新新金山项目投资估算及资金筹措计划清单.docx
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新新金山项目投资估算及资金筹措计划清单
新金山项目投资估算及资金筹措计划
第一节建设项目的大体概况与投资经营方案
一、新金山项目概述
1、项目概况：
该项目位于唐家湾情侣北路（南段）南侧、金山总部基地东侧，经市规划国土局批准，用地功能为住宅（二类），实际建设用地面积20000平方米，计容积率建筑面积率为50000平方米。
出让年限为住宅70年。
该地块最终以楼面地价5,000元/平方米，总地价250,000,000元。
（表1）【项目主要技术经济指标】
容
指标
容
指标
建设地点
唐家湾情侣北路（南段）南侧、金山总部基地东侧
规划总用地面积
20000m2
总建筑面积
59000m2
计容积率面积
50000m2
建筑密度
18%
建筑容积率
2.5
住宅面积
50000m2
绿地率
40%
地下室面积
9000m2
居住总户数
600户
根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积50000m2，另外不计容积率之地下室建筑面积6000m2，共530个车位，项目总建筑面积56000m2，拟建15栋10层住宅（二类）。
二、项目投资方案
（一）投资组合方式
在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为40737.44万元，整个建设经营期为2年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。
所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：
一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。
资金动作方式如下：
自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入5733.43万元计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。
本项目开发总投资（含贷款利息）共计40737.44万元，自有资金25000万元，占总投资的61.37%，销售收入再投入用于投资合计5733.43万元，另需贷款额合计10000万元。
（二）资金动作方式
在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。
1、自有资金
整个项目的自有资金为25000万元，占总投资的61.37%，分2年投入。
详见表2
（表2）自有资金年度投入表（单位:
万元）
第一年
第二年
15800.505
9199.495
2、银行贷款
银行长期贷款共有二笔，共计10000万元，占总投资24.55%；从第一年起到第二年止每年借一笔。
（表:
6-1-3）银行贷款年度投入表（单位:
万元）
第一年
第二年
0
10000
3、销售收入再投入。
销售收入再投入按销售收入的5.9%计算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的0,下半年为整个销售收入的5.9%,总销售收入再投入为5733.43万元，占总投资的14.07%。
（表:
6-1-4）销售收入再投入年度投入表（单位:
万元）
第三年
上半年
下半年
0
5733.43
第二节项目投资估算及资金筹措计划
一、新金山项目投资与成本费用估算
（一）开发成本估算
（1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金25000万元人民币。
（2）前期工程费：
408.38万元，详见本项目前期工程费估算表（见表6）。
（表6）前期工程费估算表（单位:
万元）
序号
项目
计算依据
计价（万元）
1
规划设计费
建安工程费×3%
211.233
2
可行性研究费
建安工程费×0.15%
10.56
3
水文、地质、勘察费
建安工程费×0.15%
10.56
4
筹建开办费
建安工程费×2.5%
176.03
合计
408.38
（3）建安工程费：
7041.1万元。
（见表7）
（表7）小高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价（单位:
万元）
工
结构：
框架结构
墙体：
蒸压加气混凝土砌块
外墙装饰：
纸皮砖
程
层数（地下/裙楼/塔楼）：
11F
屋面：
无机保温砂浆保温
土方运距：
特
地下室层高/裙楼层高/标准层高：
3.1m
门窗：
铝合金门窗
桩、基础：
征
建筑面积：
楼地面：
水泥砂浆找平
经
工程造价（元）
单方造价（元/m²）
1408.22
主体工程直接费（元）
采用计价依据
2010定额计价
济
分部分项工程
地基与基础工程
主体工程
装饰工程
给排水工程
强弱电工程
通风空调工程
其它
指
分项造价（元）
2746932.86
1225403.57
83069.41
251150.42
标
单方造价（元/m²）
898.23
400.70
27.16
82.13
占总造价比例（%）
63.78
28.45
1.93
5.83
主材消耗量
人工（工日）
钢筋（T）
枋板材（m³）
混凝土（m³）
模板（m²）
水泥（T）
砂（m³）
15025.74
177.11
38.62
1180.03
11529.75
196.13
480.59
价格（元）
84.00
5526.00
1207.00
539.00
57.63
480.00
95.00
单位消耗量
4.91
0.06
0.01
0.39
3.77
0.06
0.16
工程开工日期：
工程竣工日期：
材料采用时间：
附注
★小高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价1408.22元/平方米
建安工程费：
1小高层建安工程费=1408.22×50000=7041.1万元
（4）基础设施费（红线外工程费）：
858.26万元，（详见表7）。
（表：
6-3-3）基础设施费估算表（单位:
万元）
序号
项目
计算依据
金额（万元）
1
供电工程
65万元/公项×20000=130
130
2
供水工程
15万元/公项×20000=30
30
3
电信工程
7万元/公项×20000=14
14
4
煤气工程
7万元/公项×20000=14
14
5
绿化工程
5.4万元/公项×20000=10.8
10.8
6
道路工程
42.13万元/公项×20000=84.26
84.26
7
排水工程
37.6万元/公项×20000=75.2
75.2
合计
500+358.26=858.26
858.26
注：
本项目是一个高绿化花园小区，在原来的绿化成本再增加500万建设中心花园
（5）公建配套设施费：
1310万元,详见表:
6-3-4
（表8）公建配套设施费估算表（单位:
万元）
序号
项目
建筑面积（平方米）
单价（元/平方米）
金额（万元）
1
幼儿园
1000
1500
150
2
卫生院
1000
1400
140
3
文化活动中心
1500
1700
255
4
物业管理处
200
1300
26
5
会所
3000
1700
210
6
公厕
100
1500
510
7
垃圾压缩站
200
1300
26
8
变电站
1200
1500
180
9
煤气调压站
50
1600
8
合计
1310
（6）开发期间税费：
890.67万元,详见表9。
（表9）开发期间税费一览表（单位:
万元）
序号
类别
计算依据
交纳税额（万元）
1
配套设施建设费
建安工程费×6%
422.47
2
建筑工程质量安全监督费
建安工程费×0.4%
28.16
3
供水管网补偿费
住宅：
0.3T/人,600元/T
住宅:
43.2
4
供电用电负荷费
住宅:
4KVA/户,480/KVA
住宅:
115.2
5
其他
建安工程费×2%
140.82
6
物业管理基金
建安工程费×2%
140.82
合计
890.67
（7）不可预见费。
288.53万元,取上面1-5项之和的3%
不可预见费=（0+408.38+7041.1+858.26+1310）×3%=288.53万元
（注：
第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性）
（8）开发成本。
35656.27万元,以上1-7项小计:
开发成本=25000+408.38+7041.1+858.26+1310+890.67+288.53=35796.94万元
二、开发费用估算
1、管理费用：
1038.53万元,取上面1-5项之和的3%
（25000+408.38+7041.1+858.26+1310）×3%=1038.53万元
2、销售费用：
2893.95万元,详见表10。
（表10）销售费用估算表（单位:
万元）
序号
项目
计算依据
计价（万元）
1
广告宣传及市场推广费
（96465）销售收入×1%
964.65
2
销售代理费
（96465）销售收入×1%
964.65
3
其他销售费用
（96465）销售收入×1%
964.65
合计
2893.95
3、财务费用：
1004.01万元,详见贷款还本付息表
4、开发费用：
4936.49万元,前面1-3项之和
三、总成本费用汇总及分摊表
本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表（表：
6-3-7）
（表：
6-3-7）投资成本费用估算汇总表（单位:
万元）
成本项目
总额
（万元）
1．开发成本
35796.94
（1）土地成本
25000
（2）前期工程费
408.38
（3）建安工程费
7041.1
（4）基础设施费
858.26
（5）公建配套设施
1310
（6）开发期间税费
890.67
（7）不可预见费
288.53
2．开发费用
4938.49
（1）管理费用
1038.53
（2）销售费用
2893.95
（3）财务费用
1004.01
3．合计
40733.43
注：
投资分摊的原则：
总原则：
所有的总投资均应分摊到可售（可租）的面积中去。
细则：
（1）按计算投资的各项成本来分摊
（2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊
（3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊
（4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊
（5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊
四、资金筹措、投资计划及借款利息
（1）资金筹措与投资计划
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：
一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。
本项目开发商投入自有资金25000万元作为启动资金，另需向银行贷款10000万元用于投资，剩余部分5733.43万元由销售房收入补充，总投资为40733.43万元，详细投资见计划与资金筹措表（表：
6-3-8）
（表：
6-3-8）投资计划与资金筹措表（单位:
万元）
序
号
项
目
合计
建设经营期
2015
2016
1
投资总额
40733.43
15310.505
25422.925
1．1
建设投资
39729.42
14820.505
24908.915
1．1．1
土地成本
25000
12500
12500
1．1．2
前期工程费
408.38
300
108.38
1．1．3
建安工程费
7041.1
0
7041.1
1．1．4
基础设施费
858.26
0
858.26
1．1．5
公建配套设施费
1310
0
1310
1．1．6
开发期间税费
890.67
400
490.67
1．1．7
不可预见费
288.53
144.265
144.265
1．1．8
管理费
1038.53
519.265
519.265
1．1．9
销售费用
2893.95
1446.975
1446.975
1．2
贷款利息
1004.01
0
1004.01
1．3
流动资金
0
0
0
2
资金筹措
40733.43
15800.505
24932.925
2．1
自有资金
25000
15800.505
9199.495
2．2
借款
10000
0
10000
2．3
销售收入再投入
5733.43
0
5733.43
（2）贷款本金的偿还及利息支付
长期借款采用每年本金等额偿还方案，最后1年还清，从建设经营期第三年开始计算。
详见贷款还本付息表。
（央行2000年9月起执行的贷款利率：
4.9%）
（表：
6-3-9）贷款还本付息结算表（单位:
万元）
序号
项目名称
合计
建设经营期
------
第一年
第二年
1
借款还本付息
1.1
年初借款累计
-------
-------
--------
第一笔借款
本年借款
10000
10000
10490
本年应计利息
1004.01
490
514.01
年底还本付息
11004.01
----
11004.01
年末借款累计
10490
0
1．3
借款汇总
年初借款累计
-----
0
-----
本年借款
10000
10000
-----
本年应计利息
1004.01
490
514.01
年底还本付息
11004.01
0
11004.01
年末借款累计
-----
-----
------
2
借款还本付息的资金来源
2.1
投资回收
------
11004.01
注：
1、贷款利率为4.9%;
2、当年利息=（年初借款本息累计+当年借款/2）×年利率
第三节项目销售和租赁收入测算
一、住宅销售单价的确定
（一）用房地产市场比较法确定销售价格上限（平均价格）
详细见本项目价格定位与策略部分：
由上次测算可知道本项目房地产价格为：
9700元/平方米
（二）建议销售测算单价
为了方便计算本项目的销售总额，我们取9700元/平方米为计算单价
（三）总销售收入的确定
根据估算出来的结果，确定住宅部分从建设经营期的第二年中开始出售，整个销售过程大概分四批进行，住宅部分分别为10%、20%、30%、40%，价格分别为：
9700、9900、10100、10300，销售率100%；商铺部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，车位部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，车位部分分别为：
50%、20%，价格分别为：
15万/个，销售率70%。
按照上述确定的每年出售比例和销售单价，计算实际销售总收入。
（详细见表：
6-4-5）
（表：
6-4-1）住宅销售总收入预测（单位:
万元）
项目
可销售面积
建议销售单价（元/平方米）
销售收入（万元）
第一批
10%
9000
9700
8730
第二批
20%
18000
9900
17820
第三批
30%
27000
10100
27270
第四批
40%
36000
10300
37080
合计
90900
（表：
6-4-3）车位销售总收入预测（单位:
万元）
项目
可销售个数
建议销售单价（万/个）
销售收入（万元）
第一批
50%比例
265
15
3975
第二批
20%比例
106
15
1590
合计
5565
（表：
6-4-5）全部销售收入分批比例预测（单位:
万元）
销售计划
建设经营期年收入（万元）
合计
批数
比例
面积
2015
2016
2017
上半年
下半年
上半年
下半年
1
10%
9000
8730
8730
2
20%
18000
17820
17820
3
30%
27000
27270
27270
4
40%
36000
37080
37080
7
50%车位
265
3975
3975
8
20%车位
106
1590
1590
合计
8730
17820
31245
38670
96465
注：
1、项目销售计划
1.1销售的政策限定
1.1.1根据国家现行的商品房销售政策《商品房销售管理办法》（2001年6月1日执行）中规定,房地产项目须投资达到总投资的百分之二十五后方后预销售,市一般的执行原则是工程形象达二层以上时发给《商品房预售许可证》。
1.1.2按现行的中国中行的住房信贷政策,对于多层建筑须主体封顶、高层建筑达主体三分之二工程形象进度时，可以办理按揭手续并向开发商支付按揭款项。
1.1.3根据项目建设计划安排,每一流水片达到预售条件时,应在该流水片开工后的第二季,达到银行按揭款支付的条件是,应是该流水片动工后的第三季。
1.2销售计划设计
1.2.1按市目前行业的惯例,初步考虑本项目每流水片在开工后第二季取得预售许可证后开始住宅正式对市场发售期房。
1.2.2根据本项目的区位及项目的综合竞争力分析,每一流水片在开始预售后，前两季为期房，后两季为准现房和现房，根据市房地产市场的发展态势及消费者对期房现房的不同接受程度，我们设定每一流水片从开始预售的首季开始，一年完成销售。
1.2.3根据项目的开发和销售进程，车库在销售的项目取得预售证或者项目成为准现房时开始发售，并在每个流水片的最后一个季度中销售。
二、车库租赁单价的确定
（一）采用市场比较法确定租赁价格（平均价格）
根据市场价格定位策略部分，我们可知本项目的车位月租赁单价为：
250元/个
售时的单价：
15万元/个。
（见表：
6-4-7）
（注：
假设车位出租在第五年开始，在24年末转售，转售价格为15万元/个）
（表：
6-4-7）车位出租计划和出租收入估算表（单位：
千元）
序号
项目
名称
建设期
经营期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
1
可出租个数
0
0
0
159
2
单位租金（元/个.月）
0
0
0
200
200
200
200
200
200
250
250
250
250
250
300
300
300
300
300
350
35
0
35
0
35
0
3
可能的毛租金收入（万元）
0
0
0
38
38
38
38
38
38
48
48
48
48
48
72
72
72
72
72
84
84
84
84
4
出租率（%）
0
0
0
65
70
75
80
85
90
90
90
90
90
90
95
95
95
95
95
100
100
100
100
5
有效毛租金（万元）
0
0
0
25
27
29
30
32
34
43
43
43
43
43
68
68
68
68
68
84
84
84
84
6
转售单价（元/个）
15000
7
转售收入（万元）
239
8
合计
1307万元
第五节建设项目的财务评价
一、税金计算
1、住宅销售税金及附加估算：
详见住宅销售税金及附加估算表
（表：
6-5-1）住宅部分销售税金及附加表（单位:
万元）
序
号
项目
名称
建设经营期
合计
2015
2016
2017
1
销售收入
0
26550
69915
96465
2
销售税金及附加（17.55%）
0
4659.525
12270.08
16929.61
2.1
营业税（5%）
0
1327.5
3495.75
4823.25
2.2
城市维护建设税（0.35%）
0
92.925
244.7
337.63
2.3
教育附加税（0.15%）
0
39.825
104.87
144.7
2.4
房地产税（12%）
0
3186
8389.8
11575.8
2.5
交易印花税（0.05%）
0
13.275
34.96
48.23
2、车位租赁税金及附加估算：
详见车位租赁税金及附加估算表（表：
6-5-3）
（表：
6-5-3）车位租赁税金及附加（单位:
万元）
序号
项目
名称
建设期
经营期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
转售
1
租赁（转售）收入
0
0
0
25
27
29
30
32
34
43
43
43
43
43
68
68
68
68
68
84
84
84
84
239万元
2
租赁税金及附加（17.55%）
0
0
0
4.4
4.7
5.1
5.3
5.6
6.0
7.5
7.5
7.5
7.5
7.5
11.9
11.9
11.9
11.9
11.9
14.7
14.7
14.7
14.7
42
2.1
营业税（5%）
0
0
0
1.3
1.4
1.5
1.5
1.6
1.7
2.2
2.2
2.2
2.2
2.2
3.4
3.4
3.4
3.4
3.4
4.2
4.2
4.2
4.2
12
2.2
城市维护建设税（0.35%）
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