乐清经济开发区新区三期控制性详规Word下载.docx
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第四十六条强制性指标
第四十七条指导性指标
附表一：
规划用地统计表
附表二：
地块控制指标一览表
第一章
总则
第一条
编制目的
为了加强乐清经济开发区（新区）三期的规划管理，科学、合理地指导该区域的发展与建设，根据《中华人民共和国城市规划法》、《城市规划编制办法》及有关法规、规范，特制定本规划。
第二条
适用范围
本规划适用于乐清经济开发区（新区）三期区块范围内的各项建筑工程。
规划范围是：
本规划区位于乐清市中心工业园区区东北角，西以经四路为界与现状工业区相连，南与三屿山头平齐，东临乐清湾，北面隔山与市中心区相望。
总用地面积为8.66平方公里。
第三条
规划严肃性
规划范围内的下续规划设计、土地出让和工程建设应符合本规划，并严格执行本规划所规定的强制性内容。
同时应符合国家、省、市现行的其它专业技术标准、规范和规定。
第四条
用地分类采用标准
本规划以《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）为用地划分的主要依据。
第五条
规划内容
本规划由文本、图则、说明三部分内容组成。
经批准后，文本与图则具有法律效力，且两者不可分割使用。
第六条
解释权属
对本规划有疑问或本规划表达不清之处，由规划行政主管部门负责解释。
第七条
合法性
本规划自批准之日起生效。
第二章
土地使用和建筑规划管理通则
第八条
用地的适建性和兼容性要求
1.用地适建性
（1）
根据“乐清市城市总体规划”和“乐清市中心工业区总体规划”的总体布局和本地区的用地条件与特征，确定本区域适宜于工业、仓储、物流、商业办公、生活居住及其配套设施的建设。
（2）
各类建设用地适建范围见表2-1。
表2-1：
建设用地适建范围表
序号
用地类别
建设项目
居住用地
公共设施用地
市政公用设施用地
绿地
工业用地
仓储用地
R1
一类居住用地
R2
二类居住用地
C1、C2
商贸办公用地
C3、C6
文化、教育设施用地
U
G1
公共绿地
G3
防护绿地
M1一类工业用地
M2二类工业用地
W
仓储和物流用地
1
低层居住建筑
√
○
×
2
多层居住建筑
3
高层居住建筑
4
单身宿舍
○
5
居住区及小区教育设施
6
居住区及小区文化设施
7
居住区及小区医疗卫生设施
8
居住区及小区体育设施
9
居住区及小区市政公用设施
10
居住区及小区行政管理设施
11
小商品市场、农贸市场
12
办公建筑、商办综合楼
13
旅馆、宾馆
14
商住综合楼
15
科研、设计机构
16
市政设施
17
文化设施
18
娱乐设施
19
医疗卫生设施（医院等）
20
体育设施
21
市场
22
客、货运输公司站场
√
23
一、二类工业建筑
24
仓储建筑
注：
“√”为允许设置；
“×
”为不允许设置；
“○”为有条件设置，由城市规划管理部门根据条件和规划要求确定。
（3）
未列入表2-1《建设用地适建范围表》的建设项目，由主管部门根据对周围环境影响和基础设施条件，具体核定适建范围。
（4）
凡需改变规划用地性质，应先提出调整规划，上报主管部门批准后执行。
（5）
图则所规定的各地块的用地性质是对未来土地使用性质的控制和引导，现状合法的土地性质与图则规定性质不符的，原则上可继续保持原用地性质；
一旦这类用地要求改造或重建，必须与图则规定的土地性质相符。
如需改变用地性质，参见前两点。
2.用地兼容性
根据用地结构及基础设施的安排，将规划用地分为三类：
不可兼容用地、补偿兼容用地及可兼容用地。
a.不可兼容用地：
指城市基础设施、防灾设施、文物古迹、绿地（组团级绿地及小游园除外）等用地，包括城市快速路、主、次干道，道路平、立交用地，地道、天桥、涵洞、桥梁，水、电、气设施（包括水厂、电厂、大中型变电站、热电厂、污水处理厂、高压走廊、微波通道、煤气厂、电视与通讯发射装置等），铁路、轻轨、公交设施（线路用地、站场、保养场、首末站等），防洪设施（防洪堤、排涝站、闸门等），消防设施（消防站、消防塔、消火栓等），防空设施，防震设施，气象观测设施，古树、文物古迹，湿地、城市公共绿地（功能需要的建设内容除外）、防护绿地、生态林地、道路绿地（必需的交通信号标牌、路牌、广告设施等除外）、隔离绿地，河道（规划明确填挖者除外）。
b.补偿兼容用地：
通常为居民的日常生活服务设施用地，其内容、面积不可缺少，但位置可以有一定的微调余地（受交通、用地条件及服务半径制约者除外），包括中、小学、幼儿园、菜场、卫生所、防疫站、派出所，小区及组团内绿地、小游园、街旁绿地，公厕、垃圾中转站、开闭所、物业管理用房、邮政所、燃气供应点、加油及加气站、不可取消的部分支路（小于12m的道路）等，这些内容必须在规范所要求的服务半径内补偿兼容。
c.可兼容用地：
通常为商业、金融或服务性设施用地，包括沿街住宅一、二层与商业兼容，文化娱乐设施与商业设施兼容、普通办公与商业兼容，社区、小区、组团公共服务设施的综合兼容，菜场与超市兼容等，在环保、消防、交通等可行的条件下，允许其相互兼容，但规划明确限制商业设置的地段及需要进行景观、交通控制的地段除外。
在确保基础设施的容量配置不错位、规划的总体结构不被破坏的原则的情况下，规划允许补偿兼容用地的总量是规划建设用地总量的15~20%，可兼容用地的总量视具体的交通、景观、环保限制以及是否为特殊控制区等因素综合确定。
用地兼容的审批，由规划行政主管部门根据规划意图负责审批。
第九条
地块划分与转让要则
1.地块划分原则
地块划分宜大小兼顾，同时体现规划的规定性与灵活性。
工业用地划分宜有一定的灵活性，适合不同规模企业的使用要求。
居住用地划分至小区、组团级，并明确组团绿地、公共服务设施的位置。
道路、河道确定道路红线及河道蓝线位置，高压走廊明确黑线范围。
强制性内容直接划到不可再分的地块单元，包括水、电、气、通讯等基础设施，公益性、福利性设施、防灾与安全设施，以及其它不可兼容与补偿兼容的用地（公厕、开闭所、公交停靠点等规模较小的设施不划定独立的地块界线，宜在配套设施图中定点）。
2.地块出让要则
重要基础设施（包括防灾设施，主、次干道、河道、桥梁、高压走廊等），居住区级和城市级绿地一般不得出让。
出让地块界线可以与规划地块界线一致，也可以几个地块一起转让，同一地块一般不宜部分转让（大块的商业设施用地除外）。
小区、组团的设施用地应随居住用地一并转让，包括绿地及公共服务设施等，中、小学、幼儿园等教育设施可以由开发商建设，也可委托教育部门负责建设。
一般的公共服务设施征用原则是谁受益，谁征用。
规划行政主管部门有权决定支路、河道支流、防护绿带是否由建设单位征用。
（6）
建筑后退的用地由建设单位统一征用。
（7）
公厕、开闭所用地由所在单位征用，可以由建设单位建设，也可委托相关专业部门建设，但要协调好建设资金和管理权限问题。
地块是否给予地价补偿或政策优惠则由规划行政主管部门决定。
（8）
地块出让的同时，必须明确地块的规划设计条件。
第十条
土地使用强度控制
1.地块划分
在街坊、地块整体成片开发时，城市主、次干道所限定的地块界线不得进行更改。
支路或支路以下级道路所限定的地块，在不影响整体交通功能的情况下，经规划主管部门批准，可对支路或支路以下级道路所限定的地块进行细分，并在实施过程中进行调整，但调整后的土地开发强度应符合图则中相关地块的指标总量和表2-2中规定的指标的控制要求。
2.
高层建筑设置
本区为城市新开发产业园区，属中密度开发区。
区内基本以多层和低层建筑为主，同时允许居住和公共设施中心设占建筑面积总量不多于20%的中高层建筑。
3.开发强度控制
各地块的开发强度一般按表2-2控制。
详细内容参见图则。
表2-2：
建筑密度、容积率、绿地率控制指标表
建筑容量指标
建筑基地类型/地块面积（hm2）
建筑密度（％）
容积率
绿地率（％）
最小
最大
低层独立
低层联立
15-28
0.25
0.35
35
20-30
0.3
0.7
居住建筑
多层
25-32
1.1
1.3
30
高层
20-25
2.3
3.5
一般办公建筑
28-33
2.5
2.8
25-28
4.5
5.5
旅馆
30-38
1.8
30-35
4.8
商业建筑
35-40
6.0
商业综合楼
1.4
2.0
25-30
工业建筑
（一般通用厂房）
低层
30-40
1.0
3.0
普通厂房
30-45
1.5
1、有关指标在规定的幅度内由城市规划行政主管部门综合考虑有关规定及实际情况后确定，原则上较高的容积率适用较低的建筑密度。
2、地下室、地下停车库、办地下室、半地下式车库等地下、半地下附属设施面积不计入容积率。
3、特殊情况下，指标可作适当调整。
4.混合用地
对于混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按性质分类后，按不同类型分别执行；
对难以分类的混合建筑基地，应按不同性质建筑面积比例，换算建筑容量指标。
5.其它用地
对未列入表2-2《建筑密度、容积率、绿地率控制指标表》中的科研机构、大中专院校、中小学、幼托、体育场馆、医疗卫生、文化艺术、农贸市场、大型车库、停车场、航空港、铁路站场、轨道交通、高速公路等设施，其建筑容量控制指标在参照上表的基础上按有关专业规定执行。
6.专业厂房和仓储用房
有特殊工艺要求的专业厂房和仓储用房的建筑基地，土地开发强度由修建性详细规划确定。
7.奖励规定
在满足自身的规划要求下，能为社会公众提供广场、绿地、通道、停车场等公共使用空间，又符合消防、卫生、交通、空域等有关规定的，可在规划控制指标的基础上酌情增加建筑面积，每提供1平方米的底层有效空间面积，允许增加1.5平方米的建筑面积。
每减少1平方米的基底面积，允许增加2平方米的建筑面积。
但增加的建筑面积总计不得超过原核定建筑面积的百分之十。
第十一条
建筑间距控制
1.建筑间距
（1）建筑间距除必须符合消防、卫生、防疫、环保、工程管线和建筑安全保护等方面的要求外，应同时符合本章节的规定。
（2）多层、低层居住建筑的间距（根据日照、通风的要求和本市用地的实际情况）规定如下：
a、多层、低层住宅平行布置、长边向阳、朝南时，其最小间距新区不得小于南向建筑的北向外墙从地面至女儿墙顶部高度的1.0倍，且不小于9m；
旧城区不得小于0.8倍，且不小于6m。
危房拆建等视规划实施具体情况另行处理。
别墅住宅不得小于2倍，且不小于12m。
b、当住宅正面不朝正南方向时，其间距应按表2-3规定的方位折减系数确定。
表2-3：
不同方位间距折减系数换算表
方
位
0°
～15°
15°
～30°
30°
～45°
45°
～60°
>
60°
折减系数
1.0L
0.9L
0.8L
0.95L
c、连体裙房尚为住宅，当北侧底层为层高小于2.2m的自行车车库等附属设施用房时，其间距可扣除这部分高度。
d、多层住宅侧向间距应大于6m，低层住宅应大于4.5m。
北阳台和北梯出挑长边之和大于1/3该建筑长度，南阳台出挑长边之和大于2/3建筑长度时，则出挑尺寸计入建筑物总进深。
e、多层住宅相互垂直布置时应符合下列规定，但当其山墙宽度大于22米时，则应按平行布置间距规定控制。
○1多层住宅南北向垂直布置时，山墙面对南立面时其间距不得小于南侧建筑高度的0.8倍，且不小于9m，山墙面对北立面时其间距不小于8m。
（图2-1）
图2-1
○2多层住宅东西向垂直布置时，山墙面对东立面时，其间距不得小于东侧建筑高度的0.7倍；
山墙面对西立面时，其间距不小于8m。
（图2-2）
图2-2
（3）高层建筑与居住建筑的间距，按下列规定控制。
a、保证受遮挡的居住建筑（包括高层、多层、底层）的居室大寒日满窗日照有效时间不少于两小时。
b、高层建筑与低、多层住宅的间距应按照下列规定控制。
（表2-4）
表2-4：
高层建筑与低、多层住宅的间距控制表
高层建筑
与北侧低多层住宅间距
与南侧低多层住宅间间距
与东西侧低多层住宅间距
板式高层
0.5H1+0.5H2
12M+0.5H2
满足消防控制要求>
=9m
塔式高层（面宽不大于32米）
0.3H1+0.5H2
12M+0.5H3
高层建筑面宽大于50m时，加推超出长度的50%。
○1低多层住宅建筑位于高层建筑南北朝向布置时，最小间距应按表2-4，并满足图2-3
图2-3
○2低、多层建筑东西朝向布置时，最小间距应满足图2-4。
图2-4
c、高层建筑与高层建筑沿东西向并立布置时，最小间距应不小于13m。
（图2-5）
图2-5
d、高层建筑与高层建筑应避免南北向遮挡布置，最小间距应满足图2-6
图2-6
（4）非居住建筑间距
a、医院病房楼、休（疗）养院住宅楼、幼儿园、托儿所和大、中、小学校教学楼与相邻建筑的间距应符合表2-5
表2-5：
非居住建筑间距控制表
建筑性质
建筑间距
备注
托儿所、幼儿园
南向遮挡建筑高度的1.2倍
教学楼
南向遮挡建筑高度的1.0倍
长向相对间距不小于25m
医院病房楼、休（疗）养院住宿楼
2.日照要求
（1）受遮挡的居住建筑的居室大寒日满窗日照有效时间应不少于2小时；
老年人居住建筑应不低于冬至日日照2小时的标准。
（2）在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低。
（3）本区计算日照时间的有效时间带为8:
00~16:
00。
（4）日照时间计算起点为底层窗台面，即距室内地坪0.9m高的外墙位置。
第十二条
建筑高度控制
1.高度控制
建筑的高度必须符合城市规划和景观分析确定的建筑控制高度或建筑限制高度。
规划区内建筑高度应遵守图则对建筑高度的控制要求。
2.高度调整
同一地块内，在不影响周围环境和日照间距，同时不超过规定的容积率前提下，可适当减少建筑密度而提高建筑物层数，但其高度控制必须符合本条相关规定，并通过规划主管部门批准。
3.道路两侧建筑高度退让
（1）为保证道路空间景观和道路两侧建筑的日照、采光需要，城市道路两侧新建建筑，其中沿道路部分宽度小于32m的建筑物高度在达到道路宽度（B）与建筑后退距离（S）之和的1.5倍后，应按斜线向后退让。
如图2-7示。
（2）沿道路部分宽度小于32m的建筑物后退道路的对面或相邻地块是广场、绿地、水面等公共开放空间时，可适当放宽建筑高度后退斜线的控制。
如图2－8示。
（3）沿路建筑物长度大于32m的板式建筑高度按下列公式：
H≤A（B＋S）
A－为折算系数
表2-6
沿街建筑长度
32－50m
50－80m
＞80m
A
0.9
0.8
（4）沿路（街）建筑长度大于100m的板式建筑的建筑高度，应根据街景要求由城市规划行政主管部门确定。
（5）道路交叉口的建筑高度，按宽路计算，但沿窄路部分的建筑长度超过30m时，超出部分的建筑高度按窄路确定。
第十三条
建筑后退距离控制
1.建筑物用地红线退让
（1）沿建筑基地周边建设的建筑物，为了避免对相邻地块建筑物造成不良影响，相邻建筑为住宅时，按图2-1，2-2，2-3，2-4，2-5，2-6。
（2）相邻为学校、医院、幼托等建筑时，须同时符合建筑间距的有关规定。
（3）界外邻地为公园、绿地、广场、水面等开敞空间时，可按有关规划确定。
（4）地下建筑物的离界距离应不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物地板底部的距离）的0.7倍，且不得小于3m（不含相邻地块的地下连通空间）。
2.道路两侧建筑物高度退让
（1）城市主次干道两侧建筑物高度限制按城市规划设计确定，旧城高层建筑高度控制为建筑檐口高度与道路中心点连线与地面形成的夹角小于72度。
如图2-9
图2-9
（2）新区城市道路及商业街为保证自身的日照、通风和两侧建筑的采光和通风，道路两侧建筑高度达到1.5（B+S），应按斜线向后退让。
如图2-10
图2-10
（3）建筑物后退道路红线或相邻道路对面是广场、公园、水面等开敞空间时，可适当放宽建筑高度后退斜线的控制。
如图2-11
图2-11
3.道路两侧建筑红线退让
沿街建筑后退道路红线，除满足表2-7规定外，尚应符合规划设计条件要求，道路级别越高，后退距离越大。
表2-7
道路性质
道路宽度
建筑退红线
建筑出入口
快速路
40-60
〉=15
禁止
主干道
〉=10
不应
次干道
〉=5
不宜
支路
交通性
16-30
生活性
允许
街坊小路
铁路
退外侧线〉=50m
1、以上退让是针对多层建筑而言，高层建比多层建筑增加退距5m以上。
沿街为商业，服务业，娱乐业，影剧院等人流较集中的大型公共建筑时看地段的设计情况再加退一定距离。
2、道路交叉口的建筑后退，按直线段与线段的切点连线起算，后退距离等同较宽路的后退距离。
异形交叉口的建筑后退由规划设计条件另行确定。
（2）沿街建筑市容及环境景观的需要，可外挑阳台，雨蓬，但建筑物任何部位垂直投影不得超出道路红线；
其外悬净高消防通道处不得小于4m。
对已经进行有关景观设计的城市道路，其两侧建筑临街部分的环境布局必须服从景观设计要求。
（3）化粪池、台阶、坡道、构筑物和基础不得压道路红线。
（4）沿街建筑如需设置屋顶水箱、机房冷却塔等外露建筑时，除按有关规定外，应与建筑立面相协调。
（5）市区主要道路两旁各建筑物，其锅炉房、烟囱、垃圾道等不得临街布置。
（6）建筑物除后退用地和道路红线距离要求外，尚须满足消防、防灾、地下管线、交通安全、市政设施、绿化等方面的要求。
4.围墙
（1）各居住生活小区以规划街区划定封闭管理围墙，不得按开发地块界限设置围墙。
（2）各围墙沿街退道路红线〉=0.5m,通透式形式。
第十四条
绿线、蓝线、黑线的控制
1.绿线控制
各类基地内的绿地率必须符合建设部城建[1993]84号《城市绿化规划建设指标的规定》
（1）新建居住区平均绿地率不高于30%。
（2）居住区各级中心绿地设置的最小规模
居住区公园1.0公顷
居住小区小游园0.4公顷
组团绿地0.04公顷
居住区各级中心绿地内应安排一定面积体育活动设施，其面积不得少于中心绿地面积的三分之一。
设置的绿地应满足由三分之一以上的面积在日照阴影范围之外，提倡屋顶绿化、立体绿化，草坪砖停车场。
（3）重要水源保护河段，按规定确定的范围控制，绿化带宽度不小于30m,主河道绿化带一般控制10-12m,局部有条件的放宽，但不得小于8m,次河道绿化带宽度不小于4.5m。
（4）铁路两旁的防护林带宽度不小于30m
（5）新建单位附属绿地率不少于30%
（6）工业企业、交通枢纽、仓储等绿地率不高于20%。
（7）医院、大、中、小学、幼托等单位绿地率按规范执行。
（8）植草砖地坪按其25%计入绿地率。
自然水体、河道不能计入其地块内绿地率。
（9）山体制被，除水、电工程不许立塔挖沟之外，一般需沿严加保护。
规定山脚线外3米范围为山体保护控制线，在控制线内未经批准不得进行任何有损山体的挖建活动。
（10）名木古树必须得到保护，任何建设活动不得威胁其存活、影响其生长。
（11）属于旧城改造区的确实难以达到规定绿地率，可将屋面地在绿化面积折算为地面绿地面积，其折算公式如下：
F=aM
F-地面绿地面积
M-屋面地在绿化面积
a-有效系数，见表2-8
表2-8
与地面的高差H（米）
有效系数N
H<
=1.5
0.7
5.0>
=H>
0.5
12>
5.0
0.3
18>
0.2
H>
（12）已审批详细规划的区域要总体控制绿地率，各地块可根据详细规划规定的绿地率控制。
2.河道蓝线控制
（1）江、湖、河岸应得到保护和修缮，河滩应得到科学的保护和绿化。
（2）水运航道，蓄洪，泄洪河道及设施应严格保护。
河堤驳坎、修筑埠头、码头、填塞盲河、构筑物等缩小水体活动必须经有关部门
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