关于加快推进三旧改造工作的意见56号Word格式.docx

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各级、各部门要严格依法依规办事，科学制订出台符合广州实际的“三旧”改造专项政策，合理确定“三旧”改造范围，紧紧围绕产业结构调整和转型升级、城市形象提升和功能完善、城乡人居环境改善、社会主义新农村建设等战略部署，进一步提高土地节约集约利用水平和产出效益，加快推进“三旧”改造工作。

对申请列入“三旧”改造范围的项目，要严格按照省政府文件精神逐一进行对照，不符合条件的坚决不能列入，对已列入“三旧”改造的项目，必须编制控制性详细规划和改造方案，执行好省政府文件规定的政策措施，确保省“三旧”改造政策不滥用，使重点改造项目能够得到有效保障。

　　三、科学编制改造规划和实施计划，加快完成改造任务

　　由各区政府牵头，会同相关主体，立即着手开展“三旧”用地的调查摸底，全面掌握每宗“三旧”用地的土地、房屋、人口等现状情况，并分类列表造册、落图标注。

继续发挥好土地利用总体规划、城乡规划和主体功能区规划的引领作用，按照经济社会发展战略要求，以“结构升级、集聚发展、分类引导、节约集约”为导向，对“三旧”改造项目进行统一规划，尽快编制完成区域内所有“三旧”改造项目的规划和实施方案，科学合理地确定改造范围、规划功能和具体设计条件，促进现代产业发展和公益事业建设，增加生态用地和休闲用地，优化城乡环境，提高用地产出效益。

依据“三旧”改造规划，制订全市“三旧”改造近、中、远期目标任务和年度实施计划，力争用10年时间基本完成我市“三旧”改造工作，用3年至5年时间基本完成位于城市重点功能区的旧城成片重建改造工作、“城中村”全面改造工作，以及不符合城乡规划的旧厂房搬迁改造工作。

　　四、遵循政府主导、市场参与的原则，分类推进“三旧”改造工作

　　“三旧”改造是一项复杂的社会系统工程，需要动员各方力量共同参与。

政府是“三旧”改造的责任主体，应切实加强在规划、计划等方面的统筹引导，统一组织、加强监管、严格执法，确保“三旧”改造计划的顺利实施。

要坚持市场运作、多方共赢的方针，积极用足用好政策，在市的权限范围内实行税费减免和返还优惠政策，营造富有吸引力的经济条件和政策环境。

要拓宽融资渠道，以土地有形市场为平台，公开吸引市场主体全面投资“三旧”改造项目。

要积极探索选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“三旧”改造项目。

要建立公平、合理的利益补偿、分配和平衡制度，激励原用地主体参与改造，在符合政策法规和一定条件的前提下，允许“三旧”改造项目的原用地主体采取合作合资等方式自主实施改造。

　　五、充分发挥各区在“三旧”改造中的主体作用，调动各级积极性

　　各区政府是“三旧”改造的第一责任主体，各区党委应切实加强组织领导。

市有关部门应积极支持区加快推进“三旧”改造工作，大力推进事权下放。

在集中审批的前提下，将控制性详细规划范围内推进“三旧”改造的决策权、市政府储备土地以外的改造收益权、维护稳定实行行政强制的决定权等依法委托或授权各区，构建重心下移、权责一致、统筹高效的职能分工体制。

要按照集中、高效、简化、优化的原则，加快制订出台“三旧”改造办事流程、工作时限和规划控制指引，对“三旧”改造项目涉及的审批、审核事项实行并联办理，尽量缩短办理时限，提高工作效率，为“三旧”改造工作营造高效的行政服务环境。

　　六、切实加强组织领导，确保“三旧”改造各项工作顺利推进

　　为加强“三旧”改造工作的组织领导，市成立“三旧”改造工作领导小组，由市政府主要领导担任组长，分管副市长担任副组长，各区政府和各相关部门为成员单位。

成立市“三旧”改造办公室（正局级），作为市“三旧”改造工作领导小组日常性工作机构，以及统筹全市“三旧”改造工作的常设性工作部门，负责集中办理“三旧”改造项目市级权限范围内的立项、国土房管、规划、建设等各项审批、审核事项，实行“一站式”服务。

有关区应相应成立“三旧”改造机构，负责本区域“三旧”改造组织实施工作，并组织各有关街、镇协同推进。

要严格目标责任考核，将“三旧”改造工作纳入效能监察和目标责任考核范围，对在“三旧”改造中做出突出贡献的集体和个人给予奖励，对工作不力、推诿塞责的依规问责。

要加强宣传引导，按照团结、稳定、鼓劲和正面宣传为主的方针，利用多种形式，加大对“三旧”改造工作的宣传力度，不断提高各级各部门对“三旧”改造工作重大意义的认识，激发社会各界对“三旧”改造的关注和参与热情，营造有利于“三旧”改造工作的良好舆论氛围。

　　附件：

　　1、广州市人民政府关于广州市推进旧城更新改造的实施意见

　　2、广州市人民政府关于广州市推进“城中村”（旧村）整治改造的实施意见

　　3、广州市人民政府关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见

广州市人民政府

二○○九年十二月三十一日

　　附件2：

广州市人民政府关于广州市推进“城中村”（旧村）整治改造的实施意见

　　为进一步加快推进我市“城中村”整治改造，在《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》（穗办[2002]17号）和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》（穗办[2008]10号）的基础上，提出如下意见。

　　一、目标任务和职责分工

（一）目标任务。

力争用10年时间基本完成全市在册的138条“城中村”的整治改造任务，其中52条全面改造的“城中村”（见附件）力争用3年至5年的时间基本完成改造任务。

（二）明确职责分工。

　　1．市“三旧”改造工作领导小组负责审议决定重大政策措施，审批整治改造规划和实施计划，审核整治改造专项资金收支计划，审批“城中村”改造方案，研究决定其他相关重大事项。

　　市“三旧”改造办公室建立实行定期联席例会制度，负责全市“城中村”整治改造的指导、协调、督办工作，负责制订“城中村”整治改造政策，审核“城中村”改造方案，负责集中、统筹办理“城中村”整治改造涉及的市级审核和审批事项，负责定期通报和考核各区“城中村”整治改造工作，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。

　　2．区整治改造领导和工作机构。

　　“城中村”整治改造以区为主，区政府负责统筹组织本区“城中村”整治改造工作，编制本区整治改造规划和实施计划，统筹本区整治改造专项资金收支管理，拟订“城中村”改造方案，统筹协调区各部门办理“城中村”整治改造审核和审批事项，督促检查村集体经济组织及区各部门的工作，负责建立“城中村”整治改造基础数据库和动态监控信息系统，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。

　　二、整治改造模式

　　（三）全面改造模式。

对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的52条“城中村”，应按照城乡规划的要求，以整体拆除重建为主实施全面改造。

　　（四）综合整治模式。

对位于城市重点功能区外，但环境较差、公共服务配套设施不完善的“城中村”，以改善居住环境为目的，清拆违章、抽疏建筑，打通交通道路和消防通道，实现“三线”下地、“雨污分流”，加强环境整治和立面整饰，使环境、卫生、消防、房屋安全、市政设施等方面基本达到要求。

　　三、“城中村”全面改造政策

　　（五）改造的总体要求。

全面改造的“城中村”按照“改制先行，改造跟进”的原则，将农民转为居民，村委会转为居委会，村集体经济组织转制为股份制企业，土地转为国有，纳入城市管理和保障体系。

　　全面改造的“城中村”纳入市级整治改造目标责任管理。

各区政府应当会同村集体经济组织及相关部门，在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下，按照因地制宜、合理布局的原则，尽快编制完成本区全面改造项目专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划。

“城中村”全面改造专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划应当充分听取改造范围内村民的意见，经村集体经济组织80%以上成员同意后，由区政府报请市“三旧”改造工作领导小组审议，其中涉及完善征收土地手续的，需在市“三旧”改造工作领导小组审定后，报请省人民政府批准。

　　（六）改造主体和运作方式。

全面改造原则上以所在村的集体经济组织为主体，根据经村民同意并报市“三旧”改造办公室批准的全面改造项目专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划具体组织实施。

　　全面改造项目立足于市场运作，除村集体经济组织自行改造外，应当通过土地公开出让招商融资进行改造。

鼓励村集体经济组织自主实施改造。

　　（七）规划管理政策。

全面改造项目专项规划应当对地块开发强度进行综合协调和平衡，在符合所在区域控制性详细规划要求的前提下，合理统筹考虑本行政区域旧城更新改造安置房建设需要。

鼓励“城中村”全面改造项目参与建设旧城更新改造安置用房。

　　（八）土地利用政策。

　　1．全面改造项目用地范围原则上以旧村的用地范围为基础，结合所在地块的特点和周边路网结构，合理整合集体经济发展用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，实行连片整体改造。

连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地等，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。

　　全面改造项目具体用地范围由区政府会同市“三旧”改造办公室确定。

　　2．全面改造项目采取土地公开出让融资模式的，可以实行现状出让。

　　3．全面改造项目公开出让可以在保障村民和村集体经济组织长远利益的前提下，公开、公平、公正、择优选择投资主体参与改造。

　　4．全面改造的“城中村”土地，符合有关规定的，可登记为国有土地。

　　5．全面改造的“城中村”中，在2007年6月30日前现状为建设用地，且符合土地利用总体规划的，可以按现状确定地类。

位于“城中村”居民点范围内、一定面积的水面、绿地可按照城市人工水面、绿地确定地类。

　　6．全面改造的“城中村”项目涉及新增建设用地的，应当依法办理农用地转用或按照建设用地增减挂钩政策办理，其新增建设用地指标应当纳入全市土地利用年度计划优先予以保障。

　　（九）财政支持政策。

　　1．全面改造项目通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给村集体经济组织。

　　2．全面改造项目未实行土地公开出让，由村集体经济组织采取其他方式融资改造的，需缴交的土地出让金可以适当延期。

　　3．除市政府土地储备项目外，未来5年全面改造项目的土地纯收益（土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金）的60%支出用于支持村集体经济发展。

剩余的土地纯收益由市、区政府按8：

2的比例分成。

区留成部分应设立专项资金，用于“城中村”整治改造和旧城更新改造项目，以及改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。

　　（十）全面改造项目的公共服务设施的同步更新改造。

加快“城中村”全面改造项目范围内道路和公交线路建设，改善“城中村”居民出行条件。

加快全面改造项目范围内水、电、气、排污、环卫、通讯等公共服务设施的建设，解决区域水浸隐患，实现“雨污分流”和“三线”下地。

道路、公交、公共服务设施建设应当与全面改造项目同步建设、同步配套。

全面改造范围内的公共服务设施由改造实施主体负责组织建设。

　　四、“城中村”综合整治政策

　　（十一）项目计划管理。

综合整治项目原则上由区政府编制整治规划和实施计划，报市“三旧”改造办公室备案后指导各村集体经济组织具体实施。

　　（十二）综合整治投融资模式。

综合整治项目以村集体经济组织自主融资开发为原则。

在符合城市规划、留用地管理政策和经80%以上村集体经济组织成员同意的前提下，允许村集体经济组织按照城乡规划和“三旧”改造政策，通过旧厂房、旧商铺等低效空闲存量土地升级改造，适用集体建设用地使用权流转政策，自主进行综合整治招商融资。

　　（十三）综合整治的财政支持政策。

区财政根据综合整治改造工作任务和改造进度，安排专项资金，用于综合整治项目的公共服务配套设施建设。

　　（十四）综合整治范围内历史建筑物产权登记发证。

纳入“城中村”综合整治范围内，在修建性详细规划中保留的部分建筑物，经全面整治且通过市“三旧”改造办公室审查的，可办理房地产登记发证。

　　（十五）综合整治项目转为全面改造。

未纳入全面改造计划的村，村民自愿进行全面改造的，经市“三旧”改造工作领导小组同意，可以补充纳入全面改造计划。

　　（十六）综合整治项目适用全面改造政策。

涉及局部拆建的综合整治项目，经所在区政府同意，并报市“三旧”改造工作领导小组批准，可以适用全面改造项目的政策。

　　五、“城中村”整治改造的拆迁补偿安置办法

　　（十七）补偿安置方式。

“城中村”整治改造范围内的原有合法产权的房屋，被拆迁人可以选择复建补偿、货币补偿，或者二者相结合的补偿安置方式。

　　（十八）确定住宅房屋拆迁补偿安置基准建筑面积。

“城中村”整治改造范围内住宅拆迁补偿安置的基准建筑面积，可由区政府或其会同村集体经济组织根据改造范围内村民现状住房面积、整治改造成本等因素综合确定。

　　基准建筑面积是确定“拆一补一”复建补偿面积和货币补偿金额的依据。

　　（十九）复建补偿标准。

确定拆迁补偿安置基准建筑面积的改造项目，住宅房屋被拆迁人选择复建补偿的，被拆迁房屋的建筑面积在基准建筑面积以内的按“拆一补一”给予安置，不足基准建筑面积部分，被拆迁人可以按安置住房成本价购买，超出基准建筑面积部分不再实行安置，按被拆迁房屋重置价给予货币补偿。

在村民自愿的基础上，超出基准建筑面积部分的货币补偿可折算成股份参与集体物业收益分红。

　　没有确定拆迁补偿安置基准建筑面积的改造项目，住宅房屋被拆迁人选择复建补偿的，被拆迁房屋属合法建筑的部分，按“拆一补一”给予安置，合法建筑外的部分，按建设成本给予货币补偿。

　　被拆迁合法的非住宅物业原则上由改造主体按“拆一补一”进行等面积复建补偿。

　　（二十）货币补偿标准。

货币补偿标准应根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素，由区政府或其会同村集体经济组织确定，其中住宅房屋基准建筑面积以内的货币补偿标准不得低于我市集体土地住宅房屋拆迁补偿最低单价。

　　（二十一）非本村村民房屋拆迁补偿办法。

非本村村民建造或购买的房屋，且已领取房地产权证的，可以参照“城中村”整治改造的拆迁补偿办法，原则上按产权面积予以货币补偿。

　　（二十二）安置住房建设。

在“城中村”全面改造中，改造主体应当优先建设复建补偿安置房，确保被拆迁人及早入住。

旧村未拆除、安置房未建成的，除公建配套和消防工程外的其他建设项目不得开工建设。

　　可以实行自住性和经营性安置房分开建设、经营性安置房集中经营，团购、团租安置房用作旧城更新改造安置房或保障性住房等模式。

鼓励在“城中村”整治改造中配建旧城更新改造安置房，配建旧城更新改造安置房的，可全额免收市级权限的行政事业性收费，税收市级留成部分予以全额返还。

　　（二十三）安置房确权和交易。

全面改造项目的安置房（含非住宅复建安置房）可以办理国有房地产权证，并注明未办理土地有偿使用手续。

安置房交易转让时，房屋业主应当按照基准地价的30%缴交国有土地使用权出让金。

　　（二十四）拆迁安置争议的解决。

对不履行村集体经济组织成员决定通过的拆迁补偿安置方案的，村集体经济组织可以依法提起诉讼。

　　六、其他保障措施

　　（二十五）整治改造规费优惠政策。

按照“拆一补一免一”的原则，在市的权限范围内，实行税费减免和返还优惠政策，吸引社会资金参与全面改造，激励村集体经济组织和开发建设单位建设旧城更新改造安置房，引导现代产业在“城中村”改造区域集聚发展。

　　（二十六）加强违法违规整治工作。

根据整治改造专项规划和实施计划，对纳入改造计划的“城中村”，尤其是全面改造的“城中村”，给予一定时间的整治改造过渡期，超期未实施整治改造的，对违法用地和违法建设依法查处，对违规出租行为加大处罚力度和消防整治力度，加强工商和税收等综合执法稽查。

　　（二十七）加快纳入城市管理和保障体系。

加快将“城中村”整治改造后的教育、医疗、交通、治安、消防、环卫等管理工作纳入城市管理体系。

抓紧实现改造改制后居民纳入全市社会保障体系，切实做到“同城同待遇”。

深化村集体经济组织转制改革，加快剥离其承担的社会公共服务职责。

　　七、未列入138条在册“城中村”范围内的“城中村”整治改造项目，经市“三旧”改造工作领导小组批准，可适用本意见。

　　八、本意见自印发之日起施行。

本市以往发布的有关“城中村”整治改造政策与本意见不一致的，以本意见为准。

广州市全市52条全面改造“城中村”名单

　　越秀区：

杨箕、登峰、西坑、瑶台（4条），

　　海珠区：

官洲、琶洲、沥滘、红卫、东风、三滘（6条），

　　荔湾区：

花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪、葵蓬（18条），

　　天河区：

猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小新塘（8条），

　　白云区：

三元里、萧岗、江夏、陈田、棠下（5条），

　　黄埔区：

文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗（7条），

　　萝岗区：

黄陂、玉树、暹岗、华沙（4条）。

　　附件3：

广州市人民政府关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见

　　为进一步加大市区产业结构调整力度，更好调动原土地使用人实施旧厂房改造的积极性和主动性，根据《若干意见》和市政府《关于推进市区产业“退二进三”工作的意见》（穗府[2008]8号）精神，按照尊重历史、统筹兼顾、利益共享、公平公正、促进改造的原则，对市辖区内“退二”企业用地及国有和集体低效利用的旧厂房、旧仓储、旧站场、旧市场等（以下统称旧厂房）产业用地，提出如下处置意见。

　　一、国有用地的处置

（一）处置方式。

　　经划拨、出让等方式合法取得使用权的国有土地、符合登记确权条件（含1987年1月1日前已使用）的历史国有土地，可按以下方式进行处置：

　　1．自行改造，补交地价。

　　依照本市修订的城乡规划，申请改造地块可单独开发、无需纳入政府统一储备开发整理的，可由企业自行开发改造（商品住宅除外），并按规定补交土地出让金。

原址建筑经文化部门认定属工业遗产的，应按规划要求成片保留使用。

　　改作教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营性用途和创意产业等，不符合划拨用地目录的，按综合办公用途基准地价30%计收土地出让金，改作保险金融、商贸会展、旅游娱乐、商务办公等经营性用途的，按新旧用途基准地价的差价补交土地出让金。

　　2．公开出让，收益支持。

　　具备开发经营条件的原址用地，可由土地储备机构收购，也可由企业自行搬迁整理土地后，政府组织公开出让。

原土地使用权人可选择以下一种收益支持方式计算补偿款：

　　方式一：

规划（毛）容积率在3．5以内（包括3．5，下同）的，按土地出让成交价的60%计算补偿款，超出规划（毛）容积率3．5的，按（毛）容积率3．5以内部分用地产生的土地出让成交价的60%计算补偿款，超出部分产生的土地出让成交价不再计算补偿款。

　　方式二：

规划（毛）容积率在3．5以内的，按原址用地、房屋及设备收购评估价格、加上土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款，超出规划（毛）容积率3．5的，按原址用地、房屋及设备收购评估价格、加上（毛）容积率3．5以内部分用地产生的土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款，超出部分产生的土地纯收益不再计算补偿款。

　　补偿给原土地使用权人的土地收益包含土地整理、修复费用，由土地储备机构负责房屋拆卸等工作的，相关费用应从补偿给原土地使用权人的土地收益中扣除。

　　纳入政府收购储备，选择方式一的，由土地储备机构先按新规划用途基准地价60%预支补偿款，并在补偿土地收益时抵扣，选择方式二的，由土地储备机构按原用途土地、房屋和设备的评估价格预支补偿款。

　　旧厂房在2010年底前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例，在2012年底前完成搬迁、拆除的，按成交价5%追加补偿比例。

　　土地出让成交后因规划调整使地价款发生增减的，收益补偿不再调整。

　　3．公益征收，合理补偿。

　　原址用地中规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施的用地占总用地面积50%以上且不具备经营开发条件的，由政府依法收回并给予合理补偿。

原土地使用权人可选择以下一种方式计算补偿款：

按同地段1．8（毛）容积率商业基准地价的60%计算补偿款。

另外，旧厂房在2010年前完成搬迁的，按上述基准地价的10%追加补偿，在2012年前完成搬迁的，按上述基准地价的5%追加补偿。

按原用途评估价加工业基准地价奖励计算补偿款。

土地及地上建（构）筑物收购价格按照工业用途进行评估，不可搬迁的机器设备按资产折旧评估价格进行评估。

对于异地搬迁重建企业，机器设备拆卸、运输、安装、管理费用等纳入补偿范围，并给予同地段工业用地基准地价100%的奖励。

另外，旧厂房在2010年前完成搬迁的，按上述工业基准地价60%追加补偿，在2012年前完成搬迁的，按上述工业基准地价30%追加补偿。

（二）原址用地性质不符合规划控制要求，但近期内未纳入储备计划或实施规划建设的，经批准可临时用作除商品房开发建设以外的第三产业，并按规定补交临时使用年期的土地出让金。

将来仍符合自行改造或公开出让条件的，仍可按自行改造、补交地价和公开出让、收益支持的方式进行处置。

因规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施等原因需征收企业土地时，可按公益征收、合理补偿方式