南昌市商业市场调研报告调整版Word格式.docx

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第三产业增加值亿元，增加%。

一、二、三产业对经济增加的奉献率别离为%、%和%，其中工业奉献率为%。

三次产业结构比例为：

：

。

A、最近几年南昌GDP

南昌宏观经济最近几年呈现高速进展的态势，GDP逐年增加，经济动力强劲，为商业进展提供了广漠的进展环境。

B、南昌人口

南昌经济的快速进展，最近几年人口持续显现净流入，常住人口稳步增加，人口密集度提高，消费潜力不断增加。

C、产业结构

南昌三大产业结构性调整，各类工业园区、高新技术开发区、经济产业园区形成的第二产业，在经济中占有绝对照重，为经济进展提供持续的进展动力，对商业的进展形成坚实的基础。

二、南昌商业基础

A、城市概况

南昌城市文化底蕴深厚，素以“英雄城”著称。

全市共辖五区（东湖、西湖、青云谱、湾里、郊区）、四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县），总面积平方千米，总人口万人，总户数万户，户均人，人口密度606人/平方千米，城区总面积为平方千米，城区总人口达万。

市内以平原为主，属于亚热带季风气候，四季分明，并有赣江、东湖、西湖、青山湖等众多湖泊。

同时，南昌正在加速实施城市进展战略，到2020年，城市人口规模达到260-300万，中心城区范围达到260平方千米。

B、交通状况

南昌从来是华东地域的重要交通枢纽，铁路、公路、航空、水运相结合的立体交通网络四通八达，方便快捷，也是大京九铁路唯一途径的省会城市。

航空　昌北机场距市区23千米（昌九高速公路通过），每周有近百个航班抵达各地，航班要紧通达线路有南昌至北京、福州、广州、海口、深圳、厦门、温州、西安、上海、香港等25条航线。

铁路　京九铁路与浙赣铁路在境内贯穿交汇，浙赣、湘赣、南浔、赣宁等铁路骨干线纵横穿越。

公路　昌九、昌樟高速公路是连接赣江两岸的纽带，南昌各远程汽车线路有省际客车，通达广州、深圳、南京、合肥、义乌等近百个外省大中城市；

省内客班车，通达江西省内各个大、中、小城市或城镇。

水路　沿赣江、抚河、锦江和鄱阳湖可抵达长江各口岸，至九江外运口岸220千米。

公交全市共有公交线路30条贯通市区、城郊，跨越日夜运营线路

出租全市共有出租车3000辆

三、南昌商业散布

南昌的商业集中在以八一广场为核心的中心片区商业中心区，包括中山路、北京路、八一大道、福州路、成功路等特色专业街与其形成了商业网点密集、业态多样的市中心零售业网络；

及以洪城大市场为核心的洪城板块，那么依托地段便利的交通形成了辐射全省的专业批发市场商圈。

其余片区的商业特性多为单业态主导，零星商业配合的格局：

板块

商业分布核心

商业特点

主要业态

中心片区

八一广场为中轴，横贯穿中心路、胜利路、广场北路、孺子路

零售商业

服装专卖、餐厅、酒楼、影楼、大型百货

洪城片区

洪城大市场

商品批发

服装、五金、家电、快速消费品、

青云谱片区

井冈山大道

产品批发

建材、石材、五金、轻工业的产业批发

青山湖、京东片区

青山湖文化广场

家居、家纺、汽车、摩托车产品零售

红谷滩片区

红谷滩中心区

复合

汽车、商场产品零售

结合对南昌市场宏观分析：

经济持续：

南昌经济持续稳步进展，第二、三产业结构调整，外向型经济进展，人口持续流入，商业进展的外部环境良好；

城市基础：

南昌城市基础，开发迅猛，交通便利、市政商业配套日趋成熟，商业消费环境改善；

业态散布：

南昌业态散布的板块效应显现，市区中心区的产品零售、城郊结合的产业批发，各地域的产品经营导向明确快速消费品、汽车、建材、五金等都形成专业街集群。

第二、南昌商圈散布

一、南昌商业布局现状

洪城商圈

京东商圈圈

中心片区商圈

青云谱商圈

目前南昌市拥有商业网点3万余个，并拥有营业面积超万平方米大型百货10多家、销售额超亿元的大型零售企业，太平洋（百盛）、沃尔玛、北京华联、上海农工商、上海华联等国内外知名零售企业也前后进驻，全市现已初步建成成功路、中山路、抚河路、渊明路、孺子路、福州路等8条市级品牌特色一条街。

从整体商业布局看，南昌市商业正由市区向周边区域冲破，在地域上大型百货、产业导向上形成多点核心的商业中心进展趋势。

A、中心片区

通过量年的进展建设，中心片区已形成了以八一广场为核心的商圈，商业要紧散布在以广场为中心，别离向北京西路、中山路，八一大道延伸的十字型商业圈内，大型商场要紧云集在八一大道周边，而中山路、成功路、孺子路、展览路等各类特色商业街那么与之彼此呼应。

■八一广场核心商圈构筑南昌最繁荣的商业气象

八一广场作南昌市第一个核心中心区，是江西最具现代多数市气派之地。

在从头改造后，以其为中心的1千米商圈内，南昌百货大楼、新洪客隆商场、八一大道上紧邻广场的万达购物广场、财富广场、丽华购物广场、洪城大厦、太平洋购物广场呈七足鼎立之势。

这七大百货类零售商场均散布在八一大道、北京西路和中山路上，车行较方便。

八一大道与中山路、北京西路以广场为中心点呈十字形相交，而南昌百货大楼正位于八一大道与中山路的交汇点，是这七家商场中地理位置最好的一家。

其它均在八一广场的周边500米范围内，其中新洪客隆商场、万达购物广场、丽华购物广场沿八一大道散布；

太平洋购物广场座落在中山路与象山北路的交汇点上；

洪城大厦位于北京西路上。

另外，沿八一大道，依托电信大楼而形成的电子通信商城及小型街铺，新大地会展中心的家电、电脑及其耗材产品市场进一步丰硕了八一广场商圈的商品类型。

■中山路、成功路等特色商业街

南昌市商业街按不同性质来划分，可分为中山路、成功路、展览路的商品性一条街、孺子路、福州路效劳性一条街。

中山路是一条自然形成的商业街，多为中高级品牌专卖店，中山路的大型商场自东向西依次为百货大楼、太平洋购物广场、金童女人城、万寿宫，但大型商场散布较错落，其间通过商业街来贯通，西段与沿江路交叉口一带为金融中心。

中山路上各项配套完善，有八一公园、东湖、八一路义纪念馆等自然及人文景观，集购物、饮食、娱乐、参观等为一体，因此其人流量位居南昌市之首。

成功路步行街北起八一大桥，南与中山路相交，要紧经营服装、钟表、黄金珠宝，是在旧城改造的基础上建起来的，自从2001年开放以来，日渐成为来昌游客和市民的最正确选择之一。

但是步行街的建设水准虽说一流，但因为缺乏商业计划，没有大商家，没有经营特色，随着成功广场和时期广场的起步运营，现象会取得改善。

广场北路又名展览路，是南昌市初期形成规模的商业街，南北连接八一广场与福州路，专营品牌女装，因其公交不便，周边配套不全，近几年在中山路的日趋繁荣后日渐衰退，现在在八一广场商业进展的带动下，商业气氛有所上升。

福州路是南昌市较具阻碍的运动、娱乐、餐饮一条街，由于省体育馆座落于此，形成了相关的体育用品及运动衣饰专卖店，并聚集了金昌利、圣陶沙等一系列高级娱乐场所，其间还散布了尚厨、王辅音乐餐厅，而一些小吃、茶座等也日渐兴盛，大型平价药店——高兴人大药房、汇仁大药店也落户其中。

孺子路是誉满南昌及全省的饮食、娱乐一条街，整条街聚集了家常饭、玉兔、真真、民间饭庄等数十家餐饮店，其间有绿茵阁、大观园等酒吧、茶室娱乐场所。

另外，由于孺子路西端是南昌电信大楼，故沿西向东50米处还散布了一些经营通信器材的街铺。

B、洪城板块

洪城路是南昌市要紧对外交通的中心和枢纽，随着洪城大市场的建设与进展，洪城板块慢慢形成了以洪城大市场为龙头的批发市场大商圈，商圈内的各大综合及专业市场几乎涵括了各门类商品，并辐射到全省乃至周边城市。

■综合批发市场

位于南昌大桥以东、洪城路以南的洪城大市场，成立至今8年，已成为综合批发市场的龙头，洪城大市场的慢慢繁荣还带动其周边大市场的接踵形成和进展，并形成了辐射全省的洪城板块批发市场商圈。

五华大市场是紧邻洪城大市场西侧市场四路而建的以机电类产品为主的综合性大市场，因配套设施的掉队及经营治理不善而日渐萧条。

洪城商圈内的抚生路上10万平方米的豪威大市场正在建设招商中，拟定今年投入利用。

经营面积25万平方米的金润物流中心以其环境、规模、配套、治理等全面的提升带动了洪城板块商业批发市场的进展并形成了洪城商圈新的格局。

■专业批发市场

围绕着洪城大市场，周边接踵建设了联信大市场、省家电市场、华东商贸城等三家专业大市场，总营业面积达到12余万平方米。

同时，在相距不远的司马庙立交桥周围，接踵建成了江西省建材市场、南昌市建材市场两个专业市场，整体而言，这些批发大市场经营档次都不高。

而近期接踵建成的鸿顺德皮具市场、盛世东方服装城在内外部环境、经营治理等方面都有必然的提升。

C、青云谱片区

南昌市城南的青云谱区位于城乡结合部，商业业态要紧以小型的临街店铺和专业市场为主，由于缺乏统一计划，商铺散布零散，而且规模小，装修及经营档次普遍偏低，商业气氛淡，尤其缺乏餐饮、娱乐和大型零售商业设施，但片区内专业市场却具有必然规模和辐射力。

青云谱区在新南昌市商业计划的定位是南昌向南向东物流集散中心和大市场聚集地。

■批发贸易市场

青云谱区全区共有商品市场16个，其中肉类制品批发市场、深圳农产品市场和水果批发市场都散布在井冈山大道上，而南昌建材大市场、摩托车交易市场，迎宾家俱广场别离位于沿江南路、洪都南大道、迎宾大道上。

另外在建的昌南大市场位于井冈山大道旁的包佛路上，定位为工业品市场。

■社区商业

本区域商业网点1100余个，新溪桥——包家花园商业街所在的井冈山大道是青云谱区的骨干道，也是该区人口最密集的地址，散布了以北京华联为首的几个中型超市，此类超市已完全能知足本地居民的大体生活需求，由于超市所处位置交通方便,而且本身又有必然品牌知名度,已成为本区域居民要紧的购物场所。

其他临街小商店要紧沿井冈山大道散布，数量约300多家，消费对象要紧为周边居民，其经营种类以日用消费品和小百货为主，档次低，散布比较零散，规模小，无法知足购物者一次性购物的需求。

D、青山湖——京东片区

青山湖——京东片区位于南昌市东北部，面积较大，而且开发时刻较短，故商业较分散，而且呈现小型化、低档次特点。

■房地产的开发带动了大型家居、建材类专业市场的蓬勃兴起

青山湖——京东片区的人文景观资源十分丰硕，整个区域最近几年的房地产开发量达到空前规模，2002年至今，已建、在建项目达21个之多，吸引了本地及外地家居业巨头的目光，由此引发了家居建材市场的争夺战。

在原有的南京西中段的京东家具大市场外，又紧挨着其兴修了京东·

鹿鼎家居博览中心。

另外高新大道上由港商投资的占地25万平方米的江西国际家居港已成功引进了东方家园，估量部份市场将于明年初开业；

再有确实是解放东路与青山湖大道交汇处，由国内商业流通巨头——香江集团投资30亿全力打造的2000亩“南昌香江家居建材城”。

如此庞大的商业体量一方面说明家居、建材类市场的进展潜力，但同时也预示着家居、建材市场将会面临的猛烈竞争。

■人口较密集区域的社区商业已初步形成

在南昌大学等大中专院校较集中的上海路、南京路一带，消费人口较多，消费层次不低，而且有时尚消费的需要。

因此在南京西路中段有金阳光百货商场，南昌大学北院对面有来自深圳的大型零售商场——天虹商场，另外各沿街店铺及中小型超市，大部份餐饮业相对集中在上海路。

另外，在高新开发区内，火炬广场周边聚集了一批为居民提供日常生活效劳的超市、餐馆、日杂等社区商业，而居民的休闲购物和大宗消费那么一样选择在八一广场商圈进行。

■其它

洪都北大道上还散布了众多汽车专卖店及维修店，尽管南昌市目前有三个大中型汽车城，但因为该路段形成较早、交通方便、形象展现成效好，而且社会认知度较高，因此仍有许多汽车经营商选择在此自建专卖店。

F、红谷滩新城商业中心

红谷滩作为南昌城市进展新区，正在以高标准、高起点进行建设，原有老昌北城区均改建，目前该地段的商业仅有八一大桥北引桥周边及丰和大道与庐山南大道交汇段效劳于周围居民的社区商业。

庐山南大道北段，南昌大桥北引线形成了昌北城的批发贸易体系。

■舍利甲收费站以北、南昌大桥北引线将成为汽车贸易中心

成立在南昌大桥北引线的江西新建汽车交易广场开发较早，市场内集聚了必然的整车销售中心，另外在舍利甲收费站以北，已建成了占地约30万平方米的江西国际汽车城，该区域已经成为南昌市的专业汽车交易中心。

■牛行片区红谷滩的市级商业中心将于2020年形成

牛行片区是“一江两岸”格局的精华地段，现已进行全面拆建，作为南昌的陆家嘴来建设，起点高、以后消费层次高。

依照南昌市政府计划，该片区将建设成昌北的市级商业效劳中心，并集购物、休闲娱乐、餐饮于一体，也是继昌南城八一广场商圈后的又一南昌核心商业中心区，该计划估量将于2020年形成。

二、南昌典型商圈——中心商圈

南昌商圈对产业凝集、消费导向都有着指导意义，对南昌商业散布，成熟商圈界定要紧分为中心商圈（成功路步行街区域商圈、八一广场区域商圈、中山路商圈）；

洪城商圈（洪城大市场、联信大市场、盛世东方、家电市场）；

红谷滩（红谷滩汽车市场）、京东商圈（京东鹿鼎、香江家具城）。

中心商圈

成功路步行街区域商圈：

1）、商圈现状概况：

■南昌唯一的室外步行街，已成为以珠宝、钟表、眼镜、衣饰为主，商业网点密集的商业街

于2002年完成改建的成功路步行街是南昌第一条商业步行街，路宽20米，总长1500米。

目前商家总数约300余家，已形成了以经营名牌钟表、首饰、品牌衣饰为主的商业街。

■缺乏对气候及天气等因素的考虑，季节转变对成功路的人流产生极大的阻碍

作为传统商业街的升级版，成功路步行街配套设施相对完善，购物环境较以前取得了改良，是目前南昌购物环境最好的室外步行街。

但由于计划进程中，缺乏对气候和天气转变等因素的考虑，不符合南昌四季分明，尤其是夏日天气酷热的气候特点，致使夏日购物人流的锐减。

■旺盛的人流带动了连锁快餐及特色餐饮的进展，但车行的不便限制了大型餐饮业的进展

据统计，成功路日均人流量可达8-9万人次，旺盛的人流带动了麦当劳、肯德基、季季红、金筷子等连锁快餐及特色餐饮的进展，就餐顶峰期各餐厅时有排队等候的现象发生。

但由于车行的不便和缺乏停车位，大型餐饮在成功路仅有八味堂与天安食街，而且均选址在中山路与成功路交汇处，以此克服步行街停车不便的问题。

■由于缺乏统一的计划与治理，经营特色、经营主题相对模糊

由于缺乏统一的商业计划及治理，现有商业散布格局完全属市场经济产物，尽管形成了珠宝首饰专卖店相对集中的进展特点，但整条步行街的经营特色、经营主题、经营档次都相对模糊。

2）、商业网点散布状况

成功路的商业网点多达270余家，衣饰品牌专卖店近150家；

19家品牌钟表、首饰、眼镜专卖店；

鞋类、饰品、床上用品等专卖店近22余家，效劳业、银行网点共16家，餐饮9家。

大体形成了以珠宝、钟表、衣饰为主的商业街。

3）、租赁情形分析：

阻碍商铺租赁价钱的要紧因素有人流、地段、主力商店、店铺形状、店铺面积、视觉可触及程度等，其中人流关于商铺价钱的阻碍最大。

另外，一样地段上，店铺面积越小，租金单价越高。

依照聚智堂调查，成功路上的人流量由南至北慢慢递减，在成功路与中山路交汇处人流量最大，故此路段店铺租赁最高，租金范围在450——650元/m2/月，中段次之，租金范围约在240—360元/m2/月之间，而靠叠山路一带租金在200—320元/m2/月之间，成功路店铺的整体均价：

350元/㎡/月。

4）、商圈计划与定位：

南昌市商贸委在2002－2020进展计划中，结合西湖、东湖的进展建设假想，提出了成功路步行街“以珠宝、钟表、衣饰街的定位，并与中山路形成错位，体味上调至高于中山路”的整体进展假想。

5）、商圈交通状况：

■城市公交系统：

民德路、成功路：

27、2九、205路公交车

中山路、成功路：

二、7路公交车、旅行精品线巴士

叠山路、成功路：

二、7、八、1二、20、26路公交车

■区域内交通配套设施：

参观电动车

6）、商圈配套设施：

餐饮业：

地址特色餐饮：

八味堂、天安食街、季季红暖锅、北味水饺、

国际连锁餐饮：

麦当劳、肯德基

休闲娱乐：

UFO电玩大世界、步行街茶座

公共休闲场所：

8处休闲小憩场所（长椅、花岗岩椅、葡萄藤架）

其他：

商业银行、交通银行、工商银行、邮政储蓄，诊所（2家）

7）、进展潜力分析：

■扩大城市商业核心范围，形成与中山路相呼应的商业街区

以往代表南昌市商业核心的街道只局限于中山路，仅有的一条商业街道已不能知足城市的进展需要。

城市以后进展趋势将打破单一的城市商业中心格局，培育、孕育出能代表城市形象的商业街区，为市民提供高层次的休闲、娱乐、购物空间。

■商业业态进展将日趋丰硕，成功路慢慢成为城市消费者购物休闲的要紧场所

除知足南昌市商业计划进展要求之外，成功路将融入多种商业经营业态，知足消费者“一步到位”的消费需求，成功路与叠山路交汇处的成功广场，总建筑面积超过50000㎡，在定位中提出了“体验消费”的口号，并拟引进闻名品牌零售商家，据悉，麦当劳南昌进展公司已成心向进驻。

■专业、知名品牌专卖店将成为成功路的进展重点，并全面提升成功路经营品位、经营档次

目前成功路经营商家档次不齐，随着尔后的城市进展和人们消费的需要，一批经营档次低、商品品质差的商家将慢慢淘汰出局，替而代之的是具有必然市场形象的专卖店加盟。

■步行街的进展日趋平稳，客流量南北不同慢慢减小

随着城市商业核心范围扩大，在建的新隆基、成功广场将丰硕步行街现有商业格局，有助于提升成功路的集客能力，并在必然程度上缩小成功南端与北端的人流差距，以后成功路的进展将加倍平稳，作为南昌市唯一的风情步行街，其在以后南昌商业进展进程中，仍然具有必然地位。

八一广场区域商圈：

八一大道全长2900米，宽60米，南起老福山街心花园，北至青山南路，是南昌市区的骨干道，交通便利，人流车流如织。

目前，八一大道上共有商业网点近230家，其中零售商店约占45％；

餐饮娱乐及效劳业约30％；

其它占25％。

■交通极为便利

八一大道贯通中心城区南北，是南昌市的交通骨干道，路宽60米，而且距离火车站与汽车站都在10分钟车程内，便利的交通增进了商业的进展。

■大型百货商场及电子、通信类专业商场云集

大型商场集中在以八一广场为核心的八一大道两翼，由南向北依次散布了丽华购物广场、万达购物广场、财富广场、百货大楼、新洪客隆等，另外还形成了新大地电脑城、移动广场等专业商场。

■专卖店以经营电话、电脑及耗材、照相器材等通信及高科技产品为主，小百货、品牌衣饰等专卖店较少

由于八一大道是城市的骨干道，车流量大，不利用人流的穿行，故衣饰、餐饮、小百货等专卖店散布少，临街店铺要紧以经营电话、电脑及耗材、照相器材等通信及高科技产品为主，并沿孺子路口向民德路口散布（电信营业厅位于孺子路口），已成为南昌市民购买电脑、电话的要紧场所。

■宾馆云集，为中高级商场提供了消费保障

八一大道是计划中的宾馆一条街，目前已聚集了南昌宾馆、江西宾馆、江西饭馆等10余家宾馆，为中高级商场提供了高端市场的消费保障。

■人流量大，要紧集中在八一广场商业中心区域

八一大道的日均人流高达35万人次，一是百货大楼、新洪客隆、沃尔玛购物中心、移动广场等购物人群、二是八一广场的休闲参观人群，三是八一广场各类活动吸引的人群。

据调查，八一大道人流最集中的区域在八一广场商业中心区域，人流量可达25万人次。

2）、网点散布情形

八一大道商圈商业网点近230个，大部份都集中在八一广场，其中大中型零售商店7个，包括百货、超市、专业商场等，其它沿街街铺主若是以办公设备、衣饰、照相器材、通信器材等为主。

以八一广场为中心坐标，从南到北（八一广场至福州路口）要紧有办公设备、照相器材、衣饰、通信器材等。

3）、租赁情形分析

依照调查，八一大道上的人流量要紧集中于广场及中山路口处，百货大楼处人流量最大，故展览馆――百货大楼――江西饭馆路段店铺租赁最高，租金范围要紧集中在400——650元/m2/月，个别小面积商铺租金超过1000元/m2/月；

而江西饭馆――民德路、孺子路――展览馆两路段的人流量相对较少，租金也随之降低，租金范围约在250—350元/m2/月之间。

4）、商圈计划及定位：

■唯一的市级商业中心，并进展成外来消费客流占80—90％的“超广域”商业中心

依照南昌市2002年——2020年商业进展计划，八一广场定位于南昌市唯一的市级商业中心，并着重标识为“超广域”商业中心，即外来消费客流应占80－90％。

由于市级商业中心的要紧功能是繁荣繁华，因此必需从严操纵开设大型综合超市，以避免冲击市区商业和交通过度拥堵。

按南昌市中心城区人口高度集聚的现状，为知足居民大体生活消费品需要，最多只能开设1－2家。

■建设综合性、多功能百货商厦（购物中心），并慢慢引导成为品牌集聚的购物中心型百货商厦区域商圈

依照计划，在八一广场周边将兴修1－2家大型综合性、多功能百货商厦（购物中心），发挥其规模大、品种全、品牌多、功能全的综合优势，并慢慢引导成为品牌集聚的购物中心型百货商厦区域商圈。

公交线路：

一、二、7、1一、13等众多线路；

省远程汽车站在八一大道南端，按时发往省内各地市车次。

付费停车场：

洪客隆、万达、江西饭馆。

6）、商圈配套设施状况：

银行：

省建设银行、农行、招商银行等

景点：

江西革命烈士纪念馆、八一路义纪念塔

餐饮：

九九隆酒楼、肯德基、各宾馆自营酒楼、好口福；

医疗机构：

省妇幼保健院、省二附院、省中医附属医院、黄庆仁华氏药栈、江西红十字医院、中医针灸门诊部；

娱乐休闲场所：

八一广场、江西省戏剧院、东方保龄球馆、九九隆娱乐城等；

宾馆：

东方宾馆、南昌宾馆、江西宾馆、瑞都大酒店、广场宾馆、凯旋门大酒店、交通宾馆、江西饭馆、东方宾馆、鄱阳湖宾馆等10余家。

7）、进展趋势分析：

江西房地产行业的高速进展带动了八一广场区域商圈的全面提升，同时取得了众多国内外品牌商家的认同。

在八一广场周边重点开设品牌专卖店，专业特色街，将八一大道营造成南昌的城市名片，成为南昌市展现城市形象的窗口。

财富广场、新洪客隆、丽华广场，使得该区域成为南昌大中型百货商场最为聚集的区域。

广场中心商圈