长林棚户区改造项目可行性研究报告Word下载.docx

长林棚户区改造项目可行性研究报告Word下载.docx

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7.相关标准和规范

8.湖北省工程建设造价信息

9.湖北省颁布的相关定额和费用指标

10.建设单位提供的相关资料

11.业主委托编制可研报告的合同

1.2.2编制的原则

（1）以人为本，依法推进。

改造项目的确定和安置方案的制订，要充分尊重群众意愿，广泛征询群众意见，做到公开、公平、公正，以争取绝大多数群众支持和理解。

严格执行国家有关法律法规的规定，维护群众的合法权益，切实让群众得到实惠，把惠民的实事办好，办实。

（2）统筹兼顾，配套建设。

坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，组织好新建安置点的供水、供电、通讯、污水与垃圾处理等公共设施和配套服务设施的建设，促进以改善民生为重点的居住区建设。

（3）坚持建设与适用相结合的原则。

尤其在安全、消防、通讯及现代科技成果的应用等方面，使其成为具有多功能、适用性的住宅小区，真正使居民区面貌焕然一新，成为当地亮点建筑。

（4）采用先进科学的技术手段，要按照节能省地环保要求，推广新技术、新工艺、新材料和新设备。

居住区采用的设计、设备、材料、要做到先进、可靠、经济、合理。

1.2.3可行性研究的内容

项目研究的主要内容为：

项目建设的必要性，需求分析及建设规模，建设地址及条件分析，总体规划，建设方案，配套工程，环境保护及消防、安全，建设管理与组织机构，项目实施进度，投资估算与资金措筹。

1.3项目申报单位情况

1.3.1资质等级：

暂定级

1.3.2企业概况

XXXX置业有限公司（以下简称“XX置业公司”）成立于二O一O年十二月，公司注册资金5600万元人民币，公司法人代表丁狄帆,公司主要从事房地产开发及销售。

公司现有专业技术人员及管理人员共计42人，其中高级工程师2人，工程师8人，高级经济师1人，会计师2人，会计员4人，统计员1人，设有办公室、工程部、营销部、财务部、经营部。

现聘总经理，副总经理和总工程师各一人，都具有较强的房地产开发经验。

公司始终坚持“以质量赢得市场，用信誉打造品牌，用服务创造效益”为宗旨服务社会，公司将借助其雄厚的实力，严格管理、与时俱进、开拓创新，为创造XX人民美好生活添砖加瓦。

经XX县人民政府批准，XX置业公司拟开发建设XX长林棚户区改造（XX）一期A组团工程项目。

该项目位于XX县汉津大道71号，是XX县今后发展的中心位置。

该项目是XX目前同期开发建设最大的棚户区改造项目之一，建成后将成为XX县最具品质的高档住宅小区和配套齐全的商业中心。

1.4项目建设用地、规划情况

1.4.1建设用地

XXXX置业有限公司，通过出让方式分别取得了XX县汉津大道71号土地使用权（鄂直沙国用（2013）第0182号）、（鄂直沙国用（2013）第0183号），面积分别为59,165.40㎡和54,303.70㎡。

本项目一期A组团工程项目规划用地面积为54,303.70㎡。

1.4.2规划

为使项目建设用地符合XX市规划用地条件，XX置业公司聘请有资质设计公司对整个地块进行了统一规划。

XX长林棚户区改造（XX）一期A组团工程项目规划方案已获通过，并于2014年月日取得了XX县城乡建设管理局对一期A组团棚户区改造建设项目的建筑方案规划审批意见。

建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、及施工许可证待后续办理。

1.4.3环境评价

XXXX置业有限公司已委托有资质的环评单位对XX建设项目进行环境影响评估，XX县环境保护局组织专家对环境影响报告书进行了评审，专家一致认为该项目环境影响报告表编制规范，内容较全面，能够满足环评的要求。

经XX县环境保护局审批，认为该项目符合城市总体规划和用地规划要求，同意建设该项目。

1.5项目研究结论

1.5.1项目建设规模

XX一期A组团建设项目规划总用地面积54303.70㎡。

总建筑面积90800.00㎡，其中：

住宅建筑面积65200.00㎡，商业建筑面积：

25600.00㎡，总户数781户。

容积率1.67，建筑密度33.3%，绿地率34.10%，机动车总停车位780个。

主要建设8栋11－25层建筑。

1.5.2工程建设主要经济技术指标

一期A组团主要经济技术指标表

表1-1

序号

指标名称

单位

数量

备注

一、

总用地面积

㎡

54303.70

总建筑面积

90800.00

计容面积

其中：

住宅面积

65200.00

商业面积

25600.00

建筑容积率

1.67

小区绿化率

%

34.10

建筑密度

33.30

住宅

户

781

停车位

个

780

1.5.3投资估算与资金筹措

XX长林棚户区改造（XX）一期A组团工程项目建设总投资22,321.26万元。

土地征用及拆迁补偿费用10,347.44万元，工程建设前期费用628.72万元，工程建设间接费用196.59万元，建筑、安装工程费及基础配套设施费用7,853.42万元；

基本预备费570.79万元，销售费用382.60万元，管理费用191.30万元，财务费用2,150.40万元。

项目估算投资资金22,321.26万元，由企业资本金及自有资金10,191.14万元，项目贷款11,000.00万元、预售商品房转自有资金投入1,130.12万元予以筹集解决。

1.5.4综合评价结论

XX长林棚户区改造（XX）一期A组团工程项目是长林监狱全部及部分长林社区（陈家山居民区）集中连片改造项目，该区域建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不完善。

其周边的汉江天地、天源明珠、长龙地产等项目区建成，对该集中连片区的居民要求改造的呼声较大，目前，XX县政府已将该区域纳入到城市棚户区改造范畴。

本项目以科学发展观为指导，以棚户区改造为载体，通过改善棚户区居民的住房条件，让他们共享改革开放、经济发展的成果，有利于和谐社会的建设。

本项目贯彻“统一规划，合理布局，因地制宜，配套建设”的方针，是提高住宅建设的整体效果，推进全面建设小康社会，满足长期使用要求的一项重要举措。

项目建设规模适度，能满足居民安置住房的需求。

项目规划设计方案系统完整；

采用的技术方案先进、适用、经济、安全，技术上是可行的。

项目建设体现了建设与适用相结合的原则，投资合理。

建设中所选用的新材料、新设备等遵从设计的整体要求，达到为住户提供舒适、安全、便利的人性化居住环境的目的。

第二章项目背景及必要性

2.1项目提出的背景

棚户区是指建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不完善、基础设施不配套的住房较为集中的区域。

目前，我国把棚户区分为城市及国有工矿、林区、垦区和中央下放地方煤矿棚户区五大类。

棚户区居民多为低收入群体，很多还是企业老职工，曾为国家建设作出很大贡献。

棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。

2008年以来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。

2009年中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在哈尔滨城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会时指出：

棚户区基本上是我国工业化初期形成的简易住宅区，房屋破旧，环境很差。

住在这里的职工群众多数是产业工人，长期以来为国家建设作出了贡献，但目前收入仍然较低。

推进棚户区改造，是实施保障性安居工程的重要内容，也是实现住有所居目标的重要举措。

2013年2月3日中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在内蒙古自治区包头市北梁棚户区居委会支持召开棚改现场会。

他强调：

要打好新一轮棚户区改造攻坚战，破除城市内部二元结构难题。

近几年改造各类棚户区1200多万户，几千万群众生活条件发生根本性变化，棚改走出了一条比较有效的路子。

但目前城镇仍有1000多万户群众住在集中连片棚户区，加上没有上下水等居住条件的小片棚户区和危旧房，居民超过1亿人。

对棚户区百姓来讲，棚改是天大的事，政府就要顺民意，办实办好这件事，使群众从“忧居”到“宜居”。

棚改既是民生工程又是发展工程，可以带来很大内需，也有利于调节收入分配，起到牵一发而动全身的多重效应。

棚改要发挥中央和地方两个积极性，坚持政府主导、市场运作、多方参与，把政府的手与市场的手、人民群众千万只手紧握在一起，同心协力加以推进。

中央会加大棚改等重大民生工程的投入，地方政府资金也要向这方面倾斜。

对公共交通、供水供暖等配套设施建设，规划上要支持，审批上要放权。

为了加快推进棚户区改造，2009年住建部、国家发改委等四部门联合下发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保[2009]295号。

2010年住建部下发了《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》建保[2010]56号和《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》建保[2010]58号。

2013年7月4日国务院下发《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号）要求加快推进各类棚户区改造，有效改善了困难群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐。

2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户，其中，2013年改造232万户。

在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推进。

市、县人民政府应结合当地实际，合理界定城市棚户区具体改造范围。

禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。

城市棚户区改造可采取拆除新建、改建（扩建、翻建）等多种方式。

要加快城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施。

中央加大对棚户区改造的补助，增加安排配套基础设施建设补助资金，并对财政困难地区予以倾斜；

省、市、县人民政府也要从规定的城市维护建设税、城乡公用事业附加、城市基础设施配套配、土地出让收入等渠道，把该筹措的资金筹措到位，切实加大棚户区改造的资金补助和投入力度。

2010年起湖北省全面启动棚户区改造，计划用三年时间改造各类棚户区2303万平方米，改善34.0472万户居民居住条件。

2008年到2012年，湖北省共投入770多亿元，开工改造各类棚户区48.11万户，占同期城乡保障性安居工程开关量的41.6%。

“十二五”期间，全省将新建和筹建保障性住房及各类棚户区改造住房100万套。

湖北省计划在2013年至2017年5年内改造棚户区80万户以上，预计投资超过2100亿元。

根据投资计划表，湖北省2013年新建廉租房1.29万套、计划总投资13.58亿元，城市棚户区改造1.56万户、计划总投资21.08亿元。

从中央到地方政府都高度重视棚户区改造工作，并制定了相关的政策措施，在土地使用、资金、税费等方面给与系列二优惠政策。

2.2棚户区现状概况

长林社区现处于XX城区中心，位于城市规划核心区内，因建设时间早，居住条件差，符合国家关于棚户区的相关规定要求。

XX长林棚户区改造（XX）一期A组团工程项目于2013年纳入XX县城市棚户区改造计划，其改造还建面积过大，涉及拆迁人员多，在各级政府及有部门的大力支持下，前期各项工作正在顺利推进。

根据XXXX置业有限公司、长林社区居民委员会现场的详细清查盘点，项目实际拆迁还建户达2500户，其中一期还建1000户，二期1000户，三期500户。

实际还建住宅面积110.00平方米/户，一期A组团共还建25,300.00平方米。

项目改造区位于汉津大道以北，长林监狱宿舍和陈家山居民区混合区域内，中间由长林监狱隔开，仅有一条三米宽的便道进入陈家山居民区，交通极为不便，由于历史原因，陈家山居民区零星分布在长林监狱四周，特别是近40年没有进行合理规划，包括长林监狱宿舍楼在内的居民区旧住宅都属七十年代初期左右建造的，基础设施落后，建筑标准低、质量差，墙体风化严重，水电管线因老化跑、漏严重，私搭乱建、进出道路受阻，消防等配套设施不完善，抗震能力弱，给长林社区陈家山居民区人民的生命财产安全造成了极大的隐患和威胁；

另外原住房户型设计不合理，结构简陋，特别是经现场核实，还有大量低矮的简易房存在，阴暗潮湿，严重影响了当地居民的居住环境。

同时也对我社区的日常管理工作带来极大的挑战。

2.3项目运作模式

2.3.1运作模式

本项目的建设单位为XXXX置业有限公司，由该公司组织项目还建工作，将该地块公开挂牌出让用于项目建设，地位位于XX县汉津大道71号。

拟将棚户区居民以住宅原地还建为主，以方便员工生活，改善员工的居住条件。

整个项目采取先建还建居住小区后集中安置的办法，切实保障居民生活秩序和降低拆迁成本。

1、新建小区集中安置。

由XXXX置业有限公司先期投入建设安置小区，还建25,300.00平方米居民还建房；

同时妥善安排还建户建设期间的过渡安置。

2、项目建设资金来源：

本项目估算投资资金44,911.18万元，由企业资本金及自有资金21,498.25万元，项目贷款20,000.00万元、预售商品房转自有资金投入264.13万元予以筹集解决。

2.3.2相关政策及保障

（1）住房面积保障：

实际还建面积25,300.00平方米，分多种户型方便还建户进行选择。

配套建设相应的物业用房，方便还建户后期入住后的物业管理。

（2）困难救助及奖励政策：

对重大疾病户、特困户、残疾人户等困难情况经核实并公示认可之后，争取政府给与适当的照顾。

（3）根据国务院下发《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号）以及《XX市中心城区城市棚户区改造办法》的相关规划，对用于还建面积的住宅等进行相关税费减免政策，免征建设用地城镇土地使用税、免征涉及的印花税、土地增值税；

免征防空地下室易地建设费、白蚁防治费、城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、地方教育附加等。

2.4项目建设的必要性

2.4.1项目建设是改善群众住房条件、构建和谐社会的需要

城市棚户区改造是改善民生的重大举措，本项目中居住在棚户区的居民中下岗失业、退休职工比较多，家庭收入主要靠外出打工取得和基本工资维持，大部分退休教职工住房问题一直没有解决。

即使在企业上班的员工收入也不高，绝大多数属于中低收入家庭，完全靠自身力量购买商品房解决问题不现实，群众要求对现有居住环境进行改造的呼声强烈，实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享经济发展成果，提高党员和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力，可以有力促进和谐社会的建设。

2.4.2城市棚户区改造是促进社会经济协调发展的有效途径

实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社区就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要举措，可以促进经济社会协调发展。

综上所述，本项目建设可以极大改善长林社区棚户区居民额居住条件，减少社会贫富两极分化现象，促进社会公平，体现了党和国家对人民群众的关怀。

有助于人民群众安居乐业，项目建设是十分必要的。

2.4.3改变城镇面貌、促进城市化建设

本项目通过科学规划，完善各种配套设施，加强绿化和美化，使新的小区面貌比原棚户区有根本的改善，促进城镇面貌的改善，加快实现城市化建设步伐，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力。

第三章项目建设场地选址

3.1地理位置

XX县位于汉江之滨，江汉平原西北腹地。

地处东经111°

51′至112°

42″，北纬30°

23′至55′之间，与江陵、天门、潜江、当阳、钟祥、掇刀等县、市、区接壤，西北距XX市区60公里，东南至武汉208公里，处襄樊、荆州、武汉、宜昌之中心地带。

拟建的XX长林棚户区改造（XX）一期A组团工程项目用地位于XX县汉津大道71号；

该地块是XX县核心城区中心位置。

东面为天源明珠及陈家山居民区；

南面为汉津大道；

西面为XX规划处，北面为长林社区陈家山居民区。

3.2外部交通

项目处于XX县城区中心，周边交通发达，区位优势十分明显。

3.3周边环境

本项目地处XX市XX县核心城区中心，交通便捷，地块呈长方形，XX县借近几年的农业的强势发展，近年来发展迅猛，加快了新城区的建设步伐。

随着城市基础设施的逐步完善，未来本项目处在汉津大道，与新老城区的综合服务中心之间的联系会更加紧密，区位优势更加显著。

项目位于XX县汉津大道71号，周边有XX师范附属小学、XX长林中学、XX中学、XX人民医院、XX汉江医院、XX东方百货、XX中百仓储等，其城市配套设施，居民就医、上学、购物等均很便捷。

3.4建设场地

3.4.1场地地形、地貌

拟建工程位于位于XX县汉津大道71号，该场区部分用地原为XX监狱管理局长林监狱用地，场区内原有建筑物均已拆除，但部分位置也存在有砼块堆弃在空地内，现状为一待建设用地，经观测，勘探孔场区地面高程约为45.1m-46.87m，地形起伏呈北高南低状分布，起伏相对平缓，无明显陡坎或陡坡，最大高差约1.80m。

该建筑场地处地貌单元属汉江二级阶地。

拟建工程位于XX汉津大道北侧，规划区南侧通向XX城区，交通便利，周边环境优越。

3.4.２水文、气候

XX县位于湖北省中部，属亚热带温暖季风型气候，四季分明，气候温暖，日照充足，雨量充沛，无霜期长。

年平均气温160C左右，冬季极端气温1.9-60C，有降雪和冰冻现象，从一九五五年以来，冬季极端气温可达-14.70C；

7-8月天气炎热，月平均气温26-300C；

境内雨量充沛，年降雨量为980.1-1274.4mm，蒸发量为1345-1538mm，降雨量在季节分配上变化较大，多集中于6-8月份，约占50%，而冬季只占4%左右，这种降雨量的季节性变化，对地下水及泉水涌水量之变化起控制作用。

3.5地质灾害危险性分析

3.5.1地质地震

根据XX市规划勘探研究院提供的相邻地区岩土工程勘察报告结果：

拟建建筑场地类别为Ⅱ类，场地土类型为中软－中硬场地土，属抗震有利地段。

该区地震设防按VI度设防。

本地区位处江汉盆地边缘，属新华夏系第二沉淀带XX断坳。

据资料，本地区地震活动频繁，但多为非破坏性有关或无感地震，地震基本强度为6度，属非强震区。

3.5.2地层岩性

根据野外地质调查及工程勘察资料，项目区地表地层以第四系残坡各粉质粘土、碎石土为主，局部分布人工填土，在两面三刀侧山顶及斜坡出露二叠系茅口组灰岩。

自上而下简述如下：

第四系残坡积粉质粘土：

黄、褐黄色、棕红色，干—稍湿，可塑，土体结构密实—较检散，具膨胀性。

广泛分布于项目区山坡地表，一般厚1-3m。

填土：

经褐色为主，主要由粘性土组成，夹少量碎石，松散。

零星分布于项目区冲沟内工程建筑地表，一般厚1-2m。

二叠系茅口组：

深灰、灰、浅灰色白云岩、斑块灰岩、灰岩及深灰色含燧石结核灰岩夹少量白云岩。

位于第四系残坡积层下部，在两侧山顶及斜坡出露。

3.5.3地质构造及区域地壳稳定性

本项目区属新华夏构造系，地处与江汉断坳有成生联系的XX断坳之西边缘。

场区东部紧临有XX—南漳大断裂通过，该断裂生成于燕山期，切割了前晚第三纪地层，走向NNW，倾角580-730，长度约150Km，具有继承性多期活动特点，尚未发现错断第四系覆盖影响，项目区可能存在的一些小规模断裂破碎带，但在此次专为本项目进行的地质评估工作中未能发现。

本处为一单斜构造，岩层产状2000＜150。

偶见构造张裂隙发育，裂隙被粘土充填，临近场区在钻控揭露深度地基内未发现构造破碎带或断裂。

据地震资料表明，本区地壳处于较弱的活动性构造应力场中，频繁的微弱地震是本区地震特点。

据《中国地震动参数区划图》，本项目区处于弱震区，地震基本烈度为VI度。

3.5.4工程地质条件

根据区内出露地层工程地质特征，大致可将其划公两个工程岩组：

1．第四系残坡积粉质粘土、填土松散岩组

黄、褐黄色、棕红色，干一稍湿，可塑，土体结构较松散，具膨胀性，厚1-3m，不均匀分布。

据《岩土工程勘察报告》，其承装力低,具高压缩性。

2．二叠系茅口组中风化中—厚层状坚硬灰岩岩组

岩层产状2000＜150。

偶见构造张裂隙发育，粘土充填。

溶蚀较发育，呈孔洞状，直径3-20cm。

据《岩土工程勘察报告》，岩质坚硬。

3.6结论

项目场区所处的微地貌单元较简单，地质构造单元较为单一，本处以强度高、厚度大、分布连续稳定的灰岩为基底，岩溶不发育；

在勘探深度范围内，未发现断裂、构造破碎带、溶洞等；

场区内及其附近无滑坡体、无泥石流等不良地质作用和地质灾害。

据此分析及类比，拟建场地稳定，适宜本工程建设。

第四章项目总体规划及建设内容

4.1项目规划

4.1.1规划的原则

（1）严格执行国家现行法律、法规和设计规范，并符合项目规划要求；

（2）本项目为8栋11～25层住宅楼组成的居住区，建筑布局遵循标准、使用性、可利用性原则，做到科学规划、布局合理、配套完善；

（3）注重贯彻绿化、环保、节能的有关管理条例，保证足够的绿化面积；

应用符合环保要求的新型材料；

采用节能型的建筑结构、器具和产品，提高建筑物保温隔热性能；

利用可再生能源太阳能，减少采暖、制冷、照明的能耗。

4.1.2规划的目标

拟建棚户区改造工程建设项目的目标定位为：

寻求人与自然、人与建筑、人与周围环境的和谐统一，以满足人对原生自然环境的要求。

4.1.3规划的指导思路

（1）以人为本

住宅区规划设计赋予人文思想,以人为核心,符合人的行为心理,满足人的物质和精神需求。

有针对性地通过工程道路的合理组织,休闲设施的精心安排,为住户提供经济舒适的居住环境、贴近自然的聚落空间、亲切宜人的生活气息,以满足不同年龄层次不同类型的住户的生理、心理需要。

（2）注重环境

建设与绿化的协调,住宅高差与地形的整合，中心绿化与周边绿化相结合,为住户提供具有良好通风、日照，提供景色宜人的居住环境。

（3）重视资源利用效益

合理布局，提高土地利用率，在总量平衡的前提下，以环境促效益，从而取得社会、经济、环境三大效益的统一。

4.2建设规模

4.2.1建设规模的确定范围

本项目建设内容包括项目土建安装工程、基础设施和配套公共建筑的建设。

4.2.2项目建设规模

（1）土建工程

XX长林棚户区改造（XX）一期A组团工程项目规划总用地面积54,303.70㎡，建设住宅8栋（11－25层建筑）。

（2）公用工程

根据拟定的土建工程设计规模，配套建设居住区道路、绿化、休闲设施、供配电、给水排水等工程。

4.2.3项目建设内容

25600.