商业步行街策划方案Word格式文档下载.docx
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（二）富有创造力的事业空间68
（三）比较优势68
（四）世景国际为精锐公司度身定做的软硬件配套70第三部分：
世景国际商业广场规划设计思路83
1．经济技术指标83
2.规划理念84
3．规划风格84
4.总体规划与功能规划的复合性84
5.世景国际商业广场规划85
6.交通组织结构86
7.停车方式87
8.室内垂直交通设计要求88
9.园艺设计91
10.园林设计的具体表现形式92
11.景观构成要素92
第五章开盘前期营销推广策略设计报告94
一、寻找打开成功之门的金钥匙——概念运作94
第一阶段：
项目导入期95
第二阶段：
商铺推广期98
第三阶段：
商务港与酒店公寓推广期100
二、知己知彼，百战不殆——目标客户分析104
三、策动市场，谋略制胜—媒介策划106
四、媒介也领先——媒体组合108
五、一年之计在于春—工作规划110策划宣传内容与阶段安排110策划宣传工作大纲111项目lg设计114项目案名设计115项目广告语设计116销售中心及围墙包装设计117项目vi系统设计118附件：
一、世景国际项目市场调研报告（已提交）
二、售楼部设计方案
三、项目形象iv设计
第一章总体策划思路
一、策划的总体思路
1.全面把握：
首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌
握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。
2.项目对接：
强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源
优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。
篇二：
商业街策
划方案
商业街策划方案
2009-07-0509:
04
三、项目运作策略及构思
（一）、项目运作策略
1、成立商业经营管理团队，获得统一代理经营权在目前商业街人气不旺，经营氛围惨淡的现实情况下，大部分业主在对前景充满希望的
同时，愿意接受业态规划并降低租金。
因此应把握这一契机，通过致函洽谈、恳谈会等方式，
说服各业主委托我公司实施统一运营。
确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工
作的有效实施。
2、定向招租，龙头店铺带动在一定区域内，根据商业规划，选择主力店带动区域发展。
同时，从市场调研反映的结
果，目前出租的商铺数量占总商铺数量的23%，根据龙头店铺带动原则，定向招租店铺满足
30%则可，使商业街整体经营店铺超50%，商业氛围可培育起业。
3、放水养鱼，培育商业氛围降低商铺租金，或实行三个月免租，招集商家加盟，使商业氛围火爆起来。
4、以点带面，吸引人气在商业街内布点4至5处流动小吃，吸引更多的女性及儿童。
如糖葫芦、棉花糖、烧烤、
棒棒糖、热狗食品等。
（二）、项目定位及业态规划?
项目定位
观澜区域首个特色风情商业街定位诠释：
“观澜区域”突出本项目的地理位置和地域优势。
“首个”突出首个，突出在创意及设计上的绝无仅有。
致力将格澜郡项目塑造成为观澜
乃至深圳集大型商场、特色餐饮、酒吧街、服装服饰为一体的特色风情商业街。
“特色风情”观澜片区消费者购物、休闲的苏格兰风情文化商业街，凸显项目的文化底
蕴和气息。
1、一层业态规划通过对观澜片区商业、项目周边商业、项目自身商业的研究分析，结合项目“皇家英里
路”的定位情况，业态组合主要有酒吧、特色餐饮、服装服饰、家电体验、体育用品等，并
以社区便利店、精品店、户外休闲来点缀。
?
酒吧街特点
此区域内有比较宽阔的街道和清新优雅的小河，并且此区域处在商业街内部，白天商业
人流很难引入，只有酒吧街白天不需要太强的人流，晚上则可成为优散的休闲地。
酒吧街可
以提升整个商业项目的品位、档次，填补区域市场空缺，具体操作时可以外摆休闲方式，带
出西式文化消费环境，体现了“皇家英里路”这一定位。
特色餐饮街特点
特色餐饮街对外立面的昭示性和人流要求非常高。
把特色餐饮街安排在这里是结合了三
种因素：
一是这里面向工业大道，通过广告位可以很好的向外展示，并达到吸引消费者的要
求。
二是可以与肯德基、福城酒楼形成餐饮互补。
三是餐饮要求停车位足，在这里可以停车需求。
?
家电体验街特点
近两年来，家电行业竞争异常激烈，不少连锁企业已开始动用体验营销来网罗顾客。
此
类体验是企业以服务为舞台，以产品为道具，以消费者为中心，能够创造使消费者参与、值
得回忆的活动。
相对于传统的封闭式玻璃橱柜的产品销售，这种体验式营销更专业、更具人
性化。
根据消费者反映：
购物有了现场演示，对商品的性能会有了更深了解和实感，加之有
专业指导，购物避免了盲目性。
服装服饰、体育用品街特点商业街内部以服装服饰、体育用品为核心，形成特色步行街，合理、连贯的把项目南北
商业连接起来。
2、二层业态规划
二楼人流引入不如一楼，因此人气相对一楼会清淡一些，而美容美体基本上是以会员制
网络客户，足浴和宠物店的客户消费目标很明确，咖啡茶座有其名牌的号召力。
四、项目执行案
（一）、成立项目运作小组
为了确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施，需构建商业物
业经营管理的全程服务机构，需要有完善的人才架构与职能相对应，因此应成立项目运作小
组，组织架构如下：
（二）、收集资料
建立档案，收集业主资料以及项目工程资料，以便顺利开展与业主的洽谈、广告灯光设
计、招商、硬件改造等工作。
与管理处联络，收集购买合同范本、物业管理合同，了解项目购买以及物业管理的具
体条款、协议。
（执行人：
吕国生）?
与管理处或观澜地产营销部联络，收集业主资料，理清产权关系。
与管理处或观澜地产营销部联络，收集项目工程结构图、平面图、给排水图、消防
图等项目工程资料。
通过访谈及抽样调查，了解业主对商业街经营情况的看法、对前景的信心、对现
有租金的满意度、能承受的商业培育期等信息。
黎海航、吕国生）
（三）、召开业主恳谈会除天虹商场以及肯德基为开发商持有外，其余商铺产权均为私人业主持有，私人业主以
租金高低为先决条件自招商户，使得商业规划无法实施，从而导致经营混乱，无法整合业态。
产权的分散给统一的商业规划、策划、招商运营和后期经营管理带
来一定难度。
因此需要通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。
根据业态规划及运营思路，制定函件的格式，以倡议书的形式告知业主相关信息，开
展洽谈工作。
黎海航、吕国生）?
拟定恳谈会议题，选择有经验的主持人，掌控引导会议议题走向，防止恳谈会偏
题，与业主探讨运营思路及模式。
项目部）
（四）、代理条件的确定为了有效的与业主开展洽谈工作，并确保我公司的运营策略落到实处，应确定代理期限，
租金支付方式等条款，确定代理条件。
对以国惠康为核心，沿观澜大道分布的观澜老商圈以及项目周边商业市场开展市场调
研，了解该片区消费者的消费习惯，商铺租金水平等信息。
（执行人：
黎海航、吕国生）采用市场比较法，根据市场调研数据，结合项目业态的特征、铺面位置，制定租金价格
体系。
项目部）?
拟定代理协议，考虑到商业氛围的培育，代理期限应为3-5年。
租金策略应采取第一
年0租金，第二年50％市场租金，第三年80％市场租金的策略。
引进特色项目的硬件改造费
用应由业主支付或免除相应的租金冲抵。
签订代理协议，取得统一代理经营权。
项目部）篇三：
某商业街策划书
一、规划背景
1、规划的起源
自80年代中期开始，因经济社会发展迅猛，中山市被誉为广东四小虎之一而名闻于世。
随着广珠城轨的建设开通，以及西部沿海铁路、港珠澳大桥、深中通道的规划建设，中山成
为粤西连接深圳、香港乃至更宽地域的黄金走廊。
这样一个著名的侨乡，缺乏大型的中心商
业区。
因而在旧城中心地段改造项目中将本案规划成为集商业与居住功能为一体的综合性商
业中心一期。
2、规划的背景资料
中山，古称香山，人杰地灵，名人辈出。
1950年4月，中山县以其人口稠密、土地广阔、财税丰厚，被广东省民政厅列为特等县。
1997年，被联合国授予“世界人居奖”。
2005
年在中国社科院公布的我国城市综合竞争力排名中，中山市名列第17位。
2005年，中山市
荣膺首批“全国文明城市”称号，成为全国9个获此殊荣的城市之一。
2010年，中山市被列
为国家历史文化名城。
二、规划条件
1城市规模中山位于广东省，人口140万人，流动人口200万。
位于珠江三角洲中南部，
珠江口西岸，北连广州，毗邻港澳，总面积1783.67平方公里，，为全国不设区的地级市之一
旅居世界各地海外华侨和港澳台同胞80多万人，连续多年保持广东省第5的经济总量。
中山
是一座社会和谐、经济兴旺、环境优美、民生幸福的现代化城市。
2基地基本情况
本案位于城市中心，地势平坦。
北至城市主干路红线，其它三边至城市次干路中心线。
基地
北边有公园、多层商业建筑，东面为二期规划用地，南面和西面分别为行政办公用地和
通量较大。
3规划市场条件
中山市发展快速，第三产业需求量大。
商业中心的建成，促进消费带动第三产业以及经
济发展。
商业区从某种角度标榜一个城市的发展。
中山市需要一个具有代表性的商业中心。
三、swot分析
1、优势：
商业中心一期在城市老城区改造地段，占据城市中心地段。
北面的公园以及商业建筑，本身就汇聚了大量人流。
东面的二期规划用地使商业中心有更大的发展前景
2、劣势：
临主干道人流车流很多，道路处理不好会导致交通隐患本案东面有二期规划，建设周期长、加大了投资风险。
本案为旧城改造，规划受局限
3、机会：
在城市中心区，与周边商业很好的融合。
项目有丰富的市场基础
填补了中山市的商业中心区和步行街的空缺
4、威胁：
周边商业区的竞争激烈
四、商业中心定位
1、项目在中山市的定位项目为中山市中心区综合性商业规划，将会成为中山市商业中心，成为中山市的象征。
为
广大市民提供一个功能齐全的购物休闲中心。
2、项目战略定位
以带动中山市商业发展为目的，集购物、金融、文化、娱乐和居住一体的商业发展模式。
弥补中山市大型商业步行街的空缺。
五、规划原则和中心思想
1、规划定位目标
体现以人为本的核心思想，合理的组织人流车流，实现人车分流。
将商业区与居住片区
分开布置，分为商业带、和居住带。
商业带具备现代化商业意向，强调舒适化、人性化和科
技化。
居住带强调居住与工作相互协调的都市化生活。
2、规划策略
强调“混合分区”，商业融入居住，但保证较合适的居住舒适度。
使商业区成为城市的有
机结合体，并具有弹性可持续发展的潜在空间。
并最求经济、生活和生态环境的全面可持续。
【篇二：
商业步行街设计方案参考】
某商业步行街设计方案?
简介：
城区商业步行街为构筑城市商业中心，缓解生产力高速发展的压力起到了独特的作用。
同时，商业步行街作为城市中一个浓缩社会历史、文化的场所，始终处于一个多层面、多方位、多形态的动态平衡空间体系之中，其形态总是随着社会形态、社会生活、社会意识的变化而变化。
现代步行街的发展经历了“仅仅吸引顾客--对步行者的关怀--成为社会活动中心”三个发展阶段，使人们的行为方式更加丰富，在轻松的环境气氛中享受人与人交往之间的乐趣；
加强了人们的地域认同性，成为城市的社会活动中心。
商业步行街作为城市的名片，其设计规划充分体现出一个城市的综合素质，所以越来越受到城市规划师的重视。
关键字：
商业,步行街,设计方案
昆明市正义路商业步行街环境心理学分析
简介：
通过对昆明市正义路商业步行街的调查，运用建筑环境心理学的理论，结合实例分析商业步行街的特点及其重要性等问题，并进一步从满足人的心理角度出发，对商业街的环境
提出了建议。
昆明市正义路，商业步行街，环境心理学商业文化是人类文明程度的重要标志之一。
而商业街又是一个城市中最有活力的部分，它不仅是城市经济活动的核心，又是人口密集的中心区和历史区。
商业步行街作为一个新型的营商形式，既标志着城市经济的发展，又反映城市的形象特征、城市的人文历史风貌，甚至城市的社会观念。
它在带动地区经济贸易的迅速发展的同时，也为城市增添入一道靓丽的景观，为人们提供一个娱乐休闲的空间。
因此，为适应经济潮流，适时应地研究商业步行街的发展很有必要。
本文以昆明市正义路商业步行街为例，通过对商业步行街进行了一系列调查，并运用建筑环境心理学的理论分析了调查结果。
一、前提与环境
昆明市位于滇中地区，是云南省会城市，也是云南省的经济、政治、文化中心。
正义路商业步行街位于昆明市区的中心，也是昆明历史上的商业中心。
90年代以后，正义路步行商业街更加繁荣，现有各种类型的商业100多家，既有大型的综合性百货商场如昆明百货大楼、新大新百货、柏盛购物中心等等，又有中小型的专业性商店，如服装店、电器、数码、小吃店等等。
从2004年10月建成全步行街来，街区的环境质量得到了很高的改善。
目前正义路商业街文明街区正在改造，相信在不久的将来将会有一个更好的综合环境。
二、正义路商业步行街规划设计理念
1、现状分析
现代商业步行街的最大特点是它的多功能性，成为一个城市最引人注目的空间。
这种商业与休闲相结合的新尝试，使人们能在简单的购物之余体味丰富的、多层次的社会生活，从而提高了城市中心商业区的吸引力，促进城市中心商业区的经济发展。
位于城市中心地带的正义路商业物业一直是商家关注的焦点。
正义路商业步行街位于昆明市最繁华的商业中心，是昆明市城市规划的中心商业区。
它的规划与建设借鉴并融合了国内诸多城市商业步行街的特色和成功经验。
改造后的步行街的建成将达到云集名牌商品，引领时尚潮流，追求人性环境的多元化、商品味效果。
同时给昆明市商业界带来了一个结构上变化与革新。
在对正义路商业步行街现状进行调查研究的过程中，笔者走访了沿路商家。
我们可以看到目前正义路商业步行街的商业结构仍以服装销售为主，餐饮、娱乐、服务等经营比例较低，顾客的购物功能仍占绝对主导地位。
但在发展中还将进一步建设完善与生活相关的项目，如文明街整体改造，花鸟市场从新建设，等满足不同层次消费要求项目。
正义路商业步行街经营将由单一的购物型向集购物、休闲、娱乐、美食、旅游于一体的复合业态转变，这将使它在人们心目中日渐成为昆明市的标志之一。
2、高品质的空间环境
正义路商业区步行街是有着悠久历史的商业区，通过重新修整后，其环境有了很大的改善，步行街的大树有效地遮挡了阳光。
南屏街片区商店的店面及街道铺地，空间的感觉比以前更为开敞。
正义路商业步行街建设中还考虑了顾客往来交通的便利性，并在步行街的街中、路口等处设置了造型生动的雕塑，如“明清地图”、“街头卖梨”者等，这些反映了老昆明真实生活场景的雕塑，深受市民的喜爱。
3、对正义路商业步行街结构调整的思考
昆明市商业区步行街有了一定的规模，但与其他发达城市相比，还有很多不足。
目前根据调查表明，正义路商业步行街休息设施、服务设施、照明设施等的基本环境设置欠佳，沿街商业经营的项目单一，书店及旅游商店小而品种不全，休闲娱乐服务内容相对较少，不利于商业步行街的发展。
三、建筑环境心理调查与分析
现代商业步行街最主要功能便是“以人为本”，为人们提供舒适购物、休闲、社会交往和娱乐等活动场所。
为今后昆明市商业步行街的建设考虑，笔者根据和平路商业步行街的现状作了以下调查。
1、交通组织设计
人们在步行街中观光散步时，对外界环境的最低要求就是安全通畅，行走不会感到疲劳，游人可以享受步行的乐趣。
同时，步行街的位置应是大多数人容易到，交通方便，有利于形成较好的购物和人流的地区。
所以，在设计时，要充分考虑人车分流、商业与居住分流、店前运营与后勤服务分流，形成的多层次交通体系。
据调查表明50％以上的游人认为正义路商业步行街的交通组织设计是比较合理的。
但由于历史的原因造成的交叉道太多，加上出租车横穿，给游人带来心理紧张，影响了步行街的安全通畅。
2、娱乐休闲设施设计
正义商业步行街全长约15oo米，算上毗邻的南屏步行街，长度达到2000米。
与其他城市商业步行街相比，较为长一些，如果不在这条街中设置适当的娱乐休闲设施，人们活动后会感到疲劳。
目前正义路商业步行街中，没有专门的休闲场所和设施。
据专家测试，一般来说，行走200步左右就会感到疲劳，所以在正义路商业步行街使用后增设坐椅就显得非常必要了。
据资料显示“在南京路步行街环境改造之后，步行街中布置了许多坐椅，但仍有将近40％的人认为坐椅不够用，同时希望在步行街广场中提供一些活动坐椅、小桌等设施。
即使环境改善之后提供了大量坐椅，仍不能满足人们休息的行为要求，于是人们选择就近觅坐，步行街上产生了各种的休息方式”。
北京王府井商业步行街、哈尔滨中央大街及成都春熙路商业步行街也存在着这样的问题。
因此，建议在正义路步行街中增设适度的绿化休闲带，如花坛、座椅、书报亭、电话亭等各种休闲设施。
3、购物行为
城市商业步行街中，大小商场是商业步行街的重要组成部分，特别是老字号商店的汇集无疑吸引了众多的购物观光者。
人们一边观光一边购物，是现代社会的一种生活方式。
这一生活方式恰恰反映了这一城市的生活质量和城市品味的提高。
根据调查表明，65％的人愿意到正义路商业步行街购物，是因为这里集聚近90％的各类专卖店，商品齐全，从而满足了人们的购物需要。
4、特殊人群与步行街的关系
我们所说的特殊人群包括老人、残疾人、儿童等，这群人在商业步行街活动是不可避免的。
因此，在商业步行街的建设规划中，对这类人群的关注状况从一侧面反映着商业步行街环境的空间质量，同时也反映了这个城市的文明风貌。
这类特殊人群对室外活动环境有特殊的要求，他们的在步行街活动中特别需要他人关照，他们的活动对空间安全性、舒适性、畅通性等也有较高的要求。
但刚建成的南屏步行街片段，没有在空间和环境建设中体现出对这些特殊人群的关怀。
另外，南屏步行街建成使用中还发现，在炎热的夏天，由于设计中没有考虑到遮阳设施，以致游人来这条街观光的很少。
在调查中表明，80％的人认为这是南屏步行街设计失败的地方。
四、正义路商业步行街单项设计的调查
1、店面设计
商业步行街的店面设计比一般临街店面设计更有特色，不管在建筑风格或者在建筑的色调还是统一的，建筑风格也有一定特色。
不过，调查中只有年轻人注意到了商业步行街的建筑风格及装饰，另外有50％以上的游人认为商业步行街的建筑外观虽然对其购物产生一定的影响，店面的设计更为重要。
他们希望步行街的所有店面的牌匾和门面装修应统一设计，使商业步行街有一个统一的风格；
2、灯饰设计
商业步行街的灯饰设计是环境设计中的重要课题，包括灯饰的造型、亮度、色调等都非常重要，通常90％的人喜欢选择晚上到商业步行街观光购物，尤其是夏天，这对灯饰设计要更高的要求。
而正义路商业步行街在夜间的照明设施上不够亮，光源色调不明确，如果用黄、白、绿三种光源为主调，可以突出整条步行街的夜间轮廓线，使正义路商业步行街夜景更美观。
3、雕塑设计
正义路商业步行街道中央及广场附近几处雕塑，大大提高了步行街的文化品位。
笔者建议在雕塑的周围增设一些休闲设施，以增加人与雕塑的和谐。
通过以昆明市正义路商业步行街为例，对城市商业步行街的调查研究认识到，在规划建设城市商业步行街过程中，对这一特殊公共空间的建筑环境设计，应根据步行街中人群的性质及公共空间的功能要求。
生活空间的设计，正是利用物质的汇集，满足人们的某种欲望，导向愉快和舒适的心理活动。
充分重视环境的本质以及深刻理解使用者对环境的需要，这在设计前的调研和使用后的评估尤为重要。
试论商业步行街的规划建设-以珠海市莲花路为例
珠海莲花路商业步行街改造是珠海市商业布局中的重头戏。
本文试以之为例，简述城市规划、城市商业规划及消费者对商业步行街规划建设的要求、环境分析和原则。
商业步行街,规划建设,珠海市莲花路
一、海莲花路珠商业步行街的功能定位
莲花路是处于珠海市拱北闹市区中心的一条著名的商业街。
由于位于地价最高、商业最繁华地段及珠海与澳门交接处，又是历史上形成的珠海市最早的商业中心，是珠海乃至中国对外开放的重要窗口，可以说是南粤明珠之龙眼所在。
因此，莲花路自然就成为珠海城市商业发展的代表以及体现城市改革开放成果、繁荣城市经济的代表。
搞好珠海莲花路商业步行街的改造，对于进一步改善珠海城市环境，提高城市活力，进而提升珠海城市的整体功能都有举足轻重的意义。
珠海莲花路宜作如下功能定位：
突出“精品名店街”的特征，建设成为以精品店、特色店、专业店为主，国内一流、具有国际先进水平的集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游为一体的现代化商业步行街。
其依据如下：
【篇三：
某商业街策划书】
自80年代中期开始，因经济社会发
升级会员 