基地,建新房必须要拆除老房。
在执行拆旧建新过程中,基层组织往往碍于情面,查处不力,导致一户多基,建新房未拆旧房等现象增多。
(二)配套建设规划缺失
一是旧房改造规划缺失。
有的地方抛开老村子,另起新炉灶,原来的村庄成了无人居住的空心村,一边耕地被占用,一边宅基地被闲置,造成了土地资源的浪费,使农村原本有限的耕地资源更加紧张。
二是配套设施规划缺失。
缺乏对村镇规划、排水设施等的全盘考虑。
建了房,水电等配套设施没有跟上,造成有房住不成。
三是建筑房型规划缺失,新村规划中没有提供统一的房型设计和施工图纸,自建房外形贪大求洋、结构不切实际,不考虑实际用途和居住舒适度。
(三)建房资金短缺突出
一是资金储备不足。
农民收入单一,建房资金主要来源于农产品销售与打工收入,按当前农村居民家庭收入计算,建好一幢房子,至少要花费农民家庭10-的积蓄。
二是资金保障困难。
农村建房也是一项面子工程,经济实力好的在造,条件差的借钱也在造,耗尽了积蓄,透支了生活。
面子工程导致了很多“空心楼”、“烂尾房”的产生,有的新建房建了两三年还是毛坯房,甚至门窗都没有安装。
三是资金浪费严重。
受迷信思想影响,怕周边高出自家的房屋破坏了自家的风水,邻里之间相互攀比,远离了建房的初衷,建造了超过使用目的和承受能力的住房,新房建成后,二楼以上普遍长年空置。
(四)影响社会和谐事件增多
一是邻里纠纷增多。
受迷信思想影响,常常与邻里比台阶、争柱顶的高低,造成通风采光等方面的不便,引起邻里纠纷,有的是为了占用道路等公用地而与邻里纠纷不断,还有不少是因宅基地权属问题而引发各种纠纷。
二是干群关系紧张。
在农村宅基地审批过程中,工作流程不透明,处理问题不公正、有偏袒,公共设施改造、投资计划等项目缺乏监督,村级财务支出公开不及时,不具体,不全面,导致群众对干部不信任,从而造成干群关系紧张。
三是安全隐患增多。
农村建房工程一般由当地施工队伍承建,无资质、无图纸、无完整安全设备的“三无型”施工队在农村比比皆是。
建房中所使用的建筑工具多是一些原始或比较简陋的建筑工具,建筑用料全凭施工经验测算,建房、承包人和施工人员安全意识不强,安全防护措施不到位,导致在农村建房中安全事故时有发生。
三、探索解决农村建房问题的对策
国家扩内需、保增长,推出4万亿投资计划,其中加大农村教育、卫生等基础设施建设投入,改进农村水、电、交通、通讯等生产生活条件,是扩大投资的重点。
我们要抓住国家扩大投资的有利时机,把握规划先行、规范管理、节约用地、完善保障的原则,加强政策引导,鼓励农民建房,扩大农村消费市场。
(一)加强建房政策宣传,合理规划,节约土地使用
1、加大《土地法》的贯彻力度。
土地是不可再生资源,既要合理开发利用,又要对当耕地进行保护。
结合《土地法》,对土地利用的总体规划、占补平衡措施的实施、土地用途的管制、建设用地面积的控制、一户一基的规范、宅基地审批的流程等方面,实行重点宣传,做到土地管理的政策法规家喻户晓。
发现有违法行为要及时制止,同时要严肃处理已经发生违章建筑行为,规范农村建设用地行为。
2、科学合理制定建设规划,破解土地制约因素。
根据当地气候、民俗等特点,对村庄规划区内的宅基地、空闲地、自留地进行统一规划,统一管理,统一安排,统一标准,设计出坚固、节能、实用的新型住房,让农民朋友少折腾,少花冤枉钱,就能住上称心如意的新房子。
既改进农民的住房条件,又腾出多余的宅基地进行复垦,有效节约耕地。
3、支持农村“立改套”工程。
“立改套”是对农村住宅建设的创新,也是对农村原有生活方式的改变。
据测算,采用套房建设农民小区,可节约1/3的安置用地。
中国当前人均耕地只有1.39亩,不到世界人均水平的40%,实行农民住宅套式安置方式,推进农村用地制度改革,无疑能够节约大量的土地资源,同时也有利于改变居住环境,提高公共基础设施的利用率,加快新农村建设步伐。
(二)拓宽农村建房融资渠道,为农村建房提供资金保障
城市经济就是在一个信贷消费市场下运作的经济模式,在农村建房上推行城市信贷消费市场模式,同时出台相关政策,增加农民的财产性收入,破解农村建房资金问题。
1、金融机构提供自建房抵押贷款支持。
金融机构给城市居民买房提供抵押贷款,也能够给农民自建房提供贷款,以建好的新房做抵押,解决农村自建房资金问题。
农民比城市居民更看重房产,对于借贷,她们会竭尽全力还贷,因此这类贷款的风险极低。
按一幢房子建筑造价20万计算,她们需要借的钱也就是5-10万,5年期需要每月还本息1000-元。
对大多数农村家庭来说,只要有年轻夫妻二人出去打工就能够承担,把期限延长到、20年就更不是问题了。
2、土地承包权和宅基地使用权资产化。
农村把宅基地统一规划,一部分归农民自己使用,一部分出售给需要者使用,增加农民的财产性收入。
城市居民经过购买农村房产,将城市的资金引向农村,把知识、文化、技术转移来,促进农村发展,缩小城乡差别,真正实现工业反哺农业。
农民拥有可升值空间的房产后,将会更加注重对生活环境的改造,农村村居环境的改进,会带动“农家乐”、“观光农业”、“田园生活体验”等服务业的发展,农村服务行业的发展,会提高农民收入,促进消费。
3、开展林业用地抵押贷款。
农民以其山林所有权、林地使用权作抵押,向金融机构申请贷款,金融机构以林业部门评估价格的一定额度,提供贷款,农民则能够利用贷款投资再生产,拓宽农民收入来源,提高农民创收能力,增加收入。
(三)健全农村社会保障体系,解除后顾之忧
建房、医疗、养老、教育是农村的四大难题。
近些年来,新农村合作医疗保险和义务阶段免收学费,缓解了其中的两个难题,可是要启动农村建房,还得解决养老问题。
一个家庭即便有个十万、八万的存款,总是特别想着“养儿防老”,还是不敢消费。
尽快解决农民养老问题,让农民不再有“老而无养”的后顾之忧,她们才会去建房,大胆放手去消费。
1、完善农村医疗保险制度。
当前农民总体上的受益水平还不算高(才近31%),在筹资水平很低的时候,主要分担农民较大的疾病风险,以“补大(住院)为主”。
但随着筹资水平不断提高,就要解决“补小(门诊)”的问题,增加对门诊补偿的基金数量,提高农民的受益水平。
2、完善农村养老保险制度。
到底,全国参加城镇基本养老保险人数为7万人,而占人口多数的农村只有5171万人参加保险。
同时,农村的老人领取的保险金人年均不到700元,而城市老人人年均领取9000余元的养老保险金,是农村老人领取数额的近13倍。
破除城乡分割体制,完善农村和城镇基本养老关系转移接续办法,建立城乡居民全覆盖的社会养老保险体系,消除农村“养老”之忧。
3、开展政策性农业保险。
围绕农业增效、农民增收的目标,以保护灾后恢复生产能力为出发点,以补偿受灾农户损失为途径,采取“共保经营”为主、“互保合作”等为辅的运行方式,推进政策性农业保险。
顺应现代农业发展要求,完善农业抗灾救灾风险防范体系,确保参保农户灾后能迅速恢复生产,保障农民荒年不荒收,促进新农村建设。
(四)政府职能部门加强管理引导,建设和谐新农村
当前,政府职能部门对农民建房的管理,主要在于房屋建造的合法性审批,而对建房过程中产生的邻里纠纷、干群关系紧张等缺少关注,对房屋设计的整体性、科学性、安全性,施工队伍的资质、技术水平、施工过程中的操作等缺乏监管。
1、推行农村建房保险制度。
鉴于农村建房事故频发,赔偿较为困难的特点,推行农村建房强制保险制度,建房户或承包人必须为建筑工人投保意外险,以确保事故发生后能得到及时有效的经济赔偿。
2、完善施工队伍准入制度。
免费为农民建房提供必要的技术指导,对建房施工队伍进行必要的上岗培训,并进行考核,对不能经过者,不发给准入证。
规范农村建房施工队的资质、施工人员的技术水准、施工队的施工设备,明确施工过程中的安全管理、房屋质量监督及法律责任等。
3、科学引导建房,减少纠纷。
破除封建迷信思想,提倡以人为本、以和为贵、远亲不如近邻的新观念,让邻里认识只有和谐的睦邻关系,才能真正方便生活。
主管部门在审批建房时本着公平、公正、合理的原则,对相邻方的权益通盘考虑,书面提醒不要侵害邻里的权益。
4、发扬民主促管理,村务公开。
对宅基地审批、基础设施改造、村财政资金使用等重大事项做到公开、公平,发扬民主。
及时全面地搞好村务公开,主动让群众参与监督,使广大农民群众真正拥有知情权、参与权、监督权,自觉地投入到建设和谐新农村中去。
总而言之,完善农村社会保障体系,合理解决建房资金问题,推进农民建房消费,建设和谐农村,不但能够实现农民改进生活的强烈愿望,而且能进一步发挥农村消费潜力。
毋庸置疑,广阔的农村消费市场,必将为我们带来新一轮的经济增长。
报:
省发改委,市委、市人大、市政府、市政协领导。
送:
各县(市、区)委、人民政府领导。
发:
各县(市、区)发改局。
签发:
郑荐平核稿:
徐贤军编辑:
管宏爽
(纸质印60份)