私人仓储的现状和发展策略研究Word下载.docx
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有效的仓储能够实现产品的整合，调节供应和需求，降低成本，优化整个物流系统。
随着经济的不断发展,人口流动性加大,同时房价的居高不下,人们需要拓展自己的存储空间,放置自己暂时不需要的物品,私人仓储应运而起,同时越来越受到人们的关注和喜爱。
本文将以“好易仓”为例，分析私人仓储在我国内地发展的内部优势和劣势以及外部机会和威胁，从私人仓储业发展的契机以及目前存在的挑战来探讨私人仓储业务的发展现状。
关键词：
私人仓储，发展策略，发展现状，好易仓
abstract
Withtherapiddevelopmentofmoderninformationtechnology,continuousimprovementofthedomesticeconomy,Chinesewarehousingindustryproductiontechnologyconstantlyimprove,warehousingindustrydevelopedrapidly,andgraduallyformedadiversified,withChinacharacteristicsofmulti-levelconsumermarket.Storageisanimportantpartofmodernlogistics,thecompetitionbetweenenterprisesbecomesmoreandmoreintense,thestorageindustrytrendinthemarketin2010andthedevelopmentconditionofconcern.Effectivestoragecanrealizetheintegrationofproducts,regulationofsupplyanddemand,reducethecost,theoptimizationofthewholelogisticssystem.Withthecontinuouseconomicdevelopment,populationincreaseliquidity,whilehighhousingprices,peopleneedtoexpandtheirownstoragespace,placeoneselftemporarilynotneededitems,privatewarehousingcameintobeing,atthesametime,moreandmorepeople'
sattentionandlove.Thispaperwillbe"
easybin"
asanexample,thedevelopmentofprivatewarehousingindustrydevelopmentstatusfromtheopportunityandthechallengeoftheexistingofprivatewarehousingbusiness.
Keywords:
privatestorage,developmentstrategy,developmentstatus,easy-storage
第一章引言
1.1概述
私人仓储，也被称作自助式仓储，其源自60年代的美国。
起初私人仓储服务只是提供纯粹的放东西的房子。
现在的私人仓储，简单地说就是为顾客提供一个量身定做的私人小仓库，顾客自己存放货物，自己保管钥匙，全程自助，灵活方便。
据美国自助仓储协会数据，截止2021年底，全球共有60000多家自助仓储企业。
其中美国52500多家，加拿大3000多家，欧洲大陆1000多家，英国800多家，澳大利亚1000多家。
近些年随着中国经济的快速增长，中国的房价也增长飞快，房屋租金方面同样大幅增长。
另一方面，随着中国的城镇化和城市化进程，越来越多的中国农民开始在城市生活。
这两个因素应该说是，私人仓储在中国产生需求的最基本原因。
因此，目前一些专业从事私人仓储服务的公司已经在上海、深圳等一线城市发起成立，其中包括外国私人仓储公司的进军中国市场，更多的则是中国本土私人仓储公司。
在中国，私人仓储目前还是刚刚起步的阶段。
现在已发起成立的私人仓储公司都是在快速发展的过程中，而且随着这些公司开始进入二三城市，这些公司将会进一步壮大。
在中国私人仓储行业可以比作是一片巨大的蓝海，未来私人仓储的公司这一仓储管理中的细分行业，一定会在未来随着中国经济的进一步发展而成长为一个大行业。
为了更好的了解私仓储这一行业，本文首先会结合私人仓储在欧美及日韩等国家的发展历程，对私人仓储在中国的发展前景进行研究；
然后以“好易仓”为例，探讨私人仓储在中国现状和发展策略；
最后根据中国的经济发展情况和城镇化战略，为私人仓储这一行业提出更符合中国国情的发展策略。
1.2国内外现状和发展趋势（文献综述）以及尚待解决的问题
目前，国内外与私人仓储直接相关的文献资料很少，而相关仓储的文献较多（私人仓储属于仓储业态中的一种）。
《2021年中国仓储业发展综合报告》（2012）中主要介绍了当前中国仓储业的现状及发展趋势，文中提到以下几点与私人仓储也是密切相关并且是值得关注的：
①仓储服务企业因受到条件与实力的限制发展不及仓储地产企业与流通型企业。
②储业的经营方式与业态呈现多样化发展。
③储业一些深层次问题急需解决，政府要给予扶持。
④仓储业在物流相关业态中增长最快。
吴会杰与李菁在《我国仓储行业发展的现状、原因及对策分析——以发达国家仓储行业发展为例》（2011）列举了我国仓储业发展过程中的主要问题：
仓储成本高，仓库布局不合理，仓储设备和技术发展不平衡，仓储企业普遍规模小效益低，仓储方面的人才缺乏，仓储管理方面的法制法规不健全。
文中提出的改进方式则包括：
创新经验策略，调整仓储营业税率减轻企业税负，合理布局仓储网点建立自动化系统，健全法律法规，参与国际合作进行战略联盟。
另外，尔东在《为闲置物品当管家私人仓储钱景广阔》（2011）一文中写到投资私人仓储的理由为：
①较高的投资回报率。
②市场缺口大。
投资私人仓储的注意点为：
①划分空间。
②选址。
③私密性。
1.3本文的研究思路、方案和计划研究内容
本文的研究思路、方案和计划研究内容如下图所示。
第二章私人仓储行业概况
私人仓储是一种新兴的以服务城市私人、家庭和企事业单位为主要服务对象的新型仓储服务模式。
这种服务是将大仓库隔成一间一间的小型仓库，仓库面积介乎1---20平方米之间，仓库独门独户。
仓库内提供恒温抽湿的空调和加湿器等配套设施，让仓库一年24小时处于恒温恒湿的标准下，在加上严密的安防管理系统。
对于自助仓储，仓库使用者一人一卡，用IC卡进入，提供每天24小时不间断开放的一种新型城市仓储服务。
行业的起源：
20世纪60年代，全球第一家自存仓在美国诞生。
所谓自存仓，即提供自助存储服务的仓库。
经营者将大型工作间改装分隔成若干间大小不一的储物间，作为出租位，按月计算租金。
经过半个世纪的洗礼，这一“自存工业”已深深植入西方人的生活。
自助仓储在欧美已经是个规模很大的产业，目前在向进一步细分市场和层次化市场演进。
截至2021年末，美国就有49000家自助仓储库，总面积2.3亿平方米，营业额高达220亿美元。
而在欧洲同样是方兴未艾，光伦敦一地就有数百家。
据统计，每十户美国家庭中便有一户正在使用自存仓。
私人仓储行业在欧美西方国家和亚洲的新加坡，香港，台湾都是比较成熟的一个都市仓储服务行业。
这个行业既是一个便民服务的第三产业，也是一个更高层面的商业地产运营行业。
根据美国自助仓储协会，2021年6月发布的年报，截止2021年底，全球共有59500多家自助仓储企业，其中美国本土约有52500家，包括上市公司PublicStorage,ExtraSpace,CubeSmart和UncleBob。
除美国外，加拿大有3000多家，欧洲大陆有1000多家，英国有800多家，澳大利亚有1000多家。
经济发达，人口密度大，诸多因素促使香港成为中国最早引入迷你仓这个概念的城市。
目前香港约有近百家迷你仓公司。
而在内地，这种新型的都市仓储服务引进中国的时间最早可以追溯到2021年10月注册的上海LOVEBOX储物空间公司，他们是至今为止中国大众所熟知的最早的中国大陆地区的第一间私人存储公司，由美国人创办，当时主要客户群也是针对在沪上的外国人，为他们提供便利的私人存储服务和商业储物业务，同时也是最专业的一家私人仓储服务公司，应用了全球最先进的私人仓储管理系统来服务客户。
中国大陆地区的私人仓储业务真正的发展应该是在2021年开始，这股风潮一直持续到2021年还在继续，目前已经在中国的深圳、上海、北京、广州产生了十几家大大小小的不同规模，不同风格，不同业务主体的以私人存储为服务理念的仓储公司。
以下为几家发展势头良好的内地迷你仓公司。
2021年深圳市圳阳迷你仓公司出现。
借鉴了香港迷你仓的发展模式，将空置的自由厂房装修成一间间独立私密的小仓库，最小为2.5平方米。
目标客户瞄准家庭用户及商业库存，填补了我国迷你仓的空白。
2021年，上海颇具规模的好易仓公司崭露头角。
目前在上海共有9家门店，发展迅速。
2021年北京出现了考拉迷你仓（北京）仓储服务责任有限公司。
行业在中国的发展可大致分为三个阶段：
1、起步阶段：
2021年开始，国内逐步有了这种新型的都市仓储服务新概念，并且在上海、深圳等城市萌芽发展。
当时的主要服务对象是在中国工作和居住的外国人和有留学背景的华人等。
2、发展阶段：
随着国内社会的发展和城市的日益拥挤，这种私人仓储库也逐步的被国人所接受，通过2008---2021年的发展。
目前国内的私人仓储已经得到了很好地发展，在中国的一线大城市，例如上海，北京，深圳，广州等地已经成熟并发展起来。
私人仓储的特点：
这种新型的私人仓储主要是服务城市社区和企事业单位的，所以它的施舍就必须完善和能服务到广大城市居民。
仓库必须要距离居民区，商业区近，交通便利。
仓库内部需要提供完善的运输、包装和存取货辅助设施，例如：
推车，打包带，纸箱，缠绕膜等。
私人仓储的作用：
这种仓库因为是服务城市的，所以它的服务对象就决定了它的所存物品为私人衣物、书籍、收藏品。
家庭换季物品、闲置物品、家居用品、生活用品、玩具。
企事业单位的文件资料、宣传材料、暂时不用的办公设备或设施等。
因为这种都市型私人仓库的便利和使用，很多家庭和企业都把自己家庭变得更加的空间够大，办公场地够宽敞，所以我们也可以说“私人仓储”就是家庭和单位的外接硬盘，外接储物间！
第三章好易仓概况
上海好易仓储有限公司，作为国内率先推出自存仓服务的领军者，第一家门店成立于2021年。
好易仓采取连锁经营的模式，引进欧美和香港的自助仓储概念，推广使用自存仓，为个人和商业用户提供便利安全的仓储服务。
全仓配以高规格的安保设施，员工经过严格训练，纪律严明，100%确保客户存放物品的安全。
好易仓按照规模化经营的目标迅速健康的发展。
目前好易仓在沪已有8家门店营业（包括年内收购的仓宝阁），累计服务个人和单位客户2000余人次。
公司目前有可销售仓位2,600余个,涵盖红酒仓和文件仓，其中聚源大厦是公司自有物业。
根据行业特点，公司今后将以自建物业为主，租赁物业为辅，使仓储产品更好的满足客户不同的需求。
公司北京分部正在筹建选址阶段。
一，长期寄存保管作为家庭企事业单位外接储物室功能的需求特点
好易仓是一家专业的私人仓储公司，拥有最先进的仓库，打破过去一般物流仓库公司又霉又臭的印象以及地点偏远、安全管理欠佳…等等的不便之处。
好易仓个人仓库是现代科技的都市迷你小仓库，可以为客户提供家居仓储的完美解决方案!
经典案例：
小户型储物空间，家庭储物空间，个人物品存放柜，收纳物品：
被子、枕头、衣物、鞋子、常用衣物、包包等，最节省费用的作法还是在好易仓租用一间储物间，可以把家里所有不常用的物品储存进来，给家里外加一个储物间。
二，作为临时寄存保管私人物品，家庭装修搬家短期存放的理想之地
好易仓引进香港自助式寄存东西，保管物品的储物方式，客户只有使用授权的门禁卡，就可以一天24小时，一年365天的进出储物间。
不管你什么时候想存取东西，好管家好易仓都可以为您服务。
好易仓还配备了严密的CCTV监控系统，门禁监管系统，确保客户在自由进出的同时，保证物品储存的安全性。
真正的做到像进出家里的房间一样方便，安全。
可以帮助客户解决因搬家，房子装修，房间翻新，办公室装修，店铺装潢等，需要临时寄存家具，保管家电，找地方储存物品的需求。
好易仓还提供一条龙的打包，搬运服务，一个电话，就可以解决所有问题。
三，作为市民存放闲置物品家具沙发电器的必备之选
好易仓提供的私人仓储服务是完全引进香港的管理模式，配有标准的硬件设施。
专为个人私人，家庭和企业公司提供私密的仓储服务，解决储物问题，同时还具有降低物业租金成本，释放居住办公空间的功能。
好易仓提供各种尺寸的小仓库出租，不管您要寄存多大的物品，总有合适的储物间。
这种仓库更像酒店式管理仓库，整洁干净的环境，严密的门禁管理系统，配有中央空调抽湿设备。
一间间的小房间具有门牌号适合储存家私，个人物品，文件，电器，书本，换季衣物等。
四，作为企事业单位存放文件，保管档案的选择
深圳文件保存，文档保管储存，资料仓储（法律文件、会计文件、机密文件储存）
重要文件要留底好多年，摆在办公室越来越杂乱，降低了员工办事效率。
公司历年的文件留底放在昂贵的办公室里，很占空间、租金成本又高。
文件放在开放的物流中心、环境脏乱、没有湿度控制，文件容易泛黄腐烂。
并且开放仓库通常都在偏远的郊区，平时要存取文件也不容易。
于是好易仓开发了各种大小的文件仓，还可以分年度放到不同的柜子来处理！
也有法律事务所的客户在我们的仓库里摆放层架，打造一个公司专属的文件室。
自助式仓储这一新型行业在国内房价居高不下的前景下，有着很好的发展前途，好易仓已经凭借连锁经营的模式迅速成为全国最大的自助式仓储企业。
目前，好易仓已经在上海拥有八家门店，未来5年，好易仓将稳步发展,在全国其它一线城市为客户提供优质的自存仓服务。
好易仓私人仓储存在的一些问题：
不能比银行存管箱高，不能比附近的民宅的一室的租金贵，这就抑制了私人仓储的盈利极限，但是私人仓储的成本却实实在在在哪里：
房租，人工，运营成本，营销成本，装修，箱体制作，电费，其他不可预知成本等。
但是目前最硬性的就是房租，控制房租的成本，有能够在合适的位置，私人仓储目前最难的就是恰到好处的位置，与恰到好处的房租。
目前最好的租金状态是：
小于等于3元/平*天。
私人仓储的位置选择存在一定难度：
要在居民区，方便大家取收快递；
要适当偏僻，保护每个人的隐私；
要在繁华的核心区，方便大家寄放，方便宣传，降低营销成本，因此到底什么位置好，说句实话，仁者见仁，智者见智吧，各有利弊：
如果在居民区，客户细分，就要在代收快递，和存放普通家庭物品上；
如果是当偏僻的话，客户细分就要在对自己隐私要求比较强的人，有故事的客户是目标客户，隐私保护是第一目标。
放在繁华核心的话，客户就更要细分了，爱逛街的美女们的小件寄存，和小微企业客户或许是核心客户。
临近火车站，飞机场，汽车站，客户或许以经常出差的人为主了。
外国人多的地方，客户不需要你再宣传了，他们的国家已经帮你做过了，你要做的就是能够用外语做好接待，仓位空间要求会比较大，他们什么都会放，有的甚至把电冰箱都放进来。
没有外国人的地方，你的国人客户对什么东西不放在家里，还是要思考再三的，你的仓位空间可以做的小一些，单体价格便宜些，国人放东西会精挑细选，只把最重要，最不省心的放进来，很多东西还是堆在家里省心。
第四章私人仓储行业发展的SWOT分析
（一）内部优势
1安全设施管理。
几家具有一定规模的私人仓储公司格外重视安全设施保护，全力以赴为客户提供安全放心的储存环境。
以上海好易仓为例，好易仓提供的出租仓库安全私密、全仓配以高规格的安保设施，非常适合各类藏家对艺术品的寄存要求。
其安保系统包括包括ADT（安达泰）安防系统、CCTV高清监控、实名制IC卡门禁及入侵警报系统等，同时还配备温、湿度控制设备，确保客户存储物品的安全。
好易仓采用欧美模式的管理，设施内灯光照明充足，全仓设有红外线全天闭路电视监控系统；
智能电子门卡系统配合驻场经理安保人员24小时定时巡逻巡视，安保措施严密客户可以自备锁具，也可以在好易仓购买锁具，全部钥匙由客户自已保管，好易仓不会留有备份，为存储物品提供最佳的安全保障。
以北京的万福金安为例，拥有PTI专业自助仓出入及控制系统。
2隐私保护。
在好易仓内每个存储单元独立，单独上锁，只有客户自己才持有开启存储单元的钥匙，好易仓不留有备份。
在使用上，好易仓开仓手续简单，可以当天签约当天使用。
成为好易仓的客户后，每位使用者都会拥有专用的密码智能卡。
一天12小时，使用者只要持有密码智能卡，随时进出好易仓储的设施存取物品，非常方便。
存取物品不需另外缴费或电话预约，完全自助式的仓储新模式，极大的方便了客户并保证了个人隐私，体现了对客户的尊重。
3增值服务。
在提供普通物品的储存服务的基础上，仓储公司可以设法提供利润空间更大回报更高的增值服务，比如红酒、高级白酒、雪茄和文件等。
以好易仓公司的红酒仓为例。
千余平米的酒仓由数百个定制的铁柜组成。
温度、湿度计显示16.5摄氏度和71.4%的湿度，工作人员表示这是红酒存放的最佳环境。
据了解，好易红酒仓严格依据ISO9001珍品酒储存管理体系要求打造，是上海规模最大、最专业的私人红酒储存仓。
全仓拥有三百多个不同尺寸的空间来存储佳酿，最小的仓位可以存储12瓶装红酒10箱，每月收费380元。
酒仓内温度、湿度恒定，为红酒营造了最佳的存放条件。
3月初正式营业以来，已经租出了30多个仓位。
据红酒专家介绍，对于一些价值较高、具备一定升值潜力的高档酒类，以及具有收藏意义的酒类来说，最好存放在专业酒仓里。
以红酒为例，有些收藏者把红酒长期存放在自家床下或者放在冰箱里，其实这样是不妥的。
因为冰箱的震动会影响红酒休眠，而普通住宅或仓库的存放条件无法达到恒温、恒湿、恒定光线等存放条件，容易造成红酒变质或者挥发，影响其口味和升值空间。
红酒仓在上海还属于新鲜事物，而在国外早已十分流行。
酒仓负责人称，目前的客户群体主要是小型的经销商和红酒收藏爱好者。
作为沪上首个专业的自存自取酒仓，仓内不仅适合存放红酒，也可以存放高档白酒、雪茄等。
4客户服务。
在搬运、选址、咨询等方面，私人仓储公司努力提供优质的服务。
例如万福金安有宽敞的停车场，大容量的货梯，免费使用搬运工具和登高凳，并备有多款储物箱、锁及包装用品供选择。
自始至终都可以享受便利服务，用户可以非常轻松地将财物搬入自助仓。
上海的好易仓可以提供一站式平价门对门搬运服务。
选址多靠近地铁公交小区等，方便客户前往。
公司内有专门咨询人员为客户解答疑问提出建议。
（二）内部劣势
①法律风险。
由于该生意过于重视客户的私密性，难免会有一些客户将一些违禁物品存放在这里，一旦出现问题，公司很有可能会有一些麻烦。
所以公司在与客户签订相关协议时一定要将严禁存放违禁物品的信息加入，避免日后出现问题。
对于寄存人一方，在寄存货品时，首先要按时支付保管费用，否则保管人对寄存货物是有留置权的，有权拍卖或变卖优先支付保管费用。
其次，还有一项重要的义务就是要向保管人告知自己所存物品的瑕疵或其特殊性质，需要保管人予以特别注意。
如果寄存人未做这项工作，寄存物品因为自己的瑕疵或性质产生损毁，保管人是不用承担责任的。
以上权利义务都应由书面合同约定，以免产生争议时口说无凭。
所存物品也应列举清单，作为附件备合同后。
而且，私人仓库公司提供的合同多为重复使用的格式合同，寄存人尚需注意是否有加重自己责任、排除保管方主要权利的的条款，作为保管方的私人仓库公司也要注意订立合同的规范性，以避免不必要的纠纷和损失。
2资金，管理。
小型私人仓储企业融资少，安全设施很有可能达不到标准。
而且内地的私人仓储企业大多生硬的照搬香港管理模式，没有创新适合中国人习惯的管理模式。
这样不利于企业的长足发展。
（三）外部机会
①目标人群庞大。
1）年轻上班族。
尤其是异地工作且收入中等的白领。
一是迫于高房租的压力。
与其将个人物品衣物或其他杂物等堆积在本来就不大的空间，不如存在私人仓储里，并且租金完全在可承受范围以内。
二是合租房子，住单位等宿舍的人们，希望自己的物品独立，安全，不与别人的物品混杂。
2）企业。
企业闲置的办公用品、小型器械等。
尤其是小微企业，办公场地本来就十分有限，办完展会或者搬迁后很多物品无处存放。
很多小企业手里有大量的票据、文档以及凭证已不复使用，但由于法律规定，这些文件又必须保存到一定的年限，这些东西存放在单位占据大量空间。
3）家庭。
住房因装修、出租等原因，需要临时寄存物品；
自己租房住，因工作或各种原因经常搬家的人士；
居家生活中闲置但有价值不愿丢弃的物品。
4）收藏者。
因为私人仓储安保设施先进，具有银行金库规格的安全保障，且恒温恒湿，为字画古玩等提供了良好的保存条件。
5）淘宝商务。
以“淘宝”卖家为主的小企业或个人，淘宝卖家大多是做小生意的，发货进货时不可能去正儿八经地租个大仓库。
由于私人仓储的租期灵活，租金也比较便宜，因此吸引了不少“淘宝”卖家“入驻”。
这部分客户大约占35%。
6）私人。
一些不舍丢弃的回忆，日记照片或者孩子用过的物品；
文艺，体育，户外旅行用品。
7）外籍人士。
私人仓储发源于美国，随后在欧美、日本等地推广，所以绝大多数外籍人士对此项业务十分熟悉。
他们甚至会把电冰箱存在迷你仓里。
8）学生。
寒暑假时把不便带走的文具衣物生活用品等寄存在迷你仓。
9）游人。
在机场、口岸、酒店、旅游景点、商业街、地铁站、汽车站等地都会有仓储公司的行李过夜寄存转达服务。
仓储的服务点较多，适合游人们以及出差的商旅人士在随时随地进行选择，便宜的租金以及随存随取的特性更是适合游人们以及商旅人士外出出行时行李寄存。
据美国国际自助式仓储协会中国区相关负责人介绍，据调查，根据目前国内消费水平，至少需要3万个（面积在500平方米以上）的仓储空间才能满足市场需求，差不多每10个人就有一个人使用私人仓储。
但是国内目前已具有一定规模的私人仓储企业还比较少。
而庞大的市场需求产生的原因是，目前国内房价居高不下，无论是企业还是个人都开始青睐于“小户型”居住或者办公。
而这带来一个较为棘手的问题，企
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