顺驰汉沽第壹城营销策略方案1docWord文档下载推荐.docx
《顺驰汉沽第壹城营销策略方案1docWord文档下载推荐.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《顺驰汉沽第壹城营销策略方案1docWord文档下载推荐.docx（9页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
3、价格策略
4、渠道策略
5、推广策略
第三篇：
执行篇
一、月度营销推广方案
1、财务指标
2、推广目标
3、渠道
4、销售控制
5、现场说辞要求
6、推广主线
7、推广步骤
1）推广主题
a）宣传时间
b）宣传内容
c）宣传意义
d）宣传媒介
2）配合活动主题
a）活动时间
b）活动内容
c）活动对象
d）资源整合
汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。
汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。
汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。
其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。
顺驰第壹城所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。
随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。
汉沽当地房地产市场的发展，应该是从今年正式开始，正继房地产、井田置业、开发区晟达房地产、绿地置业及顺驰地产在寨上街开发主流房地产产品开工面积达到了20万平米以上。
在比较初级的汉沽房地产市场中，不管是市场先入者，还是市场后来者，基本都得了较好的市场回报。
其中绿地置业的“绿地人家”及正继房地产的“滨河家园”以其低价位得到了市场中初级客户的认可，而井田置业的“蓝水湾”和顺驰“第壹城”则得到市场中高级客户的认可。
汉沽顺驰第壹城，位于汉沽文化街（迎宾路）与东风路的交接处，由于东风路连接着汉沽未来的旅游区，因此其具有较高的升值潜力。
社区南临汉沽区重点中学一中、八中，文化氛围浓重。
社区规划建筑面积约12万平方米，景观设计公司为香港景易设计，物业服务提供为顺驰物业公司，从整体上看为顺驰强力军团的又一次联合出击。
从产品上看，顺驰第壹城仍沿续顺驰地产开发的传统，保证社区的均好性及高价值价格比的特点。
自产品上市以来，产品的品牌认知度得到了市场的高度认知。
由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。
在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢？
我们说是井田．蓝月湾，因为井田．蓝水湾自入市以来，始终以跟随性的竞争手法来截取我们的客户资源，并得到了相对较好的市场业绩。
我们将井田．蓝月湾作为直接竞争对手理由还有：
1）同处东风路延线，隔文化街相望；
2）销售均价与第壹城只差100元左右，且部分楼栋立面价格要高于第壹城；
3）产品类型与第壹城有相似之处，且目标客户相近。
但井田．蓝
月湾也有其不足之处，其中有：
1）在户型设计上，其客厅的面宽大部分都不超过4米，居住舒适度不够；
2）由于其地块为L型地，在景观设计的均好性上不足以与第壹城相竞争；
3）产品的细节部分不确定性太多，且现无销售许可证也引发了一些客户的游移。
在汉沽我们的间接竞争对手
在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下：
绿地人家处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势，不足以与第壹城形成竞争态势。
富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威胁；
绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接；
而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第壹城。
而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态；
绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。
竞争项目基本信息：
项目名称
规划面积
销售均价
基本情况
富达花园
6万平方米
1620
与第壹城一路之隔，均价相对较低，社区内设网球场及幼儿园，绿化率39%，容积率1.39，购房需另交配套费及购买地下室。
绿地人家
27万平方米
1760
社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。
滨河小区
12万平方米
1584
社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明显，户型面积控制较好，并带简单装修。
井田．蓝月湾
2050
L型地块，与第壹城一路之隔，户型、价格、配套与第壹城相近。
1、楼层售出率分布统计：
已售
套数
累计已售套数
总套数
售出率
一层
24
112
21%
二层
47
42%
三层
43
38%
四层
37
33%
五层
20
18%
六层
80
25%
分析：
通过对已售产品楼层的分析，我们可以看出第壹城在现阶段的销售过程中，主要销售楼层集中在二、三、四，这样一方面反映出当地消费者的居住习惯，一方面反映出我们在价
格体系的制定上存在相应的问题，如果我们不能在后期做相应的价格调整或销售控制势必会为后期的项目清盘制造难度。
2、户型售出率分析：
已售套数
一室
4
58
7%
二室
164
423
39%
三室
23
159
14%
A
36
125
29%
A顶
1
25
4%
B
96
[说明]京广上行线顶进框架桥南孔施工方案1
一、工程概况
（1）
二、施工方案
（2）
2.1．施工准备（3）
2.2.防护支挡工程（3）
2.3.南孔框架线路加固（8）
2.4.框架顶进（13）
三、机械、设备、材料的配置（20）
四、安全措施（21）
附件：
1、附图
2、验算资料
3、应急预案
一、工程概况
京广上行线及三线顶进框架桥为2-16m框架桥，与铁路斜交75°
，单孔框架宽18m，框架身长24m，分为两节，第一节11.5m，第二节12.5m，框架高8.4m（孔内净高5.5m），底板厚1.55m，第一节顶板厚1.1米，第二节顶板厚1.35m，。
现北孔两节框架已顶进就位。
因受预制坑场地限制，南孔框架分两节先后预制，预制完第一节顶到三线下，腾出位置再预制第二节，最后两节采用中继间法顶进就位，目前正在预制第一节框架。
该桥地质条件极差，框架底板以下为淤泥质土层，流塑，承载力不能满足框架要求；
淤泥质土层以下为强透水砂层，层厚10米左右。
二、施工方案
京广上行线及京广三线2-16m顶进框架桥南孔施工，因预制框架的场地狭窄，框架无法按顶进方向同步预制两节，同时考虑框架横移较为困难，现在原位分两次预制框架，待第一节框架预制完，顶至京广三线底下后，腾出位置预制第二节框架，最后两节框架采用中继间法一起顶进就位。
详细施
工顺序如下：
预制南孔第一节框架北孔框架顶进就位完成翼墙施工
北孔框架D型便梁拆除南孔框架线路加固预制南孔第二节框架南孔框架混凝土达到强度后
南孔两节框架采用中继间法一起顶进
就位北孔现浇框架施工南孔现浇框架施工
顶进第一节框架到三线左侧路基坡脚（腾出预制第二节框架）
2.1施工准备
2.1.1北孔框架顶进就位，北侧翼墙施工完毕，翼墙后背及框架顶部回填中粗砂。
框架顶混凝土支墩施工完毕，回填捣固北孔框架及北孔D12附跨线路道碴。
2.1.2北孔框架南侧与路基间过渡段回填中粗砂及道碴，振实。
2.1.3联系电务部门，拆除处理好挂在北孔便梁上光电缆。
2.2防护支挡工程
2.2.1北孔框架南侧顶部便梁支墩及挡碴墙
北孔框架顶进就位后，框架顶面与线路恢复后道床面高差约1.75m，为防止南孔线路加固体系后，北孔框架顶部道碴溜塌，需在就位后的北孔框架顶上设一道挡碴墙。
该挡墙墙高1.7m，截面为梯形，上底宽50cm，下底宽120cm；
挡墙下部锚入框架φ16钢筋，锚入长度20cm，外露20cm，横向30cm一根，纵向25cm一根。
D型便梁支座处挡墙顶面宽度为100cm，设台阶使框架通过便梁与南侧挖孔桩形成对顶支撑。
（附图1-3）
2.2.2桥台护锥及台后电气化立柱防护
京广三线东面南电化立柱离顶进框架桥边距离为6.7m，京广上行线及三线之间电化立柱离框架桥边距为8.0m。
顶进过程中土方开挖较深，京广三线从路肩向下9.7米，京广上行线从路肩向下9.8m。
京广上行及三线两座桥台护锥均有开裂现象。
顶进施工中为了确保电化立柱基础的稳定及行车安全，因此必须采取防护措施：
（1）因两个既有桥桥台护锥在施工市政排污管时已发生变形开裂，框架顶进前请建设、工务、监理等相关单位给予确认。
框架土方开挖顶进前，护锥坡脚处采用沙袋进行反压，防止锥体进一步变形。
（2）沿京广三线及桥台台后片石护坡坡脚至顶进南孔边线以及平行顶进方向至南孔框架东侧挖孔桩处插打一排9m长钢板桩，打入框架底板4m以下，钢板桩必须紧密相扣，确保台后路基土体稳定。
靠近电化立柱外侧3.5m处再插打一排9m长钢板桩，加强电化立柱的防护。
京广上行线桥台台后片石护坡坡脚处插打一排6m长钢轨桩，坡脚采用沙袋进行反压。
（附图4-5）
（3）京广上行及三线间沿南孔框架顶进边线插打两根φ300钢管桩，壁厚1cm，桩长9m，桩顶采用采用型钢连成整体，并与附近两根挖孔桩固结在一起，以防框架顶进开挖时土体溜塌，引起电化立柱及附跨失稳。
（附图6）
2.2.3线路封锁及慢行防护
升级会员 