重庆九龙坡区房地产发展分析报告文档格式.docx
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数据来源：
重庆统计年鉴
图2
依据调查，主城区消费者的购房目的比拟复杂，绝大局部是为了改善现有寓居条件，其次是满足基本寓居要求和投资及为子女购房；
而周边地域消费者那么基本上是为了改善自身寓居环境，其次为子女购房业占有相当比重，而用于投资的较少。
这说明目前重庆的住宅市场是以实践寓居需求为主的市场。
随着重庆经济的继续快速开展，居民支出逐年快速添加，这为重庆居民改善寓居条件提供强有力的经济支撑，异样为重庆住宅市场空间的增大提供前提条件。
随着重庆经济外向性的不时增强和区域经济位置的不时凸现，重庆可以吸引越来越多的外来人口，重庆的住宅市场将为满足他们的寓居需求而相应添加。
2、商品住宅供应特征及其开展态势
〔1〕供求基本平衡
2004年住宅开发施工面积4485.83万平方米，同比增长19.7％，其中新开工面积1666.91万千方米，同比增长5.5%；
房屋完工面积1187.23万平方米，同比下降3.6％。
与此对应，2004年重庆市商品住宅的成交面积1709.29万平方米，同比增长l8.6％。
这说明2004年重庆市商品住宅供应与市场需求基本顺应。
2004年商品住宅空置量的变化状况异样反映了重庆商品住宅的供求基本平衡。
2004年1－2月份，重庆市商品住宅空置量〔空置一年以上〕为98.99万平方米，其后那么不时呈下降的趋向，到12月份空置量降到了75.63万平米。
〔数据来源：
2004年各期重庆市统计月报〕
〔2〕市场供应方众多
重庆的房地产市场早已是群雄逐鹿，大大小小的开发商多达1700多家，有实力的开发商不乏其数。
其中，以华宇、龙湖、金科、协信等为代表、数量不少的重庆外乡企业实行多项目同时操作，在多个区域停止开发运作。
而据不完全统计，重庆目前已聚集了50多家外地开发商，除了早年来渝的华新国际、广厦、和记黄埔以外，融侨、香江国际、鲁能集团、融创、保利集团、浙江华立、天江、西安同景集团等品牌房商强势进入，中房集团、香港裕聚集团、瑞安集团、福建武夷、润江房产、金融街、北京天鸿、上海绿地等的重庆项目也将逐渐走上前台。
众多开发商共同支撑着重庆的房地产市场，2004年主城九区施工项目的数量到达1544。
〔3〕新盘以〝大批多开〞的方式进入市场
重庆房地产市场的有效需求空间相对较小，但市场的供应方却如此众多，这难免让每个开发商分到的〝蛋糕〞太小。
这迫使许多开发商不得不将他们手中的楼盘分更屡次推向市场，而每次进入市场的量都比拟有限。
品牌房企华宇、龙湖、金科、协信、银星等的几个楼盘皆是采用这样的方式来推进销售。
目前，重庆楼盘每期的收盘量平均约为3－4万方。
从以上剖析可见，重庆商品住宅的市场空间相对较小，供应商却如此众多，他们只能慎重供应。
但是不少供应商经过多区域多盘同时操作的战略来提高自己的市场占有率，坚持企业的快速开展。
重庆住宅市场的〝蛋糕〞难以在短期内完成巨量增大，因此这种状况将继续不短的一段时间。
3、地产市场状况
虽然目前重庆房产市场的容量还比拟有限，但土地具有的期权性质，决议其是各开发商实施战略的第一粒棋子。
有实力的开发商抓紧机遇，争抢有利地盘，少量储藏了〝粮食〞。
依据重庆的各年〝统计年鉴〞和各期〝统计月报〞提供的数据剖析可以失掉，从2000年末尾，历年的土地置办面积均大于土地开发面积，反映了土地的少量囤积和闲置。
闲置数量在4年内延续扩张，从最后的234.5万平方米增长到2003年底的795万平方米，增长了两倍多。
截至2004年12月底，重庆市囤积或闲置的土地总量到达了1034.08万平方米。
以2004年重庆市完成土地开发面积863.36万平方米为基数，囤积或闲置的土地足够开发一年多。
由此可见，重庆的开发商确实经过大盘等方式少量囤积土地。
另一方面，目前主城成熟区域可以用于房地产开发的商住用地量却已十分有限。
而重庆的房地产市场对外乡和全国性各开发商却有弱小的吸引力，这使得重庆的地产市场是供少求多，价钱不能够不涨。
这种趋向在〝8.31〞之后表现得特别清楚：
2004年9月份到2005年1月份，全市成交地块的平均地价曾经到达了89.86万/亩，平均楼面地价到达573.34元/平米。
而重庆市土地买卖中心7月5日发布的最新数据显示，重庆市2004年上半年商住、旅游用地的平均每亩地价71.64万元。
短短几个月，重庆地价增长了18.22万/亩，增幅25.43%。
政府手中的这些〝粮票〞所剩不多，弥足珍贵，给市场的后进入者一个不低的门槛。
在2004年11月17日重庆市土地买卖中心举行的土地推介会上，重庆市疆土房管局王局长讲到：
2004年重庆市的土地供应量较大，是由于重庆的房价下跌较快，而经过各种措施停止调控，房价曾经较颠簸；
在这样的状况下，中央相关部门又出台各文件，要求严厉土地管理，2005年重庆市的土地供应必将增加。
由此可见，在今后几年，重庆房地产开发商的竞争力很大水平上将取决于其手中储藏和新取得的土地。
二、重庆房地产的区域开展及趋向
城市的开展遭到其自然天文条件的限制，重庆城市的开展夹在东部的铜锣山与西部的中梁山之间。
2004年之前，重庆房地产开展〝向南〞的口号震耳欲聋，但房地产开发的位置多是在南山下的南坪。
短短几年，南坪商住用地用尽。
巴南由于交通不够兴旺以及持久以来留在人们心中〝大乡村〞的印象，主城的住宅开发难以往更南的方向开展。
渝中区不时以来占据着中心肠位，但那狭小的土地供应房产也是十分有限的。
随着北部的崛起，重庆住宅房地产开发随着〝重庆向北〞的口号大踏步向〝三北〞〔渝北、北部新区、江北〕迈进。
众多有实力的开发商在该区域集结，成熟的开发用地被迅速瓜分终了，而房产的竞争也变得异常剧烈。
于是，开发商末尾寻觅新的开展方向。
2004年下半年，〝主城西进〞的口号末尾出如今一些楼盘的户外广告上。
重庆主城西部包括沙坪坝、九龙坡和大渡口三个区，估量2005年的热点在九龙坡和沙坪坝以西的大学城两个片区。
沙坪坝区中梁山以东的城区已基本无地可供，随着往年9月份2万多大先生的入驻，该区中梁山以西的大学城将迅速成为房地产开发的热点。
大渡口区与重庆主城中心区的距离偏远，成为房地产开发热点尚需时日。
九龙坡处于整个大重庆的西部，而且是位于整个大西城的东部，承载了主城西进的第一站。
开发商紧锣密鼓地在该区域寻觅适宜的项目，区政府举行地产峰会、立志引导房地产成为该区的支柱产业。
政府和开发商都外举动，九龙坡〝西城东进〞的步伐在其区政府的引导下逐渐加大。
三、九龙坡区房地产业的开展状况
1、房地产开发和销售状况
2002年九龙坡区房地产的完工面积为168.81万平方米，销售面积到达112.59万平方米，销售率到达66.69％。
2003年该区房地产完工面积为171.68万平方米，销售面积到达126.55万平方米，销售率到达73.71％。
2004年该区房地产完工面积为149.71万平方米，销售面积到达107.28万平方米，销售率到达71.66％。
〔资料来源：
2002、2003重庆统计年鉴，«
2004.12重庆市统计月报»
〕
从以上可见，九龙坡区房地产近年来的开发规模坚持在一个较动摇的水平，并且出现供需两旺的开展态势。
与主城其他各区相比，2004年九龙坡区的房地产销售面积仅次于渝北、南岸和江北区，占到整个主城市场的13％，由此可见其在重庆主城房地产市场的份量。
资料来源：
«
在价钱方面，2004年九龙坡区的房地产销售均价到达2230元/平米，商品住宅的销售均价那么到达2201元/平米，较2003年增长16.7％，略高于主城九区的成交均价2192元/平方米，仅次于渝中区、南岸区和渝北区。
由此可见，九龙坡房地产的买卖量和价钱都排在主城第四的位置，九龙坡的房地产市场在重庆主城的房地产市场中占据十分重要的位置。
2、开发企业状况
截止2004年，九龙坡区房地产开发企业共118家，从业人员6000人，其中一级企业1家，二级企业18家，三级企业56家，四级企业3家，暂定资质企业40家。
2003年珠江实业等6家企业取得第三届〝重庆市房地产50强〞称号。
目前在该区域停止房地产开发的大型企业有华宇、龙湖、金科、广厦、珠江、隆鑫、晋愉、斌鑫等。
九龙坡区大开发商正在开发的主要楼盘状况
企业称号
项目称号
项目位置
物业类别
修建面积〔万平米〕
售价〔元/平米〕
华宇
华宇名都城
石桥铺渝州路
商住
32
3900
龙湖
西城天街
杨家坪步行街
大型购物中心
商务写字楼
22
不祥
金科
绿韵康城
九龙园区火炬小道
35
3200
广厦
广厦城
九龙坡杨九路
高尚住宅
80
3600
珠江
珠江华轩
25
3700
隆鑫
骏逸新视界
石坪桥正街
34
晋愉
上江城
杨家坪直港小道
16
斌鑫
世纪城
杨家坪商圈正中心
大型购物中心、商务写字楼，住宅
10
住宅4300
综上剖析，九龙坡区的房地产市场供需两旺，销售量和销售均价都排到主城九区的第四位，而包括华宇、龙湖、金科、广厦等在内的外乡和外来开发商早已抢摊进入该区，并引领该区域的房地产市场。
四、九龙坡区房地产业的机遇与应战
1、九龙坡区的房地产区域价值
经过火析九龙坡的房地产购置力和需求，以及该区域对商住的吸引力来判别其房地产区域价值。
〔1〕经济实力和潜力支撑弱小的购置力
2003年九龙坡区全区GDP初次跃居全市第一，2004年达185亿元，增长14%，继续位居全市榜首。
2004年该区全社会固定资产投资111亿元，社会消费品批发总额90.22亿元，规模以上工业企业完成产值308.37亿元，城市人均可支配支出是9285元〔全市为9221元〕，乡村人均纯支出3760元。
由此可见该区域的经济和社会的良好开展状况。
2004年重庆市统计年鉴
九龙坡区第九次党代会明白提出2003－2007年鼎力实施高新技术、城市化、都市农业〝三大战略〞，树立以高新技术产业为先导的新型工业开展区、以效劳业为主的现代商务开展区、以休闲观光为方向的都市农业开展区这〝三大经济开展区〞。
以石桥铺、九龙园区等为模范的国度级高新技术产业开发区正在蓬勃开展，以袁家岗为中心的全国体育产业实验区正步入实施，以白市驿、含谷、金凤、走马、石板五镇为中心的重庆〝都市后花园〞为国际外投资者提供了理想的创业和开展天地。
九龙园区A、B区树立已初具规模，行将完成的C区规划，以台湾、德国工业园等专业园区为中心，重点开展先进制造业和都市新型工业产业园。
众多世界500强企业、中国500强企业、以及具有代表性的重庆大型民营企业纷繁落户该区域。
西彭特征工业园区依托区域内目前国际消费规模最大、技术装备最先进、种类规格最完全的西南铝业集团，以铝材深精度加工项目为重点，规模开展机械、冶金、化工、生物、环保、电子、信息等新兴产业。
由此可见九龙坡区的经济开展水平和庞大的开展潜力，从而可以推断：
随着时间的向前推进，九龙坡区的经济开展将到达一个更高的水平，可以让市民的支出相应大幅度添加，有力支撑该区域的房地产购置力。
〔2〕旧城改造和改善寓居条件共同促增需求
九龙坡是重庆的老工业大区，人口和厂房整齐散布。
随着重庆主城和九龙坡区〝退二进三〞的实施，九龙坡区的旧城改造减速，旧的厂房和寓居区都需求重新改造。
在2005年3月30日举行的九龙地产峰会上推介的杨谢石黄地域可供开发的44个地块均属旧城改造项目，少数触及到〝退二进三〞。
由此可见拆迁拉动的房地产需求量。
随着经济的蓬勃开展，市民的支出水平随之快速添加，市民的寓居条件逐渐进入晋级换代的阶段。
截止2004年12月，九龙坡区的常住人口有90.82万，是主城九区中最多的，而63.57万的城镇人口在主城九区中排名第三。
具有这样大的人口基数，寓居条件晋级对住房的需求量推进也就很大。
〔3〕成效清楚的基础设备树立大大提升区域吸引力
Ø
交通网络兴旺
公路网四通八达，交通十分便捷。
有鹅公岩、李家沱、马桑溪三座长江大桥衔接两岸；
成渝、上界、渝长及环城高速公路横贯境内；
从束缚碑到大渡口区的高架轻轨横穿区内，并且在区内有四个站点。
新建了大件路、杨家坪环道、华福等城市路途，构成了以高速公路和初等级公路为骨架的〝一井、一环、八通〞的公路路网结构。
生活、效劳配套设备完全
金融方面，国际主要银行、证券、保险公司均在区内设立了运营机构，具有良好的金融保险效劳环境。
商贸流通方面，国际外知名商家如沃尔玛、家乐福、国美电器、苏宁电器、重庆百货、福安百货、新世纪百货、立丹百货等已入驻该区，有上规模、上层次的星级酒店多家，直港小道、九龙生态美食城成为全市餐饮文娱新两点。
休闲文娱方面，区内有重庆植物园、华岩〔佛教〕景色名胜区，重庆奥林匹克体育中心、金凤国际体育休闲中心〔高尔夫球场〕以及现有的天赐温泉、海兰云天等休闲文娱设备。
教育方面，有重庆工学院、四川美术学院、重庆科技学院等高校及全国、重庆市重点中小学校数十所，有座落在高新区九龙园区内的重庆国际本国语学校。
医疗方面，区内医院、卫生防疫、妇幼保健等机构健全，医疗设备完备。
山水园林城区创立成效清楚
经过几年的努力，重庆市植物园、都市后花园、尖刀山森林公园、白塔坪森林公园、华岩景色旅游区、红狮公园、城市立交及人行道景观绿化、街头绿化等园林绿化树立成效清楚，仅2004年全区新增公园绿空中积44.9万平方米。
到2005年底，全区城市绿地率、城市绿化掩盖率、人均公共绿地将区分增长32%，37%，6.5平方米。
目前该区正在积极实施〝蓝天举动〞，鼎力推进〝五管齐下〞净空工程，空气质量已有清楚改善，但尚需努力；
实施〝碧水举动〞，稳步推进桃花溪流域综合整治二期工程，其他河流已列入议事日程。
为迎接亚太市长峰会，启动了灯饰、雕塑、修树立面整治、拆违、广告店招整治、绿化美化等六大工程。
城市管理是山水园林城区创立的重要内容，已被列入2005年城市化战略实施要点。
经过几年的树立开展，九龙坡区基础设备的数量和质量都有了清楚的提升，生活变得愈加便利，环境愈加优美，大大提升了该区域对房地产需求的吸引力。
综上剖析，九龙坡区的购置力较大且富有潜力，而少量的旧城改造和改善生活条件推进着房地产需求，成效清楚的基础设备树立改善了寓居环境从而提升了该区域对房地产需求的吸引力，因此可以判别九龙坡区具有很大的房地产开发价值。
2、九龙坡区房地产开发的机遇
〔1〕九龙坡区迎来房地产开展的好机遇
经过以上的剖析可见：
重庆商品住宅的市场空间相对较小，供应商却如此众多，竞争十分剧烈。
在主城成熟区域商住房地产开发用地不多的状况下，有实力和有远见的开发商早已少量囤积和储藏土地，这使得在今后几年重庆房地产开发商的竞争力很大水平上将取决于其手中储藏和新取得的土地。
而九龙坡区的房地产开发价值逐渐显现，不少大型开发商已抢摊该区域，有些甚至运作了一个以上的项目，重庆房地产市场迎来〝主城西进〞。
2005年3月30日，九龙坡的区政府适时举行了九龙地产峰会推介其房地产市场的潜在价值，并将房地产业作为其经济的主要产业来抓，把房地产业放在一个史无前例的高度。
这给重庆房地产〝主城西进〞提供了最弱小的支持，九龙坡迎来房地产业开展的大好机遇。
〔2〕中梁山以东的二郎和〝杨谢石黄〞片区是目前房地产开发的机遇
中梁山将九龙坡区一分为二，目前中梁山以西和二郎科技园以南的区域开发机遇都还不够成熟，二郎和〝杨谢石黄〞〔杨家坪、谢家湾、石坪桥、黄桷坪地域〕是目前开发的热点。
高新区二郎地域已是一片开发热土，这得益于品牌房地产开发企业的率先抢入。
金科·
绿韵康城、国窖明城、恒鑫名城等重量级企业的亮相，让热闹的二郎片区冷艳一片，也让〝城乡结合部〞紧紧地衔在了一同。
杨家坪商圈是重庆五大商圈之一，是城市的副中心，是九龙坡区最中心的区域。
它现代而时兴的步行街，以及悄声驶过步行街的轻轨，足以吸引大少数人的视野。
一条城市轻轨可以带动起沿线区域快速开展，尤其是房地产开发的迅速炽热，在国际外早已成为不争的理想，在重庆异样如此。
轻轨载着庞大的变化和庞大的商机，已开进市民的视野。
依据九龙坡区商贸流通开展规划，到2020年，九龙坡将构建成为〝主城西部商贸中心〞。
而号称重庆〝最豪华阵容〞的杨家坪商业步行街的规划也让一切人惊叹不已：
基础设备投资高达2.5亿元，面积也将在原有基础上增近3倍，增至60余万平方米，构成以转盘为中心，方圆达2平方公里的商圈。
以金融商贸、商务办公、餐饮效劳、休闲文娱为主的杨家坪商圈，必将对九龙坡区房地产业发生庞大的辐射作用。
盾安九龙都、上海中心、斌鑫·
世纪城、佳宇商务大厦等纷繁涌提高行街，而九龙山上的广厦城、直港小道上的珠江花园和上江城也一并沾了轻轨的光，仅从房价就能看出，杨家坪末尾向江北、南岸等传统居家首选地收回强有力应战，这片土地曾经末尾发热了。
而谢家湾、石坪桥、黄桷坪地域正是在该商圈的辐射范围内，这些片区蕴藏的房地产商机也将失掉进一步的释放。
〔3〕九龙坡区推出2.8万亩房地产开发用地
此次九龙地产峰会推出了近2.8万亩的土地，其中城投公司的储藏土地为9500亩，渝隆集团为6000亩，地产集团为5000亩，占到该区储藏土地的74.66％。
此次推出的土位置于目前热点区域——二郎和〝杨谢石黄〞片区的有杨家坪周边44个可供开发地块约6000亩，九龙坡区土地整治中心黄家码头储藏土地164亩，以及水碾招商地块86亩，算计6250亩，这是目前九龙坡区房地产开发的机遇所在。
而其他土地的开发机遇有待进一步伐查，特别应该关注紧邻重庆大学城、位于该区西南方向的区域。
九龙坡区储藏及招商土地状况表
序号
规模〔亩〕
1
城投公司含谷储藏土地
5200
2
城投公司劲风储藏土地
800
3
城投公司华岩储藏土地
3500
4
渝隆集团巴福储藏土地
5
渝隆集团西彭储藏土地
4000
6
市地产集团华岩储藏土地
5000
7
区土地整治中心黄家码头储藏土地
164
8
杨家坪周边44个可供开发地块
6000
9
九龙坡区水碾招商地块
86
九龙坡区拓展区招商地块
385
11
华岩景色区招商地块
323
算计
27458
3、九龙坡区房地产开发的应战
目前，九龙坡区房地产开发的机遇与应战共存，主要的应战在于拆迁的难度。
二郎和〝杨谢石黄〞地域内工业厂房和居民住宅鳞次栉比，基本没有可以用于房地产开发而无拆迁的项目。
此次九龙地产峰会推介的杨谢石黄地域可供开发的44宗地块均属旧城改造项目，少数触及〝退二进三〞，谈判难度较大，改形本钱相对较高。
虽然如此，该区旧城改造继续向前推进的能够性还是较大，区政府对旧城改造做了相应的政策预备和房源预备。
该区实施政府一致组织拆迁，采用树立安排房和货币来安排被拆迁户。
九龙坡区2003年完成拆迁30多万平方米，2004年完成20多万平方米。
关于此次峰会推出的44宗地块，该区预备了10多万平方米的拆迁安排还房。
综上所述，目前九龙坡区房地产开发的机遇十分成熟，尤其是二郎和〝杨谢石黄〞片区蕴藏的商机有限，但是存在拆迁困难的风险需求进入者去面对。
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